商铺租赁管理程序.doc

运作程序 商铺租赁管理程序/TJ/1.0目的明确规定商铺租赁工作的责任、方法和要求，进行招商、洽谈和签订租赁合同，确保稳场、旺场经营，实现顾客满意，以及商户和公司的互利多赢。2.0适用范围适用于商铺招商、租赁洽谈和签约全过程的控制(包括商铺的整体出租)。3.0职责3.1总经理负责审核招商工作计划，代表公司签订委托租赁协议，以及批准租赁商户的评价选择结果。3.2公司分管领导负责招商工作策划，并组织实施。指导和监督与租赁商户洽谈和签约工作。3.3招商客服部负责招商工作的具体实施，与租赁商户的洽谈，以及与商户的对接工作。4.0工作程序4.1 日常招商工作4.1.1商业物业正常运营期间，为保证商业物业的稳场及旺场经营，客户服务部应做好以下几方面的招商和租赁工作：a) 开展市场调查，定期总结和评估商业物业运营状况，并适时提出业态组合及品牌组合的调整建议； b) 日常的招商工作，积累商户资源，建立商源资料库；c) 针对具体的租赁业务，及时有效地开展招商洽谈工作；d) 对集体区域进行大商户洽谈； 4.1.2客户服务部在市场调查的基础上，评估筛选有吸引力的商业品牌及经营商户，并填写商源储备登记表，连同市场调查信息报分管领导审核，总经理批准。4.1.3所有进入本商业物业经营的品牌(商户)均应按招商管理规定的要求进行评估，必要时，客户服务部应制订详细的品牌(商户)经营能力评价准则。4.1.4经公司确认为储备商业源的商业品牌或经营商户，由客户服务部纳入公司储备商源库。为保证与储备商源库的商户建立密切联系和良好沟通，客户服务部每月最少应与其进行一次正式的沟通，并做好储备商源跟踪联络记录表。沟通信息包括(不限于)： a) 通报商业物业经营状况及招商需求； b) 了解商业户目前经营状况； c) 进入本商业物业经营的意愿及可能性等。4.1.5客户服务部应至少季度进行一次对储备商源库中的商户进行一次全面的审查和更新，根据市场调查和沟通信息，及时增加或取消相应的品牌或商户。4.2 租赁委托4.2.1根据前期商业物业销售合同、前期物业管理合同、 业主(开发商及购铺业主)委托经营管理的要求，为实现商业物业的整体经营定位，客户服务部应保证达成以下经营管理状态：a) 与出租业主签订委托租赁协议书；b) 与自营业主签订经营承诺书。 4.2.2委托租赁协议书、经营承诺书应采用上级公司统一规定的格式文本，并由公司总经理负责与业户分别签订。4.2.3当业主要求超出格式文本的内容时，或公司需要自行拟订委托租赁协议书、经营承诺书时，公司分管领导负责相关人员对委托租赁协议书、经营承诺书进行评审，填写合同文件评审记录表，经总经理批准后，报上级公司确认。4.2.4客户服务部负责建立商铺(广告位)租赁状态一览表，列明委托租赁、自营及实际经营品牌(商户)信息，以便及时动态掌握商业物业的租赁状态。4.3 租赁实施4.3.1正常运营期间，需要开展租赁工作的时机包括： a) 业态组合及品牌组合调整，导致现有经营商户的离场； b) 租赁合同到期不再续签，经营商户提出终止现有租赁合同； c) 因商户经营不符合商业物业整体经营要求而劝其离场； d) 自营改为出租等。4.3.2当出现或即将出现空铺时，客户服务部应及时进行沟通，填写委托租赁登记表，明确具体租赁委托要求和条件，包括：租金底限、租金范围、租赁期限、经营品类、中介服务费、以及委托期限等。4.3.3客户服务部在与业主沟通，明确租赁要求和条件时，应保证业主委托租赁登记表的内容完整、准确和清晰，充分反映了业主委托租赁的要求，并符合原签订的委托租赁协议书的约定。4.3.4客户服务部根据业主具体的租赁要求开展招商洽谈工作，并优先在储备商源库中选择租赁商户。4.3.5针对特定商铺的招商商户应按招商管理规定进行评估，对将备选品牌(商户)列入招商品牌(商户)登记表，选择23家的备选招商商户与业主对接洽谈。必要时，客户服务部应组织对备选商户进行现场考察。4.3.6经洽谈达成一致意见后，客户服务部负责完成以下租赁签约工作：a) 协助业主与租户签订租赁合同；b) 与承租人正式签订书面的物业管理服务协议及消防安全管理责任书；c) 与承租人正式签订书面的经营承诺书、商品先行赔偿协议书；d) 书面明确装修、开业时间要求；e) 明确并承诺需要本公司配合、协助的事项。4.3.7 租赁签约工作结束后，客户服务部应及时更新商铺(广告位)租赁状态一览表和租赁合同签订台帐。4.3.8客户服务部留存一套相关协议文件复印件：租赁合同、物业管理服务协议、商品先行赔偿协议书、商品经营承诺书；向行政部提交一套存档(租赁合同复印件、物业管理服务协议原件、商品先行赔偿协议书原件、经营承诺书原件；向财务部提交一套复印件。5.0 支持文件与记录5.1 招商管理规定5.2 商铺租赁合同(格式文本)5.3 委托租赁协议书(格式文本)5.4 物业管理服务协议(格式文本)5.5 统一经营管理手册(公开文件)5.6 消防