第三章：房地产开发的程序.ppt

第三章房地产开发的程序与管理 房地产开发的主要程序投资机会选择与决策分析前期工作建设阶段租售阶段 学习目的与要求 掌握房地产开发的概念 主要程序及各阶段的主要工作内容 熟悉 投资机会选择与决策分析的方法 土地使用权获取方式 建设过程中相关管理工作的内涵 房地产开发项目租售阶段物业销售形式 制定租售方案 了解规划审批 开工审批 建设工程招标的工作程序和内容 租售阶段的宣传与广告策略 一 房地产开发的主要程序p63 第一节房地产开发的主要程序 是整个开发过程中啊重要的一个环节 项目可行性研究投资机会选择 第二节投资机会选择与决策分析 投资机会寻找投资机会筛选 决策分析p64 第二节投资机会选择与决策分析 市场分析 主要分析市场的供求关系 竞争环境 目标市场及其可支付的价格水平 项目财务评价 项目的经营收入与费用进行比较分析 一 获取土地使用权二 确定规划设计方案并获得规划许可三 建设工程招标四 开工申请与审批五 前期工作的其他环节 第三节前期工作 一 政府土地收购储备1 含义 城市政府通过设立的专责机构 统一负责行政区域内土地整理 征用 收购 收回 置换 储备 一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度 2 土地收购储备范围 1 新增建设用地中用于经营性开发的土地 2 已列入危旧房个改造计划的土地 3 依法收回的闲置土地 4 政府依法收购和整理的国有土地 一 获取土地使用权p68 5 因单位搬迁 解散 撤销 破产 兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地 含原有城市基础设施改造调整出的划拨用地 6 土地使用权期限已满 政府依法收回的土地 7 以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同 又不具备转让条件的土地 8 土地使用者要求政府收回的土地 9 市区范围内无合法使用权的国有土地 10 其他依据法律 法规可以收回的国有土地 1 含义 按照土地利用总体规划 城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划 对确定的存量国有土地 拟征用和农转用土地 统一组织进行征地 农转用 拆迁和市政道路等基础设施建设的行为 2 模式纯政府模式 政府与企业合作模式 受政府授权委托的企业模式 二 土地一级开发p74 1 制定城市近期 中期和长期的社会经济发展计划 2 对城市区域范围内的土地利用状况进行详细调查 掌握可开发土地资源现状的数量 质量和分布 3 制定开发区域发展的控制性规划和详细规划 4 按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域 2 操作程序 p75 5 编制土地一级开发项目可行性研究报告并获得有关部门批准 6 由土地管理部门协助办理土地出让 或划拨 手续 制定拆迁安置补偿方案并获得政府主管部门批准 7 进行现场土地开发工作 达到相应的建设条件 8 核算土地开发成本 评估土地价格 按土地出让计划 通过政府土地交易市场以招标 拍卖 挂牌或协议方式出让土地使用权 三 获取土地使用权的途径1 土地使用权出让 1 招标出让国有土地使用权 市 县人民政府土地行政主管部门 以下简称出让人 发布招标公告 邀请特定或者不特定的公民 法人和其他组织参加国有土地使用权投标 根据投标结果确定土地使用者的行为 2 拍卖出让国有土地使用权 出让人发布拍卖公告 由竞买人在指定时间 地点进行公开竞价 根据出家结构确定土地使用者的行为 3 挂牌出让国有土地使用权 出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 4 协议出让国有土地使用权 国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 2 土地使用权划拨县级以上人民政府依法批准 在土地使用者交纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿支付给土地使用者的行为 3 原有划拨土地上存量房地产土地使用权对于原有划拨土地上的存量房地产 如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时 需办理土地使用权出让手续4 与当前土地使用权拥有者合作土地转让 公司入股 并购或合伙等方式 一 土地出让过程中的规划管理p761 出让城市国有土地使用权之前 应当制定控制性详细规划 出让的地块 必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图 1 规划设计条件包括 地块面积 土地使用性质 容积率 建筑密度 建筑高度 停车位数量 主要出入口 绿地比例 须设置的公共设施 建筑界限 开发期限及其他要求 二 确定规划设计方案并获得规划许可 2 附图包括 地块区位和现状 地块坐标 标高 道路红线坐标 标高 出入口位置 建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件 2 规划设计条件通知书 及其附图或 审定设计方案通知书 及其附图 是城市国有土地使用权出让合同的重要附件 不得随意变更 确需变更的 必须经市规划行政主管部门批准 二 房地产开发前期的规划管理p761 开发项目选址 定点审批阶段对应 城市规划管理部门下发 选址规划意见通知书 2 申请 建设用地规划许可阶段 阶段对应 规划管理部门下发 建设用地规划许可阶段 二 房地产开发前期的规划管理p763 规划设计条件审批阶段对应 规划设计条件通知书 4 设计方案审批阶段 规划设计方案审批通知书 5 申请 建设工程规划许可证 三 建筑工程招标p189 一 开发建设项目的招标方式招标方式有 公开招标 邀请招标1 公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标 公开招标通常适用于工程规模较大 建设周期较长 技术复杂的开发项目建设 开发商公开招标项目应授标给最低报价者 除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的 2 邀请招标指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标 被邀请参加投标的承包商通常在3 10个之间 邀请招标一般适用于那些工程性质比较特殊 要求有专门经验的技术人员和专业技术 只有少数承包商能够胜任的建设项目 或是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目 以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程 三 招标机构 当开发商决定采用招标方式发包建筑工程时 不管是公开招标还是邀请招标 都需要组织一个招标工作小组 负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理 1 招标过程中的决策活动 确定开发项目发包的范围确定承包方式和承包内容确定标底决标并签订合同或协议 三 招标机构 2 招标中的日常事务工作 发布招标公告或邀请招标函编制和发送招标文件编制标底审查投标者资格组织勘察现场和解答投标人提出的问题接受并妥善保管投标人的标函 负责为其保密开标 审核标书并组织评标谈判签订协议或合同 三 招标机构 3 招标工作小组组成人员 决策人员专业技术与经济方面的专家助理人员 四 招标程序 1 申请招标条件 该项目纳入了城市年度开工计划 开发商获得了土地使用权 领取了建设用地许可证和建设工程规划许可证 完成了拆迁安置工作 施工现场具备了 三通一平 或 七通一平 的建设条件 并且施工图纸齐备 资金和主要建筑材料已经落实 同时取得当地建设主管部门办理的建设工程开工审批手续 四 招标程序 1 申请招标主要程序 持当地建设主管部门同意招标的 建设工程开工审批表 和招标申请书 开发商可向当地招标投标管理部门登记 申请招标 并领取招标用表 获得批准后 方可进行招标 2 编制招标文件工程综合说明招标方式钢材 木材 水泥及其他主要材料与设备的供应方式工程款支付方式及预付款的百分比合同条件和合同文本投标须知招标人认为应向投标人明确的问题招标文件附件 3 编制招标工程标底4 确定招标方式 发布招标公告或邀请投标函5 投标人资格审查6 招标工程交底及答疑7 开标 评标和决标8 签订合同 四 开工申请与审批 申请领取施工许可证应具备的条件申请办理施工许可证的程序 一 申请领取施工许可证应具备的条件 已办理建筑工程用地批准手续 获得 国有土地使用权证 和 建设用地规划许可证 在城市规划区的建筑工程 已经取得 建设工程规划许可证 施工场地已经具备施工条件 需要拆迁的 已经获得 拆迁许可证 且拆迁进度符合施工要求已经通过招标确定了施工企业 签署了施工合同 一 申请领取施工许可证应具备的条件 有满足施工需要的施工图纸及技术资料 施工图设计文件已按规定进行了审查有保证工程质量和安全的具体措施按照规定应该委托监理的工程已委托监理 并签署了委托监理合同 建设资金已落实 建设工期不足1年 到位资金原则上不得低于工程合同价的50 建设工期超过1年的 30 持有人防部门出具的人防施工图备案回执 缴纳了有关费用 二 申请办理施工许可证的程序 建设单位向发证机关领取 建筑工程施工许可证申请表 建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的 建筑工程施工许可证申请表 并附有关证明文件 向发证机关提出申请 二 申请办理施工许可证的程序 发证机关在收到以上材料后 符合条件的 应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证 对于不符合条件的 15日内应书面通知建设单位 并说明理由 有关材料不足 应从补充材料之日起计算 建筑工程在施工过程中 建设单位或者施工单位发生变更的 应当重新申请领取施工许可证 五 前期工作的其他环节 征地 拆迁 补偿施工现场的水 电 路通和场地平整市政设施建设协议安排短期和长期信贷对拟开发建设的项目寻找租 售 的客户进一步分析市场状况 初步确定目标市场 租金或售价水平制定项目开发过程监控策略洽谈开发项目保险事宜等 第四节建设阶段 建设阶段指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程 所涉及的管理工作主要有 对建设工程实施包括质量 进度 成本 合同 安全等在内的工程项目管理 p221 一 质量控制p221指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准 规范为目标所进行的监督与管理活动 包括决策阶段 设计阶段和施工阶段的质量控制 对原材料的检验对工程中的配套设备进行检验确立施工中控制质量的具体措施 如施工设备 仪器 混凝土质量等 确立有关质量文件的档案制度 二 进度控制p222指以项目进度计划为依据 综合利用组织 技术 经济和合同等手段 对建设工程项目实施的时间管理 包括 对项目施工总周期目标进行具体的论证与分析 编制项目施工的进度计划 编制其他配套进度计划 监督项目施工进度计划的执行 施工现场的调研与分析 三 成本控制p227是监督成本费用 降低工程造价的重要手段 主要工作 投资决策 设计和医工程发包阶段成本控制外 编制成本计划 确定成本控制的目标审查施工组织设计和施工方案控制工程款的动态结算控制工程变更注 做法和手段228 四 合同管理p2291 合同在工程管理中的作用2 房地产开发项目的主要合同关系3 合同管理的主要工作内容本节内容自学 五 安全管理本节内容自学 p231 六 竣工验收 竣工验收的要求竣工验收的依据竣工验收的工作程序竣工结算编制竣工档案本节内容自学 p232 第五节租售阶段 选择物业销售形式制定租售方案制定宣传与广告策略 一 选择物业销售形式p272 成功的房地产销售过程包括三个阶段 宣传 沟通阶段 谈判阶段 签约阶段房地产营销的具体方式主要分为 开发商自行销售为主和委托代理两种 一 开发商自行销售 原因 委托物业代理要支付相当于售价1 3 的佣金适用条件 大型房地产开发公司房地产市场高涨 市场供应短缺时开发项目明确 销售对象固定 二 委托物业代理 物业代理的作用 通过市场调查 了解潜在的市场需求 准确地预测消费者行为 偏好 潮流与品味 协助开发商或业主进行准确的市场定位 通过广告等市场宣传活动 对潜在的投资置业人士进行有效的引导 从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕 物业代理参与整个开发过程 协助开发商最实现投资收益目标 按照置业人士提出的有关要求 帮助其选择合适的物业 并为其提供完善的购楼手续服务 帮助买卖双方进行有关融资安排 提高市场运行效率 物业代理的形式 联合代理与独家代理买方代理 卖方代理和双重代理首席代理和分代理 委托物业代理公司的应注意的问题 充分了解物业代理公司及其职员的业务素质 物业代理公司可投入市场营销工作的资源物业代理公司过往的业绩针对物业的类型选择物业代理认真签订物业代理合同 二 制定租售方案 出租还是出售 对于住宅项目 开发商大多选择出售对商用房地产项目 开发商可选择出租或租售并举 二 制定租售方案 租售进度要考虑与工程建设进度 融资需求 营销策略 宣传策略以及预测的市场吸纳速度协调 二 制定租售方案 租售价格房地产定价方法p295 一 成本导向定价成本加成定价法 目标定价法 二 购买者导向定价认知价值定价法 价值