房地产技术报告.doc

房地产抵押估价技术报告（仅供估价机构存档和有关管理部门查阅）估价项目名称：武汉市翔星建材房地产估价委托方：武汉市翔星建材销售中心估价方：湖北中信房地产土地估价有限公司贷款银行：兴业银行武汉分行估价人员：贺路 张昊估价作业日期：二九年六月六日至二九年六月二十六日估价报告编号：中信估字（2007）DY第060403号估价技术报告编号：中信估技字（2007）DY第060403号房地产抵押估价技术报告一、个别因素分析（一）估价对象范围界定本次估价对象为位于武汉市江夏经济开发区民营工业园的全部/部分房产及全部用（占）地，产权属武汉市翔星建材公司所有。根据委托方提供的估价对象房屋所有权证（武房权证夏字第200602892号）和国有土地使用证（武新国用（夏）字第009号），评估范围内建筑面积为14939.09平方米。（二）权益状况1、建筑物权益状况估价对象房屋所有权证证号为武房权证湖夏字第200602892号，房屋所有权人为武汉市翔星建材销售中心，证载共有6栋房地产，总层数为12层，证载建筑结构为钢结构，建筑面积合计为14939.09平方米，产别为私有房产，设计用途为工业用地，现状用途为三栋门房、四栋配电房、一二五厂房顿号、六栋未投入使用。2、土地权益状况国有土地使用证证号为武新国用（夏）字第009号，土地使用权面积为15318.10平方米，土地用途为工业用地，地号为JK0101033，图号为64.25-35，土地使用权类型为出让/划拨，终止日期为2054年1月10日/并已扣除相应土地使用权出让金。估价对象房屋所有权人和土地使均为武汉市翔星建材公司。3、他项权利状况根据委托方提供的房屋所有权证和国有土地使用证复印件记载，估价对象已进行抵押，权利人为中国兴业银行武汉支行，抵押金额为贰千万万元整，设定日期为二零零七年四月三日，约定期限为一年零月零日至二零零八年四月三日止，本次估价结果未考虑该因素对估价对象房地产价值的影响。另外至估价时点，估价对象已经分别出租给武汉锅炉动力机械集团单位。至估价时点，委托估价方提供的资料复印件上无他项权利记载。本次估价是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人为假设前提，即假定其为完整权利状态下的房地产价格。（三）实物状况估价对象约建成于二零零七年,成新为9.8成新。估价对象共有6栋12层房地产，建筑结构为钢结构和混合结构，证载用途为工、交、仓，现状各部分分别用作三栋门房、四栋配电房、一二五厂房顿号、六栋未投入使用，估价对象装修情况如下：其外墙为门房为面墙；厂房为彩钢板；新建六层为玻璃幕墙加防水涂料，天棚门房为装饰瓦；厂房为彩钢板吊顶，内墙门房内墙刷白；厂房内墙为彩钢板；新建六层未进行装修，地面门房为地砖；厂房为水泥地面，室内有车间行吊5T/10T等设施设备，层高分别约为8.10米。估价对象周边公共工程建设银行、工商银行、农业银行、关山医院、庙山公交车站，绿化较少，地势平坦，地质稳定。二、区域因素分析（一）宏观区域因素分析1、一般因素武汉市是湖北省省会，是华中地区最大的经济中心、商业中心、金融中心和科技教育中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局。全市现辖13个城区，3个国家级开发区，总面积为8494.41平方公里，市区建成区面积为218.22平方公里，2004年末，武汉市户籍人口总数为785.90万元。武汉的地理方位为北纬3033、东经11419，位于长江中游，属亚热带湿润气候，四季分明，平均无霜期约240天。武汉处于京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，素有“九省通衢”之称。武汉作为全国公路主骨架的重要枢纽、全国区域性航空枢纽及长江航运的中心，东去上海、西抵重庆、南至广州、北上北京，距离均在1200公里左右，是中国少有的集铁路、公路、水运、航空、邮政、电信于一体的重要交通通信枢纽，处于中国经济地理的核心位置。随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断加大，武汉的经济建设成就显著，已形成了以汽车、石化、纺织、高新科技产业为主导的门类齐全的现代工业休系，城市基础设施日趋完善守。随着三峡工程的建设、长江经济产业带的形成与发展，以及国家经济建设的重点向中西部地区转移，使其具备了更加巨大的发展潜力。2、区域因素武汉东湖新技术开发区始建于1988年，1991年被国务院批准为国家级高新技术产业开发区，1992年被国家科委、国家体改委批准为全国高新技术产业开发区综合改革试点区。2001年国家正式批准武汉中国光谷成立，预计将在近几年内建成国内一流、国际知名的光电子信息产业基地。目前，区内主要干道有：东西向的武珞路珞瑜路、雄楚大街横穿开发区，南北向有关山一路、关山二路、民院路，区内有数十条公交车经过。武昌火车站、付家坡长途汽车站和宏基客运站等对外交通设施分布于开发区西北侧，对外交通便利。铁路有南北走向的京广铁路，东西走向的汉渝铁路、汉冶铁路，东西各有一个编组站，每天有70列客车通过。新建成的白沙洲长江大桥和京珠、沪蓉高速公路，使东湖新技术开发区与国家高速公路运输系统相互连接。开发区以通信产业为龙头，包括生物工程、电子信息、新材料、激光和先进制造技术等六大高新技术产业已形成一定规模和特色。目前，区内高新技术企业近900家，亿元以上有32家，千万元以上企业近百家。已形成大院大所、三资企业、民营股份制企业三大高新技术企业发展群体。开发区内现有18所高等院校与数十所科研院所，实谓知识经济时代的知识、技术、人才高密度。武汉中国光谷的提出获得批准，刚刚一年，已经收到巨大的品牌效应，引来国内外光电子企业的关注，引来一批批内商外资前来洽谈投资或贸易。（二）微观区域因素分析1、地理位置估价对象位于武汉市江夏区，地处武汉市市区级商业/工业/住宅用地，东邻，南邻，西邻，北邻，具体位置详见附图（估价对象位置示意图）。2、产业集聚规模（商业、住宅、办公用房改为繁华程度）工业：周边分布有武汉环宇科技园，有武汉锅炉动力机械集团等工业厂房，大批新型型企业的入驻使该区域成为庙山开发区的重要组成部分，并为该区域的工业进一步发展奠定了良好的基础。商业/住宅/办公：估价对象所在区域周边分布有中国农业银行、工商银行、武商量贩商场、华坤酒楼、中百超市等商业商贸金融设施，人流量、客流量较大/小，属商业密集/较密集/不密集区估价对象距离混合/交通/生活型主干道江夏大道约20米，距离次干道/支路凯迪大道路约1米，距离市级商服中心光谷约3000米，距离武昌火车站约10千米，距离长江码头约8千米，距离武汉外国语学校美加分校中学约1000米，距离关山医院医院约300米。3、交通便捷度距最近的公交站点庙山站约100米，有901、903、915等共约3条公交线路可通达于此，交通便捷程度好，交通通达度好。4、公共配套设施完备程度估价对象所在区域分布有庙山工业园、美加湖滨心城等大型住宅小区，并拥有武汉外国语学校美加分校等教育配套设施，关山医院等医疗卫生配套设施，使该地区的各项市政配套设施进一步得到完善，同时也为此地带来了较大的人流和良好的商机，使估价对象拥有较大的升值潜力。5、环境与景观估价对象周边有汤逊湖等自然景观等，周边绿化规划较好，环境优美。三、市场背景分析估价对象位于庙山工业开发区，地处武汉市市区级商业/工业/住宅用地工业：周边分布有环宇科技园，有武汉锅炉动力机械集团等工业厂房，大批新型型企业的入驻使该区域成为庙山开发区的重要组成部分，并为该区域的工业进一步发展奠定了良好的基础。（商业/住宅/办公：估价对象所在区域周边分布有中国农业银行银行、武商量贩商场、华坤酒楼、中百超市等商业商贸金融设施，人流量、客流量较大/小，属商业密集/较密集/不密集区）估价对象所在区域分布有美加湖滨心城大型住宅小区，并拥有武汉外国语学校美加分校学校等教育配套设施，庙山医院等医疗卫生配套设施，使该地区的各项市政配套设施进一步得到完善，同时也为此地带来了较大的人流和良好的商机，使估价对象拥有较大的升值潜力。四、最高最佳使用分析估价对象设计用途为工业用房，现状用途为工、交、仓，根据估价对象周边的实际情况和本公司估价人员现场查勘的结果，我们认为估价对象按规划用途使用最为有利，故以此为前提进行估价。五、估价方法选用根据本次估价作业的目的，估价人员在现场查勘并仔细分析掌握的相关资料后，选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的价格。（一）估价方法选择的依据1、根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法进行估价。2、根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象为经营用房，属收益性物业，且经营状况良好，故可选用收益法进行估价。3、根据房地产估价规范，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，估价对象为在建工程，具有房地产投资开发潜力，故可选用假设开发法进行估价。4、根据房地产估价规范，“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法”。估价对象为存量工业用房，市场上极少有类似房地产交易案例发生，不宜选用市场比较法进行评估；生产用房收益也不易测算，不宜选用收益法进行评估；估价对象不具有投资开发或再开发潜力，不宜选用假设开发法进行评估；适宜选用成本法进行评估。 （二）估价方法 1、市场法市场法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。其百分率下的直接比较修正、调整系数连乘公式为：估价对象价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数其中房地产状况调整包括区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。2、收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。其基本公式为：V=式中：V收益价格（元，元/平方米）； Ai未来第i年的净收益（元，元/平方米）； R资本化率（%）； n未来可获收益的年限（年）。 3、假设开发法假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。求在建工程项目价格的公式：在建工程价格=续建完成后的房地价值续建成本管理费用投资利息销售费用销售税费续建投资利润买方购买在建工程应负担的税费 4、成本法成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法最基本的公式为：积算价格=重新购建价格折旧其中适用于新建房地产的基本公式为：重置价格=土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格建筑物折旧5、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。根据武汉市市区2004年土地定级与基准地价评估技术报告，其基本公式如下：PiP（1K）S式中：Pi 待估宗地地价P 待估宗地对应的基准地价 K 待估宗地所有地价区位影响因素总修正值 S 待估宗地个别因素修正系数的乘积其中：Ki 第 i 个待估宗地区位因素修正系数六、估价测算过程（一）成本法重置价格=土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧1、土地的重新购建价格估价对象土地为工业用地，采用成本法和基准地价系数修正法评估土地价格。1）采用成本法确定土地价格其基本公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（1）土地取得费土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。征用集体土地时，需支付的费用主要有：a、土地补偿费根据中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）第四十七条第二款“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。”根据武汉市征用集体所有土地补偿安置办法（武汉市人民政府令第149号）第十一条第一款“征用耕地的，按该耕地被征用前3年平均年产值的10倍补偿”，结合武汉市统计调查资料以及市国土资源局提供的实际征地情况，耕地前三年平均年产值为6000元/亩，按平均年产值的10倍补偿。土地补偿费60001060000（元/亩）土地补偿费合90.00元/平方米。b、安置补助费根据中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）第四十七条第二款“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。农业用地征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍计算。”根据武汉市征用集体所有土地补偿安置办法（武汉市人民政府令第149号）第十五条第一款“征用耕地的，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的6倍” 结合武汉市统计调查资料以及市国土资源局提供的实际征地情况，耕地前三年平均年产值为6000元/亩，三环线以外的地区需要安置的农业人数据调查为每亩1.5人。则该区域耕地前三年平均亩产值取6000元/亩，补偿倍数为6倍，需要安置的农业人数为每亩1.5人。安置补助费为：安置补助费60006136000（元/亩）安置补助费合54.00元/平方米。c、地上附着物和青苗补偿费根据中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）第四十七条第二、四款“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。农业用地被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”结合武征拆字（1995）001号文青、鱼苗及地上附着物和其它有关设施补偿标准和该区域实际情况，青苗补偿费按（稻田）单季产值补偿，确定水田及其地上附着物最高补偿额为1500元/亩，合计2.25元/平方米。土地取得费用合计为：90.00+54.00+2.25=146.25（元/平方米）（2）土地开发费土地开发费按该区域土地平均开发程度下需要投入的各项客观费用计算。根据武汉市国土资源管理局对武汉市市区基础设施配套的平均水平以及对中环线外土地开发成本价格的调查、分析，确定评估范围公共基础设施配套程度基本达到宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯）、宗地红线内场地平整情况下土地开发费用为110元/平方米（其中：宗地外围道路、给水、排水、电力的费用标准为25元/平方米，电讯费用标准为10元/平方米）（3）税费征地过程中发生的税费一般有：新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费、水利建设基金、不可预见费等。a、新增建设用地有偿使用费根据关于印发新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法的通知（财综字1999117号）及关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知（财综200293号）规定，武汉市新增建设用地有偿使用费征收等别为四等，征收标准为40元/平方米。b、耕地占用税根据武汉市人民政府关于发布武汉市耕地占用税实施办法的通知（武政（1987）98号）规定，江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山区每平方米十元，洪山除花山、九峰、左岭三个乡镇每平方米五元外，其他地区每平方米十元，东西湖区每平方米七元，汉南区每平方米六元，武昌、汉阳、黄陂、新洲县每平方米五元。耕地占用税按10元/平方米计收。c、耕地开垦费根据市物价局、市财政局关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函（武价函200074号），城区基本农田保护区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/亩；郊区基本农田保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/亩。待估宗地不在城区基本农田保护区内，则耕地开垦费为1.5万元/亩，合22.50元/平方米。d、新菜地开发建设基金根据鄂价费字1992130号及市人民政府关于进一部加强菜篮子工程建设的决定（武政199430号文）及武汉市蔬菜基地管理办法的规定，在武汉市规划区内划分为控制征用占地区、严格控制征用占地区、长期保留区，武汉市市区分别按每亩3万、5万、6万的标准征收，远城区7000-15000元/亩。新菜地开发基金的实际征收标准，结合该宗地的实际情况，确定新菜地开发基金以每亩3万元征收，则新菜地开发建设基金3万元/亩，合45元/平方米。e、征地管理费根据湖北省物价局、湖北省财政厅关于降低部分住房建设行政性收费标准的通知（鄂价房服200247号）规定“一次性征用耕地100亩以下或其它土地200亩以下的,动迁量不大,工作量较小的,按基数计收2.6%3.1%的征地管理费。一次性征用耕地100亩以上、500亩以下的,动迁量不大,工作量较小的,按基数计收2.1%的征地管理费。一次性征用耕地500亩以上，1000亩以下，其它土地1000亩以上，2000亩以下的，动迁50户以上或者安置农业人口出生率150人以上，办理无地村组农民农转非100人以上的，可按基数计收2.1%的征地管理费。征地费用一般由以下几种费用组成：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上地下附着物和拆迁补助费。”本报告根据项目具体情况按3%计取征地管理费。征地管理费（90542.25）3%4.39（元/m2）f、水利建设基金根据湖北省水利建设基金征收使用管理办法的规定“非农业建设征用土地，向用地单位按亩征收一定数额的水利建设基金。具体标准为：武汉市城区耕地每亩2000元，非耕地每亩1500元。”待估对象位于武汉市市区内，水利建设基金征收标准为2000元/亩，合计为3.00元/平方米。g、不可预见费根据湖北省物价局、湖北省财政厅鄂价房地字1996403号省物价局、省财政厅关于土地统征包干收取不可预见费的通知中规定：“在征地过程中，由土地管理部门采取统征包干办法征地的，征地所发生的全部费用经确定认可后，可按征地费用总额的2-4%收取不可预见费。征地费用一般由以下几种费用组成：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上、地下附着物补偿费、拆迁补助费和新菜地开发建设基金。”取中值3%计不可预见费。 不可预见费（90.0054.002.2545）3%5.74（元/m2）税费合计为：90.00+54.00+2.25+45=191.25元/平方米。（注：拆迁补足费 资料没有）（4）利息以上土地取得费及税费在征地构过程一次性投入，按整个开发期计息，土地开发费在开发过程中均匀投入，按开发期一半计息。根据估价对象土地的规模及开发项目的特点，调查确定土地开发周期为0.5年，投资利息率按2007年8月18日调整利率后中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率6.12%计，则： 投资利息906.12%0.5+（191.25+5.74+4.39）6.12%0.255.72（元/m2）（5）开发利润土地开发总投资应计算合理的利润。土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。开发利润应与同行业投资回报相一致，考虑武汉市土地开发的实际情况，以15%作为本次土地评估的开发利润率。则：开发利润（土地取得费土地开发费税费）利润率（191.2510130.63）15%49.78（元/m2）（6）土地增值收益根据武汉市的实际情况，土地增值收益按土地成本费用20%计算,则：土地增值收益191.2520%38.25（元/m2）（7）待估宗地47.5年期土地价格确定依据成本逼近法测算地价公式：土地价格（土地取得费土地开发费税费利息开发利润土地增值收益）年期修正系数年期修正系数其中:r-土地还原利率。根据武汉市市区2004年土地定级与基准地价评估技术报告提供的数据，确定工业用地土地还原利率取5.3%。n-土地使用年期47.5年待估宗地47.5年期土地使用权价格（土地取得费土地开发费税费利息开发利润土地增值收益）年期修正系数（146.2510130.635.7249.7838.25）347.88（元/m2）1 ) 房屋建筑费用估计350元/m22)建筑费用：14939.09600=8963454元3）建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。附属工程如房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。d、附属工程费用包括房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化、室外道路等。根据对武汉市一般开发建设项目测算，确定该部分费用约为150元/平方米。则附属工程费为：1506500=97.5（万元）则房地产建筑安装工程费合计为：97.5（万元）（4）公共配套设施建设费包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用。如物业管理用房、居委会用房、配电房、垃圾转运站、化粪池等。根据对武汉市一般开发建设项目测算，确定该部分费用约为90元/平方米。则公共配套设施建设费为：901000=9（万元）（5）开发建设过程中的税费开发建设过程中的税费包括公共消防设施配套费、垃圾处理费、白蚁防治费、人防易地建设费、工程监理费及建设工程招投标交易费用。其中各项税费如下表：税费项目收费依据计费基数标准金额（万元）公共消防设施配套费建筑面积1.52.30垃圾处理费1827.57白蚁防治费1.21.84人防易地建设费2436.76工程监理费武城监字1996158号1523.00招投标交易费用合同签证费建安造价0.140.17招标服务费0.80.95质量监督费1.41.67定额测定费11.19合计则开发成本合计为：2929586.63+8963454+975000+90000=1295.804063（万元）2）管理费用管