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第 3 页 （共 3 页）租赁房屋出卖后，新房主能否行使原房主享有的合同解除权？【案情简介】 2010年3月，张某开始承租周某的房屋，当时合同约定：租赁期限为五年；张某连续拖欠房租达三个月，周某有权解除合同。该合同履行二年后，周某将该房屋卖给李某，并办理了产权过户手续。不久，李某以张某在房屋买卖之前曾拖欠周某房租已达五个月之久，符合周某与张某签订的房屋租赁合同中所约定的合同解除条件为由，起诉到法院，请求解除该租赁合同。 【法律问题】 李某的主张能否得到法院的支持？ 【齐信说法】 “买卖不破租赁”是房屋租赁中的一个基本原则，它是指合同法第229条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。也就是说，出租人在租赁期间转让租赁物所有权的，该转让行为不影响出租人与承租人之间的租赁合同的效力，承租人可以基于原租赁合同对抗租赁物的买受人，直至原定的租赁期限届满为止。在此期间，买受人不能以自己已成为租赁物的所有人为由否认租赁关系的存在或提出解除租赁关系，从而要求承租人返还租赁物。 那么，这是否意味着买受人取得了原出租人的合同地位，原租赁合同不变，只是合同主体变更呢？不是！因为，如果是这样，那么本案中的李某便有权依据原租赁合同的约定，请求解除合同。这一观点的理论依据是合同法理论中的“权利义务的概括承受”。所谓合同权利义务的概括承受，是指合同当事人一方将其权利义务转让给第三人，由合同受让人取代转让人而成为合同的一方当事人，该受让人享有原合同的权利义务。合同权利义务的概括承受可以基于合意产生，也可以基于法律规定而产生。法定概括承受主要包括两种情形：一是因继承而发生；一是因法人的分立、合并而发生。意定的概括承受虽然没有适用情形的限制，但是却需要合同另一方的同意。而“买卖不破租赁”原则是法律规定的，不需要谁的同意。 综上，“买卖不破租赁”并非合同权利义务的概括承受，由此而进一步推论出，买受人并未取得原出租人的合同地位，其与承租人之间的租赁关系应是基于原租赁合同而产生的新的租赁合同。在这里，虽然合同的条款没有任何改变，但之前的合同履行行为并不对之后的出租方产生任何影响。本案中，张某未交付的五个月租金，是其与周某之间的债权债务关系，李某无权基此主张任何权利。 文件提供：陕西齐信律师事务所 网址：www.qixin
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