2014年江油房地产市场调查报告.doc

20142014 年江油房地产市场调查报告年江油房地产市场调查报告 2014 年 3 月 集团 3 月调研资料 目目 录录 第一章 江油房地产市场投资环境分析 第二章 江油房地产市场分析 第三章 结论及建议 第一章第一章 江油房地产市场投资环境分析江油房地产市场投资环境分析 1 1 江油概况 江油概况 江油市位于四川盆地西北部 涪江上游 龙门山脉东 南 距离绵阳市 30 公里 成都 160 公里 市幅员面积 2719 平方千米 地理位置优越 气候条件宜人 江油市域总人 口约 90 万人 常住人口基本与总人口持平 体现其在西部 地区经济发展处于优势地位 2013 年城市建成区面积 40 平 方公里 城市人口达 37 万人 城市化率 53 结论 目前正处于城市化快速推进 改善住房和刚需结论 目前正处于城市化快速推进 改善住房和刚需 型住房加快建设时期 型住房加快建设时期 2 2 交通条件 交通条件 江油铁路运输条件十分优越 宝成铁路贯穿全境 江 油火车中心站为全国最大的县级市火车站 成绵乐高铁年 内运营 江油到成都只需 1 小时 到绵阳只需 10 分钟 另 外 成绵乐高铁在江油设立江油站和青莲站 江油南站 正在建设的成西高铁还将在江油设立厚坝站 江油北站 江油铁路极为优越 可以通达全国主要大城市 江油在整 个宝成铁路的地位高于绵阳等站 绵阳至江油高等级公路 和绵广高速公路等构成江油公路的主干网络 驱车从绵阳 到江油仅需 30 分钟 绵阳南郊机场已开通上海 北京 广 州等 8 个城市航线 今年还将建设绵阳至江油第二快速通 道 中绵路 江油至绵阳更为通畅 另外绵九高速 绵阳 至九寨沟 今年将开工建设 使江油成为九环线上最为重 要的节点 绵巴 绵阳至巴中 高速公路起点也距离江油 城区不到 20 分钟 结论 铁路 高速 航空各项运输条件均十分优越 结论 铁路 高速 航空各项运输条件均十分优越 3 3 特色资源 特色资源 李白故里 中国优秀旅游城市 四川历史文化名城 道 教 火药发源地 哪吒文化起源地 江油拥有李白文化 三国文化 道教文化 火药文化和红色文化等独特的旅游 资源优势 景观 景点资源丰富 建设中的 5A 级景区涪江 六峡 李白文化产业园景区 建成的 4A 级景区 窦团山景 区 李白纪念馆 打造中的 4A 景区 青莲李白故居 乾元 山景区 佛爷洞景区 养马峡景区 藏王寨景区 吴家后 山辛夷花景区 建成的 3A 级景区 天音洞 果语花溪 以 及知名景区 白龙宫 观雾山等等 景观资源文化资源丰 富 矿产丰富 有金 大理石 煤 石油 天然气 石灰石 硫铁矿 石英砂等 市工业开发区具有良好的能源 建材 天然气等为发展工业可利用的资源优势 其中探明的矿产 资源有 14 种 江油是四川重要的天然气生产基地 年产天 然气 7 亿 m3 水资源源丰富 区内涪江河年水流量 48 亿 m3 平通河 年流量 7 亿立米 自产水量 18 亿 m3 地下水总量 3 9 亿 m3 可开发的水资源总量 18 76 亿 m3 结论 旅游资源 矿产资源 水力资源极其丰富 结论 旅游资源 矿产资源 水力资源极其丰富 4 4 经济发展情况 经济发展情况 2013 年 实现地区 GDP268 5 亿元 增长 12 实现 财政收入 38 亿元 增长 17 实现地方财政一般预算收入 13 5 亿元 增长 15 3 规模工业企业 193 户 实现规模工 业总产值 381 亿元 增长 17 规模工业增加值 113 亿元 增长 14 实现服务业增加值 97 亿元 增长 10 5 社会 消费品零售总额 118 7 亿元 增长 15 旅游总收入 34 亿 元 增长 58 9 结论 在四川的县级市中 江油的经济发展水平一流 结论 在四川的县级市中 江油的经济发展水平一流 5 5 产业发展及固定资产投资情况 产业发展及固定资产投资情况 江油全市经济实力排在绵阳市前列 是绵阳副中心城市 工业发达 已形成冶金 机械 建材 化工 能源 食品 等六大支柱产业 国家三线建设奠定了雄厚的重工业发展 基础 境内有预计今年产值过百亿的企业攀长钢 有产值 20 亿元的神华集团巴蜀江电 另外神华集团投资 150 亿元 建设天明电厂 建成后 江油将成为四川最重要的火电基 地 产值将达到 10 亿元的四川矿业集团 四川国大 江 油红狮 拉法基双马 黄龙破碎 清香园 乳酸集团 等等 另外 四 川模弛住宅工业有限公司将投资 10 亿元 建设年产值上千 亿元的模块化住宅产业园 农业产业方面 九岭现代农业 科技示范园 西屏獭兔养殖示范区等重大农业项目基本建 成发挥效益 房地产市场 中铁集团 TCL 集团 联想集 团 广东佛山日新发展集团 成都链生集团 四川耀森集 团 四川聚人集团 成都齐力 四川荣新集团 浙江久盛 置业 重庆兄弟集团均在江油有开发项目 结论 江油投资环境良好 吸引了很多大型企业前去投结论 江油投资环境良好 吸引了很多大型企业前去投 资 由于处于北方入川后第一个大型平原坝子 靠近成都资 由于处于北方入川后第一个大型平原坝子 靠近成都 绵阳距离近 优秀的景观资源 以及交通优势 吸引了大绵阳距离近 优秀的景观资源 以及交通优势 吸引了大 批企业投资 批企业投资 第第二章二章 江油市房地产市场分析江油市房地产市场分析 1 1 土地市场 土地市场 江油市已售土地中有 400 亩尚未开发 预计开发量 80 万平米 2013 年 江油已经刻意在减少入市土地 由于 2012 年土地市场放量较多 2013 年土地市场刻意收拢 目 前放量土地基本开发 2014 年首次土地出让正在进行中 出任面积约 270 亩 2013 年 6 月 26 日 江油市推出的纪念 碑街西段南侧 乾元路南段西侧地块 88 亩 以总价 1 2 亿 元成交 约 138 万元 亩 起价为 120 万元 亩 另一块位于 西环线东侧 诗仙路南侧 118 亩 总价 1 69 亿元 约 143 万 亩 起价为 125 万 亩 结论 土地市场的表现比较合理 地块出任均有结论 土地市场的表现比较合理 地块出任均有 14 14 以以 上的溢价 上的溢价 2 2 商品房市场 商品房市场 2012 年 全年商品房屋销售面积 41 13 万平方米 实 现销售额 16 76 亿元 2013 年 商品房销售面积 72 86 万平 方米 销售额 20 5 亿元 以上数据包含商业地产 结论 江油楼市成交量增长较快 商品房均价由结论 江油楼市成交量增长较快 商品房均价由 20072007 年的年的 15711571 元元 上涨至上涨至 20132013 年年 37533753 元元 3 3 存量房市场 存量房市场 2013 年全年商品房投资 21 亿元 增长 16 7 新居工 程完成投资 2 5 亿元 现有存量房源 2013 年江油开发量 126 万平米 销售面积 72 86 万平米 待售面积约 60 万平 方米 其中的情况为 2013 年底 很多楼盘开始建设 2014 年开发新项目较少 因此 2014 年整个江油房地产市场应 该趋稳 在国内大环境的影响下 可能出现先降价后反弹 的情况 但是 江油房价降价空间较小 很多楼盘的售价 在 3700 元左右 结论 江油房地产市场发展稳定 适合分期投资开发 结论 江油房地产市场发展稳定 适合分期投资开发 4 4 20132013年开发市场情况年开发市场情况 江油房地产市场备案规模特别大 但是实际开发和放量 特别少 这种可能是出现在江油这样一个中等规模城市的 常规案例 例如 85万平米城市综合体富乐 领江项目 按照目前的开发进度 2013年4月开工 目前封顶了6万平 米 在建4万平米 预计开发年限为10年 再如江油2013年 楼市代表作品 75万平米城市综合体圣名国际广场项目 2013年初开发 目前的一期23万平米住宅封顶 二期商业 预计2015年才能开工 存量9万平米 对于2014年的住宅市 场根本没有威胁 预计开发时间为6年 江油这类项目规划 体量庞大的项目特别多 但是年开发量特别小 以上例子 富乐领江为例 年开发量不到9万平米 而且还要加上商业 面积 圣名国际广场年开发量不过12万平米 也要加上商 业 结论 表面光鲜热闹 大盘多 实质上江油市场基本全结论 表面光鲜热闹 大盘多 实质上江油市场基本全 部为小盘 部为小盘 5 2013年开发楼盘2014年存量房及续建开发情况 圣名国际广场2013年开发量23万平米 去量16万平米 存量8万平米 2014年没有新开发量入市 富乐领江2013年 开发量8万平米 基本售完 2014年新增入市5万平米 东 城尚品在建面积12万平米 去量8万平米 存量4万平米 2014年无新投入量 具体详见附表一 结论 目前统计开发量和存量需要结论 目前统计开发量和存量需要20142014年和年和20152015年两年年两年 才能消化完成 但是考虑到才能消化完成 但是考虑到20152015年 年 20162016年江油新增项目年江油新增项目 较少 大多数地块根据城市建设情况在较少 大多数地块根据城市建设情况在2 2年内不具备出任条年内不具备出任条 件 核心城区地块基本出让完毕 其他郊区基本不具备开件 核心城区地块基本出让完毕 其他郊区基本不具备开 发条件 的情况 因此 总体开发量比较合理 略有小风发条件 的情况 因此 总体开发量比较合理 略有小风 险 险 6 6 购房客群分析 购房客群分析 目前在售楼盘中 本地客户占80 以上 核心客户群体 大部分属于改善性居住客户 有一定的购房消费经验 追 求性价比较高的产品 购买群体主要来源于个体户 民营 企业主以及从事当地优势产业的人群 适度做好对周边区 县的广告宣传是可取之处 结论 主要还是江油市城区客户为主 辅以周边乡镇结论 主要还是江油市城区客户为主 辅以周边乡镇 客户 做好周边区县的营销 是伴随江油城际高铁发展以客户 做好周边区县的营销 是伴随江油城际高铁发展以 及教育优势的新体现 及教育优势的新体现 第三章 结论及建议 一 结论 江油楼市供应产品多元 呈现出较为成熟的 发展状态 写字楼 商铺 酒店式公寓 SOHO 等产品的 出现 表现出江油市场快速的发展 以及体现了江油地区 经济实力 江油的十二五规划预计江油城市人口将达到 50 万 但 是其中很大一部分是靠农村人口转籍来完成的 现在的江 油市场对于有特色 改善型的高端住宅还是有一定的需求 对于大众化 高容积率的中低端住宅已经没有了竞争优势 普通住宅开发的利润空间很小 项目的销售进度很慢 存 在很大风险 虽然目前江油市场对联排以及花园洋房有一定的需求 量 但是受规划容积率的限制 城区内不可能大量出现此 类产品来供应市场 所以我们建议尝试培育新的板块 龙凤水电站库区所处的青莲镇是四川的省级风景名胜 区 因李白而蜚声中外 成绵乐城际高铁起于成都 沿宝 成铁路引入江油 其中就有青莲站 该区块风景秀丽 又 有文化积淀 高铁站建成后交通更加便利 发展潜力不容 小觑 适合打造高端住宅区 旅游地产 养生地产等多重 组合 但由于库区地势低洼开发成本较高 开拓新的市场 也存在一定风险 据了解已有多家公司看好青莲镇涪江边板块 其中一 家企业签订了开发意向协议 鉴于我们良好的政府关系以 及社会资源 江油市青莲镇涪江边的地块还是值得继续关 注 结论 青莲镇涪江板块 江油城区河西板块 景观资结论