北京二手房市场调查报告报告.doc

目录第一章 引言- 1 -1.1研究目的及意义- 1 -1.2研究设计- 2 -第二章 市场环境分析- 3 -2.1国内房地产市场情况- 3 -2.2北京市房地产市场情况- 3 -2.3区域或项目情况- 4 -第三章 市场结果调查分析- 4 -3.1 被调查者基本情况分析- 4 -3.2 消费者需求信息分析- 7 -3.3二手房自身因素的影响- 11 -3.4消费者心理预期分析- 14 -3.5总体分析- 15 -第四章 提出解决方案及对策意见- 15 -参考文献- 17 -附录- 18 -附录（一）调查问卷- 18 -附录 (二)任务安排及分工情况- 20 -第一章 引言1.1研究目的及意义通过调查问卷了解北京市当前二手房的供应和群众对二手房的需求状况，了解消费者群体购买二手房的心理行为，进而为北京市政府、二手房供应商、中介机构及购房人群提供可行性的指导意见。1.2研究设计1.2.1研究方法我们确定调查课题和研究目的，确定研究的可行性。再者，根据调查目的和内容设计调查问卷，并以此确定调查对象。我们通过小组成员认真讨论，集思广义，反复推敲，形成了最终的调查问卷。主要向购房 群体发放调查问卷。数据采集。我们小组打印了170份问卷。小组内又进行了小组细分，两个人一组，然后分小组去不同地点进行外出调研。以此获得数据，进行对比分析。整理数据，得出结论。通过SPSS统计软件对前期市场调查的数据进行统计整理和分析，得到了大量的统计数据， 然后依据这些统计数据以及访问过程中得到的问卷以外的大量信息进行市场分析。市场分析的方法主要有定性分析法和定量分析相结合，其中定量分析为主，主要包括描述性统计分析法、数据的解析性分析等。1.2.2问卷设计根据研究目的和内容，小组成员集中一起讨论问卷涉及的内容，然后根据讨论结果，小组成员每人设计一份调查问卷，最后集中在一起，筛选出有意义的题目，并按照一定的逻辑顺序进行排序。问卷包括导言、提示信息、6道被调查者基本信息、2道引导性问题、11道有关消费者二手房购房心理及行为的问题。共计19道问题。1.2.3调研对象本次调研的对象主要是针对北京市新近购房群体进行的调查。受客观因素的影响，我们组选择了以下地点进行调研：（1）百万庄地区：百万庄图书大厦；（2）西直门外地区：嘉茂购物中心及附近公交车站；（3）望京地区：望京嘉茂大厦附近；（4）丰台区草桥家乐福门口（5）动物园地区：家乐福门口以及动物园公交枢纽；（6）中关村海龙大厦门口及4号线地铁口1.2.4问卷回收情况本次调研共打印了170份问卷，其中：发放问卷数量：163份； 未发放问卷数量：7份； 有效问卷数量：140份； 无效问卷数量：23份第二章 市场环境分析2.1国内房地产市场情况21.1.房地产业已成为国民经济的支柱产业房地产业是国民经济中的重要组成部分。由于其产业关联度大，与建筑业、建材业、机械工业、装修业、金融业、居民服务业等众多产业都有很密切的关系，因此它的活跃能够极大地带动其他产业部门的繁荣，拉动总体经济的增长。2.1.2由卖方市场进入买方市场近10年来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度日益增高。97年的货币分房和按揭贷款，使中国房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产市场开始进入一个前所未有的兴旺发达期，随着时间的推移，近十年不断地发展，在总量宝盒差异竞争的双重压力下，中国房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。2.1.3.由杠杆投资阶段进入实力投资阶段以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30%甚至更少就可运作起来。但随着10年政府和银行出台的相关政策，项目的资本金比例提高到35%，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，以及消费者观念的成熟，将中国的房地产由贸易型的投资模式向产业型的投资模式逐步转化2.2北京市房地产市场情况在限购政策及银根收紧的影响下，2011年北京市二手房成交量出现明显下滑。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，今年北京市二手房成交(实际过户量)约10.1万套，同比下降了42%，成交量下降至最近三年来的最低点。全市二手房成交均价为22772元/平方米，同比上涨7.5%。在限购的背景下，购房者更加注重二手房的区位优势，城六区依然是二手房成交的主力区域。据统计，2011年城六区二手住宅成交量占全市总成交量的64%，比去年上升了2个百分点。城市功能拓展区由于新房供应量大，房价又有明显回落，二手住宅成交量占全市总成交量的29%，比去年下降4个百分点。户型面积在80平方米以下的套数成交量占年度总成交套数的49%，占比有所上涨。2012年二手房市场供需将逐步回暖，预计明年北京二手住宅成交量将回涨至15万套左右，成交均价将回归到2010年的水平。明年一季度由于市场预期不太明朗，市场供应还将处于观望阶段，价格将延续2011年四季度的下调态势。2.3区域或项目情况 随着政策的持续深入，市场观望氛围浓重，投资客淡出，北京楼市开始迈入“纯刚需时代”。6月二手住宅成交量创下29个月以来的新低。与此同时，一直以来逐步攀升的房价也在严厉的政策作用下有效得到抑制，开始出现松动迹象。2011年的租赁市场仍然火爆，在限购、限贷政策的影响下，很多购房者购房计划搁置，促使租赁市场保持高温。二手房市场持续在低位徘徊，买方与卖方、成交量与价格的博弈仍然在持续，市场短期内或将很难回暖。业内人士纷纷预计，三季度二手房价格很可能出现拐点。 2011年上半年北京二手房成交量情况 2011年北京二手房成交量低迷。1月二手房成交量创下2010年4月开始第一轮调控后的新高，同比2010年1月上涨了77.48%。但从今年2月开始的第三轮调控，北京二手房市场成交量却一路下行。受“国八条”加之春节假期的影响，2月成交量急剧下滑，此后随着政策的持续深入，成交持续在低位徘徊。第三章 市场结果调查分析3.1 被调查者基本情况分析首先我们分析一下此次调查对象的户籍和年收入，通过分析将调查对象进行初步分类，从而更好的分析二手房需求的情况。在被调查者中，以北京本地人为主，同时在二手房购买群体中，外地人占了很多的比例，可见这一群体是二手房市场的主要消费人群。根据我们所了解的情况，中国目前的阶层分布是这样的：0-1.5万元属于社会底层；1.5万元-5万元属于社会的下层；5-15万元属于中下层；15-80万元属于中层；80-300万元属于中上层。上层人士在我们此次调查中没有涉及，所以此处就不写明了。我们将此次调查的对象分为底层、下层、中下层、中层和中上层。底层人员约占8.3%，下层人员约占39.9%，中下层人员约占34.5%，中层和中上层约占17.2%，其中下层和中下层所占比重最多，为64.4%，这与中国的实际情况比较接近，所以此次调查的对象是具有代表性的。调查者户口分布图（图1）年龄与家庭收入关系图（图2） 按实际情况分析看，年龄与家庭收入成正比，而由于问卷调查环境的限制，上图所显示的结果并不是很明显。但被调查者还是集中在2645岁的年龄段。这个年龄段对购房有有一定的需求，调查数据有足够强的代表性。 被调查者的年龄分布比例图（图3）受时间、空间等客观因素的影响，25岁以下的被调查者所占比例较大，而这一年龄层在二手房的购买上并没有多少可用数据，所以在一定程度上影响了报告的代表性。 被调查者家庭结构分析图（图4） 由上图可以发现，各家庭结构的类型分布较为平均，并没有出现较为极端的情况，适应范围广。3.2 消费者需求信息分析了解二手房信息的渠道饼图分析（图5）由此饼图分析，不难分析出新近购房群体了解信息的渠道比较多样化，户外广告的影响范围最大，也更为深入人心。这种广告形式主要分布于高速公路或是一些房产自身周边的广告牌上。在遇上堵车等情况的时候，窗外的景色或者是广告牌无疑是司机的一种放松方式。能给他们形成足够强烈的感官印象。 消费者购房目的分析（图6）从上述饼图分析来看，38.6%的调查者购买二手房是作为出租利用，二手房买入价格便宜，同时出租房质量要求并不是很高，所以二手房可以作为性价比很高的出租房来使用。具有十分可行的投资盈利性。 消费者年龄对购买时机的影响（图7） 从条形图可以看出，多数被调查者对于当前二手房的市场情况并不了解，尤其是年老者对二手房关注度很低。同时，3645岁年龄层的购房需求比较强烈，对未来的房价预估比较悲观，所以，在二手房交易上还是比较谨慎。而2635岁的年龄层依旧对房市持观望态度，一是他们目前没有固定的事业和家庭，对二手房需求也不大。二来，这一年龄层的人事业正处于一个上升期，多数资金会用来组建家庭，所以对新房的需求会大于二手房。 近期消费者购房意愿比例图（图8） 近期消费者有购房意愿的并不多，但二手房需求所占的比例超过了租房和购买新房的比例，可见二手房的需求量还是挺大的。 消费者不购买二手房的原因分析图（图9） 35.04%的消费者不够二手房的原因是因为有自己的住房，可以满足需求，加之自身经济条件有限，所以，在二手房市场交易上比较谨慎。而限制很多二手房交易的成功也受制于自身的经济实力，毕竟，现在房地产依旧以卖方市场为主，新房的价格虽然要远远高于二手房，但受传统观念的影响，二手房市场并不是如想象般红火。另外，二手房交易市场的机制并不完善，相关政策也是比较复杂，这也就促使二手房市场的交易比较混乱，消费者在二手房交易上也持一定的谨慎态度。 调查者职业与地点选择的关系（图10）排除职业因素可以看出，基本的购房者希望选在内环，而3环4环是最理想的地点，交通环境都是影响其选择的重要因素。职业地点的选择在一定程度上也受区位和环境的影响。现在人们选择的购房地点越来越远离市中心，大有往郊区发展的趋势，这一规律在不同阶层中都表现出来了。市中心一方面房价较高，对于低收入阶层的人来说无法承担；另一方面，市中心人员集中，交通拥堵，对于高收入阶层的人来说，市中心并不是他们理想的居住之地，而现在郊区的发展也越来越好，各种公共设施发展完善，人员密度不大，环境比市中心要好，所以高收入阶层的人更愿意在郊区购房。从家庭收入和购房地点关系图中，我们还可以看出，对于下层和中下层的人群，他们中有相当一部分人选择在二环到三环之内购房。这两个阶层的人群中大多数人事业处于发展中，选择二环到三环，可能是为了方便工作。 被调查者置业经历分析（图11）3.3二手房自身因素的影响 被调查者购买二手房考虑的主要因素（表二） 从分析表可以看出，二手房的价格、周边环境、户型是对消费者购房心理影响最大的三个因素，公共配套和物业管理的影响并不大，毕竟二手房的购买用于自身居住的情况比较少，多数二手房的购买时用于出租和投资，所有关乎房主切身利益的两项因素对于二手房购买者影响并不大。将三种因素综合考虑，价格是各个年龄段的人考虑的最多的因素，其次是周边环境、户型和地理位置。就价格这一因素来说，在调查之前，我们预想它是大家考虑最多的因素，实际结果也验证了我们的想法，这也在一定程度上反映了房价普遍过高，是影响实际购买行为的主要因素。另外以上条形图中可以看出价格因素对年轻人的影响较大，因为他们的收入决定了他们需要考虑价格因素。从图中还可以看出，中国购房者的心理和行为越来越成熟，对软性服务的要求也越来越高。 二手房购买，消费者最担心的问题分析（表三）分析可以看出，在二手房的交易中，产权和质量是购房者最担心的两个问题，二手房质量毕竟不如新房，购房者担忧很正常，而在交易中，产权的转换，走的程序复杂而多样，可能会浪费很多时间和精力走产权的交接程序，程序繁琐，可能导致购房者担忧。 消费者承受二手房价格比例图（图12）现今，房价是一个敏感问题，在我们调查时，许多人在填写此项时都会感叹一句房价太高了。从下边两个表格可知，32.1%的人所能承受的房价在90万元以下，而这其中有很多人的承受能力是在90万元以下的，只因我们的选项设置上线是80万元，所以他们都选择90万元以下这一项。从平均数上来看，大家所能承受的房价也是在150万元以下。从家庭收入和房价关系图中可以看出，前三个阶层所能承受的房价集中在90-150万元之间。随着收入的增多，承受能力在增强，但总体来说，消费者还是认为二手房房价过高，超出他们的承受能力。3.4消费者心理预期分析 消费者对二手房市场的情况预期（图12）从上述饼图可以看出，大部分消费者对二手房市场并没有足够清晰明确的预期，而23.2%的消费者认为，在可预见的时期内，二手房市场的放价会有所下降，超过40%的消费者对未来的二手房市场持有一定的乐观态度。 消费者对未来房价发展趋势的预期（图13） 除去对未来预期的不明确外，有四分之一的被调查者对未来的房价持乐观态度。受宏观政策的影响，目前房市依旧比较火爆。在此次的研究中，有32.14%的被调查者认为5年内北京房价走势不能确定下来，他们认为房价的走势应取决于这五年世界经济危机进一步发展的壮况以及国家各种调控政策的颁布。此外,17.14%的人认为房价会进一步增长。同样25.71%的人认为房价会持平，人们的生活水准也不会有太显著的改变。最后有25%的购房者认为房价会跌落。他们相信跌落是必然的趋势，只是时间的问题。由此我们不难看到在我们所有调查的人群中持保守态度的人，即那些认为无法确性的人占所有调查人口中的主导地位。3.5 总体分析 通过以上分析，我们将调查对象分为两类，第一类以前三个阶层为主，年龄集中分布在35以下，这类人因为家庭年收入不是很丰厚，在购买二手房时，对房价承受能力较低，房价对他们的影响较大，同时也会考虑到地理环境和交通等因素。这群人没有置业经历或只有一次，购房目的主要是解决居住和改善居住环境，在购房地点的选择上，工作类型对其影响较大，往往由工作地点决定。其中，部分年龄层对二手房需求并不大，由于其自身条件影响，家庭事业并未稳定下来，所有对第二套房产的购置愿望并不强烈。 第二类人群以后两个阶层为主，年龄集中在36-55岁。这部分人事业发展稳定，家庭年收入颇丰，对房价的承受能力较高，在二手房交易时，对软性服务的要求较高。而生活事业的稳定，二手房用于出租投资的比例并不高。多数为居住于更好的生活环境。他们往往有两次以上的置业经历，购房的主要目的是改善居住。购房地点更倾向于远离市中心的郊区。 第四章 提出解决方案及对策意见4.1、在消费者中倡导即要不保守，又要实事求是的置业精神消费者的观念对市场的交易影响不可小视，而陈旧的不合时宜的老观念严重制约着市场经济的发展，二手房这一“新兴”市场也并没有得到大多数房产消费者的正确认识和对待，而致力于推动二手房市场进一步向前发展的各个相关部门都有责任来倡导新型的消费理念实事求是，二手房也不失为首次置业的优质选择；以大换小，实现存量房的效用最大化。4.2、确定新建商品房物业费的合理额度和配套设施的相应完善 一二手房的内在联系决定了一手房的成交量高，才会促进二手房市场的房源放量，即一手房的买家天然是二手房的真实或潜在卖家。因此让有升级需求的二次置业者消除顾虑找到满意的一手楼盘也是促进房地产二级市场加快发展的一项重头戏。虽然现在的商品房都存在物业费的开支，但如果其收的合理，收得经济实惠，性价比高百姓也不会排斥。而配套设施的跟进并尽其所能的完善自然会大大提升新建商品房的价值，并得到更多买家的青睐。因此作为二手房的上游市场一手房的进一步发展必将给京城二级市场带来更多的生机和活力。4.3、增加房源信息的透明度，构建公开的信息发布平台 完善的房产交易市场需要一个公开、公平、公正的服务平台，而政府确需要在此处发挥其权威和不可替代的作用，为京城的房产建立统一的电子档案，以方便各方的查询和调用，从而增加如房屋的权属、产权性质等信息的透明度，并为下一步建立完备的网上交易平台提供雄厚的数据支持，最终实现供给需求的信息对等，实现北京二手房市场资源配置最优化。4.4、在金融或税收政策上适当地向二手房市场倾斜，借助外力刺激其健康、快速发展存量房市场的交易在成熟的房地产市场将占据主导地位已经是不容置疑的事实。因此如何鼓励二手房市场的交易量稳持续增长应该得到各相关部门的较高重视，即在金融、税收以及行业自身的操作上给予相应的便利和优惠，如积极推进二手房公积金贷款业务、二手房各项税收的减免政策、鼓励机构处置空置房的优惠政策等。4.5、行业协会和经纪机构共同推动和促进房产中介的诚信化建设并使这一社会化机构的服务更加方便、经济、快捷 经纪人管理办法和北京房地产中介行业自律规则把经纪行业推入了诚信时代，然而市场诚信的真正成型仍然存在众多的问题，包括管理办法和行业自律本身的推行也会遇到市场的考验，因此“链家”市场专业人士认为：房地产经纪行业步入诚信时代，各方需做出自己的努力。首先，市场管理者在继续转变和完善自身职能方面仍然面临挑战。如何确保新的行业管理办法能够有效的落实；如何切实将目前北京中介市场上2万多的经纪从业人员和1800多家有资质的中介机构有效纳入管理，进行相关从业备案和信用档案的建立；如何建立行之有效的激励约束机制来规范经纪机构的诚信问题，这些都是作为市场管理者的政府部门需要努力探索的。其次，房地产中介行业协会应该发挥更积极的作用。行业协会不应该只停留于一些自律规则的颁布，而更应该着手于营造与规则相匹配的优良行业环境氛围，使更多的中介企业能够加入到行业协会之中来，真正形成自我约束、自我管理、共讲诚信的行业局面。最后，推进房地产中介行业诚信建设，关键在于中介企业本身。对于经纪企业本身，面对激烈的市场竞争，诚信经营才是企业的兴业之本，只有从自身内部诚信制度建设入手，推进自身诚信水平，以诚信作为经营理念，以诚信打造企业品牌，不断推出诚信化服务，才能真正意义上实现诚信经营。而以诚信闻名的品牌中介企业，由于诚信的外部效应，会吸引更多的优质客户，而更多的优质客户又能进一步提升企业的知名度和诚信度，从而才能形成诚信与品牌的良性循环。 在企业完成诚信建设的基础上各主管部门还应给予中介企业全力的支持，中介企业的自身努力为主，相关部门的协助支持为辅，努力营造一种良性的市场运作状态和模式，为二手房消费者提供优质、经济、便捷的全方位一体式服务。“链家”市场专业人士认为基于二手房市场将成为房地产市场未来主流的这一现实，各有关部门就需要在现阶段竭尽所能地创造利好条件，多方培育二级市场，让其尽快担负其本应承担的历史责任，早日建立起北京相对成熟的房地产市场体系，从而研究出一套符合中国发展的完整的房地产发展理论。参考文献1. 中国经济网 2. 市场调查与预测 徐发金 杭州：杭州大学出版社， 1993 9.3. 中国国情网 4. 市场与营销 ： 关注经济，关注市场，探讨营销策略5. 中国经济信息产品分析 /search/pagedir/附录：附录（一）调查问卷关于北京市二手房消费行为调查您好！我们是北京建筑工程学院的学生，为完成研究报告，现对北京市二手房市场进行调查。感谢您抽出宝贵的时间帮助我们完成此问卷。您提供的数据仅用于完成作业，绝无其他商业用途，我们会对您提供的资料进行保密。希望得到您的支持，万分感谢！请在您认为合适的答案下画“”1.您的性别：A.男 B.女2.您的年龄: A.25岁以下 B.2635岁 C.3645岁 D.4655岁 E.55岁以上3.您户口所在地为：A.北京户口 B.外地户口 C.外籍人士4.您所从事的职业：A.政府公务员 B.教育工作者 C.企事业单位 D.自由职业者E.其他5.您的家庭年收入：A.2万元以下 B.2万元至5万元（含5万元）C.5万元至15万元（含15万元）D.15万元至30万元（含30万元）E.30万元以上6.您的家庭人口结构：A.单身 B.夫妻2人