建筑服务业专业术语.pptx

建筑服务业专业术语 一 建设工程承包合同基本建设承揽合同是承揽合同的一种特殊形式 除具有承揽合同的一般法律特征外 还具有下列特点 1 合同标的是基本建设工作 包括建筑 安装工程以及与此有关的勘探 设计等工作 基本建设主要是指固定资产的再生产 包括扩大再生产和部分简单再生产 如工业 矿产 交通 水利 文教 卫生 住宅等固定资产的新建 改建或扩建等 2 中华人民共和国经济合同法 第18条规定 建设工程承包合同 必须根据国家规定的程序和国家批准的投资计划 计划任务书等文件签订 建筑 安装工程承包合同内容应包括建筑 安装工程范围 建设工期 开工和单项 全部工程竣工日期 工程质量 技术标准 工程造价 技术资料交付时间 材料设备供应责任 拨款或货款数额和结算办法 交工验收及相互协作等条款 3 合同的种类包括 1 总合同与年度合同 施工期在1年以上的大中型建设项目 建设单位根据已批准的总工程项目与施工单位签订总合同 或总协议书 然后再根据年度建设计划签订年度合同 2 总承包合同与分承包合同 一个建设项目需由几个施工单位 或勘察设计单位 共同施工 承包 时 建设单位就全部工程与一个主要施工单位签订总合同 总承包人再将部分工程分包给其他施工单位签订分承包合同 总承包人就整个工程向发包人负责 分承包人就其所承包工程向总承包人负责 按经济合同法规定 勘察 设计 建筑 安装等工程 也可由几个承包单位与建设单位分别签订合同 二 甲供材 甲供材料 简单来说就是由甲方提供的材料 这是在甲方与承包方签订合同时事先约定的 凡是由甲供材料 进场时由施工方和甲方代表共同取样验收 合格后方能用于工程上 甲供材料一般为大宗材料 比如钢筋 钢板 管材以及水泥 商品混凝土等 当然施工合同里对于甲供材料有详细的清单 我们指的甲供材就是主要指水泥 混凝土 钢 木材 陶瓷 燃料油等主 操作步骤是甲方供应到现场 乙方负责验收 不合格有权退货 只要你收下了 以后的什么事情都是乙方承担 不合格也是乙方的事情 这是特别要注意的 优点是可以减少投资 避免因不熟悉地方行情高价买货 三 质保金工程质保金是指为落实项目工程在缺陷责任期内的维修责任 建设单位与施工企业在项目工程建设承包合同中约定 从应付的工程款中预留 用以保证施工企业在缺陷责任期内对已通过竣工验收的项目工程出现的缺陷 即项目工程建设质量不符合工程建设强制性标准 设计文件 以及承包合同的约定 进行维修的资金 由此可见 工程质保金既形成对施工单位施工质量的有效约束 也形成开发商应对工程质量问题的有力保障 因此 对于开发商来讲 工程质保金至关重要 工程质保金不能想当然地与工程的保修期直接联系起来 要形成其有效的屏障作用 就必须由合同双方在建设工程施工合同当中作出明确约定 下列要素在约定时不缺少 第一 工程质保金的总额 一般来说 项目工程质保金按项目工程价款结算总额的5 来由建设单位从施工企业工程计量拨款中直接扣留 第二 工程质保金的返还时间 施工企业应在项目工程竣工验收合格后的缺陷责任期 一般为二年 内 认真履行合同约定的责任 缺陷责任期满后 及时向建设单位申请返还工程质保金 在付款至结算价款的95 时 发票开至结算价款的100 第三 工程质保金如何直接扣减维修费用 一般来说 建设单位应在出现质量问题的一定时间内书面通知施工企业前来维修处理 施工企业逾期不处理的 建设单位可另行委托第三方处理 相关费用就可以直接扣除 因此 作为开发商来讲 一定要注意提前通知的环节 第四 工程质保金返还时是否计息应约定清楚 一般来说 工程质保金不计利息 否则 所支出的费用很难在质保金中扣除 四 项目发包人 承包人 分包人 转包 挂靠1 项目发包人是指在协议书中约定 具有项目施工承包主体资格的当事人和取得该当事人资格的合法继承人 发包人有时称发包单位 建设单位或业主 项目法人 2 项目承包人是指在协议书中约定 具有项目施工承包主体资格的当事人和取得该当事人资格的合法继承人 承包人有时称承包单位 施工企业 3 项目分包人是指项目承包人根据施工合同的约定 将承包的项目部分发包给具有相应资质的当事人 一般指非主体 非关键性工程施工或劳务作业方面承接工程的当事人 4 工程转包是指建设工程的承包人将其承包的建设工程倒手转让给第三人 使该第三人实际上成为该建设工程新的承包人的行为 5 转包与分包的根本区别在于 转包行为中 原承包人将其工程全部倒手转给他人 自己并不实际履行合同约定的义务 而在分包行为中 承包人只是将其承包工程的某一部分或几部分再分包给其他承包人 承包人仍然要就承包合同约定的全部义务的履行向发包人负责 根据合同法和其他法律规定 承包人经发包人同意将其部分工程分包给他人的行为是允许的 但不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人 6 挂靠 即所谓 企业挂靠经营 就建筑业而言 是指一个施工企业允许他人在一定期间内使用自己企业名义对外承接工程的行为 允许他人使用自己名义的企业为被挂靠企业 相应的使用被挂靠企业名义从事经营活动的企业或个人 个体工商户和其他有经营行为的自然人 为挂靠人 目前 建筑业的挂靠已经成为行业的普遍现象 司法解释第二条规定 建设工程施工合同无效 但建设工程经竣工验收合格 承包人请求参照合同约定支付工程价款的 应予支持 即所谓的 无效按有效结 但是工程挂靠经营是建筑法明确禁止的建设行为 建筑法 第二十六条明确规定 禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程 禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书 营业执照 以本企业的名义承揽工程 各地法院在审理涉及挂靠纠纷时 对于挂靠人与被挂靠企业签订的 合作协议 分包协议 或 内部承包协议 一般都认定为无效 五 付款节点1 工程付款节点 就是按合同约定的工程形象进度的付款日 建筑单位付款节点是该单位按某项约定的付款时间 2 常见的付款节点 结合形象进度 1 0 00基础施工完成 2 主体封顶 第一次结构封顶 柱体顶板浇筑完成 3 二次结构 墙体 及装饰工程 4 脚手架拆除 5 项目竣工验收完成 六 工程估算 概算 预算 结算和决算的区别工程项目管理的重点和难点 在工程项目的不同阶段 1 估算也叫投资估算 发生在项目建议书和可行性研究阶段 估算的依据是项目规划方案 方案设计 对工程项目可能发生的工程费用 含建安工程 室外工程 设备和安装工程等 工程建设其它费用 预备费用和建设期利息 如果有贷款 进行计算 用于计算项目投资规模和融资方案选择 供项目投资决策部门参考 2 概算也叫设计概算 发生在初步设计或扩大初步设计阶段 概算需要具备初步设计或扩大初步设计图纸 对项目建设费用计算确定工程造价 3 预算也叫施工图预算 发生在施工图设计阶段 预算需要具备施工图纸 汇总项目的人 机 料的预算 确定建安工程造价 4 结算全名为工程价款的结算 是指施工企业按照承包合同和已完工程量向建设单位 业主 办理工程价清算的经济文件 在会计科目设置中 工程结算 为建造承包商专用的会计科目 工程结算又分为 1 工程定期结算 按月结算 按季度结算 按年结算 2 工程阶段结算 按照施工进度A 0 00基础施工完成 B主体封顶 第一次结构封顶 柱体顶板浇筑完成 C二次结构 墙体 及装饰工程 D脚手架拆除 E项目竣工验收完成 3 工程年终结算 对于施工周期长 特别是大型工程比如三峡工程 核电工程 可能会采取按年结算 4 工程竣工结算 是指一个建设项目或单项工程 单位工程全部竣工 发承包双方根据现场施工记录 设计变更通知书 现场变更鉴定 定额预算单价等资料 进行合同价款的增减或调整计算 5 决算也叫竣工决算 发生在项目竣工验收后 决算一般由项目法人单位编制或委托编制 汇总计算项目全过程实际发生的总费用 项目建议书和可行性研究阶段 投资估算初步设计阶段 设计概算施工图设计阶段 预算造价招投标阶段 合同价合同实施阶段 结算价竣工验收阶段 决算价 实际造价 七 项目经理部是施工企业为了完成某项建设工程施工任务而设立的组织 由项目经理在企业的支持下组建并领导 进行项目管理的组织机构 项目经理部 也就是一个项目经理 项目法人 与技术 生产 材料 成本等管理人员组成的项目管理班子 是一次性的具有弹性的现场生产组织机构 项目经理部不具备法人资格 而是施工企业根据建设工程施工项目而组建的非常设的下属机构 八 监理施工监理是指监理单位受业主的委托 在业主授权范围内代表业主对工程施工进度 质量 投资 安全等进行控制并对工程合同和信息进行管理 以及协调参建各方关系一系列监督管理活动 九 项目生产要素包括项目的人力资源 材料 机械设备 资金 技术 信息 十 总包配合 管理费总包管理费 是指总承包单位分包专业工程 发包人直接与分包人结算 再由发包人支付给总承包单位对分包工程实施管理的费用 在正常情况下 总承包施工合同的工程价款中 包括了专业工程的价款 专业工程应当由总承包人发包给分包人 由总承包人对分包人进行结算 此种情况下 总承包人已经取得了专业工程的价差 所以 不存在发包人另行支付总包管理费的问题 但是 如果发包人不愿意总承包人取得专业分包工程款的价差 就会提出由总承包人与专业发包人签订分包合同 由发包人直接对专业分包人进行结算 同时 要求总承包人对于专业工程进行管理 这种情况下 发包人就要另行支付给总承包人总包管理费 根据 建筑法 第二十九条规定 建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位 但是 除总承包合同中约定的分包外 必须经建设单位认可 总包配合费 又称总包服务费 是指在发包方直接发包给专业承包人 但施工现场需使用总包方提供施工条件 包括但不限于水电 道路 脚手架 垂直运输机械等 按有偿服务的原则 总包方向发包人或专业承包人收取的相关费用 在总承包范围内的分包工程项目不存在所谓的配合费 总包管理费和总包配合费 二者的主要区别是 总承包人对该专业工程项目是否有发包权 若有 则对该专业工程项目有管理的义务 则收取的费用无论如何 其性质是总包管理费 若无 则对该专业工程项目无管理的义务 其性质仅是总包配合费 十一 项目合同管理项目合同管理是指对施工合同的订立 履行 变更 终止 违约 索赔 争议处理等进行的管理 合同管理的前提 重合同 在建设工程中贯彻法治理念 实施 合同之治 契约之理 合同管理的价值 提高核心能力 建立 以业主为先导 以设计为基础 以施工为主体 以监理为保证 的合同管理机制 将有力的促进施工企业建立 以适应市场为先导 以项目管理为基础 以财务管理为中心 以资产管理为主体 的资产经营机制 促进施工企业核心能力和相应的市场竞争力的提高 合同管理的基础 优良的合同合同管理的主体 监理工程师合同管理的焦点 合同索赔 法治的重要内容就是追究法律责任 违法必究 合同之治 契约之理 则重视违约索赔 十二 项目竣工验收项目竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计 施工 设备供应单位及工程质量监督部门 对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验 取得竣工合格资料 数据和凭证 十三 项目回访保修承包人在施工项目竣工验收后使用状况和质量问题向用户访问了解