房地产市场调查报告.doc

房地产市场调查报告班级：14营销一班 组长： 唐春 组员： 龚乐乐 龚斐琛 贾文雅 高大亨 杨许昌 黄金玲 梁旭颖 付若飞 蒋仕卿指导教师：王丽娜 南昌市房地产市场调研报告 概述：1.1、概况南昌市地处江西中部偏北，国土面积7194平方公里，耕地面积 21.04万公顷，全市户籍总人口510.08万人，辖29条街道、10个镇、2个乡，389个社区、167个行政村。1.2、交通南昌是江西最重要的综合交通枢纽之一，105、316、320等十几条国道在南昌市交汇，多条出城快速通道使得南昌市的交通四通八达，高速公路网络直贯湘、鄂、皖、浙、闽、粤等邻省而与全国联网，从南昌市驱车安徽、湖北、湖南、浙江等周边省省会的距离全部在5小时以内，形成了一个以南昌为中心的“5小时经济圈”。1.3、经济南昌市经济发展迅速，在全球发展最快的20个城市中名列第15名，是中国乃至全球未来最具发展潜力的城市之一。2013年实现地区生产总值（GDP）3336.03亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%。全年财政总收入558.02亿元，比上年增长11.6%。综上所述，若干年以后，随着大量外商资本注册，南昌房地产市场将不断扩大，该区域房地产格局将呈现新趋势，一方面，房地产的整合概念不断增强，如青山湖区的绿地，集合住宅、酒店、写字楼，商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，从而对城市的影响力进一步增强。目前，各房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然会稳步上升。我们辩证地得出结论，住宅的刚性需求稳中缓升，对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。房价组成要素： 1、土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。2、社会因素国民经济的发展水平 体制改革的深化程度居民收入水平的变化 政策导向 社区环境选择 地理位置其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平。3、政府的调控政策 三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。 体制改革的深化程度 、税制的改革、房地产税的开征 、规范性文件的出台 、居民收入水平等一系列经济因素促进城市建设方面的迅猛发展4、房地产公司如何确定未来的经营战略。 一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。 对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如红谷滩，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。从而达到占有未来市场份额的目的。 5房地产市场前景预测 目前，南昌经济发展呈现良好的发展态势，但房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，但按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，居民经济收入的不断增长，进市区生活的乡镇居民增多，可以预测南昌房地产市场潜力无限，蕴藏着巨大的发展空间。 2.1房地产市场保持旺盛需求 2.2、楼市房价仍将稳步攀升 目前，同致地产分析数据认为，在2012年南昌楼市由冷到暖，全市住宅成交均价从第一季度的6225.2元/上涨到第四季度的7569.3元/，上涨1344.1元/，涨幅达到惊人的21.59%。在售产品以多层为主流。随着楼盘品质的不断提升，需求的不断加大，可以预见房价仍有较大的增长空间。 2.3、居民对住宅品质需求提高 由于起步较晚，水平不高，已建成的居住小区多为项目面积小、格局呆板，规划、绿化、配套设施等不尽人意。随着经济的快速发展，人民生活水平日益提高，居民对住宅品质需求日益旺盛，舒适性、安全性、便利性及优美的环境、良好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进行考虑。 2.4、房地产市场竞争进一步加剧 据南昌市国土资源局统计数据分析，2014年土地供应充足，预示市场供应将会