1附.房地产新政分析.ppt

近年我国房地产市场实态 房地产 新政 与困惑 各界对房地产发展形势研判的差异 1 3 2 1 近年我国房地产市场实态 房地产价格指数 房价与房价收入比 百姓讲坛 房地产投资 房地产泡沫概述 1 1百姓讲坛 房奴 房奴 万恶的房价 1 2房价与房价收入比 全国37大城市房价泡沫排行榜 1 3房地产价格指数 1 4房地产投资 1 5房地产泡沫概述 房地产泡沫是除证券市场泡沫以外的一种重要的经济泡沫形式 是房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态 是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果 因此房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧地上涨 1 5 1房地产泡沫的概念 1 5 2房地产泡沫的成因 一般来说 房地产泡沫的成因 主要有三个方面 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础 投机需求的膨胀是诱因 金融机构的过度放贷是促成因素 政策因素 结构性矛盾 银行信贷的非理性扩张 房地产投资的过度增长 社会资金盲目投向房地产 非理性预期和过度炒作 信息不对称 地价飞涨 产生房地产泡沫的具体原因 1 5 3房地产泡沫问题的解决办法 解决房地产泡沫问题可以从供给和 或 需求方面着手 往往通过行政力量的深度参与 通过挤压法 吸收法 转化法和综合法等方法解决 房地产泡沫挤压法指的是通过降低房地产的市场价格来降低房地产的泡沫程度 使房地产的市场价格更接近其内在价值 挤压法采取的措施主要增加供给和限制消费两类 增加供给的措施主要有增加土地供给 增加中低价格产品的供给 限制消费的措施主要有增加消费税费 限制房地产金融等 这两类措施往往可以综合使用 房地产泡沫吸收法指的是通过提升房地产内在价值方式降低房地产的泡沫程度 使房地产的市场价格更接近其内在价值 吸收房地产泡沫的措施主要可归纳为优化宏观经济环境 优化房地产产业环境和优化房地产市场运行 这些措施的实施能提高房地产的内在价值 使社会和企业对房地产价值的增加有更好的合理预期 获取房地产收益的风险相应降低 房地产泡沫程度下降 房地产泡沫转化法指的是降低社会资源在房地产行业配置 将资源从房地产行业转化到其它产业领域 从而降低房地产泡沫的方法 当房地产泡沫到一定程度后 整个行业的收益风险比下降 市场的自发力量将引导资源由房地产行业转移到其它收益风险比更高的领域 在市场机制失灵时 也可以使用政府调控的手段促进这种转化 金融市场的兴旺和产业投资机会的增多 无疑能引导资金从房地产领域转移出去 在实现房地产泡沫转化时 可以采用市场和行政相结合的手段 但市场手段应该占主导地位 综合法指以上三种方法的综合使用 当房地产泡沫比较严重 特别是出现泡沫经济时间 或者要求在短期内减少或消除房地产泡沫时 可以采用综合法 1 5 4其他国家或地区的房地产泡沫 香港房地产泡沫 日本房地产泡沫 美国房地产泡沫 据日本国土厅公布的调查统计数据 1985年 东京都的商业用地价格指数为120 1 1980年为100 但到了1988年就暴涨到了334 2 在短短的3年间暴涨了近两倍 日本六大城市的地价指数 在上世纪80年代的10年间上涨了5倍 地价市值总额高达4000万亿日元 相当于美国地价总值的4倍 土地单价为美国的100倍 1991年以后日本地价暴跌 房地产市场崩溃 遗留下来的坏账至少高达6000亿美元 日本从此陷入通缩深渊 日本国土交通省2006年3月23日发表的今年1月1日的 公示地价 表明 尽管东京 名古屋 大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头 但全国的平均地价依然在继续下跌 其中 住宅用地价格同比下跌了4 5 商业用地价格同比下跌了5 6 连续14年下跌 与1991年相比 住宅地价已经下跌了46 基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平 商业用地下跌了约70 为1974年以来的最低水平 日本国土交通省公布的这些数据表明 日本不动产市场虽然经过了长达14年的艰难调整 但不动产泡沫至今还没有被挤干 使日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响至今依然存在 日本还未恢复 2 各界对房地产发展形势研判的差异 正方 代表人物 学者 走入迷途的中国房价卖掉上海可换大半个美国 反方 代表人物 房地产商 政府部门 部分学者 中间观点 代表人物 部分学者 中国房地产整体无泡沫 3 房地产 新政 与困惑 国务院 2005年3月26日 国务院下发了 关于切实稳定住房价格的通知 旧国八条 2005年5月9日 七部委联合施行房地产新政 即 关于做好稳定住房价格工作意见的通知 中央二套 经济半小时 栏目在5月30日 5月31日 6月1日三天分别播出 杭州不再是炒房者的天堂 南京炒房者 泣血卖房 上海房价能否软着陆 新国八条 2005年5月27日 国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知 各地区公布的享受优惠政策的普通住房标准 营业税新政实施对二手房转售成本的影响 三部委再次出击 国六条 一 切实调整住房供应结构重点发展中低价位 中小套型普通商品住房 经济适用住房和廉租住房 各地都要制定和实施住房建设规划 对新建住房结构提出具体比例要求 二 进一步发挥税收 信贷 土地政策的调节作用严格执行住房开发 销售有关政策 完善住房转让环节税收政策 有区别地适度调整信贷政策 引导和调节住房需求 科学确定房地产开发土地供应规模 加强土地使用监管 制止囤积土地行为 2006年5月17日 温家宝主持召开国务院常务会议 研究促进房地产业健康发展措施 会议指出 根据当前存在的问题 进一步采取有针对性的措施 三 合理控制城市房屋拆迁规模和进度 减缓被动性住房需求过快增长 四 进一步整顿和规范房地产市场秩序加强房地产开发建设全过程监管 制止擅自变更项目 违规交易 囤积房源和哄抬房价行为 五 加快城镇廉租住房制度建设 规范发展经济适用住房 积极发展住房二级市场和租赁市场 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 六 完善房地产统计和信息披露制度 增强房地产市场信息透明度 全面 及时 准确地发布市场供求信息 坚持正确的舆论导向 国六条 2006年5月29日 九部门分布 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 国六条细则 国十五条 7 13建设部 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 建设部 2006年房产政策汇总 调控效果 房改新政 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 2007 8 13 中央房改十年艰难回归 2007 8 24 央行 银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 2007 9 29 廉租住房保障办法 2007 11 8 经济适用住房管理办法 2007 11 19