写字楼建设成本参数一览.doc

写字楼建设成本参数一览写字楼建筑面积一览1土地成本（含土地出让金） 5,500 元1占地面积 13,270 平方米2容积率 5.5 2建安造价 写字楼 5,000 元3可建设建筑面积 72,985 平方米 地下室 3,000 元3基础和配套设施费（小市政） 400 元4地上可经营部分面积 90,000 平方米4专业顾问费5%建安造价5地下可经营部分面积 3,000 平方米5其他2%建安造价6总经营面积 93,000 平方米6管理费3%1-5项合计7地下非经营部分面积 30,000 平方米7不可预见费5%1-5项合计8地下总建筑面积 33,000 平方米8物业开办管理费1%建安造价9项目总建筑面积 123,000 平方米9年增长率2%写字楼出租状况参数1写字楼出租面积 91,000 平方米2写字楼租金水平 240 美圆/平方米.年3写字楼租金年增长率1%4配套设施出租面积9000平方米5配套设施租金水平240美圆/平方米.年6出租佣金比例8%租金收入7管理费2%租金收入8写字楼租金年增长率2%9租约长度 3 年10到期续约比例33%停车位出租状况12停车位700个13停车位出租比例0.914停车位租金960美圆/个.年项目总投资额 单位：元0123200320042005合计0建设周期50%50%100%1土地成本511,500,000 - 土地成本小计511,500,000 511,500,000 2建安造价 - 地上部分 - 地下部分 - 建安造价小计 277,500,000 283,050,000 560,550,000 3基础和配套设施（小市政） 18,600,000 18,972,000 37,572,000 4专业顾问费 13,875,000 14,152,500 28,027,500 5其他 5,550,000 5,661,000 11,211,000 3-5小计76,810,500 - 1-5小计511,500,000 315,525,000 321,835,500 1,148,860,500 6开发管理费 15,345,000 9,465,750 9,655,065 34,465,815 7物业开办管理费 - 2,775,000 2,830,500 5,605,500 8不可预见费 25,575,000 15,776,250 16,091,775 57,443,025 总计 552,420,000 343,542,000 350,412,840 1,246,374,840 租约分析参数012345678910111213年份20032004200520062007200820092010201120122013201420152016写字楼部分出租状况租金 USD/Y240244.80249.70254.69259.78264.98270.28275.68281.20286.82292.56298.41304.38310.47维持现有租约比例0%25%75%90%15%75%90%15%75%90%15%75%新租户比例25%50%15%0%50%10%0%50%10%0%50%10%续约租户比例0%0%0%0%25%5%0%25%5%0%25%5%写字楼出租率25%75%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%配套设施出租状况租金240244.80249.70254.69259.78264.98270.28275.68281.20286.82292.56298.41304.38310.47维持现有租约比例0%60%90%30%60%90%30%60%90%30%60%新租户比例60%30%0%40%20%0%40%20%0%40%20%续约租户比例0%0%0%20%10%0%20%10%0%20%10%配套设施出租率60%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%项目投资及经营期现金 单位：千元01234567891011122003200420052006200720082009201020112012201320142015租金收入写字楼潜在租金收入 23,176.78 23,640.32 24,113.12 24,595.39 25,087.29 25,589.04 26,100.82 26,622.84 27,155.29 27,698.40 28,252.37 空置率 17,382.59 5,910.08 2,411.31 2,459.54 2,508.73 2,558.90 2,610.08 2,662.28 2,715.53 2,769.84 2,825.24 有效租金收入 - 17,730.24 21,701.81 22,135.85 22,578.57 23,030.14 23,490.74 23,960.55 24,439.77 24,928.56 25,427.13 配套设施潜在租金收入 2,225.45 2,247.70 2,270.18 2,292.88 2,315.81 2,338.97 2,362.36 2,385.98 2,409.84 2,433.94 2,458.28 空置率 2,225.45 899.08 227.02 229.29 231.58 233.90 236.24 238.60 240.98 243.39 245.83 有效租金收入 - 1,348.62 2,043.16 2,063.60 2,084.23 2,105.07 2,126.12 2,147.39 2,168.86 2,190.55 2,212.45 租金收入小计 - 19,078.86 23,744.98 24,199.44 24,662.80 25,135.21 25,616.86 26,107.94 26,608.62 27,119.11 27,639.59 停车位出租收入 504.00 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 其他收入总计 - 19,583 24,350 24,804 25,268 25,740 26,222 26,713 27,213 27,724 28,244 运营费用租金佣金 483 985 301 - 1,045 213 - 1,109 226 - 1,177 管理及营销费用 177 355 434 443 452 461 470 479 489 499 509 房地产税 2,350 2,922 2,977 3,032 3,089 3,147 3,206 3,266 3,327 3,389 营业税及附加 1,077 1,339 1,364 1,390 1,416 1,442 1,469 1,497 1,525 1,553 运营费用总计 660 4,767 4,997 4,783 5,919 5,178 5,059 6,263 5,477 5,350 6,628 净运营收入USD -660 14,816 19,353 20,021 19,349 20,562 21,163 20,450 21,736 22,374 21,616 净运营收入RMB -5,479 122,975 160,631 166,173 160,596 170,662 175,653 169,731 180,409 185,701 179,412 建设期投资 -552,420 -343,542 -350,413 转卖收益 1,445,929