项目合作评审报告.docx

“XX”项目合作评审报告 目录第一部分：要点汇总2第二部分：项目风险、财务测算与利弊分析2附录1： 项目信息汇总表51、项目基本情况52、城市市场环境评估52.1、城市行业法律法规要点52.2、城市物业行业政策趋势63、合作方背景和动机64、拟接合作项目信息74.1项目基本信息74.2 客户满意度与业委会信息94.3、项目管理现状信息104.4、人事信息124.5、法务信息13附录2 待签署正式协议13第一部分：要点汇总1. 项目基本信息要点：(承咨)项目名称： 建筑面积收费面积交付日期户数 小区品类/业态项目容积率物业服务费标准原房屋销售均价临近万科小区的名称临近万科小区的距离临近万科小区的物业费临近万科小区的原房屋销售均价 2. 核心商务条款（合服）睿服务合作全面委托股权合作是否同意管家入驻是否已经知会过当地地产公司入股比例是否同意使用万科物业的收费系统是否与该公司有战略合作可能意向收购价格是否同意万科物业自由支配项目现金流是否对对方公司达成实际控制3. 核心财务条款（财务）合作类型条款填写内容所有合作类型签约主体睿服务托管（账户共管模式）物业管理分成比例经营业务分成比例项目亏损的条款睿服务托管（租赁模式）合同对价条款项目现金流的结算与处置股权合作交易股价条款支付方式条款财务对赌协议4. 人力资源核心条款（人力）原有员工处置与分流项目管理层配置与双方人员派驻情况我方掌握何种人事权利人力风险的切割与处理方法管理层留任或竞业禁止条款5. 项目利弊分析结论：通过对项目的利弊情况分析，城市公司认为接管该项目： 利大于弊 弊大于利利弊【填表说明：政策优势、合作方配合优势、合同条款优势、项目自身优势等。填表时可删除填表说明】【填表说明：合作方配合问题、合同条款缺点、项目自身缺点、政策风险、合作方内部矛盾风险、物业合同风险、项目自身风险、设施设备及安防消防风险、重大风险备忘未包括的风险、业委会风险、人事风险、法务风险及其它风险，填表时可删除填表说明】6. 所属大区总经理意见该项目所属_ _大区，大区总经理_ _评审结论： 同意接管 不同意接管不同意接管原因： 第二部分：项目风险、财务测算与利弊分析1. 项目风险控制要点（各专业块提供，承咨汇总）风险类型风险描述一、政策风险点（含当地规定及行业惯例）二、合作方内部潜在风险点三、项目风险点1.项目财务风险点2.项目运营风险点3.项目人事风险点4.项目法务风险点2. 项目财务测算报告页（利润表与现金流量表）附录1： 项目信息汇总表1、项目基本情况项目内容我方公司对方公司全称合作方式 托管 并购合作项目数量1个拟签订意向合作协议时间2015年4月（对方希望尽快进场管理，后续条件再跟进）拟签订正式合同时间2015年4月报告中数据来源 文件资料 实地查勘 沟通面谈2、城市市场环境评估2.1、城市行业法律法规要点（财务）项目内容（具体条款）本项目是否与该条款有冲突，如有请具体说明附件物业服务费定价政策车位权属政策临停车位费-维修资金公共水电费2.2、城市物业行业政策趋势（综合）（下一步政策是否会有改变？是否会带来机会或风险？如没有改变可能，请填写无。）3、合作方背景和动机（合服）项目内容公司性质 开发商下属公司 第三方物业公司公司资质 级资质公司注册资金和总管理面积注册资金 万 总管理面积： 万平方米在管项目数量及类型主要合作动机 提升管理能力，优化用户体验 提高品牌价值 母公司有意向剥离物业公司 混合所有制改革 其它（请注明）4、拟接合作项目信息（承咨）项目名称： 4.1项目基本信息4.1.1 项目平面图【填写说明：请在平面图中标注小区主要出入口、管理用房位置等重要信息，且以上信息的获取应为现场查勘。】4.1.2 项目基本信息项目简介地理位置邻近万科项目及所属管理中心占地面积建筑面积收费面积建筑类型/比例 绿化率 容积率房屋类型/套数车位类型/数量其他未尽事宜项目状态施工中 完工未销售 部分销售 已售完，未交付 部分交付 全部交付房屋使用状态已交付户数已实际居住户数出租户数空置户数房屋资产价值原房屋销售均价过去一年二手房过户户数过去一年二手房成交价每平米平均月租金配套、管理用房情况物业用房（位置及数量、面积）经营用房（位置及数量、面积）（公共配套位置及数量、面积）项目承接查验情况是否与开发商办理承接查验手续是 否 资产清单是否齐全是 否 城建档案移交情况完整 部分完整 不完整 保修期开始时间开发商保修承诺及资源配置项目保修情况开发商售后服务情况保修期限及资源4.1.3 物业合同信息【请在附件中提供前期物业服务合同或物业服务合同全文扫描电子版（必须提供）。物业合同签订情况未签约物业公司 已签约物业公司，未开始介入已签约物业公司，已开始前期介入 已签约物业公司，已开始提供物业管理服务物业合同主体物业服务合同起止时间收费标准（住宅和商业）多层： 元/平方米， 面积：高层： 元/平方米， 面积： 平方米别墅： 元/平方米， 面积：商铺： 元/平方米， 面积： 平方米年度饱和物业费收入：物业费是否超出政府指导价是 否 如果超出政府指导价，通过什么办法突破指导价，具体方案是什么？收费标准（车位）车位服务费： 元/个/月车位租赁费： 元/个/月收费方式包干制 酬金制 （计提方式和比例 ： ）公共经营收益分配分配的内容：合同中无公共经营收益分配内容分配方式：纳入物业服务费 纳入专项维修资金或按比例分配 其它（请注明_)分配的比例：对物业公司的授权合同解除条款物业合同存在的风险点（必须填写）4.2 客户满意度与业委会信息客户消费行为已开展的经营性业务类型上年度经营收入经常性消费户数户均年消费金额项目近三年的客户满意度数据业主对物业服务的评价近六个月热点投诉业主大会召开情况业主大会议事规则重要条款摘录投票权约定（特别注明：未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。）对物业企业的授权约定业主委员会经费业主委员会运作成立情况第 届 任期： 至 _成员组成、委员情况与物业沟通频次重要往来函件摘录专项维修基金缴存情况使用情况4.3、项目管理现状信息项目财务状况项目前三年的总利润正常期的年净利润人均产值物业费收缴率累计收缴率当年收缴率费用拖欠情况成本风险点项目内部增加运营成本最多的三大设计（必须填写）安全管理是否是封闭式管理是 否小区物、技防情况小区“四乱一噪”情况设施设备管理小区设备设施管理台账是否建立小区设施设备年度维修保养计划是否建立且执行外包方情况小区设施设备维护现状（必须填写）设备设施三大主要风险（必须填写）环卫绿化管理小区日常清洁管理现状 小区绿化养护现状环境外包方情况项目购买保险情况（包括险种、最高赔额、承保单位）不可容许危害风险（必须填写）共 项，分布在 业务中1、【填写说明：1、重大风险需要现场照片补充说明；2、参考工具为现场业务管理风险库；3、现场的风险评估要形成风险清单。 注：附详细风险处置情况说明】重大危害风险（必须填写）共 项，分布在 业务中。1、历史遗留问题（必须填写）重大投诉（已关闭）重大投诉（未关闭）暂未发现对物业业务开展有影响的重大设计缺陷 对物业业务开展有影响的重大工程遗留暂未发现项目周边不利因素4.4、人事信息（人力）4.4.1服务团队情况团队组建时间团队总人数/管理人员人数各系统人员占比团队平均年龄团队平均司龄团队学历分布 团队本地化程度关于用工风险切割： 4.4.2 项目组织架构图编制：77 人4.4.3薪酬体系【填写说明：请提供该项目相关人员的薪酬总额及五险一金的缴纳情况汇总。】4.5、法务信息（财务）事项填写详情未尽诉讼事宜（必须填写）【填写说明：该小区发生的重大诉讼（仲裁）案件（未结案件数量），包括物业服务合同纠纷、劳动案件、人身和财产损失等案件）（请列举）重大诉