金地深圳地产珠海西湖金湾项目介绍.ppt

金地深圳地产珠海西湖金湾项目 项目规划技术指标要求 项目背景 项目位置 机场北路东侧项目来源 出让用地性质 住宅 商业用地用地面积 267596 6 西湖板块 红旗板块 白藤板块 项目区位分析 项目所在的湖心路口片区地处珠海市东西双城的中心 是珠海市重点发展的城市节点之一 湖心路口片区可细分为三个板块 白藤板块 红旗板块 西湖板块 本项目所属的西湖板块是珠海市西部中心城区核心位置 规划作为未来珠海市的西城中心之一 西湖片区板块作为新规划区域 环境纯静 自然条件优越 西湖片区片区景观资源丰富 集山景 河景 海景 湖景一体 并拥有金湾高尔夫等高端资源 项目距离珠海中心城区25公里 距斗门中心城区10公里 距离珠海机场15公里 距九洲港和珠海港均为25公里 湖心路口片区 珠海大道 机场东路 机场北路 本项目 金湾高尔夫 湖心路口 湖心路 江珠高速 往香洲区 往斗门区井岸 白蕉 往金湾区三灶 珠海机场 湖心路口片区 6公里 周边交通 项目北至 广州90分钟 中山城区40分钟 项目南至 珠海机场15分钟 项目西至 吉大九洲港40分钟 拱北 澳门30分钟 交通 项目北面紧邻的珠海大道 东面是机场东路 南面为规划设计中的金海大道 项目地处 两纵两横 的区域交通体系的核心位置 是珠海东西双城的 门户 位置 数据来源 珠海市统计局 珠海市建设局 市场供应 2006 2007 施工面积快速增长 2008年大幅减少 但09 2010年1 8月又回复上涨趋势 竣工面积自2009年以来连续两年下降 与2008年淡市较多楼盘施工减缓 停工有关 造成2009 2010年供应量下降 竣工面积减少 珠海市住宅市场分析 数据来源 珠海市统计局 建设局 其中商品住宅价格 商品住宅销售额 商品住宅销售面积 市场需求 2008年淡市后 2009年房地产市场回暖 2009年住宅新房成交面积217万平方米 同比增长70 0 成交均价7496元 平方米 同比增长8 3 2010年1 8月住宅新房市场延续上涨趋势 但新房供应量较少 不能满足市场需求 成交面积132 22万平方米 同比减少12 2 成交均价大幅上涨 达11091元 平方米 较2009年均价上涨48 0 市场趋势指标 数据来源 珠海市统计局 珠海市建设局 房地产开发投资结构合理 珠海市房地产开发投资额 固定资产投资额 珠海的房地产业经过多年的发展 已进入稳步上升阶段 2002年 2009年 2010年 进入城中村改造阶段 快速恢复发展期 2003年 2007年 珠海房地产市场持续高速发展期 2008年 受制于宏观经济影响房地产市场转折盘整期 2 5珠海市住宅市场分析 斗门区 由于湖心路板块和华发水郡 里维埃拉两大板块楼市的持续发展 使斗门板块近年来的销售面积持续显著增长 金湾区 金湾楼市以红旗镇 三灶镇的中小规模楼盘为供应主力 供应量偏小是金湾区2009年成交量下滑的原因 2008 2009年西区住宅成交量分析 一手房 二手房 西区整体月均成交量9 2万平米 其中斗门区为6 34万平米 金湾区为2 88万平米 西区除个别高档项目外 华发水郡 明月湾 其他个盘定位和单价都较低 西区楼市主要靠自用刚需拉动 成交较稳定 政策弹性小 而近期出台的有关限制异地购房的调控政策更是严厉地打击了作为西区楼市竞争者的坦洲楼市 由此反倒促进了西区楼市阶段成交量 2010年1 7月西区新房成交量分析 房地产新政的影响 二手房市场出现回落 成交面积连续下滑 2010年4月份开始 西区二手房交易明显减少 斗门区由3月份以前每月3万平米 回落到每月不到2万 金湾区7月二手房成交则相比下降44 23 2010年1 7月西区二手房成交量分析 西区住宅新房销售价格总体而言均保持着持续上涨的态势 自2007年开始 随着品牌开发商及品牌大盘的介入 斗门 金湾楼市均价增速显著提高 金湾09年均价同比增长31 斗门进入2010年随着华发水郡等高端项目的面世 前7个月总体均价较09年增长70 由上表比较分析可见西区楼市价格存在着自然增长的惯性 但品牌楼盘及大规模开发有助于快速提升片区价格 这也表明了城市配套的改善有助提升西区楼盘的价值 2007 2010年7月西区住宅新房成交价格分析 随珠海经济增长 人口增加 基建交通的建设 西区房地产市场未来发展迅速 楼盘开发数量 品质均有较大提升 西区住宅市场具有良好的成长性 特区扩容 珠海经济特区扩大至全市 包括金湾 斗门区 港珠澳大桥动工建设 横琴 十字门开发 广珠铁路 机场高速等基建陆续建成 西湖新城开发启动等利好消息推动西区市场发展 西区房地产良好的投资成长价值 加之珠海主城区房价高企 供应紧张 更多人将置业眼光转移到了西区 为西区房地产市场带来坚实的发展基础 西区住宅市场评价 西区别墅历年商品住宅需求量推算与未来需求量预测 2008 2010前三季度年西区别墅成交量 2010 2012年西区别墅需求预测 在政府明令集约用地 禁止别墅用地供应的背景下 别墅市场逐渐转变为以类别墅市场为主的供应 原有独栋纯别墅产品消化殆尽 类别墅 联排 空中house 高层大复式类等原面积段的产品 逐渐稀缺 随着板块成熟度的进一步提升 在品牌企业开发的不断进驻以及产品的升级 别墅价格洼地效应带来的高性价比 双城间通行时间缩短等实质作用影响下 预期未来两年内的西区别墅楼市的需求量保持较高速度的增长 西区别墅市场08至10年前3季度供需情况分析及未来供需预测 保守估计 10销售量可能比09年增长50 11年增长25 12年增长25 西区别墅历年供应量推算与未来供应量预测 2008 2010前三季度年西区别墅供应面积 10年四季度及未来2年西区别墅供应量预测 综上所示 得出西区别墅未来三年的供需预计 1 2008 2009年 西区别墅市场供销比为1 05 1 38 供销比例基本平衡 主要原因是各别墅项目在批准预售后 通过小量多推提价的方式供货 而实际市场需求应大于成交量 2 随着纯别墅和类别墅产品的逐渐稀缺 西区别墅市场价格洼地效应将使未来两年内的需求量保持较高速度的增长 3 2010 2012年将呈现由供求平衡到供不应求的状态 3 4西区别墅房地产市场评价 西区别墅市场成为市场高端消费的重要补充西区别墅市场是珠海唯一规模别墅市场 西区别墅基于市区市场做休闲改善 珠海主体市场的重要高端构成 2010 2012年将呈现由需求引导到供不应求的状态随着纯别墅和类别墅产品的逐渐稀缺 产品品质及品牌开发的深入发展 市区价格高居不下 西区别墅市场价格洼地效应 特区扩容带来的心理距离缩短 必将将促进高端消费的推进增长 S W 劣势 项目地处湖心路口 北接珠海大道 地理条件极其优越 项目所在区块纯静无干扰 居住条件优越 宗地容积率低 具备向高端低密度亲地豪宅发展的规划条件 金地集团作为品牌开发商的品牌优势突出 地块内有天然河涌 有助于发展园内景观 片区生活配套不甚完善 相比于板块内明月湾 时代山湖海 其自然景观条件相对较差 项目定位 SWOT分析 优势 O T 紧邻白藤湖片区的实力开发商开发的大盘或对本项目构成一定的威胁 作为新区 湖心路板块虽然具备发展潜力 但并不是传统公认的高端居住圈 其发展还需要面临市区未来诸高端楼盘的挑战 威胁 机会 在珠江口西岸核心城市的定位下 珠中江的紧密融合将为项目拓展更为广泛的粤西市场创造良好条件 全市范围内低容积率低密度的高端项目罕有 本项目作为高端别墅社区的珍稀性十分突出 珠海大道的改建和西湖中心城区的定位推进为片区进一步融入大珠海提供了先机 片区两大高端新盘的集中开发在短期内也将提升片区的高端居住价值 在高端细分市场上 由于业主需求的细分多元化 当前珠海高端产品难以完全符合每一位业主的需求 项目定位 SWOT分析 西区别墅成交客户 他们是年龄集中在35 50岁 年富力强的新进财富享乐人群 是以企业主 企业高管 政府公务员为代表的社会中坚 客户区域分布广泛 珠海 珠三角 外省乃至澳门客户均占一定比例 别墅客户概述 根据项目的销售时间 基本概况以及位置区域 我们选取了东方墅 华发水郡两个个指标样本进行汇总分析 目标客户定位 别墅已成交客户分析 别墅客户来源 以外地客户比例较高 对市内客户的辐射力显著 别墅客户从事行业 职业 已成交客户以企业主 企业高层及公务员为主 已成交客户年龄主要集中在35 50岁为主 别墅客户年龄构成 别墅家庭年收入 已成交客户家庭年收入集中在300万元以上 已成交客户基本为有车家庭 别墅客户交通工具 别墅客户购买用途 以自用为目的的投资保值客户占主流 其中 有相当数量 约30 的客户都有度假居住的目的 别墅已成交客户评价 客户基本特征客户主力来源为珠海 珠三角 外省乃至澳门客户均占一定比例 企业主 垄断企业 如中石油 高层 外省官员客户为主 年龄集中在35 50岁 家庭年收入300万以上 属于购买力强的购买群体 别墅已成交客户评价 客户需求特征 注重环境及品质 要买最好的项目 最好的环境 够住 好用 满足拥有好别墅的基本心理 不为炫富 只为实实在在的物理满足及情感沟通 理性投资及度假心理兼有 对珠海的认同度较高 置业经验丰富 视野较广 较为看重开发商品牌和实力 对住宅产品和品位和鉴赏力较强 对生活充满情趣 对事业有追求 注重社区整体的高品位氛围及文化 别墅已成交客户评价 客户形态描述 已达到相对财富的顶层或刚有令人羡慕的成就 进入富人消费的圈子 他们具备广阔的视野和较独特的审美和偏好 对新事物接受度高 家庭成熟稳定 闲暇时间较多 相对能摆脱工作的束缚 也是到一阶段开始实现自我的人生理想 同时由于珠海快速发展 交通便利 相对周边城市同等质素的别墅 价格较低 可以较高的性价比获得 区域楼盘成交客户 以青中年群体为主 西区 金湾和斗门 客户 珠海主城区客户及外地度假养老客户为三大主力客户群 区域客户概述 根据项目的销售时间 基本概况以及位置区域 选取时代山湖海 珠光新城 西江月 万威美地和玉兰湖庭五个楼盘成交客户构成作为参考 目标客户定位 多层 高层住宅已成交客户分析 多层 高层住宅客户从事行业 职业 成交客户以项目周边公务员 教师及企事业单位人员为主 多层 高层住宅客户来源 以西区 含金湾 斗门 客户为主 其次是珠海主城区 包括南湾 客户 市外 省外及港澳客户所占比例接近20 左右 片区成交客户年龄主要集中在30 39岁左右的区间之中 以青中年客户为主 多层 高层住宅客户年龄构成 多层 高层住宅客户购买用途 以自住为目的的首次置业和改善型置业客户占主流 其他占25 左右 多层 高层住宅已成交客户评价 客户基本特征 客户群区域较集中 以项目周边客户和市区客户为主 市外客户主要为澳门 深圳 广州等地客户 省外客户以东北 西北 山西及江浙客户较为集中 年龄集中在30 39岁左右 职业稳定 基本以公务员 教师 企事业单位职工及部分企业中高层管理者为主 其中本地公务员 教师和企事业单位职员占有较大比重 以首次置业及初级换房客户为主 多层 高层住宅已成交客户评价 客户需求特征 产品的目标性强 追求性价比 关注价格 注重交通便利 经济实力较差 因此首付能力和月供能力相对较一般 以首次置业和改善型自住需求为主 大多数购房者的置业经验相对缺乏 看重产品实用率 多层 高层住宅已成交客户评价 客户形态描述 他们大多数是珠海西区的本地人及 新珠海人 其事业刚刚起步或者初成 家庭成员趋于年轻化 通过多年的努力积累了一定的财富 有着一定的社会阅历和资源 在消费上开始表现出较为明显的 需求型 倾向 看重产品的性价比的同时 更加关注价格 也注重实用 便利 他们大多数是在工业园企业工作的企事业中高层人士 初级公务员 教师及部分被中心城区房价挤压的 被动型郊区置业者 这种价值形态 决定了他们在住宅房产消费上表现出显著的需求特征 即看重产品结构和实用率 关注价格承受力 重视社区居住质素和教育配套 看好区域发展潜力 为了了解希望置业西区的买房者与已入住业主的情况及看法 南方都市报联合珠海新浪乐居 优家网 从大家最关心的居住环境 房屋品质高低 社区建设水平等方面进行了一次 居住西区 的网络调查 从调查的情况来看 此次共收回46119张有效调查问卷 从调查结果来看 特区扩容就如一剂强心针 让人们对西区充满了期待 同时也让西区此前配套不完善等矛盾也变得日益明显 近年来 西区从提出一河两岸的规划 到西岸新城的新定位 西区的城市面貌已经发生了很大的变化 但是 对于珠海人来说 大家是否已经在潜移默化中开始接受了西区的变化和城市定位了呢 目前 西区在珠海人的眼中究竟是一个什么样的区域 从调查结果来看 目前大家对于西区并没有有非常乐观的态度 在很多人看来 西区前景诱人 但是困难重重 目标客户定位 西区置业调查 此次调查中 第一个问题就设置为 你对西区的感觉是什么 从调查结果来看 有56 3 的受访者认为 西区还是珠海发展落后的区域 非常巧合的是 在第二个调查问题中 同样有56 3 的人认为西区发展 有一定的前景 但是困难重重 虽然大家对西区的发展持有谨慎的态度 但是对于到西区置业的兴趣 大家都还是比较高 其中有62 1 的人表示会去西区买房 其中35 7 的人表示会把西区当成首选区域 26 4 的人表示西区置业是他们换房置业的区域 目标客户定位 西区置业调查 近段时间 特区扩容的消息让西区居民为之振奋 不少市民表示 西区纳入特区后 会吸引更多的企业到西区投资 带动当地经济的发展 同时也会带旺西区楼市 与此同时 在我们的调查中 从 你如何看待西区的房价 一项的调查来看 41 4 的人认为西区楼市 相对市区有较低的房价 同时还有20 的人认为西区楼市 有良好升值前景 目标客户定位 西区置业调查 在此次调查中 交通 购物 安全 餐饮 水电煤气配套是目前生活中最大的困扰 其中 交通配套的落后和购物环境的不完善两者的困扰指数达到了27 3 和22 5 完善交通呼声最高西区和市区之间交通不便 公交车行车时间过长 西区内部公交线路太少 班车间隔时间过长 希望有关部门大幅增加班车的覆盖面 这是目前西区市民和打算去西区置业居住市民普遍的心声 近几年 在主城区的住房供应日趋紧张与房价日益高企的楼市环境之下 随着西区城市建设升级 楼盘开发品质升级 西区楼市的价格洼地效应越来越明显 也有越来越多的人将置业眼光转移到了西区 由于大家对于西区的关注越来越多 大家去西区置业的欲望越来越强烈 因此目前西区并不完善的配套便成为了市区置业者最大的担忧 在 你最希望政府改善的西区环境是什么 一项的调查中 有73 9 的人认为是交通 12 7 的人认为是医院 6 9 的人认为是学校 此次调查过程中 发现目前很多在西区上班的人其实都是居住在市区 因此他们对于珠海东西两城之间交通路网的完善 交通设施增加 交通平台的搭建非常关心 在 你认为西区要成为一个配套成熟 交通方便的区域还需要多久时间 的调查结果中 认为指日可待 1年以内就能实现目标的受访者只有1052人 只有整个参与调查人数的2 3 大部分人都表示需要5年或者10年的时间 西区才能发展成为一个成熟的区域 其中 认为5年就可以实现目标的人达到了42 7 认为需要10年 甚至10年以上时间才能实现目标的人数达到了36 6 目标客户定位 西区置业调查 游离客户群 重点客户群 核心客户群 金湾 斗门的中产阶层 私营企业主 企业高管 高级公务员 比例约为25 珠三角 港澳 珠海以外 的高端商客及私营企业主 比例约20 主城区 私营企业主 企业高管 高级公务员 的置业者 比例约为55 本项目客户定位 目标客户定位 本项目客户定位 通过上述分析 本项目具备一定自然景观条件和规模 但相对片区其他楼盘而言 并不具备特别优势 若要在片区中获得独一无二的优势 真正辐射到全市 必须突出低容积率的优势并由此发展客户需求深入全面满足之道 因此 本项目拟集中于全市高端人群 发展定位