厦门商业商圈概况和SM城市广场调查报告.doc

目录一、前言1二、行业背景分析2三、厦门概况3（一）基本情况3（二）人口结构4（三）社会经济情况4（四）厦门交通5（五）厦门岛内商业环境5（六）厦门市未来发展规划6四、厦门市商圈网点分布7（一）中山路商圈7（二）火车站富山商圈8（三）禾祥西商圈9（四）莲花SM商圈10（五）莲前前埔商业区（瑞景商业圈）11（六）湖里步行街商业圈12（七）金山社区商业商圈12（八）麦德龙商圈13（九）其余小型商圈14（十）相似性较高四大商圈比较15五、SM集团简介16六、厦门SM城市广场介绍17（一）厦门SM城市广场（厦门SM一期）17（二）厦门SM新生活广场18（三）厦门SM三期（筹建）20七、SM城市广场所在地莲花S商圈分析20（一）一类商业街区21（二）二类商业街区22（三）三类商业街区23八、关于厦门SM城市广场选址24九、关于厦门SM城市广场建筑规划26十、厦门SM城市广场品牌布局28（一)SM一期城市广场品牌分布28（二）二期新生活馆品牌分布30十一、SM广场主力店介绍31十二、岛内及周边主要竞争对手分析32（一）厦门SM城市广场VS天虹汇腾店(嘉禾路)32（二）厦门SM城市广场VS湖里万达（未来劲敌）33（三）厦门SM城市广场VS集美万达（在建）34（四）其他商圈竞争对手35十三、厦门SM城市广场经营策略38（一）SM城市广场是地标式的商业中心38（二）SM城市广场的经营模式上比厦门以往传统商场更有优势381、SM城市广场的经营模式382、厦门SM城市广场的经营优势383、厦门SM城市广场的消费优势394、厦门SM城市广场的经营实力比较39（三）厦门SM城市广场是厦门时代版的时尚商业街39（四）众多世界顶级品牌选择厦门SM城市广场分析40（五）厦门SM城市广场吸引人气策略411、人气吸引保障412、人气聚集保障413、人气保障的多重措施，确保持续旺场41(六)经营保障421、消费资源占有422、国际团队423、统一运营424、众多世界500强的成功引进，创厦门世界500强加盟之最425、产业扶持42（七）国际品牌联合国，创厦门世界500强加盟之最42（八）SM城市广场与厦门传统店铺的定义与区别42（九）厦门SM城市广场商铺和传统街铺比较43（十）SM城市广场吸引加盟商的关键43十四、厦门SM城市广场成功因素451、雄厚资本支持和专业化管理团队452、营业点定位准确453、与城市文化，消费环境相辅相成454、塑造公众形象，迎合年轻消费群体465、一切以顾客为尊466、正确的战略投资46十五、SM城市广场候选址设想47十六、SM城市广场问题剖析及需要注意问题47总结49写在最后501、2、 前言 MALL又称大型购物中心，业内人士给它定义为：在一个大型建筑体（群）内，由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。内部结构由百货店或大型综合超市作为核心店，并以各类专业店、专卖店和餐饮、娱乐、服务设施共同构成，由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，功能齐全，能满足不同年龄、性别的消费者，并设有较大的停车场。大型购物中心作为一种新兴的零售业态，近几年来发展迅速，而且造就了一种新的生活形态和环境。作为商业业态集合体，它是多种业态集合体，他是多种业态集聚在一起的，并且有其独特的特点。其在90年代中期开始真正引入国内，经历了一定阶段的演变和发展，目前国内一些大中城市已具备一定的条件发展购物中心这一特殊形态。生活和观念的现代化刺激了购物中心的发展。随着社会生产力的发展，人们的工作效率提高，工作时间缩短，闲暇时间增多。购物者对环境的要求也越来越高，而且环境因素正日益左右着购物者的消费情绪，这要求商业竞争能够提供良好的空间和环境。在我国，旧商业街的环境恶劣，而百货商店内部却过分奢华。因此生活和观念的现代化使得购物中心的开放性公共空间因此备受关注。厦门城市化水平有了明显提高，城市版图大幅度增加。逐渐形成以多层次功能互补的商业群。城市化速度加快带来了大量城市消费人口，刺激了零售业的迅速发展。由于城市人口的增加使得居住、商业和办公用地需求不断增加，一些大城市不断向边缘地区扩张，新建居住区为商业建筑提供了新的地址。城市老中心区也面临更新和改造以适应新的经济发展需求和居民生活环境需求。这些都为购物中心带来了良好的发展机遇。20世纪末，SM 城市广场的开发商 亚洲最成功的连锁摩尔集团 - 菲律宾 SM 集团受厦门市政府招商引资等众多优惠投资政策以及厦门发展潜力的吸引，选择在厦门版图中心的位置，也就是现在的 SM 城市广场所在地乌石浦作为投资地点。交通设施持续改善为厦门SM城市广场的发展提供了条件。购物中心被称为“汽车时代”的产物，它对汽车和交通工具的依赖型就更强，近年来厦门的公交系统得到前所未有的改善，地铁系统也在进行快速地建设。 如果说， 20世纪90年代中期，厦门商业市场还处在一种缺乏竞争、发展缓慢的态势当中，那么时至今日，随着SM城市广场、世贸商城等mall的成功营业，来雅百货、巴黎春天百货等的成功扩张，厦门商业已发生了质的飞跃。 在2013还没有到来的近些年，厦门商业地产又呈现了爆发性的增长势头，由此引发的各方面的竞争剑拔弩张。只是，如此大体量商业地产的集中涌现，能为厦门商业的进一步成长带来多大的推动力？也许，这个问题已不再像前些年那么容易给出答案。应当说，在现代新的商业发展格局下，要想实现商业与房地产最有价值的对接，研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与房地产的结合，是目前摆在开发商、经纪公司面前最迫切的问题。 SM 城市广场是厦门第一个以 SHOPPINGMALL 形式存在的商业形态，它的成功开发及经营，不但为厦门商业带来了新的发展，也成为以商业地产开发带动周边城区建设走向繁华的优秀代表。 本文将与你一同探讨一家外资零售企业，初次进驻中国取得如此的成功，靠的又是那些策略。结合其营业特点，商圈竞争格局等深入分析，寻找成功因素，分析不足之处，为厦门以及福建的众多新兴购物中心（或者是城市综合体）今后营销策略的制定及发展提供参考帮助。2、 行业背景分析 入世以来，跨国商业公司纷纷加快在中国的投资。外资的进入也使得厦门商业零售业发生了翻天覆地的变化，据了解，厦门2010年实现的全社会消费品零售总额已达685亿元，比入世前的2000年增加近5倍。特别是外资商业企业由限制变为开放，大量的外资企业进入流通领域，扩大了外资在厦门商业市场中所占份额。厦门商业经济改变了以往国有、集体商业一统天下的状况，逐步形成了以多种经济形式并存的，互相竞争、互相促进的新格局。厦门商业零售业态呈现多样化，物流配送、连锁经营和电子商务等现代流通方式得到了显著提升。物流配送方面，2010年全市连锁店配送率超过65；连锁经营方面，目前该市连锁门店超过1500家，连锁零售额占全市零售额比重从2005年的13%提高到2010年的18%，提高5个百分点；电子商务方面，网络零售迅猛增长，B2C销售从无到有，销售额从2008年的不到1000万元猛增至2009年的2亿元，再到2010年的超过6亿元；商业业态多样化，除传统零售业态外主要有专业店、仓储式超市、连锁经营式、直销式、电视购物、电子商务等方式。厦门市先后建设大型综合性商场，如巴黎春天购物中心、湖里免税商场等；连锁经营式，如沃尔玛、燕之屋等；仓储式超市，如闽客隆、麦德龙等；专业店，如永乐思文、苏宁、百安居等；便利店，如倍顺、八八便利等。各种商业网点遍布全市大街小巷，极大地方便了广大居民的生活消费。此外厦门市零售业组织形式也日趋多样化，连锁经营式、仓储式、自动式、直销式、敞开式、电视购物式等也得到较快发展。同时，商业网点结构向高层次、多功能变化，逐步形成商圈经济，中山路商圈、火车站商圈、江头商圈商业聚集力进一步增强，全市商业网点已超过4万个，人均商业面积超过2平方米。至2010年底，厦门市年成交额亿元以上的各类商品交易市场共有19个，市场营业面积38.17万平方米；。全年亿元以上商品交易市场实现商品成交额135.14亿元，其中零售市场成交额72.47亿元。3、 厦门概况（1）基本情况 厦门（xi mn）是中华人民共和国15个副省级城市之一，五个计划单列市之一，享有省级经济管理权限并拥有地方立法权；既是中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，又是十个国家综合配套改革试验区之一（即“新特区”）；两岸区域性金融服务中心，东南国际航运中心，大陆对台贸易中心（两岸新兴产业和现代服务业合作示范区），东南沿海重要的中心城市，现代化国际性港口风景旅游城市；中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要及国务院批复的厦门市深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案明确提出加快推进两岸区域性金融服务中心、东南国际航运中心、大陆对台贸易中心、两岸新兴产业和现代服务业合作示范区建设。 厦门市地处我国东南沿海-位于中国东南部，属闽南地区，福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积1699.39平方公里，海域面积300多平方公里。是一个国际性海港风景城市，分为思明区、湖里区、翔安区、同安区、集美区、海沧区六个行政区。其中，思明区、湖里区在厦门岛内，其他几个区在岛外。 著名景点有鼓浪屿风景名胜区、万石植物园、海沧大桥旅游区、集美嘉庚园、日月谷温泉主题公园、天竺山森林公园、胡里山炮台、同安影视城、园博苑等厦门地处亚热带地区，全年气候宜人，风景秀丽，环境整洁。因而拥有“联合国人居奖”、“国际花园城市”、“全国文明城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国最宜居城市”、“中国最浪漫休闲城市”、“中国城市科学发展典范城市”首位等许多特殊荣誉。“城在海上，海在城中”是厦门无可争议的特色。 美国前总统尼克松曾称赞厦门为“东方夏威夷”。2010年春节期间的旅游，厦门的人气排在全国第四位，地级市第二位，仅次于三亚。2009年，全年共接待海内外游客2524.85万人次，旅游总收入325.43亿元。其中，接待入境旅游者136.01万人次。 （2）人口结构 2011年，全市户籍人口185.26万人，常住人口361万人。户籍人口中，城镇人口149.50万人，思明、湖里两区合计88.41万人，占47.7%。全市人口出生率10.0，人口死亡率2.9，人口自然增长率7.1,比上年增长2.8个千分点；男性人口和女性人口分别为92.42万人、92.85万人，性别比为99.5（女性为100）。此外，2010年第六次全国人口普查主要数据公报，2010年末厦门全市人口为3531347人，其中思明区929998人，湖里区931291人，翔安区304333人，同安区496129人，集美区580857人，海沧区288739人。 截止2010年末各类在校生员（不含民办）共计66.91万人。其中普通高等学校在校生13.15万人；普通中等学校在校生15.97万人；小学300在校生17.79万人；幼儿园在园人数7.89万人；成人学校在学人员12.06万人；厦门籍华侨、港澳台同胞人数众多。（3）社会经济情况 经过核算，2011年地区生产总值（GDP）2535.80亿元，列福建第三。按可比价格计算，比上年增长15.1%。其中，第一产业增加值24.68亿元，下降4.0%；第二产业增加值1304.10亿元，增长17.4%；第三产业增加值1207.02亿元，增长13.1%。三次产业结构为1.051.447.6。按常住人口计算的人均地区生产总值70734元，增长10.1%，折合10947美元。 2012年1-10月，全市实现社会消费品零售总额724.11亿元，比去年同期增长9.6%，增幅较去年同期回落7.6个百分点。从分月累计增幅来看，7-10月分别为10.8%、10.2%、10.2%和9.6%，呈逐月下滑态势。1-10月，厦门居民消费价格总水平比去年同期上涨2.2%，涨幅较上半年回落0.5百分点。其中,服务项目价格指数上涨0.8%，消费品价格指数上涨2.9%。从结构看，八大类商品价格总水平呈现 “六升两降”态势。食品类、烟酒及用品类、衣着类分别上涨5.1%、4.2%、3.9%；居住类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类分别上涨3.1%、0.7%、0.1%；交通和通信类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.8%和3.1%。食品类价格上涨仍是拉动居民消费价格上涨的主要因素，食品类中涨幅较高的主要是鲜菜价格上涨18.7%，油脂价格上涨7.7%。（4）厦门交通【对外交通】铁路方面：福厦、厦深、龙厦高速铁路，厦门是国家“四纵四横”铁路客运专线沿海快速铁路通道上的一个重要枢纽。预计2013年厦深铁路通车，不仅连接起三个经济特区，更是中国沿海铁路线的完善。高速公路方面：福厦高速公路、厦成线、南安至厦门高速工程建设中。机场方面：厦门高崎国际机场。开辟50多条国内航线和数条国际航线，最大年客运能力为1000万人次，是华东地区主要的航空枢纽之一，国内十大航空港之一。厦门市将在大嶝规划建设第二机场。水路方面：厦门港，条件优越的海峡性天然良港，我国东南沿海对外贸易的重要口岸，厦门港的航线不断扩大，客货运量大幅度增长。【对内交通】厦门大桥：曾是全国最长跨海公路桥 集美大桥：厦门最宽进出岛通道杏林大桥：厦门最长跨海桥梁，集合铁路公路功能海沧大桥：厦门岛通往海沧的一座兼具公路和城市桥梁功能的内海湾大桥。海沧引桥正建设中。翔安隧道：中国第一条海底隧道，10分钟横跨海峡，2010年5月通车厦门BRT(BusRapidTransit)：BRT一期工程共建5条线路（简称4+1），即1号线、2号线、环岛干道线、成功大道线和联络线，总长115公里，总投资约30亿元。（5）厦门岛内商业环境 经专业机构的统计，厦门市区内在营的几个大型购物中心如SM广场、世贸商城、明发商业广场、加州城市广场、瑞景商业广场等，其体量就已经近150万平方米，加上其他商业业态如百货、超市、餐饮、休闲娱乐等，另外再加上沿街住宅项目的底商，保守估计，目前岛内在营的商业体量已经超过300万平方米。 从岛内人均商业面积来看，现在岛内常住人口在180万左右，而岛内的商业体量最少有300万平方米，也就是说岛内的人均商业面积已经达到了167平方米。与之对比的是，目前全国人均商业面积是033平方米。再看看国内几个发达城市的人均商业面积，北京、上海、深圳分别是135、152、102平方米，厦门的人均商业面积已超过这些大城市。厦门商业网点分布呈现三个梯次：A、厦门市级商业中心依次为中山路商圈、莲花商圈、火车站商圈，分别沿着中山路及嘉禾路、厦禾路；B、厦门市次级商业中心有禾祥西商业街、瑞景商圈等；C、除此之外，还零散地分布着一些单独门店，周边配套商务、餐饮或家电卖场，发展为周边社区服务的零售集群，具有代表性的有位于大西洋海景的天虹百货、位于湖里的信达免税商场以及位于松柏车站边的大润发超市等。（6）厦门市未来发展规划城市发展方向 岛内地产开发的重点已经转移到东北部，从西海域转向东海域，从老城区转向新城区。城市重点发展片区 近期重点建设东部板块的枋湖片区、五缘湾片区和湖边水库片区。对商业项目的影响 1、 片区成为重点建设区域必将带动区域生活、居住等功能完善，片区发展迎来发展良机。 2、产业的发展将大大带动工业厂房、物流园以及办公物业的需求；投资的增长 3、在拉动经济增长、提高居民消费能力的同时，也带来外来就业人口的置业需求。 4、 项目发展具备良好的城市经济基础支撑。 5、 快速交通条件改善，使得项目具备向主城区辐射的可能。 6、 项目应大力发展商业服务业，弥补周边大型商业中心的不足。 7、 项目开发营造一个现代、时尚的体验区域。四、厦门市商圈网点分布随着经济的发展，厦门各商圈呈现出各自不同的形态：厦门商业分布如图所示，呈现东西分布特点，西南部为传统商圈，东部为新兴商圈，总体可概括为“五大商圈”。岛内传统商圈MALL已经呈现饱和的态势；（一）中山路商圈中山路商圈位处厦门岛西南部，隔鹭江与鼓浪屿相望，曾经被誉为“中华十大名街”的称号，中山路和思明南北路纵横交错形成中山路商业街区，多年来一直是厦门市商业最为繁华的地带之一。近几年来，随着厦门的大型商业物业的兴起，尤其是火车站世贸商城、江头SM城市广场以及麦德龙等大型商业设施的开业，标志着目前国内全新的商业业态大型购物中心（SHOPPINGMALL）正式登陆厦门，新的商业业态的优势马上显现出来，对中山路商业区的传统地位构成了较大冲击，导致其人流量以及商业消费呈下降趋势。但传统商业街的地位不会从根本上改变，只是其功能会有部分调整。由于中山路悠久的历史和在厦门商业的影响力，加之靠近前往鼓浪屿的必经之地轮渡，中山路的客流中游客占有较高比例，其最终定位将会是集购物、休闲、旅游于一体的商贸观光街。为了充分发挥老商业街的优势，酝酿多年的中山路步行街也已于2006年1月24日正式启动，使这条百年老街焕发生机，逐步重现其往日繁华。今后，随着“中华城”（中华片区）、“中南商业广场”、“名汇铜锣湾广场”等改造完成，中山路商圈的商业业态将更位完善、合理，特别是休闲、旅游业态将更为突显，进一步巩固“中山路商圈”的商业地位 商业情况 ： 大致可分为百货商场、主题商城、超市、沿街商铺四大类型，百货业态在中山路商圈全业态中所占份额较大。主要有服装、服饰、电器、超市日用品、高档百货、珠宝、电影院、美食等，特别是时尚服装类为主流经营业态。从业态比例来看，餐饮休闲类明显不足。对于一个全市居民及大量游客光顾的商业街来说，餐饮配套不足将无法满足逛街、购物、旅游的消费需求，这一点应该是中山路商业街一个不足之处。随着“好又多”入驻、“国美电器城”、“巴黎春天”大陆商厦店开业、特别是中山路西段改成步行街后，中山路核心商业街区人流量剧增，特别是节假日更是人流如织，多数店铺经营状况重拾往年繁华。厦门中山路是厦门商业发源地，“中华十大名街”之一，邻近全国知名旅游胜地鼓浪屿，每天除了吸引大量的厦门岛内外客源来此购物外，也吸引着大量的外地到这里游览、购物，节假日外地游客更是人潮如织。 评价：中山路商圈是一个充满青春活力、具有深厚文化积淀的综合商圈。优越的地理位置、浓厚的商业氛围、恰如其分的整改措施，赋予了中山路独具魅力的商业中心地位。（二）火车站富山商圈火车站-富山商圈地处厦门岛中心地带，厦门岛内中心区域，火车站公交总站位于其内，四条交通主干道贯穿其中，是进出厦门的重要门户，交通四通八达，时刻人流如织。2001年以前，火车站一带仅有友谊商场、华联商场两家规模较大的商场，但因经营模式较为陈旧，品种单一，已失去了最早开业时的魅力，而区域内其它商业基本上为方便周边居民和作为火车站的配套商业，以零散小铺位为主。该商圈的成长是以世贸商城和富山诚达购物广场的开业为标志的，全新的商业业态和先进的经营模式，使该片区的商业迅速崛起，目前成为厦门市民最喜欢的购物区域之一。目前该商圈又陆续进驻了英国“百安居”家居建材超市、法国“家乐福”超市、香港“新世界”百货等世界知名商业巨头，今后随着明发商业广场全面竣工及投入经营、罗宾森商业广场、梧村汽车站商业广场建设，火车站富山商圈商业建筑面积将达到100万，其商圈影响力以日剧增。 商业情况：商业业态大致可分为大型综合性购物商城、主题商城、超市、百货、沿街商铺五大类型。从商业体量来看，大型综合性购物商城为该商圈的商业业态，其中世贸商城总建面积约6万，明发商业广场总建面积近40万。相对于中山路商圈核心商业街区，富山火车站商圈商业街区业态规划更为完善、合理，目前经营业态主要以日用超市、高档百货、服饰、家居建材、电器、休闲娱乐、餐饮美食等为主。将来随着明发商业广场的全面完工及投入经营，富山火车站商圈商业街区经营业态将进一步完善，特别是休闲娱乐业将成为该商圈的主力经营业态之一。 富山火车站商圈位于厦门岛内几何中心，火车站公交总站位于其内，四条交通主干道贯穿其中，是进出厦门的重要门户，交通四通八达，时刻人流如织。凭借优越的交通条件，完善、合理的业态规划，目前富山火车站商圈核心商业街区整体经营状况良好，特别是世贸商城，几乎天天熙熙攘攘，节假日更是人潮汹涌。据悉，世界知名的法国“家乐福”超市于2006年2月25日开始试营业，试营业四天便取得不俗的业绩， 客流量达到了30多万人次，营业额近千万元，远远超过了“家乐福”高层的预期。 目前“富山火车站商圈”核心商业街区的消费客源依然以厦门岛内为主，其次为岛外及泉州地区客源，其他外地客源较少。 将来随着明发商业广场的全面经营，“富山火车站商圈”除具备购物功能外，休闲、娱乐、特别是旅游的功能将得到补充，外地客源将明显增加。拥有厦门火车站、公交总站、梧村汽车站的三大交通枢纽的人流，目前已开业有世贸商城、嘉年名华、华联百货等，建设中有罗宾森广场、火车站地下商业街等。突出年轻、时尚的主题商业定位。 （三）禾祥西商圈禾祥西路商圈是随着禾祥区的整体改造而形成的。禾祥区素有“名人静巷”之美誉，目前已成为厦门中高档居住区之一。区域的背景决定了商业发展的特性，由此聚集了如服饰、餐饮、家居、通讯、时尚精品、咖啡、酒吧等商业店铺，被誉为厦门最富有人文情调的商业街区。如今，好又多的进入，商圈内知名专业店和专卖店的比例大大提高，商业氛围趋于成熟。禾祥西已经成为厦门真正的“时尚精品休闲街”，日前，思明区开元街道已经将街舞、魔术、萨克斯等各类演出引入到禾祥西商业街，为商业街营造更浓厚的休闲旅游氛围。这对禾祥西商业的发展将有显著的推动作用。禾祥西商圈以浓厚的小资情节收到青睐，它被誉为厦门未来的“徐家汇”，未来禾祥西路将改造为步行街，其商业氛围将更加浓厚、更具备发展潜力。随着禾祥西商圈区域商业中心地位的日益巩固，影响力日益广泛，禾祥西路完全有可能成为厦门市的第二条中山路。 商业情况： 大致可分为超市、沿街商铺两大类型，从经营体量上看，独立店铺在禾祥西商圈中心区占较大份额；大型超市只有聚祥好又多超市一家。主要有服饰、电器、日用品、高档百货、珠宝、美食等，特别是服饰、日用品占据绝对主力，其中包括“好又多超市”，“倍顺”便利店等超市以及“李宁”、“七匹狼”、“ZIPPO”等国内著名品牌的专营店。餐饮次之，包括“麦当劳”、“雅格仕咖啡”众多知名店面。禾祥西商圈核心区域为中高档消费商圈，消费聚客力强劲，为厦门名流聚集地。禾祥路连接中山路和火车站富山两大商圈，禾祥西商业氛围日趋成熟广泛，“好又多”超市的辐射力，带来禾祥西路中段街区人流量很多。特别在节假日人头攒动的现象十分显著，禾祥西商圈的范围和影响力也在不断扩大。没有作为步行街的规划在一定程度上影响了区域内店铺的经营，可是就整体情况而言，该街区店铺经营状况很好，现暂无空置率。 主要来自周边古龙商城、国贸广场、聚祥广场、万禾花园、繁荣广场、新家园、宝马花园等高尚社区的居民，也有湖滨南路、厦禾路写字楼的上班族；加之禾祥西作为全厦门最具小资情调的商业街，政府旨在打造为精品走廊，知名度与美誉度之高吸引众多游客与厦门人趋之若骛慕名前来逛街购物。（四）莲花SM商圈 莲花SM商圈位于厦门岛几何中心，着厦门进出岛两大交通主干道嘉禾路、仙岳路，是以莲花路口周边商业和城市广场之间为核心商业街区所辐射的区域形成的商圈。 6层的立体商业规划，引领厦门商业革命的开始。随着2001年底SM城市广场的开业，莲花SM商圈跨入了一个全新的时代，SM城市广场以其12万平方米的规模（相当于整个中山路商业街）和引进沃尔玛超市、来雅百货两家主力店的影响力使其商业号召力迅速提升，目前除了周边居民外，商业辐射范围可以达到整个厦门市。 商业情况;商业业态大致可分为大型综合性购物商城、主题商城、超市、百货、沿街商铺五大类型。从商业体量来看，大型综合性购物商城、百货为该商圈的商业业态，其中SM城市广场总建面积约12万。莲花SM商圈核心商业街区经营业态以日用超市、时尚百货、服饰、电器、休闲娱乐、餐饮美食为主。从经营业态来看，与其他商圈核心商业街区有明显不同区别是，休闲娱乐业态所占比例较大，是厦门休闲娱乐业最集中的商圈核心商业街区。 莲花SM商圈交通便捷，同时周边拥有莲花、松柏、唐边等大型居住区，消费客群密集，莲花SM商圈核心商业街区经营状况整体而言良好，但与富山火车站商圈核心商业街区相比略显逊色。同时，对于不同经营业态而言经营状况略有不同。定位为时尚百货的“来雅百货”（莲花路口店）成为全厦门特别是居住在莲花、松柏生活区1825岁时尚女孩常顾之店，几年来生意一直红火，是全厦门来雅百货经营状况最好的分店。“天虹商场”商场百货类经营情况尚可，而蔬果超市类经营则甚忧。同为厦门大型的商业城，因地理位置、交通便捷度、业态功能规划等方面的不同，“SM城市广场”日平均人流量明显少于“世贸商城”，整体经营状况也逊于后者。 莲花SM商圈是厦门娱乐场所最集中的商圈，这里聚集了“KK”、“宝龙夜总会”、“康康柳厅”、“劳拉”等厦门知名迪厅、夜总会、KTV、演艺吧等娱乐场所，且几乎每家经营状况均极为火爆。 据调查了解，目前“莲花SM商圈”核心商业街区的消费客源依然以厦门岛内为主，特别是以湖里、松柏、莲花居民居多，其次为岛外及泉州地区客源，其他外地客源也较少。 将来随着SM城市广场二期的建设，“莲花SM商圈”休闲、娱乐功能将得到补充，岛内其他区域、外地客源将明显增加。（五）莲前前埔商业区（瑞景商业圈）90年代末环岛路、会展中心的建设拉开了厦门东部新区的开发，前埔新区设计居住人口约5万人，作为前埔商业中心的“不夜城”虽已落成，但并未如愿成为真正的商业中心，反而是生意兴隆的前埔东路商业街取而代之；但随着莲前东路开发建设的启动，特别是近年来嘉盛新村、国贸新城、福满山庄、瑞景新城等大型住宅楼盘的相继推出，该板块已逐步升温，并为诸多投资者看好。如今，加州城市广场和瑞景商业广场的日趋成型，将陆续引进“沃尔玛”、“好又多”等大型百货等影响力广泛的零售业巨头，对区域内商业的迅速发展和影响力的提升将有十分明显的作用，由此东部新区依然是未来几年内最具发展潜力的板块之一。 商业情况：以综合商城及沿街店铺为主，综合商城有加州城市广场、瑞景商业广场、前埔不夜城；沿街店铺主要是不夜城门前正对面两侧即前埔东路南段沿街店面。以服饰、餐饮为主，其次为日用超市，少量休闲娱乐，加州城市广场、瑞景商业广场建成及投入使用后，经营业态将更为丰富完善。不夜城正对面两侧即前埔东路南段沿街店面经营状况良好；不夜城一层基本都是餐饮店，经营状况一般；二、三层空置率60以上，经营业态以桑拿，酒吧、美容美发为主，经营状况一般；加州城市广场、瑞景商业广场。基本均为莲前、前埔区域客源为主，随着加州城市广场、瑞景商业广场建成及使用，来其他邻近区域如金尚社区客源将增加。（六）湖里步行街商业圈湖里步行街地处湖里区的政治、金融、商务中心区域，湖里区政府、各大商业银行、厦华电子等知名企业均处于该商圈范围，拥有着无可比拟的区域优势，多年以来，湖里步行街一直是湖里区最为繁华、最热闹的商业街。与其它张扬的商业步行街不同，相比之下，湖里步行街显得更为内敛，该商业街“深居”社区之中，穿梭于小巷之间。虽然深居简出，但湖里商业街却始终延续着其繁华、光辉的历史，沿街店面租金稳步提升，店面转让、出售率极低，投资回报一片看好！虽然湖里步行街繁荣依旧，但受其发展历史影响，商业街消费群体以湖里工厂企业普通工人为主，消费层次较低，购买力不足，影响了湖里步行街商圈在层次上的升类发展。一直以来该商圈都缺乏大型成熟百货、超市卖场，成为该商圈的一大遗憾。另外，由于湖里区属于厦门早期开发区域，步行街周边已开发成形，发展延伸空间有限，不利于商圈的扩大、辐射力的增强。 商业情况 ：目前湖里步行街商业业态主要以沿街店面为主，尚无大型百货商场，主体商场及超市也相对较少；主要有服饰、鞋包、中低档百货、小超市等，以中低档服饰、鞋类为主流经营业态，该商业街大型百货商场、超市业态体量有限。业街周边工厂较多，拥有大规模的产业工人，消费群体十分庞大，巨大的人流量成就了该商业街的繁荣，店面经营状况十分理想。 该商业街消费群体以在湖里工厂企业工作的外地工人为主，湖里周边居民、其它区域消费群为辅。(七)金山社区商业商圈 金山社区位于湖边水库旅游风景区北侧，面积约1.5平方公里，规划居住人口2.8万，目前约有8000居民。社区内有金山小区、金山花园、锦绣金山等8个住宅小区。 其中金山小区位于金山西路与枋湖东路的交叉处，已经形成较成熟的社区商业氛围，尤其以金山西路南侧商业街最为“火热”。除金山小区本身居民之外，还吸引了来自西潘区域大量工人、农民来此消费，以丰富的社区夜生活业态为主。 明年初，当“达嘉馨园”、“第二福利院”住宅区域入住率提高后，将带来更大量的社区居民和人流，将更加促进金山社区商业街区的发展，也巩固金山小区商业街区域旺铺的地位。 商业情况 ：只有金山小区北出入口和国际山庄南入口两端约100米沿街店面这种单一商业业态。主要有服饰、日用品、餐饮、食杂、五金、理发、花艺、家居材料、二手房租赁等。特别以餐饮和服饰占据绝对主力。其中餐饮以服务社区的快餐、面包房、小吃、烧烤等店铺为主，包括“安德鲁森”、“妙香扁食”、“向阳坊”、“华莱士”此类小有名气的专营店。服饰多以中低档服装店为主，有“靓点服饰”、“华丽服饰”等。除此之外，日用品、家居材料等其他业态在该区域所占的比重较少。“AVON雅芳”、“多乐士漆材”这样的专业店已进入该区域。金山小区和国际山庄成熟的社区商业氛围已经形成，金山社区居民、国际山庄居民、西潘区域片区大量城乡结合部居民；另外，作为99路公交汽车终点站，带来上下班人流，这些因素都使得该街区人流量相当可观,使该区域店铺整体经营状况良好。 该街区主要满足金山小区和国际山庄居民日常生活需求，除此之外，主要客群还包括来自西潘片区城乡结合部居民、工人，另外周边其他居住社区居民。 未来，“达嘉馨园”、“第二福利院”居住区居民的入住，也会成为该街区的主要客群，对区域人流量的提高、区域店铺经营都起到促进作用。(八)麦德龙商圈早年，在厦门人的印象中，寨上、殿前是边远的城乡结合带，虽然在岛内，可是城市化程度不高，商业发展也并不看好。随着2003年年初，麦德龙湖里店的正式开业，寨上、殿前商业开始吸引着市民的目光，麦德龙商圈慢慢浮出水面。该商圈周边工厂企业众多，人口规模较大，蕴含着巨大商机，面对企业工人的长虹路商业街、殿前商业街迅速崛起、繁华，成为湖里商业的一朵奇葩。随着翔鹭花城项目开发的推进，业主陆续入住，对周边商业需求在不断增加。另外，翔鹭国际大酒店9.8开业，闽南古镇开工建设等众多利好消息更是让该商圈充满美好的未来预期。但是，由于该商圈消费群体多为工厂工人、农村居民，商圈整体消费层次较低，消费力相对有限。而麦德龙辐射力影响到全市，但其属于会员式卖场，人气无法与普通卖场想媲美，东方家园对商圈人气聚集也缺乏贡献力。另外，殿前一号路属于交通要道，巨大的车流量大非但无法形成人流量，在某种程度上还影响了沿街商业店面的经营。长浩路、殿前路还将该商圈的超类卖场与两条较为成形的商业街隔断，各部分商业各自独立，衔接不够，出现几个商业断层区，无法形成聚集式的商业圈，影响了该商圈的繁荣。 目前寨上商业街商业业态基本以长乐路、长虹路沿街店面为主，商业街区仅有智鹏连锁超市一家相对大型的超市。大型超市、主体商城主要有麦德龙、东方家园、闽南古镇，具体情况如下： 麦德龙：麦德龙厦门湖里商场占地面积31887平方米，商场面积约1.2万平方米，拥有300多个车位，经营商品的品种达2.5万种，其中厦门本地商品有2000种左右，拥有6万余名专业客户。德龙主要面向会员客户，经营百货类商品 闽南古镇：闽南古镇位于翔鹭国际大酒店和麦德龙后侧。结合闽南地区特色，创造闽南古镇风貌，建厦门首座遮风避雨的商业街区，内含写字楼。欲建成一个集购物休闲娱乐、办公、会议、展览、艺术表演、住宿六合一的文化艺术经贸交流中心。 长乐路沿街店面经营业态以餐饮为主，长虹路则以服饰、鞋包、中低档百货、小型超市日用品等业态为主。东方家园则是专业大型家具建材城。 因该商业街周边多为工厂企业及物流中心，人流量巨大，长虹路沿街店面商业价值高，目前整体经营状况良好。麦德龙、东方家园辐射范围更广，辐射力较强，经营状况较为理想。 该商业街消费群体以寨上周边工厂企业工作的外地工人，长乐、寨上村居民为主。 麦德龙卖场主要针对公司企业专业会员客户，东方家园则主要面向装饰、装修客户。(九）其余小型商圈1、湖里免税商圈以品牌性及定位具备较强竞争力，吸引着众多追求品位、消费能力较强的顾客。万达商圈虽然是9月份正式营业的，但是凭借万达的品牌影响力，将会是湖里区域内最繁华的地段。 2、厦大商圈散发着一种与厦门大学相呼应的文化气息，厦门大学本部校区4000余教职工和2万余名在校学生及理工大学师生的消费力，推动着厦大商圈的发展。 （十）相似性较高四大商圈比较比较内容中山商圈富山商圈SM商圈禾祥路商圈结论经营行业行业齐全，包罗万象百货业丰富，辅以饮食大型购物中心、建材专业市场、小商品批发市场以高级精品服饰为主，精致主题餐饮为辅中山路发展较早，而且商品种类繁多，行业齐全。这一点是其它商圈所无法比拟的。商业特色旅游、文化、休闲为一体，不单其商品带有旅游特色，其骑楼商业更具有旅游观旋光性以大型百货商场为主，提供一站式购物大型休闲购物，符合潮流多为高档时尚服饰专卖店，主题餐饮集中，规模日益扩大。四个商圈各不相同，都有各自独立的商业特色，以此吸引人流商品档次中中中高中高中中高整体上富山商圈及禾祥西商圈的商品档次高于其它商圈。消费群旅游人士、本土居民、工薪阶层、时尚青年白领阶层、新贵一族厦门各个追求时尚，休闲年龄层的人士，周边社区居民、家庭、特定性消费者、民工一族白领阶层、新贵一族、时尚青年各商圈的消费群由其自身的商业特色所决定。5、 SM集团简介1945年，福建晋江籍华侨施至成先生在菲律宾开设第一家鞋店，1958年他在马尼拉开设一家店铺，取名“鞋庄”（Shoe Mart），这也是SM名字的由来。上个世纪70年代他由卖鞋走向卖百货，在菲律宾金融中心马卡迪设立菲律宾第一家大百货公司，自此即不断扩建分店，而且业务不断多元化，向房地产、金融等领域全面进军。如今在菲律宾拥有二十二家SM大型商城。 SM集团由7家上市公司组成，是菲律宾最大上市公司之一，由菲律宾华侨施至成先生于1958年创办。集团核心业务涵盖购物中心经营、酒店、零售（包括超市、百货、品牌店）、银行、金融服务和旅游业等各大领域。截止至2008年，集团的资产净值约为2,924亿菲律宾比索（约合人民币413亿元）。 作为集团业务的核心部分，SM集团自1985年在菲律宾首都马尼拉北邑沙地区开设第一个大型购物中心后，经过二十多年的迅速发展，目前在菲律宾各地和中国境内已拥有39家大型综合购物中心，总建筑面积逾420万平方米，每日人流量达300万多人次。其中，坐落于马尼拉湾的SM亚洲商城为世界第四大购物中心，面积约40万平方米。此外，集团尚有9个购物中心在建设之中，包括中国SM泉州晋江SM新生活广场、苏州吴中SM生活广场、山东淄博SM城市广场、成都成华SM城市广场、重庆渝北SM城市广场、SM天津滨海第一城（在建）、新乡市SM城市广场。集团主席施至成先生被冠为“菲律宾零售业之父”。集团管理层在2005年获得美国时代杂志专题报道并于2006年被亚洲华尔街日报评为最优秀的亚洲公司之一。 每天都有上百万的菲律宾人分享着SM百货店、零售店、购物中心所带给他们的激情。SM百货的名言我们应有尽有，多年来已成为社会各阶层购物者之购物赞美诗。在SM里，琳琅满目的商品，一流的内部装修，一站式的购物方式，超值的服务，以及诱惑人的价格，已经成了众多菲律宾人日常生活中不可或缺的一部分。6、 厦门SM城市广场介绍 创始人当初选择厦门作为SM投资中国的第一站，就是因为祖籍地的关系。而至今仍把厦门作为中国总部，也有这层感情因素在里面。SM投资厦门十年，成效卓著。最近，厦门SM城市广场和SM新生活广场分别荣获“年度城市贡献奖”和“年度城市推动奖”。 厦门SM城市广场自建自营，坚持“只租不售”的招商理念，商场经营持续火爆。日平均客流量达到12万人次，最高人流量达50多万人次，成为厦门市乃至周边地区地标式的消费首选地。 整个SM城市广场拥有成熟的商业配套，规模达23万平方米，是厦门目前规模最大，辐射范围最广的购物休闲广场。 一期定位为中高端“一站式”大规模购物广场，业态组合功能齐全，集购物、娱乐、美食、体闲为一体。 二期定位为国际中高端购物休闲广场，引进国际二三线时尚潮流品牌，国内品牌电影院、电玩城，打造厦门最具影响力的国际中高端购物休闲广场。（一）厦门SM城市广场（厦门SM一期） 厦门SM城市广场是菲律宾SM集团投资中国市场的第一站，位于仙岳路和嘉禾路交界处，扼守进出厦门岛的两大交通主干道，建筑面积达十二万六千平方米，提供1100多个免费室外停车位。自2001年12月13日开业以来， 厦门SM城市广场以其科学的管理理念和经营方式吸引了500多家国内外知名品牌纷纷入驻。世界零售巨头沃尔玛位于地下一楼，作为SM的超大型主力店，每天为顾客提供便利、平价的购物体验；SM来雅百货以其高档、典雅、独具时尚品味的购物环境，得到厦门众多高消费人群的青睐；三楼赛博数码广场、中博手机城以其最新的数码手机产品引领数码消费潮流；四楼家具家居城为顾客提供琳琅满目的家居生活用品；五楼新食尚文化美食广场汇聚各地特色美食。此外，屈臣氏、麦当劳、肯德基、ESPRIT、面包新语等众多国际品牌店也已成为年轻时尚一族的购物首选厦门SM城市广场以其丰富的商品和齐全的业态，将“一站式”购物、娱乐、美食、体闲的消费生活理念诠释得淋漓尽致。由于一直坚持SM集团“只租不售”的招商理念，商场经营持续火爆，日平均客流量达到12万人次，最高人流量达50多万人次，成为厦门市乃至周边地区地标式的消费首选地。作为社区商业团体一员，SM正尽职尽责地使之成为顾客、社区中一重要成员；作为厦门时尚界的领袖，SM以敏锐的触觉不断捕捉时尚新元素，及时调整业态以适应日新月异的商业潮流。（2） 厦门SM新生活广场 （厦门SM二期，一期对面）随着厦门SM城市广场的成功崛起，位于其对面的“SM新生活广场”也问世了。09年下半年开业，此时距一期项目SM城市广场开业已八年。投资总额约4亿人民币，楼层面积达110,000平方米，拥有1,000多个地下停车位，32台自动手扶梯及10部电梯，是SM PRIME HOLDINGS，INC.在厦门市投资开发的首个大型生活方式购物中心，它率先在厦门市乃至福建省引进Lifestyle Mall（生活广场）的理念，锁定注重生活品质的中产阶级、都市白领、年青时尚家庭等中高端消费市场。 商场由美国著名设计公司Arquitectonica公司规划设计，建筑极具现代感，由三栋不同概念的主题馆组成，其中圆形黄宝石主楼被规划为集国际品牌旗舰形象店的旗舰馆，针对中产阶级及高端消费群，尽显典雅与品味；方形蓝宝石辅楼则以年轻群体为主力消费群，汇聚万达国际影城、时尚康体和风味餐饮，上演激情和浪漫的时尚生活；面积最大的条形红宝石则以潮流与活力为规划主题，锁定儿童、年轻家庭和时尚个性人群，引入国际国内的年轻化著名品牌； 商场目前荟萃众多首次引进厦门的国际品牌，如ZARA、Stradivarius, Bershka，SEPHORA、MUJI，TOYS RUS等，各种精致的异国美食、刺激震撼的星级影院、专业的美容美发沙龙、温馨的家居特色店及优雅的环境让品质新生活绽放于每一个细节中。SM新生活广场更加注重消费者对各种生活方式的精神享受与追求，在这里每个人都可以找到属于自已的Lifestyle。 （三）厦门SM三期（筹建）针对下一个十年，SM集团在厦门也会有大动作将在SM一期、二期项目北部投建SM三期项目。项目体量宏大，除建设国际化购物中心外，还包括办公大楼和大型停车场。建成后，将集世界品牌店、室内外餐厅、咖啡厅、健身娱乐中心以及高端商务办公楼为一体，将成为一个全业态的新兴商业城，真正成为厦门市集购物、美食、休闲、娱乐、商务为一体的现代化商业综合体。七、SM城市广场所在地莲花S商圈分析 营业规模规划用地面积约2.5平方公里，总建筑面积216万平方米，其中商业面积约为25万平方米（包含一二期SM所有建筑面积），规划人口3.4万人，是规划中的厦门城市次中心及厦门三大商贸区之一。 发展规划台湾街是江头改建区重中之重，街长857米将规划为一条集商贸、金融、信息、会展、办公住宅、餐饮、娱乐为一体的，公建配套设施设备的城市中心，功能定位成为厦门及闽南金三角洲投资区提供功能配套，承担海峡经贸交流中心和窗口作用。（一）一类商业街区1、一类商业街区界定 以莲花路口和SM城市广场为两个中心点所辐射的邻近沿街店铺及商场等。2、 商业情况商业业态经营业态经营情况消费群体大型综合性购物商城：SM城市广场主题商城：国美电器城、永乐思文电器城、苏宁电器城、KK娱乐城超市：沃尔玛、新华都百货：来雅百货莲花路口店、来