2018年中国住房租赁白皮书.pdf

地产 indd 12018 7 16 16 39 52 2 摘要 我国住房租赁行业经过几年的积累 逐渐进入快速发展时期 2018 年 是我国租赁行业超速增长的一年 从机构渗透率看 行业的机构化率进一步提升 众多参与者纷纷试水住房租赁领域 一线城市新开公寓门店 增长率超 35 从政策端看 红利不断释放 中央和地方政府多次出台鼓励政策 规范行业发展 完善住房 租赁的制度和体系建设 从供给方面看 集体土地租赁住房项目陆续推出 全国近 700 万方的自持性租赁地 块入市 逐渐形成了以存量盘活为主体 增量开发并行的供给市场 从租客需求端看 随着一线城市结婚年 龄的推迟 月供与月租金剪刀差的增加 更多的租客从被动到主动选择 租赁需求增加 以租住为核心的产 业链闭环逐渐形成 在房源开发 运营 资金 管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构分工和深化链 条的完整性 在行业繁荣发展的背后 我们也看到了一些现象值得思考 第一 租赁机构加杠杆扩张规模所带来的金 融风险 第一批住房租赁机构企业因经营不善关店 据统计 截至目前全国公寓门店关店率达到 3 6 资 金链断裂 消防不合规 物业纠纷为主要原因 第二 住房租赁机构的行业进入门槛逐渐提高 随着北京 上海等多地政府租赁监管平台上线 就机构企业的资质审查 公寓的消防报批 流程备案等环节做了更严苛 的规定 对租赁机构提出了更高的要求和挑战 第三 行业机构集中度增加 一线城市头部企业的市场占有 率达 60 据统计 前十名机构的管理房间规模的方差达 15 85 新进入租赁机构的拿房能力 运营效率 资金运作能力都成为重要考量标准 第四 供给放量过快导致出租率下降 租金增长乏力 就租金水平变化 看 有近一半城市处于微涨甚至是租金下降的状态 随着供给放量的不断增加 出租率和租金都将短期承压 住房租赁市场是万亿级别的市场 也是唯一具有政策红利的领域 在行业市场快速发展的今天 需要理智 客观的对待行业市场 杜绝追逐利益的短期投机行为 用长远和发展的眼光看待行业变化 以满足租客需求 提供品质租赁服务为核心 促进行业在正确的轨道上前进 首先 做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡 对于快速扩张的租赁机构 若没有良好的资金 和运营支撑 规模的快速扩张很可能会加速企业的死亡 尤其是以高杠杆为驱动的扩张行为 将面临更大的 风险考验 租赁的经营应做好有效的风险控制 而不是一味的追求企业规模 其次 租赁的核心是运营 运营的核心在于服务 租赁本质是基于人的服务 因此 对于行业参与者来说 应该将运营效率作为重要考量指标 好的运营体现在两个方面 一是公寓运营的效率 二是租客的居住体验 提高运营效率 增加企业经营收入 注重租客体验 产品设计贴合市场 企业才能走的更远 租赁消费升级 品质租房是大势所趋 消费升级 带给了行业更多的市场机会 随着 90 后成为白领 公寓租赁的主力客群 他们对于住房的偏好 要求以及消费观 都明显不同于 70 后和 80 后 更加追求良 好的生活品质 除了年轻白领的品质租赁需求 全人群 全生命周期的品质租赁需求不断释放 迎接品质租 赁的到来 就需要政府和市场共同发挥力量 满足不同人群的租赁需求 提供多元化的租赁产品及品质服务 使租赁真正成为一种生活方式 地产 indd 22018 7 16 16 39 53 3 目录 CONTENTS 一 我国住房租赁现状 5 1 1 市场规模 5 1 2 政策解读 6 1 2 1 中央政策回顾 6 1 2 2 地方政策回顾 9 1 2 3 未来政策趋势 11 1 3 供给计划 11 1 4 供给结构 15 1 4 1 测算逻辑 15 1 4 2 现状供应结构 16 1 4 3 未来供应预测 18 二 住房租赁市场供给 20 2 1 集体用地建设租赁住宅用地规模预测 20 2 1 1 北京集体租赁供给规划 20 2 1 2 其他城市租赁住房规划 22 2 1 3 深圳城市更新租赁供给规划 23 2 2 住房租赁用地招拍挂市场规模 24 2 2 1 租赁住房用地招拍挂规模 24 2 2 2 重点城市租赁用地出让市场规模 26 2 2 3 自持性地块受让主体分析 28 2 3 个人房源供给 29 2 4 长租公寓市场供给特点 31 三 行业机构端租赁市场 33 3 1 长租公寓分类 33 3 1 1 按房源组织形式分类 33 3 1 2 按产品线类别分类 34 3 1 3 按运营商企业背景划分 35 3 2 长租公寓运营商竞争要素 41 3 2 1 长租公寓关键成功要素 41 3 2 2 不同类型公寓运营企业对比 42 3 3 长租公寓运营商竞争格局 44 3 3 1 各类别集中式长租公寓占比 44 地产 indd 32018 7 16 16 39 53 4 3 3 2 各集中式长租公寓门店数量 44 3 3 3 各分散式长租公寓房源数量 45 3 3 4 长租公寓品牌企业估值 45 3 4 长租公寓的商业模式 46 3 4 1 长租公寓的运营模式 46 3 4 2 长租公寓的盈利模式 46 四 租赁金融发展分析 48 4 1 住房租赁融资模式分析 48 4 1 1 主要融资方式 48 4 1 2 风险资本股权融资 VC 49 4 1 3 传统债权融资 52 4 1 4 产业基金 58 4 1 5 互联网金融 58 4 1 6 资产证券化 59 4 1 7 REITs 64 4 2 租赁金融未来发展趋势 67 五 行业展望 71 展望 1 长周期看 供不应求 供给与需求结构性错配依然存在 71 展望 2 C 端由买转租人群数量增加 租客在租赁市场停留时间不断增 长 71 展望 3 全人群 全生命周期租房需求爆发 72 展望 4 租金水平呈现上涨趋势 增速有所放缓 73 展望 5 专业化运营机构崛起 集中式长租公寓快速增长 74 展望 6 租赁房源以存量盘活为主 未来形成 2 2 6 基本格局 75 展望 7 互联网 全面渗透租赁行业 行业智能化程度提升 76 展望 8 趋向标准化 精细化 形成产业链闭环 76 展望 9 政策红利不断释放 行业监管更加严苛 77 展望 10 租赁消费升级 品质租房是大势所趋 77 地产 indd 42018 7 16 16 39 53 5 一 我国住房租赁现状 以城镇化率为核心驱动力 我国每年都进行着世 界上最大规模的短期人口流动和迁徙 由此衍生出 庞大的租赁需求 根据我国人口规模测算 我国目 前租赁市场规模约 1 2 万亿元 以婚育年龄推迟 单身贵族崛起 月供与月租金的剪刀差扩大为新动 力 我国租赁市场将会实现 3 万亿规模的长足发展 我国房地产市场逐渐由增量时代步入存量时代 租赁时代也即将迎来新纪元 以收入与品质租赁需 求为基础的租金持续增长 以租金 租赁人群 租 赁房屋数量增长带来租赁市场规模的长足发展 在 租赁市场纵深发展的过程中 机构渗透率提升 表 现为开发商持有 房地产基金的介入房源机构化持 有 专业住宅租赁运营机构的崛起 而目前在所有 房地产领域当中 住房租赁是唯一仍有政策红利的 市场 因此 我们认为 未来在房地产租赁领域里 住宅租赁机会最大 1 1 市场规模 我国拥有13 7亿人口 住房租赁人口目前为1 68 亿 2016 年租金 GMV 约为 1 2 万亿元 从国际经验 上看 美国拥有 3 亿人口 租赁人口约为 1 亿 租 金 GMV 约为 3 万亿 日本拥有 1 2 亿人口 租赁人 口约为 3400 万 租金 GMV 约为 7200 亿 选取全国重点十城租金规模分析如下 地产 indd 52018 7 16 16 39 53 6 1 2 政策解读 1 2 1 中央政策回顾 党的十九大报告提出 加快建立多主体供给 多 渠道保障 租购并举的住房制度 2018 年国务院 政府工作报告中指出 要 支持居民自主购房需求 培育住房租赁市场 发展共有产权房 两多一并 的住房制度是未来我国住房制度的目标 房住不炒 是指导思想 因此 建立健康可持续的住房租赁市 场尤为重要 中央政府从 2015 年初开始制定一系列 的政策 鼓励支持住房租赁市场的发展 各地也发 文出台实施细则 促进行业快速发展 地产 indd 62018 7 16 16 40 12 7 地产 indd 72018 7 16 16 40 12 8 地产 indd 82018 7 16 16 40 13 9 1 2 2 地方政策回顾 在中央政策的指导下 截至 2018 年 6 月底 全 国超过 40 城市多次发布相关政策 细化房地产租赁 市场的发展和监管细则 地方政策从租赁双方权益 增加租赁住房供应以 及发展租赁企业三个层面 就公共服务权益 住房 公积金 税收优惠 租赁权益保障 租赁住房用地 个人房源 集体土地试点 国有租赁企业 开发企业 中介及物业服务企业的租赁扶持等多方面发布了实 施细则 培育和推动住房租赁市场健康有序发展 供应主体方面 北京 上海 广州 深圳及杭州 强调多元化市场主体的同时 也重点强调了国有租 赁企业的引领和带动作用 在此政策下 社会企业 需谋求与政府合作的机会 租户权利保障方面 租户稳定居住权得到重点支 持 促进国内租赁常态化的理念培养 北京 上海 深圳已经出台具体落地方案 支持公积金支付租金 公租房补贴及人才补贴 支持多样化市场补贴方式 公租房运营管理方面 通过货币补贴方式 支持 公租房保障对象通过市场租房 推动公租房租金市 场化 同时鼓励地方政府采取购买服务或政府和社 会资本合作 PPP 模式进行合作 对于扩大市场份额 强化政企合作有重要指导作用 税收优惠方面 武汉 南京 成都 郑州等多城 政策中明确 给予租赁住房企业和个人更多的税收 优惠条件 住房租赁金融方面 支持发行债券 不动产证券 化产品 稳步推进 REITs 试点 据不完全统计 目 前金融机构已为住房租赁市场提供了 3 万亿的授信 支持 住房租赁监管平台方面 北京 成都 广州 武 汉 重庆 沈阳 合肥 厦门 南京 天津 济南 等多个城市已经上线运营租赁监管平台 建立租赁 住房的政府监督制度 地产 indd 92018 7 16 16 40 13 10 地产 indd 102018 7 16 16 40 13 11 1 2 3 未来政策趋势 随着房地产逐渐由增量向存量市场过渡 住房租 赁领域的政策红利刚刚打开 由于政府大力培育的 住房租赁市场在我国兴起时间较短 政策保障上尚 存在不完善之处 行业设计规范有待明确 租赁企 业端面临盈利及运营难题 租客端租约及租赁权益 保障有待进一步支持 目前中央正在推进住房租赁 的立法工作 各地还将陆续出台完善相关政策文件 落实责任主体 推动住房租赁市场发展 发展趋势 包括不限于以下几个方面 1 集体土地建租赁住房细则 利用集体土地建设用地建设租赁住房试点方 案 确定第一批 13 个城市开展利用集体建设用地 建设租赁住房试点 形成一批可复制 可推广的改 革成果 试点城市包括 北京 上海 南京 杭州 厦门 武汉 合肥 郑州 广州 佛山 肇庆 沈阳 成都 2 公积金落地细则 截至目前 湖北 广东 湖南 福建 吉林 宁 夏 江西 安徽 四川 甘肃 辽宁等几个省市已 经明确提出就租赁房屋公积金落地予以政策支持 部分省市已出细则 支持公积金支付房租 3 住房租金抵扣个人所得税 备受关注的个人所得税法修正案草案 6 月 19 日 提请十三届全国人大常委会第三次会议审议 首次 增加子女教育支出 继续教育支出 大病医疗支出 住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除 4 租购同权政策 中央提出了租购同权的指导方向 广东发文提出 包括保障子女在就学 入户 社保等方面与购房者 同等权利 但实现租购同权还需要政策的进一步落 地细则 难度不小 5 租户权利保障 保障租户权益 更贴近房屋居住的本质 北京住 建委率先公布 关于加快发展和规范管理本市住房 租赁市场的通知 提出要抓紧开展住房租赁监管 平台建设 规范租赁合同示范文本制定 承租家庭 可申请调换公租房项目等 更多的租户权益保障有 待进一步落实 1 3 供给计划 除了政策监管支持行业健康发展 房源供给也直 接决定了住房租赁行业发展的规模 截至目前 我 国共计 13 7 亿人口 租赁人口 1 68 亿 租赁房源 面临结构性供给失衡的问题 房源供给端与租客需 求端的匹配性面临考验 以北京为例 北京共有租 赁人口 800 万人 目前租赁房源量约为 350 万间 面临着 400 万间以上的租赁缺口 供不应求仍是主 要矛盾 政府通过加大供给计划 解决租赁房源紧 缺的问题 各地租赁供给规划中 试点城市规划新增 盘活 租赁房源超300万套 其中集体土地 城中村占主体 京沪穗深杭规划租赁房源占比超 90 1 1 数据来源 政府官网 贝壳研究院整理 地产 indd 112018 7 16 16 40 13 12 地产 indd 122018 7 16 16 40 14 13 地产 indd 132018 7 16 16 40 14 14 住房租赁供给方面 京沪杭突出强调新建商品房配建 集体土地建租赁住房 深穗佛等珠三角城市更侧 重通过城市更新项目增加租赁供给 其他二线城市则强调新建商品房配建租赁住房 京沪穗深杭在强调多元 化市场主体的同时 也重点强调了国有租赁企业的引领和带动作用 在此政策环境下 社会企业需谋求与政 府合作的机会 地产 indd 142018 7 16 16 40 14 15 首批住房租赁试点城市中 各热点城市普遍呈现供不应求 二线城市尤为严重 政府未来五年的供给 若实施到位 可有效缓解目前供需失衡的情况 基本满足市场租赁需求 1 4 供给结构 以全国住房租赁十个热点城市为例 重点对住房租赁市场的供应结构和机构占比进行分析 1 4 1 测算逻辑 依托贝壳网数据 测算表和方法如下 1 城市人口 X 租赁人口占比 租赁人口数 2 租赁人口数 每间平均居住人数 租赁房间总数 3 租赁住房总数 集中式公寓 分散式公寓 城中村 个人普租 工厂宿舍 园区宿舍不在租赁人口 图 1 1 首批试点城市未来五年租赁住房供应计划与新增需求对比 数据来源 各地方政府官网 深圳按五年 10 万套新增量统计 贝壳研究院整理 地产 indd 152018 7 16 16 40 15 16 预测范围内 公租房计入集中式公寓 4 机构化比例 集中式公寓 分散式公寓 租赁房间总数 1 4 2 现状供应结构 1 个人普租和城中村是供应主体 十城整体来看 个人普租占比近 2 3 城中村占比超过 1 4 机构化房源占比不足 1 成 图 1 2 全国重点十城各类租赁住房供给占比 总体情况 数据来源 贝壳研究院测算 地产 indd 162018 7 16 16 40 15 17 城市间差别性很大 深圳城中村比例最高 近 70 的租赁住房供应集中在城中村 北京这一比例也超过 1 3 个人普租仍是大多数城市的主流 苏州这一比例最高 超 90 2 机构化占比 北京和长三角领先 从住房租赁十个热点城市来看 北京和长三角地区城市机构化占比明显领先 一是北京比例最高 为 10 3 是唯一超过10 的城市 二是长三角四城 平均6 9 高于京津冀 平均5 6 珠三角 平均2 6 杭州 上海 南京 苏州位列前茅 远远领先珠三角和中西部地区城市 图 1 4 全国重点十城住房租赁机构化占比 图 1 3 全国重点十城各类租赁住房供给占比 分城市 数据来源 贝壳研究院测算 地产 indd 172018 7 16 16 40 16 18 1 4 3 未来供应预测 综合各地 十三五 人口规划和过去人口变动情况 对未来十城住房租赁人口进行预测 同时结合各地 未来三到五年住宅和租赁住房供应计划 城中村整治计划和历史进度 预测 2021 年的租赁住房供给结构 机构化占比方面 各城市都有 2 5 倍的增幅 上海 深圳涨幅最高 这得益于两个城市 100 万套机构化管理 计划 深圳 100 万套收储 上海 70 万套新建 30 万套收储 京沪深三个一线城市的变化逐步趋近于国际 发达城市水平 纽约 60 东京 90 未来每 3 个租客中将有 1 个是与专业机构直接签约 杭州比例超过 1 5 是二线城市中机构化租赁的龙头 6 个城市比例超过 10 B2C 将越来越成为住房租赁人群选择的新型 居住解决方式 地产 indd 182018 7 16 16 40 16 19 图 1 5 全国十城各类租赁住房供给结构现状及未来对比 图 1 6 全国十城 B2C 份额现状与未来发展预测 数据来源 贝壳研究院测算 数据来源 贝壳研究院测算 地产 indd 192018 7 16 16 40 16 20 本章分为四个小节 从住房租赁市场的集体土 地供给 招拍挂土地供给 个人房源供给三个层面 进行规模预测 并分析了当前长租公寓市场的供给 特点 第一小节就北京地区已经发布的集体土地租 赁用地公告进行统计分析 尚未公布用地的六个城 市就相关政策内容进行列示 并就深圳城市更新租 赁规划进行分析 第二小节统计了全国自持性租赁 住房地块 以及六个城市租赁住房供应计划 并就 9 个重点城市自持性地块的详细信息 城区分布 建 筑面积 成交价格进行了整理分析 同时分析了自 持性地块受让主体的特征 第三小节以北京市为例 分析个人租赁房源供给的趋势和未来租赁需求的供 给主体 第四小节分析了中国长租公寓企业的基本 供给概况 2 1 集体用地建设租赁住宅用 地规模预测 自 2017 年 8 月 28 日 利用集体建设用地建设 租赁住房试点方案 简称 方案 颁布以来 并要求各地在 2017 年 11 月上报实施方案 但截至 2018 年 6 月底 仅北京市公布了实施细则方案 北京市早在 2011 年就成为全国第一个利用集体 土地建设租赁住房的试点城市 2017 年北京地区的 集体土地建设租赁住宅项目已经开始大规模供地 因此 该部分的分析仅就北京地区展开 其他 6 个 城市 2 暂未公布集体土地租赁用地公告 仅就相关政 策内容予以展示 2 1 1 北京集体租赁供给规划 2 1 1 1 供地规划 2017 2021 年北京市计划供应租赁住房计划供地 1300 公顷 用户建造 50 万套租赁住房 2017 年北 京市计划供应租赁住房用地 227 公顷 其中公租房 用地 27 公顷 集体土地租赁房用地 200 公顷 3 以 2017 年的计划估算 近期五年北京集体用地建设租 赁住宅的土地将达到 1000 公顷 截至 2018 年 6 月 北京已经在 12 个城区公布了 44 个地块的集体土地租赁住房项目 总体供地达到 431 49 公顷 2 1 1 2 供地分析 目前推出的 44 个项目中 位于六环内的项目有 31 个 六环外的项目 13 个 分别位于房山 顺义 延庆 门头沟 平谷 怀柔六个区 从集体租赁住房用地来看 6 环外的项目用地占 比 17 74 六环内的占比 82 26 44 68 的项目供 地集中在 5 6 环之间 2 该部分的城市分析 选取战略规划 10 城市与 13 个政策试点城市的交集城市 3 北京市 2017 2021 年及 2017 年度住宅用地供应计划 二 住房租赁市场供给 地产 indd 202018 7 16 16 40 16 21 从集体租赁住房用地来看 朝阳区的供地项目面积占比达到 20 08 昌平次之 19 11 丰台 18 02 三个城区的供地面积总计占比达到 57 22 其余 9 个城区供地占比 42 78 地产 indd 212018 7 16 16 40 17 22 2 1 1 3 未来预测 图 2 1 公租房项目建设时间估算 数据来源 贝壳研究院测算 根据北京 2017 2021 年市计划 未来五年供应租赁住房供地 1300 公顷 建造 50 万套租赁房屋 其中 预计集体土地供地面积约为 1000 公顷 完成 38 46 万套房屋的建造 按此计划 每年预计完成 7 692 万套 房屋建造 截至 2018 年 6 月已经公布的集体租赁土地面积 140 22 公顷 将完成 5 35 万套租赁房屋的供应 预计将在 2020 年左右向市场出租 2 1 2 其他城市租赁住房规划 1 上海租赁住房规划 上海地区 十三五 期间租赁住房用地 1700 公顷 预计新增租赁住房 4250 万 约 70 万套 租赁住 房供应套数占新增市场化住房总套数超过 60 4 2 广州租赁住房规划 4 上海市住房发展 十三五 规划 2017 07 06 地产 indd 222018 7 16 16 40 18 23 2017 2021 年 广州市全市普通商品住宅用地计 划供应 2375 公顷 租赁住房用地计划供应 825 公顷 住房建设计划安排 75 万套 其中普通商品住宅 60 万套 租赁住房 15 万套 5 广州市国土规划委正在 牵头做集体土地租赁住房的实施方案 尚未公布 3 杭州租赁住房规划 杭州未来三年 新增租赁住房总量占新增商品住 房总量的 30 未来 5 年公共租赁住宅房保有量不少 于 8 万套 主城区商品住宅项目用地配建公共租赁 租赁住房比例不低于总建筑面积的 10 萧山区 余 杭区 富阳区配建比例不低于 5 探索村集体 10 留用地上建设租赁住房 6 4 南京租赁住房规划 探索建立通过政府划拨建设 企业新建自持 配 建 改建 闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房 的模式 建设或筹集租赁性住房不低于 50 万 试 点集体土地建设租赁住房 根据区域需求情况 在 出行 生活方便区域 选择部分合适地块 经市政 府批准后 开展利用集体土地建设租赁住房试点工 程 实施细则由南京市国土局牵头拟定 7该细则尚 未公布实施 5 厦门租赁住房规划 2017 年厦门全市国有建设用地供应总量 1433 公 顷左右 商服用地177公顷 工业仓储用地250公顷 住宅用地 186 公顷 其中 商品住房用地 99 公顷 保障性住房 经济适用房 用地 45 公顷 其他住房 用地 公共租赁房及廉租房 43 公顷 公共管理与 公共服务用地 170 公顷 交通运输用地 650 公顷 8 6 成都租赁住房规划 2017 2021年程度市拟供应住宅用地4583公顷 年均住宅用地供应量 916 6 公顷 其中拟供应城镇 住宅用地 2916 公顷 年均 783 公顷 拟通过农民 集中建房整理项目 整理集体建设用地约 667 公顷 产生的集体建设用地指标用于集中居住区建设 9 2 1 3 深圳城市更新租赁供给 规划 深圳城市更新覆盖面包括旧居住区 旧工业区 旧商业区 10 及城中村 面积分别达 11 4km 84 1 km 3 8 km 及 104 7 km 城中村改造中 合 法用地比例仅达到 50 未来 违法城中村也纳入 城市更新中 在 2016 年深圳住建局的摸底调查中 深圳共有以行政村为单位的城中村 241 个 城中村 农民房 或私人自建房超过 35 万栋 总建筑面积 高达 1 2 亿 占全市住房总量的 49 深圳有 80 的租房人群 1600 万 租住城中村的租客占比为 52 9 1100 万 城中村的农民房是租赁市场最重 要的供应 11 以综合整治为核心的城市更新将对深圳 租赁市场产生深远影响 截至 2017 年 6 月底 深圳已列入城市更新计划 的项目共有 616 项 涉及到用地范围面积达 48 92 平方公里 已批准的拆除重建类城市更新单元规划 有 379 项 涉及的拆除范围用地面积达 29 63 平方 公里 累计供应用地面积约 14 3 平方公里 12 其中 原特区外占了 76 深圳的城市更新项目的实施率逐 年上升 由 2012 年的不到 7 提升到 2017 的 29 5 广州市 2017 2021 年住宅用地供应计划 2017 08 04 6 关于加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案 征求意见稿 2017 08 29 7 南京市住房租赁试点工作方案 2017 08 15 8 2017 年厦门市国有建设用地供应计划 2017 03 31 9 成都市住宅用地供应中期规划 2017 11 06 10 深圳城市更新数据来源 深圳市城市更新政策的实施与思考 深圳市房地产研究中心主任 王锋在 2017 年 10 月 25 日新华社深圳城市更新讲座发言稿 11 深圳贝壳研究院 深圳租赁白皮书 2017 12 深圳市城市更新局规划处处长张红宇在 2017 深圳房博会发言 2017 8 22 地产 indd 232018 7 16 16 40 18 24 十三五期间 深圳供应居住用地共计 8 平方公里 城市更新占 56 3 是主要供地渠道 其中 商品住 房用地中 城市更新用地占 80 人才保障房用地中 城市更新用地占 51 3 十三五期间 深圳通过城市更新建设商品住房 26 万套 占商品住房供应总量 74 3 通过城市更新配建 人才保障房 13 万套 占新建人才保障房供应总量 62 0 并沿着轨道交通网络在全市广泛布局 2 2 住房租赁用地招拍挂市场规模 2 2 1 租赁住房用地招拍挂规模 截至目前 全国共出让自持性租赁住房地块 196 宗 北京 上海 杭州 天津 广州等 23 个城市进行 了自持性地块的出让 总建筑面积超 725 万 以每间 45 计算房间数量 可达到 16 万间 地产 indd 242018 7 16 16 40 19 25 地产 indd 252018 7 16 16 40 19 26 2 2 2 重点城市租赁用地出让 市场规模 2 2 2 1 北京城市租赁用地出 让市场 北京是全国最早进行自持性地块出让的城市 截至 2018 年 3 月 共出让 26 块自持性地块 其中 2016 年共出让 4 块自持性地块 2017 年推出 21 块 自持性地块 含竞自持地块 2018年截至6月底1块 总出让面积达 155 32 万 北京出让的自持性地块中 海淀区出让的地块数 量地块建筑面积最高 出让了 7 块自持性地块 总 建筑面积达到 73 32 万 大兴区次之 出让 5 块 总建筑面积达 32 26 万 最少的为门头沟区 出让 1 块 建筑面积为 1 15 万 北京市自持性地块 成交总价最高的为北京市 丰台区西局村旧村改造项目三期 0611 638 地块 总 价达到 62 6 亿元 成交楼面价为 60905 元 成 交楼面价最高的为海淀区永丰产业基地 新 HD00 0401 0093 0097 0099 0108 地块 单价达到 6 8 万元 总成交价达到 57 6 亿元 成交总价最低 的是房山区西潞街道 FS00 LX06 0081 地块 成交楼 面单价为 27801 元 成交楼面价最低的地块为 平谷区金海湖乡韩庄村 E 003 02 E 004 01 地块 成交楼面价仅为 11286 元 2 2 2 2 上海城市租赁用地出 让市场 上海于 2017 年 7 月份出让第一宗自持性地块 截至 2018 年 3 月已出让共计 30 宗地块 总建筑面 积达到 159 万 上海出让的自持性地块中 浦东区的地块出让 数量远大于其他区出让数量 12 宗自持地块共计建 面 66 98 万 其次为闵行区 共出让 4 宗 建面 19 08 万 再次是静安区出让 3 块 建面为 15 25 万 图 2 2 北京市各行政区地块出让数量及建面 数据来源 贝壳研究院测算 地产 indd 262018 7 16 16 40 19 27 上海市出让的自持性地块中 成交楼面价最高 的为长宁区古北社区 W040502 单元 E1 06 地块 楼 面价为 13463 元 成交总金额为 11 29 亿元 总成交价最高的为浦东新区世博会地块政务办公社 区控详 15 01 地块 总成交价为 11 38 亿元 成交 楼面价为 7718 元 成交楼面价最低的为松江区 中山街道 SJC10032 单元 10 07 号地块 楼面价仅为 3549 89 元 总成交价为 4 亿元 成交总价最低 的为徐汇区漕河泾社区 196a 08 地块 总成交价为 0 91 亿元 成交楼面价为 6556 2 元 2 2 2 3 杭州市住房租赁用地 出让市场 于 2017 年 4 月首次出让自持性租赁地块后 截 至 2018 年 3 月 杭州共计出让 58 宗自持性住房租 赁地块 共计出让建筑面积达到 147 万 以 45 计算房源套数 达到 32576 套 杭州 58 块自持性地块 含竞自持 主要分布 在滨江区 富阳区 拱墅区 江干区 西湖区 下 城区 萧山区 余杭区及上城区 9 个行政区 其中 出让地块数量最多的为萧山区 出让宗数达到 16 宗 建面达到 34 84 万 江干区次之 出让 12 宗 总 建面达到 42 37 万 出让地块最少的为富阳区 共计出让 1 宗 宗建面为 2 1 万 图 2 3 上海市自持地块数据 图 2 4 杭州各区自持性地块出让情况 数据来源 贝壳研究院测算 数据来源 贝壳研究院测算 地产 indd 272018 7 16 16 40 19 28 杭州出让的自持性地块中 成交总价最高的为萧 山城区下湘湖单元 浙江省杭州市萧山区 地块 总价达 63 80 亿元 成交楼面价为 22950 元 成交总价最低的为新湾街道地块 总价为 0 48 亿元 单价仅为 4764 元 成交楼面价最高的为紫阳南 星单元 SC0501 01 地块 单价达 44460 元 成 交总价为 60 亿元 出让地块中成交楼面单价最低的 为萧山区上河镇 单价为 4761 2 元 总成交价 为 0 48 亿元 2 2 2 4 天津城市租赁用地出 让市场 于 2017 年 4 月首次出让自持性地块后 截至 2018 年 3 月 天津市共计出让自持性地块 30 宗 总 自持建面达到 48 万 以 45 计算房源套数 达 到 10684 套 30宗自持性地块中 宝坻区 北辰区 滨海新区 蓟州区 津南区 静海区 宁河区 武清区及西青 区 9 个行政区进行了自持性地块的出让 其中武清 区出让 8 块 建面为 3 16 万 滨海新区出让 5 块 建面 368 万 武清和滨海的 13 宗自持地块中 成交价最高的 为武清区黄庄街滨河道东侧地块 成交价达到 34 9 亿元 楼面单价为 12001 18 元 成交价最低的 为滨海新区大港迎宾街西侧 育才路南侧地块 成 交价为0 9亿元 楼面价为5260元 13宗地块中 成交楼面价最高的为西青区中北镇阜锦道以北地块 达到 16502 元 总成交价为 12 9 亿元 成交楼 面价最低为宁河区现代产业区地块 成交总价为 5 9 亿元 成交楼面价为 3223 45 元 2 2 3 自持性地块受让主体分析 参与地块竞拍主体企业 截至目前为止 全国共计 134 家企业 成功参与 196 块自持性地块的竞拍 图 2 5 天津各区自持性地块出让数据 数据来源 贝壳研究院测算 地产 indd 282018 7 16 16 40 20 29 成功参与竞拍的企业中 国企数量为 78 家 民 企数量为50家 外资企业5家 混合所有制企业1家 其中 国企的拿地次数为 118 次 远超民企拿地次 数 69 次 数据显示出国企拿地集中化的趋势 其中 联合竞拍的土地块数为 18 块 在一线城市 国企 民企联合进行拿地 也成为未来拿地方式的趋势 2 3 个人房源供给 为了测算房价等因素对个人房源供给趋势的影 响 我们以链家市占率最高的北京为例 分别测算了 1 链家 2016 年以来北京新增租赁房源量和同比 增速 2 链家 2015 2017 年二手房和租赁成交面 积之间的关系 从而简单推测个人租赁房源的基本 趋势 1 链家 2016 年以来北京新增租赁房源量和同 比增速 图 2 6 全国自持性地块参与企业性质分析 图 2 7 北京 2016 年以来新增租赁房源量及同比增速 数据来源 贝壳研究院测算 数据来源 贝壳研究院 RealData 数据库 地产 indd 292018 7 16 16 40 20 30 从上图可以看到 2016 年以来 链家个人租赁房源新增挂牌量呈现出明显的季节性 且同比增速呈现持 续下降的趋势 2 链家 2015 2017 年二手房和租赁住房成交面积之间的关系 对比二手房买卖成交面积和租赁成交面积 可以看到租赁成交面积基本呈现出与二手房成交相反的趋势 也就是说 随着二手房买卖交易量的下降 租赁成交面积呈上升趋势 结合以上两个方面的数据 可以基本推测出 随着房价上涨 二手房买卖交易呈波动下降趋势 租赁交 易呈波动上涨的趋势 但个人租赁房源供给的增速却在持续下降 亦即个人租赁房源的供给比例持续下降 但租赁需求在波动上涨 未来更多的租赁需求将只能通过机构化的租赁房源满足 图 2 8 链家 2015 2017 年二手房成交面积和租赁成交面积变化趋势 图 2 9 十城租金收入比和房价收入比及变化趋势 数据来源 贝壳研究院 RealData 数据库 地产 indd 302018 7 16 16 40 21 31 2 4 长租公寓市场供给特点 当前我国租赁房屋主要供给是由 C2C 模式提供 品牌连锁公寓的渗透率极低 头部公司累计管理房间数 量约 160 万间 假设占品牌公寓管理房源数量的 70 那么品牌公寓管理房间数量为 288 6 万间 数据来源 贝壳研究院 RealData 数据库 地产 indd 312018 7 16 16 40 21 32 3 5 万 地产 indd 322018 7 16 16 40 22 33 3 1 长租公寓分类 3 1 1 按房源组织形式分类 按房源组织形式 可以将长租公寓分为分散式长 租公寓运营商和集中式长租公寓运营商 从各品牌规模来看 长租公寓战场已初具规模 以自如 青客 优客逸家 爱上租为主的分散式公 寓代表品牌 以魔方 泊寓 逗号 V 领地等集中式 公寓代表品牌 均已成型并还在快速扩张中 集中式公寓的前期投入资金较大 但具有规模效 应 后期管理成本 特别是人力成本较低 标准化 程度更高 容易创造社交属性 获取整栋物业渠道 多元 可采取收购 独立开发 与开发商合作等方式 分散式公寓前期资金投入较小 在房源量较大的 时候需要有强大的管理系统以控制成本 由于房源 差别较大 标准化程度相对低 但可以通过装修改 造实现内部标准化 社交属性较弱 从个人处获房 需要较强大的运营团队 获取方式一般是签订长期 包租合同 2 5 年 相较分散式公寓 集中式公寓前期投入更重 面 临不确定性风险更多 但具有如下优势 一是租金 成本低 集中式拿房拥有更高的议价能力 二是运 营成本低 主要是服务半径短带来的管理效率提升 可有效降低人房比 三是易于开展社区活动 建立 品牌认知 形成客户粘性 集中式公寓的利润水平 更高 是未来长租公寓的发展方向 但同时也面临 拿房成本上涨和政策调控等问题 三 行业机构端租赁市场 地产 indd 332018 7 16 16 40 22 34 图 3 1 分散式长租公寓成本结构图 3 2 集中式长租公寓成本结构 3 1 2 按产品线类别分类 按照产品服务目标客户的不同 目前我国长租公 寓产品线主要分为三类 金领 白领和蓝领公寓 金领公寓主要服务于对租金承受能力较强 租住品 质要求较强的高端客户 白领公寓即青年公寓 主 要服务于年轻的白领精英 也是当下主流的长租公 寓市场 蓝领公寓是主要服务于外来务工或低端产 业从业者的服务公寓 不同产品的产品线有较大差 异和跨度 定位高端的金领公寓通常是服务式公寓 交通位 置便利 以大户型为主 人均居住面积大 房间设 施配置高 公区面积广 功能丰富 保洁等服务齐全 更能够为租户营造一种类似家庭的入住感受 定位中端的白领公寓则一般面积相对较小 房间 设施配置一般 有一些较为简单的公共区域服务功 能 人均居住面积相对较小 满足白领人群需要安 静安全稳定又较为经济的居住需求 定位低端的蓝领公寓通常以床位形式出租 房间 配件的设施较少 公区服务也较少 价格便宜 主 要满足蓝领人群居住休息的需求 地产 indd 342018 7 16 16 40 22 35 3 1 3 按运营商企业背景划分 按照公寓运营商企业背景划分 可以划分为五大 类 创业系 房企系 中介系 酒店系以及国企系 创业系 创业系企业一般进入市场较早 积累了较多运营 经验 同时以线上线下相结合的方式 率先将互联 网渠道及运营方式等带入房地产及住房租赁行业 带动整个行业效率和客户体验的提升 由于创业系 企业在资金和资源上优势不明显 因此除个别最早 试水集中式长租公寓的运营商 如魔方等企业之外 经营分散式长租公寓的企业较多 地产 indd 352018 7 16 16 40 22 36 地产 indd 362018 7 16 16 40 23 37 地产 indd 372018 7 16 16 40 23 38 房企系 房企系长租公寓运营商 由于其拥有的资金及物 业资源优势 基本都选择集中式长租公寓 快速切 入市场 迅速扩张规模 如万科的泊寓 龙湖的冠 寓等 目前国内排名 Top100 的房地产开发商中 已有 超过 30 家涉足长租公寓领域 如碧桂园 万科 保 利 龙湖 旭辉 华润等开发商已经发布了独立的 公寓品牌 并且在全国范围内大量布局门店 绿地 绿城等主流开发商虽然还没有发布品牌 但也已计 划大规模布局长租公寓 还有一些如金茂等地产商 在前期准备阶段 进军长租公寓已经成为房地产开 发商拓展新的业务领域的一大趋势 地产 indd 382018 7 16 16 40 24 39 地产 indd 392018 7 16 16 40 24 40 中介 酒店及国企系 中介系 在资金端具备一定优势 对租客需求更为了解 具备开发商合作资源和线下销售团队 运营能 力较强 典型代表是自如寓 我爱我家相寓 世联行红璞 酒店系 具备租客管理经验和存量物业运营经验 但经营不好的酒店通常地段不好 即使改造作为长租 公寓 经营状况也很难改善 且在资金上相对开发商系和中介系不占优势 典型代表包括如家的逗号公寓 铂涛的窝趣公寓 被认为是第五大派系的 国家队 即将进场 随着国家队的进场 未来租房市场将会出现三大趋势 一 是集体建设用地建租赁房大势所趋 政府有权指定公司运营 二是国有住房租赁公司即将入市 三是央企 国企开发商主动或被动入场 地产 indd 402018 7 16 16 40 24 41 3 2 长租公寓运营商竞争要素 3 2 1 长租公寓关键成功要素 住房租赁的核心是服务 服务的核心是运营 对于公寓运营机构 具备以下几个核心要素 才能实现公 寓的健康可持续发展 地产 indd 412018 7 16 16 40 25 42 图 3 3 长租公寓核心竞争要素 数据来源 贝壳研究院 其他要素 物业服务 集中式公寓包括管家服务 公区保洁 24 小时保安 家具家电维修 定期社区活动等 公共 区域一般配置会客区 娱乐区 健身房 晾晒区 厨房 洗衣房和公共办公空间等 推广渠道 线上线下相结合 相较于线上 线下转化率较高 线上多作为信息传播的通道 大多数客户 通过线上获取信息 达成到访 通过线下转化 线上形式主要通过 APP 信息网站 微信公众号三个端口 线下通过中介带看 门店自然到访等途径获取客户 线上往往有更强的粘性和信任背书 系统平台 线上预订 网签合同 网上报修 网上支付 社交活动 甚至金融分析 搬家 门锁 出行 健康法律咨询等增值服务的线上化 一个成熟完整的网络平台系统可以提高人效 降低成本 管理 财务 营销等 同时也应该满足前期项目定位 前端产品设计和客户信息反馈 从而改善产品和服务的完整闭环 的功能 3 2 2 不同类型公寓运营企业对比 创业系 品质管控能力效率运营能力客户获取能力 地产 indd 422018 7 16 16 40 25 43 对于创业系机构企业 运营是强项 创业系企业也是进入长租公寓领寓最早的企业类之一 因此 在运 营方面 积累了大量的实战经验 且深耕某一区域 对于区域的客户渗透率较高 可以有针对性的抓取目标 客户 同时创业系企业的产品有设计感 追求个性化定制 服务方面更加注重租户体验感 以租户租住体验 为核心 运营效率大大提高 创业类企业的典型代表 如魔方公寓 乐乎 湾流 贝客等 中介背景的公寓企业 在租赁房源及客户渠道两个方面有先天的优势 中介企业自有业务决定了其房源 信息获取的便利 中介企业在做二手房屋交易或租赁的同时 可将房源与客户资源引用至自身长租公寓业务 促进公寓业务快速发展 实现全国布局 相较于集中式公寓 中介系公寓机构更擅长做分散式公寓 中介系 典型代表 如自如 截至 2018 年 6 月 管理房源量达到 60 万间 以分散式长租公寓业务为主 酒店系企业在酒店行业往往有较长时间的经验积累 有完善的运营体系及丰富的运营经验 因此 对于 酒店系企业切入长租公寓领域 原有酒店行业丰富的经验可以快速指导公寓任务有效开展 从经济型酒店的 短租模式向下占领长租市场 在经营和城市布局上 依托于原有的酒店业务 也可快速实现规模化扩张 实 现区域深耕或规模化布局 酒店系的典型企业代表 如雅诗阁 华住城家 如家雅住 铂涛窝趣 辉盛阁等 房企对于长租公寓业务的参与热情高涨 相比于其他系别企业 房企在房源物业及资金方面有较大优势 尤其是有全国布局的规模企业 切入当地市场更容易 具有改造装修的供应链采集优势 但是房企系机构运 营力量相对薄弱 对公寓运营成本的把控仍待提升 房企系公寓运营机构的典型代表如泊寓 冠寓 领寓 碧家等 房源获取能力客户获取能力 中介系 酒店系 房企系 国企系 效率运营能力客户获取能力 房源获取能力供应链管理能力 房源获取能力 客户获取能力 地产 indd 432018 7 16 16 40 25 44 国企 以背靠国家特殊政策的自有优势异军突起 尤其在房源获取 拿地和成本方面 有着其他企业 所不具备的优势 国企系企业自身具有存量房可进 行盘活运营 在政策指导下 也可以以低于市场价 的成本低价拿地或包租 从供应端和成本端都有明 显优势 有较强的品牌背书 从客户端也更容易签 下企业客户 不足之处在于 国企系企业不擅长此 类经营管理 一般以跟运营商合作的形式进行运营 国企系企业的典型代表 如东南青年汇等 3 3 长租公寓运营商竞争格局 3 3 1 各类别集中式长租公寓占比 从门店数量来看 市场上数量最多占比最大的是创业系 主要原因在于创业系进入市场早 经过多年发展 不少企业 已经形成了一定规模 门店数量较多 此外创业系企业数量多 发展快 其供给运营的长租公寓目前也是市场主流 而其他 派系的公寓品牌数量较少 同时进入市场较晚 不少企业还 处于探索阶段 从中长期来看 房企系等其他类别的集中式 长租公寓的竞争力不容小觑 3 3 2 各集中式长租公寓门店数量 目前集中式长租公寓品牌中 门店数量最多的是 魔方 其次是万科的泊寓和龙湖的冠寓 门店的规 模和数量一定程度上体现了企业的标准化复制能力 形成完善的产品标准和模型以及运营方法论体系 有助于企业实现快速的规模扩张 提升运营效率 逐渐实现规模效应 但是规模效应的前提是成本的 管控 效率的提升以及健康的现金流 而盲目的规 模扩张反而可能造成资金和运营无法匹配 图 3 4 四类集中式公寓市占量对比 按门店数量统计 图 3 5 全国主要集中式公寓品牌门店数量 数据来源