南京城北兰亭雅苑项目市场定位报告37页.doc

兰亭雅苑市场调研报告 南京市房屋销售置换实业有限公司 2006年8月1日目录第一部分 城北房地产市场简要分析一、城北发展整体特征二、城北城市规划与特色三、城北房地产市场发展状况四、小结第二部分 竞争楼盘分析一、在售住宅体量及总户数分析二、竞争楼盘主力户型及面积分析三、竞争楼盘销售情况分析四、竞争楼盘上市物业类型及容积率、绿化率五、竞争楼盘卖点及广告诉求分析六、主要竞争楼盘开盘时间和交付时间分析七、本项目主要竞争楼盘成交状况分析八、主要竞争楼盘成交户型及在售户型分析九、小结第三部分 地块分析篇一、地块地理位置分析二、地块周边配套环境分析三、地块周边交通环境分析第四部分 产品分析篇一、主要经济指标二、套型面积数量三、规划特色四、项目概况五、项目swot（优劣势）分析六产品核心卖点分析七项目目标客户分析附件一：城北在售竞争楼盘档案第一部分 城北房地产市场简要分析一、城北发展整体特征城北板块地跨下关、栖霞、玄武三个行政区；地处南京市城区北部，东界句容，西连主城，濒江依城，沿江水岸线延绵92公里；板块总面积370.1平方公里（栖霞340平方公里），共有户籍人口59万。栖霞区是南京著名的东郊风景区，拥有幕府山、太平山、栖霞山沿江风光带等自然资源。目前城北房地产市场主要的关注点有三块：迈皋桥晓庄区域、老下关地区、中央门幕府山一线。1、城北的交通四通八达城北作为连接苏南、苏北的交通咽喉和长江中下游的交通枢纽，其地理位置十分突出。由于长江二桥、中央门汽车站、南京火车站的存在，加上地铁的开通，玄武湖隧道、九华山隧道的贯穿，城北的交通体系四通八达。城北的居民出行也更加快捷。2、城北的商业设施分布不均城北商业设施的现状从下关地区向东，逐级递减。城北目前商业设施较好的片区集中在下关、中央门和迈皋桥三地。这三地靠近主城区，居民较多。商业设施基础较好。迈皋桥以北、以东区域商业设施比较缺乏，目前新开楼盘的商业配套主要依靠开发商自身打造。如旭日景城、方圆绿洲等楼盘都规划有商业街等商业配套设施。3、城北环境得天独厚 往南是玄武湖，往北是长江、幕府山，往东南是紫金山，腹地还耸立着苍翠的红山。随着城北化工厂的搬迁，城北的居住环境将日趋改善，城北的环境优势也将凸显。二、城北城市规划与特色 首先，在环境整治方面今年将有大动作。据悉，南京化工厂、金陵化工厂等多个污染较重企业将在近年彻底搬迁出城；南京幕府山因长期开采白云石而形成的“大疮疤”将变为碧湖云烟的“天池”，目前专家正在进行最后的可行性论证；其次，交通方面继续让人期待。地铁一号线将在现终点站迈皋桥站的基础上，沿和燕路向北延伸，终点站将为燕子矶站。第三，商业规划又添新区。规划的城北商贸区将以晓庄广场为中心，规划面积达1.87平方公里，总投资10亿元。其中包括高力家居港、汽配城、百安居、苏宁电器、品牌汽车4S店等大型市场项目。另外，为了方便居民购物，还调整了14条公交线路进入城北商贸区三、城北房地产市场发展状况从销售情况来看，上半年城北板块商品住宅上市总量42.95万平方米，占全市14.74，同比上升136.69%；同期销售总量27.9万平方米，占全市6.45；6月份板块商品住宅整体成交均价达5920元/平方米，仅低于城中、城东板块，位居全市第三，其中世茂滨江新城均价达万元以上。 分析销售情况，可以看出，由于上半年城北上市商品住宅同比上升幅度高达136.69，使得这一时期城北商品住宅供应量占江南八区的比重快速提高，并且房价在上半年呈现缓慢增长。1. 楼盘分布较分散城北横跨下关、栖霞、玄武三区。由于地区跨度太大，城北的新开发楼盘分布较分散。近年来，新开发楼盘主要集中在在迈皋桥板块，主要楼盘有栖霞天韵、北城世家、北苑之星、鸿燕名居等。该板块靠近主城区，居民较多，商业设施基础较好。此外，在城北的北部纬一路沿线和西部的经五路沿线，近年来，开发楼盘较多。经五路（墨香路）沿线集中了兴都花园、雯锦雅苑、墨香山庄、北城新风等6家楼盘。纬一路（幕府东路、幕府西路）沿线集中了阳光雅居、城市绿洲、望燕名居、旭日景城、中浩森林湾等楼盘。这两地地处城郊结合带，虽然新楼盘开发不少，但是商业设施比较缺乏，且分布不均，远不如下关和迈皋桥地区。2. 大盘涌现，上市量增加。据网尚房地产统计数据显示，2006年上半年城北板块商品住宅上市量为42.95，同比去年增幅136.69%.在城北一些大盘（如世贸外滩新城、聚宝山庄、旭日景城等）上市的影响下，城北在江南八区所占比例不断增加。3. 城北房价从04年至06年上半年呈现平稳上升趋势。从2004年均价4500元/平方米左右到2005年均价5000元/平方米左右，到2006年上半年均价5500元/平方米左右，在世贸外滩新城的带动下，2006年5、6月份的均价甚至已达5920元/平方米，城北房价走高。支撑城北房价上扬主要原因有：一些高档或中高档楼盘的带动，如世贸外滩新城、金基翠城等。迈皋桥地铁投入使用，在玄武湖隧道、九华山隧道相继打通等交通利好推动城北化工厂搬迁利好的促进4. 由南向北，由东向西，楼盘均价逐级递减。在城北片区，楼盘均价从高到低，其分布大致有以下特征：下关区域，世茂滨江新城一枝独秀，均价上万。此外惠纺园、清江西苑、清江花苑等楼盘均价也在6000元/左右。城北与城中过渡区域，从中央门至火车站以北一线分布着金基翠城、赞成湖畔居、东恒阳光嘉园等楼盘。均价一般在5500-6000之间。迈皋桥板块，均价在5000-5600元/之间。代表楼盘林景瑞园。经四路沿线，均价在4800-5000元/左右。代表楼盘墨香山庄、雯锦雅苑。 纬一路沿线，均价在4800-5000元/之间。代表楼盘旭日景城、方圆绿洲。尧化门区域，均价在4000元/。代表楼盘上城风景。5. 城北商业网点由南向北呈梯度分布。近几年，随着城北楼市的发展和城北定位从老工业基地向人居与商贸转变，城北商业地产也发展迅速，集中体现在城北从南向北中央门至建宁路、迈皋桥、纬一路三个市场群的形成。 中央门至建宁路市场群现在被誉为第三商圈。该商圈地处下关，水陆交通方便，有长江码头、火车站、长途汽车站对外联连。经过几年发展，建成了金桥、玉桥、鑫桥、红桥、大方国际、华东国际皮革城等10多个大型批发市场，家乐福、易初莲花等大型超市也已进入。目前，在建宁路两侧大约3平方公里的狭长区域经营面积在5000平方米以上的专业市场达20多家。在中部，迈皋桥是城北传统中心区域，9月1日正式通车的地铁一号线最北一个站就在迈皋桥广场。随着地铁通车，迈皋桥的地理位置将更加优越。目前附近一批商业地产正在兴起，金港大厦正在销售，锦华大厦正在建设，一些大型超市，如好又多、苏果等已入驻。 在北面，纬一路以北占地3000亩的城北市场群一期规划已经建成，二期规划正在制定，目前该区域集中了南京高力汽配、每家玛超市等大型商业项目。四、小结1、目前迈皋桥的商业设施略显陈旧，即使是好又多超市也是两年前就进驻了。除了好又多超市和肯德基，其它的商业配套有待提高。2、迈皋桥商圈扩容在即。2006年1季度，迈皋桥周边230多亩的土地挂牌出让，在新开发的房地产项目当中，自建的商业配套不可或缺。如栖霞天韵就成功地引进苏宁电器和麦当劳，填补了迈皋桥商圈家电零售业的空白。第二部分 竞争楼盘分析本项目主要竞争楼盘有北苑之星、林景瑞园、墨香山庄，北苑之星距离本项目最近，与项目仅隔网板路相望。墨香山庄在本项目的东南方位，与雯锦雅苑（目前已基本售罄）沿经五路分布。林景瑞园在本项目的西北方向，和燕路沿线。此外，在本项目1.5公里内还分布着北城世家、栖霞天韵、城市绿洲、阳光雅居等在售楼盘。一、在售住宅体量及总户数分析占地面积建筑面积总户数北苑之星约12万970户林景瑞园52031.279814.99660户墨香山庄9 .8万约19万北城世家3万7万700户栖霞天韵475231710方圆绿洲约26万一、二期1600户阳光雅居50200约10万一期、二期、三期已入住四期253户目前，在城北，楼盘开发正往东往北推进。在纬一路沿线和经五路沿线，一些建筑面积在20万平方米以上的大盘逐个浮出水面。根据规划，城北化工厂的搬迁将腾挪更多的土地开发规模较大的楼盘。但在迈皋桥-月苑小区一线，由于本身已是成熟地段，人口密集，配套也齐全，10万平方米建筑面积的楼盘，已属规模较大的楼盘。二、竞争楼盘主力户型及面积分析主力户型面积分布范围北苑之星两室两厅三室两厅74-78（44套）89-93，95-97，99-100，103-104，109-113，118-119，132-134，141-145。林景瑞园二室两厅三室两厅94-95116、118、119、130、13171挑高户型墨香山庄两室两厅三室两厅76(33套)92-117 127-144北城世家二室两厅三室两厅62-70，79-88110-124栖霞天韵两室两厅三室两厅100138-141方圆绿洲一室一厅二室一厅两室两厅三室两厅复式40.45(42套)63(126套)、8177（72套）83-88101-114、120-13282-84阳光雅居（四期）两室两厅三室两厅95、100111、115、121目前在城北在售楼盘的主力户型是两室两厅和三室两厅。在迈皋桥-月苑一线两房两厅的户型面积主要集中在80-90，80平米以下户型供不应求。仅墨香山庄有33套80以下的户型，北苑之星有44套80以下的户型。三、竞争楼盘销售情况分析（统计截止日期2006年8月1日）入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价（元/）成交比例北苑之星76078套24套467套50817.84468260.45%林景瑞园800套715套1套84套9112.66564121.77%墨香山庄697套139套74套484套47709.88513466.97%北城世家（一期）170套52套7套111套10726.17518262.10%栖霞天韵569套72套3套418套14996.56537755.44%方圆绿洲1849套352套8套1189套115033.2349576500（复式）67.59%阳光雅居（四期）253套195套0套58套6166.34414521.48% （注：此处均价是指已售出房源的住宅类平均价格，非目前在售房源均价）目前主要竞争楼盘当中，销售情况较好的楼盘主要以方圆城市绿洲为代表。该楼盘以多层住宅为主，面积控制合理，以80-90两房两厅为主力户型。均价在5000元/以下。对城北的主流客群较有吸引力。四、竞争楼盘上市物业类型及容积率、绿化率物业类型容积率绿化率北苑之星规划建设25幢多层、小高层住宅。1.7550%林景瑞园7栋9层、11层的小高层2栋层高5.2米的挑高户型1.546.7%墨香山庄多层、小高层、高层目前已售或在售的8幢、10-14幢、22-25幢、27幢全部是11层的小高层1.946%北城世家（一期）多层、小高层2.340%方圆绿洲多层为主目前城北在售楼盘物业类型大多涵盖多层、小高层。除方圆城市绿洲的物业类型以多层为主外，其他竞争楼盘以小高层为主，多层为辅。如北苑之星一期、二期当中，仅一期有2栋8F多层，其余14幢全部为小高层。五、竞争楼盘卖点及广告诉求分析推广定位广告诉求点北苑之星成熟地铁名盘24小时热水供应成贤街小学分校林景瑞园城北标杆养生美宅绿树林荫快乐养生新风+净化器墨香山庄城东北万坪自然山林生态景观社区保留10000平方米大型自然山林，50年原生树木。北城世家正迈皋桥 新高邸生活坡地美宅方圆城市绿洲城北26万平方米绿色坡地景观庭院社区林间庭院 友善生活城北最具规模的综合性社区之一阳光雅居天天森呼吸在主要竞争楼盘中，地铁已是众所周知的卖点。因此不再是主要的广告诉求点。在竞争楼盘中，广告诉求点主要还是在户型设计、面积合理控制、小区景观上。如林景瑞园以养生美宅为卖点，墨香山庄以10000平方米大型自然山林为卖点。六、主要竞争楼盘开盘时间及交付时间分析开盘时间楼盘进度交付时间方圆城市绿洲2004年10月11日（一期）2005年10月13日（二期）目前在售的是二期二期有12幢共1000套房源，6层的多层10幢，小高层2幢。2005年10月30日（一期）林景瑞园2006年5月28日（一期）目前在售的是一期01幢、05幢、06幢、07幢11层小高层。阳光雅居2003年3月3日（一期）2006年5月20日（四期）目前在售的是四期17幢和19幢18层的高层。2004年5月31日（一期）墨香山庄2004年12月26日（一期）目前在售的是三期，其中24幢景观小高层于2006年1月1日开盘北苑之星2004年5月28日（一期）2006年4月22日（二期）目前在售的是二期小高层2005年9月30日（一期）预计2007年5月30日（二期）北城世家2005年11月26日（一期）目前在售的是一期，01幢、02幢、03幢为6层多层,04幢为11层小高层建筑栖霞天韵2005年10月1日（一期）城北新开楼盘主要在迈皋桥区域，北城世家、栖霞天韵在2005年底开盘，林景瑞园在2006年5月开盘，其他竞争楼盘如方圆城市绿洲、北苑之星、墨香山庄都是老盘新开，或二次开盘，或三次开盘。七、本项目主要竞争楼盘成交状况分析（统计截止日期2006年8月1日）北城世家累计成交状况入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例170套51套8套111套10726.175182元/62.10%01幢累计成交状况 开盘日期：2005-11-26入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例3890293053.965157元/75.71%02幢累计成交状况 开盘日期：2005-11-26入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例5645473927.415250元/83.52%03幢累计成交状况 开盘日期：2005-11-26入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例2860222432.285077元/78.28%04幢累计成交状况 开盘日期：2005-11-26入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例48323131312.525234元/24.18%北城世家一期于2005年11月26日开盘，01幢、02幢、03幢、04幢住宅上市，有3幢多层、1幢小高层，共170套房源。8个多月成交111套，认购8套。去化速度每月15套左右。林景瑞园累计成交状况入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例800套713套2套85套9231.25642元/22.05%01幢累计成交状况 开盘日期：2006-05-28入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例85840194.82 /0.96%05幢累计成交状况 开盘日期：2006-05-28入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例918515590.155666.06%06幢累计成交状况 开盘日期：2006-05-28入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例64361273113.085647元/41.58%07幢累计成交状况 开盘日期：2006-05-28入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例86340525433.25650元/60.05%10幢累计成交状况 开盘日期：2006-05-28入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例1010000/010幢累计成交状况 开盘日期：2006-05-28入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例1212000/0注：10幢、11幢为1-2F商铺林景瑞园于2006年5月28日开盘，有四幢住宅上市，分别是01幢、05幢、06幢、07幢，共326套住宅。约2个月时间销售85套，认购2套。去化速度一个月一个月44套左右。墨香山庄累计成交状况入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积()均价(元/)成交比例697套130套69套498套47709.88511066.97%08幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例6623616631.44846 90.93%10幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例6482545922.67495381.83%12幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例6472556005.45496282.68%14幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例66315485288.63511172.51%11幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例73711555598.12545870.75%13幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例77527454325.14509057.06%23幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例4484322110.93545244.58%22幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例4402524923.675143102.26%27幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例6666000/024幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例4400664906.665224103.61%25幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例44131301997.41523142.18%墨香山庄一期于2004年12月26日公开发售。2005年5月22日，精致小高层隆重推出。2006年1月1日，景观小高层开盘。2006年8月5日将推出19幢、20幢多层公寓。户型为87二室一厅和106、92三室二厅。北苑之星累计成交状况入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积()均价(元/)成交比例760套78套19套483套51740.74469461.55%01幢累计成交状况 开盘日期：2004-10-01入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例77134474899.274592 57. 30%03幢累计成交状况 开盘日期：2004-10-01入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例4410404325.41457687.33%07幢累计成交状况 开盘日期：2004-10-01入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例2213181063.65507934.55%08幢累计成交状况 开盘日期：2004-10-01入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例44240141988.964706元/30.45%02幢累计成交状况 开盘日期：2004-10-01入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例4600424601.9440086.83%04幢累计成交状况 开盘日期：2004-10-01入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例4620444802.11430094.72%05幢累计成交状况 开盘日期：2004-10-01入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例2220202741.73470988.95%06幢累计成交状况 开盘日期：2004-10-01入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例2220182402.6459677.95%09幢累计成交状况 开盘日期：2005-09-15入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例6602535842.64470779.88%10幢累计成交状况 开盘日期：2005-09-15入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例3301282660.49468283.60%12幢累计成交状况 开盘日期：2005-09-15入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例3310222069.62502965.17%15幢累计成交状况 开盘日期：2005-09-15入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例11002726615.36482065.49%14幢累计成交状况 开盘日期：2005-09-15入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例3300252363.47468174.42%11幢累计成交状况 开盘日期：2005-12-30入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例66259989.02523413.58%13幢累计成交状况 开盘日期：2005-12-30入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例6612303296.71505245.27%16幢累计成交状况 开盘日期：2006-06-01入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例30172111077.8538237.03%北苑之星16幢于2006年6月1日开盘，截止目前约两个月时间。30套房源，成交11套，认购2套。去化速度每月6套左右。销售速度较慢。方圆城市绿洲累计成交状况入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积()均价(元/)成交比例1849套337套7套1205套116610.38496468.52%T4幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例6000606232.384580 100%T5幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例4800485035.734454100%T6幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例4820465070.64455096.34%T7幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例4800485035.734446100%T10幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例6000605440.344709100%T11幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例4800485035.734624100%T12幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例4800485000.34689100%T14幢累计成交状况 入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例6011585747.98469295.91%T3幢累计成交状况 开盘日期：2005-03-18入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例7212695758.19601795.79%T8幢累计成交状况 开盘日期：2005-03-18入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例5600565290.184739100%16幢累计成交状况 开盘日期：2005-10-01入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例7261656854.13491590.30%15幢累计成交状况 开盘日期：2005-10-01入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例7261656854.13491590.30%17幢累计成交状况 开盘日期：2005-11-15入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例60140464870.51496476.82%23幢累计成交状况 开盘日期：2005-11-15入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例60290313145.92507250.74%22幢累计成交状况 开盘日期：2005-11-15入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例72171544886.84500171%21幢累计成交状况 开盘日期：2005-11-15入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例72200525144.5496170.96%1幢累计成交状况 开盘日期：2005-12-25入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例3620343367.8502894.44%2幢累计成交状况 开盘日期：2005-12-25入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例4810474070.53506697.9%14幢累计成交状况 开盘日期：2005-12-25入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例8474010868.96615110.41%20幢累计成交状况 开盘日期：2005-12-25入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例84261574446.92512564.89%27幢累计成交状况 开盘日期：2005-12-25入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例720000/026幢累计成交状况 开盘日期：2005-12-25入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例240000/028幢累计成交状况 开盘日期：2005-12-25入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例1080000/029幢累计成交状况 开盘日期：2005-12-25入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例480000/030幢累计成交状况 开盘日期：2005-12-25入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例480000/018幢累计成交状况 开盘日期：2006-04-26入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例72170554867.24513975.3324幢累计成交状况 开盘日期：2006-04-26入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例65400252173.99533437.11%19幢累计成交状况 开盘日期：开盘日期：2006-04-26入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例72150574742.24640079.66%25幢累计成交状况 开盘日期：2006-04-26入网套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例84711121005.54656714.46%方圆城市绿洲于2006年4月26日推出18幢、19幢、24幢、25幢，共293套房源。到目前为止约3个多月时间。成交149套，认购1套，每月成交将近50套。八、主要竞争楼盘成交户型及在售户型分析在售主力户型成交主力户型北苑之星99-108三室两厅成交户型主要是93-99两室两厅，113-119三室二厅林景瑞园130-132三室两厅118-119三室两厅成交套数主要分布在06、07幢小高层，成交户型主要是93、95的两房两厅、104、116三室两厅墨香山庄106、111三室两厅户型98-100平米两房两厅115-117、127-130三室两厅北城世家04幢115、118三室两厅及01、02、03幢部分顶楼跃层和1楼的户型成交户型主要是82-89二室二厅，118-119三室两厅方圆绿洲在售户型以82、83复式、109-110三室二厅、123-124三室二厅，还剩余部分86二室二厅成交户型主要是二房二厅、三房二厅目前，主要竞争楼盘在售户型以三室二厅为主，二房二厅所占比例较小，80以下的小二房更是稀缺户型。九：小结1、在户型面积上，在售户型普遍以三房为主，其中100-110小三房也很普及。80平米以下二房户型在城北是稀缺户型。100以下小三房也是稀缺户型。2、在物业类型上，城北在售楼盘普遍以小高层这一物业为主。晓庄片区的方圆城市绿洲、阳光雅居以多层为主。但阳光雅居目前在售的四期是高层。3、在销售价格上，迈皋桥片区的均价在5300-5400元/左右，代表楼盘林景瑞园均价在5600元/以上。晓庄片区的楼盘均价在5000元/左右，代表楼盘方圆城市绿洲均价在4957元/。经五路（墨香路）沿线楼盘均价在5200左右。代表楼盘有墨香山庄。第三部分 地块分析篇一、地块地理位置分析本项目位于城北中央生活区核心位置，紧临地铁迈皋桥站（距地铁站仅300米左右），南临正在扩建中的城北新干道网板路，西临红山路城市主干道，北侧为“好又多”大型卖场，东临金纺园成熟社区，区位优越，配套完善。兰亭雅苑地铁站超市红山路网板路迈化路金纺园华电路 二、地块周边配套环境分析商业配套： 往西北三百米处即可坐享好又多、肯德基等迈皋桥成熟商业设施。往东五百米处有苏果大型仓储式超市月苑社区店等商业配套。 其它配套： 华电中学坐落于小区西南向，紧邻小区。为一所区属重点初级中学。此外周边还有十三中分校、迈皋桥小学、成贤街小学分校、迈皋桥职业中学等教育配套。医疗设施有玄武区医院红山分院、迈皋桥医院、迈皋桥中西医结合医院等。周边配套齐全。 三、地块周边交通环境分析1、地铁1号线迈皋桥终点站距离本项目仅300米左右。 2、已有公交线路周边有819路、114路、72路、22路、40路、77路等公交线路，交通顺畅。在北苑新村站停靠的公交线路起始站和终点站分布如下：819路 傅佐路-月苑南路（往山西路方向）114路 傅佐路-兴卫村（往山西路方向）72路 东宝路-月苑南路（往河西龙江方向）77路 合作村-水关桥西站（往下关五塘村方向）22路 傅佐路-高力家具港（往山西路方向）40路 月苑小区-洋珠巷（往夫子庙方向）3、迈皋桥交通枢纽站扩容迈皋桥公交枢纽站将于2006年10月建成。总面积达12900平米。引进7条公交线路。迁移从长江二桥走的玉六、玉葛线由中央门至迈皋桥站；新辟仙林灵山-迈皋桥、新港开发区-迈皋桥两条公交线；调整一条至下关方向，一条至龙潭方向，一条至燕子矶方向的公交线路入驻。 第四部分 产品分析篇一、主要经济指标小区共20栋住宅楼（其中小高层住宅5栋，15栋为多层住宅），1栋社区商业中心，总建筑面积为120217平方米。计划分两期开发，其中一期536户。有5幢小高层，分别是04幢、05幢、08幢、09幢和10幢；7幢多层，分别是01幢、02幢、03幢、06幢、07幢、11幢和12幢。13-20幢为二期281户。可建设用地面积：60307.7总建筑面积：120217.41地下建筑面积：29756.39地上建筑面积：90461.02住宅建筑面积：81545.15(地上部分) 配套服务建筑面积：3704 社区中心建筑面积：5211.87(地上) 249101（地下）地下车库建筑面积：18553.4容积率1.50 绿地率：35.58%覆盖率：24.29%机动车停车：600其中地下 479辆 地上121辆中心绿地：3481.41总户数：817（其中一期为536户，二期为281户）车位比：1.36：1二、套型面积数量（817户）套型面积数量套型面积数量A1114.629D498.858A2117.635D5106.736A3124.96D698.822B190.6126E1129.620B29326E293.520C178177F198.430C279.534F-184.620D199.384F-288.15D29.322F-389.05D3102.262三、规划特色1建筑规划l 组团式围合设计，讲究景观的均好性，大户型（三房）分布在景观最好的位置。l 100%板楼设计、100%南北朝向、100%一梯两户、100%全明式设计、100%人车分流。l 1.5低容积率，建筑形式以南京主城区稀缺的多层为主。l 每栋错落分布无遮挡，通风、光照优越。l 宽阔楼间距。l 利用三面临街的独特优势，设计交通动线，三入口设计充分考虑到社区里每一户的便利出行。2景观规划l 以小高层组团为景观轴心，向社区四周辐射；l 中心景观湖以及南北流向的水系（水景）让空间充满水的灵动；l 充分利用临街优势设置入口花园（北）、景观步行街、社区休闲广场；l 每个小的组团都拥有自己的景观小品；3配套规划l 配置大型社区中心7701（社区会所），让业主的休闲时光拥有更多快乐；l 社区底层商业街临街商铺，提高社区服务能力，吸引置业投资；l 车库配套超前，满足未来业主的房车新生活；l 中心景观绿地，4户型分布l 小高层组团全部设计为三室两厅一卫，带储藏室，约有320户左右；l 一期多层212套住宅中以两房为主，三房的数量约有54套，占多层住宅的25%左右；l 东西两侧朝向景观的住宅多设置270（弧形）观景外飘窗，拓宽观景视野；5套型面积配比l 套型面积集中在78129，以中小户型为主力房型：其中100以下的房源数量（包括二期）共有629户，占房源总数的77%。其中80以下的两房数量有211户，占总房源的四分之一；l 三房以精致实用的小三房为主：100以上的房源有188户，仅占房源总数的23%，其中120以上的房源只有26户；l 有部分小三房面积可能控制在100以里；l 一期小高层组团全部设计为三房，大概有320户左右；6户型设计特色：l 户型设计紧凑合理，空间利用率高；l 干湿分离，动静分区；l 多设南向阳台以及270观景外飘窗，收纳更多阳光与美景；l 主卧均朝南，大部分客厅亦朝南；l 部分三房为三室两厅两卫设计，主客卫分离更加方便主人起居和两代、三代同堂生活；l 主卧和客厅开间设计较宽阔，卧室一般在3.6米，客厅一般在4.0米左右；l 北向房间设观景外飘窗；户型分布示意图：蓝色为多层，黄色为小高层，红星表示“三室两厅两卫”中心绿洲03：三梯六户两房为主01：四梯八户，（5），全部为三房04：四户（10）05：四户（10）08：四梯八户（9、11、11、9）09：四梯八户（9、11、11、9）10：四梯八户（11、11、11、11）湖02：三梯六户两房07：三梯六户两房为06：三梯六户两房12：两梯四户两房为主11：两梯四户两房社区中心（2）四、项目概况本项目位于城北中央生活区核心位置，属高档物业，配套完善，地铁迈皋桥站、“好又多”大型卖场、成贤街小学城北分校构成五分钟生活圈，区位十分优越。项目规划栋数20栋，建筑形式为主城稀缺多层住宅和板式小高层，规划户数为817户，分两期开发。项目户型全部规划为中小户型，其中100以下的户型占到了房源总量的77%，完全按照国家房产新政的建设要求来合理配置房源，可满足中等收入人群置业需求。项目两房的数量占到了规划户数的50%以上，与市场两房的旺盛需求吻合。项目采用组团式围合设计，讲究景观的均好性，中心景观绿洲加上景观湖营造社区自然小环境。项目充分利用三面临街的优势构建社区中心（会所），入口花园以及景观步行街和社区商业，形成四通八达的交通网络、丰富多变的社区景观。项目拥有大型社区中心7700（豪华会所）、大型地下车库18000，车位充裕，符合现代人居观念。五、项目swot（优劣势）分析（一）产品优势（S）：1. 区位优势：地处城北中央生活区核心位置（迈皋桥核心商圈和月苑成熟社区中间位置）2. 配套优势：周边配套成熟（西北邻好又多超市、南侧成贤街小学分校、华电中学、东南面玄武区医院红山分院），城市形象改善迅速（道路拓宽、厂房搬迁、新盘林立）3. 景观优势：绿地、湖景共筑生态人居环境；4. 交通优势：交通便利、地铁在侧：紧邻地铁迈皋桥站（300米左右），10多条公交线路构成立体交通网络，直达市中心（半小时车程）。项目临近三条城市主干道；5. 户型优势：两房