观澜大水坑小产权房调查报告.doc

观澜大水坑小产权房调查报告 学生的亲戚在观澜大水坑建了一栋房屋，用于出租。经过本课程中关于小产权房的学习了解，我决定利用周末的时间对观澜大水坑的小产权房做一次的实地考察和咨询，并完成分析报告。 深圳观澜大水坑是比较偏僻的地方，小产权房能够兴起的主要原因应该是富士康企业工厂的建立。1988年在深圳建厂后，大水坑周边的房屋就逐渐建成，当时富士康的员工不多，当时的经济环境也不像现在宽松，所以小产权房的数目并不多。2006年富士康全球总部迁至深圳，员工数目呈现爆发式增长，小产权房的数目也随之快速增长。 根据在当地的观察统计，在一个小区内的出租房屋多达100栋，大多楼房高度在1113层之间。居住的人员绝大多数是富士康集团的员工。该小区的小产权房大多采用单间形式建造，一层至少有八间套房，最小的只有25平方米左右。这类型的套房非常适合外来务工人员等低收入人群居住的。从亲戚口中获知，他们建房时小区内的房屋数很少，但是不到一年时间，就兴建了80栋楼房，建房的速度超出了他们的预料，也是当初设想的资金回收年限大大延长。 我所调研的小区只是大水坑一个小区，像这样的小区有5、6个。所以就小村镇的容纳量来看，大水坑小产权房数目是相当惊人的。实际上，观澜士康员工官方数据是20.3万，这些数据侧面反映了当地房屋实际需求量是非常巨大的。所以，不容置疑，观澜小产权房的庞大数目与富士康集团的存在时密不可分的。 根据咨询，总结了造成大水坑小产权房大量产生的几点原因。 从客观原因看，第一，观澜大水坑富士康员工庞大数目引发了巨大的市场住房需求空缺；第二，当地政府也没有什么更好的方法来解决大批员工住房问题，宏观政策并没有对小产房建造有大的调度和引导；第三，深圳其他地区的地皮价位太高，投资者进而选择长期，慢回利，稳定的方式来投资，故而选择小产权房。 从主观原因看，小产权房投资者大多为中等收入阶层，独资或合资投资小产权房可使他们得到较稳定的收入，市场风险也较小。根据有关投资者透漏，连同地皮，投资13层左右的小产权房的成本大约是200万，15年之内可以回本，期间有收益的情况下也可做下一笔投资，主要看中的是长期的收入和较稳定的客源，所以当地小产房的获利情况还算差强人意。 另外，从当地人口中和新闻中了解到，近期市政府想要实行深圳市土地管理制度改革总体方案，主要讲到政府为违规建造的小产权房确权。不过，前去登记的小产权房主寥寥无几。“确权后的房子只有几十年的年限，不确权却永远是我家的。有没有房产证，我每月都能收到两万元租金。”是的，小产权房确权使原先违规的行为得到修正，这是政府做出的良好举动，试图改善当今小产房混乱局面的措施。但是，小产权房主却从中嗅出政府对小产权房态度的转变，并对其中的利弊作出权衡，选择更利己的方式，加快抢建。“确权后，我拿到的不是普通房产证，是禁止入市流通的产权证”。小产权房未办理土地使用证、建设和预售许可证，没有缴纳买卖契税，没有在国土房管部门备案，买卖双方一般只签订一份购房“协议书”，交易手续相对较为简单。换言之，这样的小产权房买卖是国家所不认可的，购买此类房屋的权益也将不受国家法律所保护。但是，投资者宁愿不确权来抢建，可见土改政策实施的复杂性。土改是政府，投资者，投机者，消费者多方博弈的较量。 这次调查和咨询主要是想要了解当地建起大量小产权房的原因。从当地客观因素总结，课归纳出一下几个点：富士康大量住房需求输出、当地政府的管理缺失、政策施行的冷遇。根据资料显示，将小产权房的成因归结为如下三种观点：一是当农村的大量土地因为城市发展和城市化进程的需要被征用后，农民要生存，农村集体本身又没有自身的经济利益来保证解决农民的问题，只有借助边缘性的政策，通过对宅基地一对一的调换或按照市场价格调整，开发满足农民自住房需要之外的房屋对外销售，于是，小产权房浮出水面。观澜大水坑原本地处偏僻，由于富士康的进驻，大量外来务工者的到来，造成巨大的住房市场供应空缺，投资者才会走边缘政策，依靠小产权房收益。 二是房价飞涨促使城里人到农村购买小产权房。大水坑小区内经常有名车出入，说明好事有相当数量的收入较高阶层的人前来购买小产权房投资或者自己居住，这和深圳市房价居高不下有很大关联。三是各方利益博弈的结果。深圳政府在土地管理制度上“先行先试”的权利，并围绕完善国有土地制度、深化土地资源市场化配置、创新土地资产资本运作机制、创新土地二次开发利用机制等方面开展试点。但是，落实到经济市场，却很难收到正面的改变。经过对深圳观澜大水坑小产权房的调查，分析了造成小产权房爆发式增长的原因。总结发现，小产权房的存在有它的道理。对于市场住房需求急剧增长而实际供应严重不足的情况下，小产权房的兴建提供了很多的住房，解决了农民工居住问题，很大程度的缓解了当地的民生问题。但是，小产权房的管理缺乏整体性以及合理性，盲目无序的建造会搅浑小产权房的市场，混乱的小产房市场必然会导致整个房地产市场的畸形发展。政府需要作出更合