长风东山别墅项目分析.doc

长风东山别墅项目分析一、太原别墅项目的发展 随着太原市社会经济的持续发展，人们对居住的要求也从最基本的居住空间提高到兼具居住、观景、休闲及交友会客等诸多功能性要求。市场需求之下，太原市高端房地产项目开始涌现，并在稀有资源，特别是稀缺自然资源的引力下逐渐呈积聚态势，这一点在最高端住宅别墅上最为明显。纵观太原，以煤化工为基础的重工业虽然给太原带来了快速而大量的财富积累，支撑了全市乃至全省经济的高速发展，但是粗放式的生产模式也给生态环境带来了极大的破坏私挖乱采导致植被破坏严重、大量煤尘工业废气导致空气质量恶劣、固体垃圾大量堆砌水资源污染严重，无疑，太原是一个优质自然资源极其稀缺的城市。高端物业开始寻找符合身份的稀缺资源，于是东山作为太原唯一没有任何高污染重工业的区域，唯一封藏百年刚刚进入开发的地块，逐渐开始受到地产商的亲睐，特别是2007年随着绿地半山国际花园的进入，别墅物业开始集中进入这块上风上水的纯净之地。到2011年，半山国际花园、半山玫瑰庄园、得一理想国、复地东山国际、盛高山鼎逐一面市，集中程度之高、开发力度之大可谓空前。随着这些别墅项目的兴起，太原别墅市场现已初见雏形，东山长风片区作为太原的中央别墅区正在崛起！二、东山长风片区环境概况（一）市政规划1.枣园新区北起西太堡街，南至黑驼沟，西起东山过境高速公路，东到马庄水库和黑驼村，总面积约为7.2平方公里。将建成以居住休闲与生态旅游产业的开发为主，形成以设施配套完善、生态良好的功能综合区。整个片区内囊括了多所中小学校、休闲娱乐场地、5个公园及街头绿地、中心广场、医院等市政设施。以居住开发为主，休闲旅游为辅；用“园林的外貌，农林的内容”对环区林带进行生态规划，片区内以公共交通为主导。道路建设以“网格环”的结构形式展开，主要道路相对通直，呈方格网状布局。次要道路结合自然地形，呈线型分布。此外还考虑道路交叉口渠化设计和无障碍设计。同时，在大型公共建筑、重要机关单位门前以及公共汽车首末站等处均布置适当容量的停车场。整个片区将分期分批改造，近期启动西侧的居住片区，并启动枣园村、马庄沟村、店坡村等城中村改造。中期启动中部的居住片区和社区服务中心，并基本完成道路骨架建设和旧区改造及城中村安置。远期全部完成道路骨架，再启动东部居住片区，并进一步完善中小学等社区配套设施建设。2.东峰新区建立一个以生态绿化为核心，一交通干道为依托的多组团递进式规划结构，即以地块中部的大型生态景观绿地为核心的区域，突破传统红色核心，即公建核心区的做法，以高速路辅道、中心街、中心环路等主要道路为依托，根据不同的功能要求，形成多个不同性质和结构的组团，递进式发展，以适应分期开发的弹性发展要求，从而打破传统的发展模式，在总体规划结构控制下，规划形成“一核、一带、两区、双环”的布局模式。一核：即中央生态景观绿核，规划结合现状地形，沟壑和雨裂，进行大面积的绿化美化，形成核心生态空间。同时，将生态绿化有机结合，开发多种体育休闲项目，建设高品位的生态休闲绿地。一带：即西部公共服务设施带，西部区域地势平坦，交通便捷，且与周边地区联系紧密，公共性强，因此规划为公共服务设施用地，布置商业、购物、文化、娱乐和医院等公共服务设施，形成丰富多样、充满活力的现代城市片区中心。两区：即南北两大居住片区，规划依据不同的市场定位、地形地貌。整体风貌等要要求，一中心街为界，将整个规划区分为南北两大居住片区，北部结合中心绿地和东山山地，形成具有较高品位的住宅区，南部依托平坦的地势和高密度的路网，形成经济美观的中等强度开发的住宅，以满足不同消费群体的需求。双环：即一条景观道路环和绿色生态环，规划设置环路连接北部居住用地，结合环路设置人性化休闲、健身、交通设施及尺度宜人的环境小品，同时结合公园绿地布置形成林荫大道，成为繁体区域的绿化内环。沿黑沱河、五龙沟高速路和龙城大街绿化走廊形成环状绿带，将整个区域至于绿化包围之中，与绿化内环通过绿带相连，形成内为双环，有机渗透，生态循环的双核绿化系统，构筑太原东部绿肺，有效改善整体区域及周边地区的生态环境。（二）生活配套条件1.交通：紧邻高速和城市主干道，四通八达该区域的交通通达程度比较高。长风街、学府街、太榆路、东环高速四条主干道共同支架起交通网络，特别是长风东大街贯通，更标示着该区域连接市中心的道路已经打通，学府东街、南内环街、亲贤北街的向东延伸，区域内的交通网络已然初步成型，具备了区域发展对交通状况升级的要求。同时结合设计规划中的片区内交通路网的拓宽与改造，不仅为出行提供了便利，且新区的发展空间已不断显现。2.购物休闲：发达的交通辅助配套完善目前长风东山片区还在建设中，片区内配套设施还没有完善。但发达的交通及时有效地弥补了配套方面的不足。驱车10分钟即可到达长风街、太榆路，这两条主干道上各种硬件配套应有尽有。大型超市：美特好、沃尔玛、山姆士，以及正在建设中的家乐福超市；大型商场：北美新天地购物中心、天美新天地、和信摩尔商城、王府井购物中心，梅园百盛、以及建设中的茂业百货；得一文化广场、国美电器、苏宁电器、三友电器；居然之家装饰广场、东方家园装饰广场；3.教育：自身教育稀缺，但与相邻片区教育资源相通就目前的情况来看，区域内教育资源稀缺，仅有几所村办小学，如黑驼小学、南坪头小学和马庄小学。但该区域紧邻学府片区，依傍的教育资源非常雄厚，各阶段的学校层出不穷。幼儿园：山大幼儿园、公路局幼儿园、太航幼儿园；小学：山大附小、八一小学、九一小学、师范街小学、坞城小学、太航小学；中学：山大附中、知达中学、二十七中、三十八中、五十一中、双语学校、通宝育杰实验中学；大学：山西大学、山西财经大学、山西司法学校、山西煤炭管理干部学校、山西建筑工程学校、山西税务学校等大中专院校。4.医疗：武警医院、煤炭中心医院、太航医院；5.自然景观：紧靠东山，自然环境优越该片区计划建成以居住休闲与生态旅游产业开发为主，形成设施配套完善、生态良好的功能综合区。整个片区内囊括5个公园及街头绿地，可以说自然景观十分优越；再加上该区域远离工业区、交通工具密集区，空气质量也必然优于太原市其他区