购房如何计算面积.ppt

房地产基础知识 购房如何计算面积 一 购房如何计算面积 住宅的面积对购房者而言非常重要 因为商品房的单价动辄成千上万 面积上的毫厘之差就会给购房者带来很大的经济损失 但是住宅面积问题又非常复杂 非专业的普通购房者往往很难搞清 在此 我们从有关概念和几点需要注意的问题两方面为您作一些介绍 希望能对您进一步了解这一问题有所帮助 有关住宅面积的几个基本概念 1 房屋建筑面积是指房屋各层面积的总和 2 套 单元 内建筑面积 套 单元 内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积其中 住宅使用面积是指住宅分户门内除掉墙 柱等结构部位所占面积之外的全部可供使用的净面积的总和 包括卧室 厅 厨卫 壁橱 阳台和室内走道 室内楼梯等等 新建住宅各套 单元 内使用空间周围的维护或承重墙体 有共用墙和非共用墙两种 各套 单元 之间的分割墙 套 单元 与公用建筑空间之间的分割墙及外墙均为共用墙 按水平投影面积的一半计入套内墙体面积 非共用墙以全部面积计 内墙装修厚度均计入套内墙体面积 凹阳台及封闭式阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积 未封闭的阳台按其水平投影面积的1 2计算建筑面积 3 整栋建筑物的公用建筑面积 整栋建筑物的面积 各套 单元 套内建筑面积之和 已作为独立使用空间销售或出租的地下室 车库及人防工程等建筑面积将整栋楼的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和 即是该楼的公用建筑面积分摊系数 用您的套内建筑面积乘以该系数 即是您应分摊的公用建筑面积 4 销售面积即是购房者所购买的套 单元 内建筑面积与应分摊的公用面积之和 这是和购房者利益最息息相关的概念 5 房屋的使用面积与销售面积之比为建筑的平面系数 有关住宅面积应注意的几个问题 1 高层住宅为何平面系数相对较低 这主要是因为与多层住宅相比 高层住宅的公用建筑面积较大 如设备层 电梯井 水箱间以及出于消防考虑要求较大的楼梯回旋空间等等 一般来说 高层住宅的平面系数多在70 左右 而多层住宅则在80 左右 2 擅自租售公用空间是否构成欺诈购房者 现在有些发展商或物业管理公司将已由购房者分摊的公用空间 如地下室 人防工程 车库等 擅自租售 又不返还购房者以前分摊的款项 实际上是一种欺诈行为 3 商住综合楼与纯住宅楼哪个更合算 相对而言 由于商住综合楼要准备商用 宅用两套公用空间 虽然各自分摊 但不可能不对住户产生影响 举个最简单的例子 假设一 二层是商场 住宅电梯第一站停在三层 但电梯井的分摊却得从一层算起 因为住宅入口毕竟在一层 这样一来 住户分摊的公用建筑面积无形中就增加了 4 发展商为什么热衷于封阳台 细心的购房者会发现现在的楼房大多预先把阳台封上 之所以会这样是因为封闭式阳台以全面积计入销售面积 发展商为了在有限的占地面积上多出建筑面积 自然乐意把阳台封上 5 跃层和复式住宅如何计算面积 一般跃层住宅自然以两层面积计 但利用坡屋顶内空间作房间时 其一半的面积净高不低于2 1米 其余部分最小净高不低于1 5米 否则不得计入使用面积 至于现在比较流行的复式住宅的挑空部分不计入面积 但同时这种住宅的单价本身就比普通住宅高 综上所述 住宅面积是一个很复杂的问题 而且购房者自己几乎不可能检测面积的精确大小 因为购房者很难了解整栋楼的公用建筑面积 即便知道自己应分摊的公用建筑面积 由于发展商提供的设计平面图中的房间面积是由墙的中心距起算至彼墙的中心距 而购房者只能计算墙基之间的净面积 这样必然会有出入 因此实测住宅面积一定要请专业机构进行 日前新出台的规定将面积允许误差由3 减小为0 5 由此可见 有关部门已经日益重视住宅的面积问题了 购房注意面积概念 建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 如果计算多 高层住宅的建筑面积 则是各层建筑面积之和 建筑面积包含了房屋居住的可用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其他公摊面积等 使用面积住宅的使用面积 指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和 计算住宅使用面积 可以比较直观地反应住宅的使用状况 但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格 计算使用面积时有一些特殊规定 跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积 不包含在结构面积内的烟囱 通风道 管道井均计入使用面积 内墙面装修厚度计入使用面积 公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便 正常交往 保障生活所设置的公共走廊 楼梯 电梯间 水箱间等所占面积的总和 开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题 实用面积它是 建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额套内面积俗称 地砖面积 它是在实用面积的基础上扣除了柱体 墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念 挑户型有诀窍给您当参谋 购房对于消费者无疑是一件大事 面对发展商提供的各种户型 购房者常常难于做出正在确选择 那么购房时 应重视什么因素呢 室外景观莫忽略在购房时 住宅的面积 居室数 朝向 内部布局都是考虑的重要因素 但近年来 人们在挑选住房时出现一个新的趋势 以往人们非常重视的居室朝向问题 在现在选房时有逐渐淡化的倾向 而对室外景观的重视程度正日渐加强 如果室外景观优美 即使传统上认为较差的朝北户型也很受购房者欢迎 现代生活中 人们工作繁忙 白天较少有时间在家休息 加上空调等电器的普及 人们对日照等自然条件的要求有所减弱 而对优美景色的需求却在增强 如香港中旅置业所开发的芳群公寓 由于公寓北面规划有社区花园 使朝北的户型也很受购房者青睐 有序选择心不乱在选择户型时 购房者可根据自己对居室中各部分的重视程度排出一个顺序 有利于购房时做出正确的选择 根据伟业顾问公司近几年所做的遍及城区各部项目的销售情况 以及伟业指数研究部专门对客户进行的调查统计所得出的结论 人们在购房时 所考虑居室各部分的优先性是 第一要看起居室 厅 是否好用 包括厅的面积 布局等 第二是主卧室的合理性 如面积 采光条件 居室私密性 第三是相对独立的餐厅的功能 第四考虑的是厨房的环境 一个宽敞好用的厨房 往往比次卧室更为客户所看重 第五才是次卧室 书房 客房 最后考虑阳台 三大一小 作参考近年来 发展商在户型设计时大多遵循 三大一小 的原则 一般来看 大厅普遍被认为比较好用 那么是厅越大越好呢 三大一小 是近年户型设计中的流行趋势 然而 人们也看到许多发展商盲目追求 三大一小 概念 在居室总面积确定时 把厅设计得过大而卧室过小 破坏了居室内部的协调性与合理性 由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间 功能较以前增加了许多 相应也要求扩大主卧室面积 而户型设计时 可进入式衣柜 Walk incolset 的出现 也使得主卧面局为灵活 房间进深可以适当增加 这种情况下再墨守 三大一小 的原则 一味过度追求大厅 就是很不恰当的了 厅与卧室宜独立前几年北京常见的居室户型主要是以厅为中心的户型 而近年来又有一种厅与卧室相对独立的户型在北京悄然兴起 后者与前者相比 多了一条走廊 这是否是对面积的一种浪费呢 从表面上看 后者的走廊无法利用 似乎浪费了面积 但是前者虽然没有走廊 但厅的周围却有很多的门 而门口附近的空间是无法利用的 这实际浪费了一定面积 而几个门前边无法使用的面积往往和后者的走廊面积大体相当 厅与卧室分开 可使卧室私密性得到保证 厅与卧室功能不会相互干扰 其合理性是显而易见的 所以这种厅与卧室相对稳定的户型 能够权好的满足客户各方面的需求 将成为越来越多的购房者选择户型的主流方向 厅跨最好有3 9米 另外 在厅的选择上 面宽 或称厅跨 也是一个较为关键的因素 面宽太小会给使用带来极大不便 一般而言 应在3 9米以上较为适宜 至少也应满足3 6米 签约时注意什么 客户购房进入实质性阶段时就要与房地产开发商签订商品房销售合同 现在的正式合约书都是统一制式的标准文本 里面已标明了应该签署的各项主要条款 客户只须在空格内填上文字数据即可 但作为购房客户 花巨款买一套房子毕竟是一件大事 在签字时有些关键地方还应多加注意 第一 在合约书中 应注明与发展商谈定的付款方式与位价 是按揭付款还是工程期分期付款 如是分期付款 每期款的缴款时间应明确注明 第二 发展商付交房屋的日期一定要写明确 应明确到某年某月某日交屋 而不应用模棱两可的措词来表达 因为这里涉及到逾期交房的违约问题 第三 对于购置房屋的面积要明确注明销售面积 含分摊的公用面积 是多少 实际使用面积是多少 现在政府规定面积误差 即当初购买时的面积与最终交屋时的实测面积误差 在 5 以内均属正常 发展商多退少补 如最终面积误差超过 5 客户有权要求退房并追加利息损失 现在在南方城市如上海 甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款 而实测面积小于购置面积 发展商还要退款 第四 应提出天然气或煤气的准确通气时间 因煤气公司有规定 必须等到楼宅入住率达70 时才通气源 因此 虽然煤气管道已通 但客户尚有可能用不上煤气 给生活带来诸多不便 所以 在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如应入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法 第五 应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间 目前由于各方面的因素 产权证发放比较慢 但也应注明一个合适的日期 发展商不能无限期的拖发产权证 第六 发展商在与客户签约时 除签署正式合同外 为了更清晰地阐述协议内容 往往还会让客户再签署一份补充合同 主要目的在于表