“山水涧休假区”项目计划书.doc

“山水涧休假区”项目计划书 “山水涧休假区”项目计划书目录1.0市场及发展环境分析2.0当地现有旅游配套市场分析3.0“山水涧休假区”项目计划3.1市场定位3.2主要目标人群分析3.3项目规划与设计4.0项目整合及营销策略5.0项目SWOT分析6.0项目经营目标及投资回报7.0项目团队介绍8.0附件1.0市场及发展环境分析1.1旅游已日益成为人们的一种生活习惯！（根据xx中国旅游业发展报告显示，十一黄金周国内游数字突破5亿人次大关。 ）新兴的旅游市场蓬勃发展，而优质的旅游配套（特色客栈）亦将炙手可热。 随着中央政府近年对旅游行业不断规范和鼓励性政策出台，地方政府寻找新的经济增长点的需求不断增强，目前国内深度旅游产业链的不完善现状将是巨大的进入机会。 1.2恩施少数民族自治州作为近两年来旅游业一颗冉冉升起的新星，正不断大放异彩。 而毛坝镇位于星斗山国家级自然保护区中心腹地，风景俊秀、气候宜人，xx年政府将毛坝的规划定位为“以茶文化、土家文化为主题，打造集生态旅游、文化展示、旅游服务、度假会务、运动休闲和农业观光为一体的3A级旅游景区”。 （附件1毛坝镇建设发展规划）2.0当地现有旅游配套市场分析经过对当地旅游配套市场的初步调查，我们认为目前的问题主要在于以下几点2.1经营内容过于单一（基本以农家乐为主体）、类似经营同质化（基本为中低端水平）2.2服务和管理水平有限，经营管理人才匮乏，大多呈现粗放式管理2.3缺乏旅游产品产业链整合3.0“山水涧休假区”项目计划3.1市场定位以精致高品位的“体验式土家特色客栈”为主体项目平台及中转连接环节，整合周边旅游产业资源，深度发掘细分消费市场，提升当地整体旅游市场层次，打造集合原生态自然风光、特色餐饮及休闲娱乐为一体的旅游产业链。 3.2主要目标人群分析3.2.1养生&养老度假旅游人群消费目的主要以生态养生及度假避暑为目的人群主要武汉、重庆、宜昌等周边城市；多为高收入退休群体（干部、教师等）及高收入家庭家属（老人带小孩或母亲带小孩）（ps.为当地实际现有旅游人群分析）消费时长多为2周至2月需求特点优质的自然环境（空气、水源）、高端舒适的住宿服务（客栈）、丰富便捷的生活服务（餐饮、娱乐、原生态生活体验）3.2.2当地高收入人群消费目的主要以宴请客人、节日聚会为目的人群当地政府、单位高收入群体；外出打工返乡的高收入群体消费时长以即时性餐饮及娱乐消费为主，部分有短期住宿需求需求特点低调有品位的环境、高档精致的服务3.3项目主要规划及设计（附件2项目规划平面简图及部分实景图）3.3.1项目第一期3.3.1.1此阶段主要完成餐厅（私房菜）、娱乐设施及提前做好项目相关的基础建设。 3.3.1.2具体如下私房菜餐厅&娱乐会所整体风格低调有品位。 设计约5间集私房菜、饮茶玩牌（配合当地喜好）为一体的包间，设计2间KTV包房。 3.3.1.3时间周期6个月3.3.2项目第二期3.3.2.1此阶段将完成旅游项目的主体及配套设施设计及建设，同时根据项目建设”山行栈道“资源，在此阶段成立“农村专业合作社“，一方面充分利用政府目前对农业的政策红利，另一方面也尽量缩短项目投资回报周期。 3.3.2.2具体规划包括土家特色客栈、餐厅、“山行栈道”、有机果蔬种植、纪念品基地等衍生旅游产品土家特色客栈体现土家族建筑特色、装修有较高品味，设计共约15间（时机成熟后可考虑部分转型为养老经营）原生态餐厅农家乐餐厅，共5间（考虑与第一期私房菜会所差异化经营）山行栈道以现有天然小溪为主线，设计一条从一边山脚起至山顶再至另一边山脚落总约2公里的观光体验“山行栈道“。 栈道充分利用现有自然资源如竹林、茶园及满山的映山红；同时结合当地土壤及气候，建造桂花、百合等具吸引力的花园，种植适宜果蔬，养殖家禽等。 各类种植及养殖总面积约为30亩，同时山林资源约30亩，已具备成立农村专业合作社的充分条件。 凭借先入优势成为当地另一特色景点，并借助餐饮刚需取得周边旅游资源中转平台地位。 同时亦可借此资源对外招商（如栈道驿站等），尽量缩减投资回报周期.其他配套体验活动（如天然河水游泳池、小河捕鱼、绿竹吊桥、田园种养殖等）此外，沿山公路设计自行车赛道吸引相关俱乐部成员3.3.2.3时间周期10个月4.0项目整合及营销策略与上下游产业链或同类项目充分合作，达成旅游资源互补利用，旅游效益最大化。 4.1政府项目与政府在建项目形成互补，达成客源互通。 同时借助政府平台进行品牌宣传。 4.1.1毛坝镇政府目前正重点打造的“龙孔地方”项目，距本项目约1公里，其主要以土家民俗文化展示、团队游客接待为重点。 （附件3政府项目龙孔地方实景图）4.2目前附近其他景点4.2.1星斗山自然保护区4.2.2原始土家吊脚楼4.2.3村中老桂花树、古井4.2.4大石板凉桥4.3旅行社与当地及上游（恩施市&利川市）旅行社主要达成旅游接待合作，保证旅游客源。 4.4网络渠道4.4.1携程网、同程旅游、穷游网等OTA4.4.2搜索引擎平台及社交媒介如微信平台4.4.3借助政府网络平台5.0项目SWOT分析5.1优势Strengths5.1.1项目选地具备适宜的原生态环境（山林、河流、山泉小溪）5.1.2精准的市场定位及市场细分5.1.3具备良好的政府支持（政策及资源）5.1.4团队成员拥有专业经营人才及当地关系资源5.2弱势Weaknesses5.2.1整体旅游市场目前尚未完全成熟5.2.2项目初期品牌及知名度需从零开始建立5.3机会Opportunities5.3.1旅游发展偏好及大的政策环境趋势5.3.2有望以此项目为起点，实现更大的旅游资源整合5.3.3可借势目前政府打造的“龙孔地方“项目协调发展5.4威胁Threats5.4.1跟随者及效仿者进入市场5.4.2对管理水平及服务水平的要求越来越高6.0项目投入及投资回报第一期项目投入约80W；第一期投资回报周期为25个月。 第二期项目投入约114.5W；第二期投资回报周期为29个月(时间有重合)。 6.1第一阶段6.1.1固定资产投入共约80W6.1.1.0独栋别墅58W用途5间私房菜餐厅、2间KTV建筑面积建筑面积约为300平米，600平米的花园费用别墅主体建筑与装修单价约为1300元/平米，小计39W，花园装饰单价约为150元/平米，小计9W。 相关设施约为20W，合计68W。 6.1.1.1停车场5W6.1.1.2风雨桥建设约7W6.1.2经营测算如下6.1.2.0厨房利润率18%（xx餐饮行业利润率10.6%，在无铺租的前提下，预计利润率为18%），月平均流水约为8W，则厨房利润为1.5W/月6.1.2.1KTV利润率为60%（xx年KTV行业利润率60%），月平均流水3W，则KTV利润为1.8W/月合计利润3.2W/月6.1.3投资回报周期（忽略折旧）80W/3.2W/月=25个月6.2第二阶段6.2.1固定资产扩大投入114.5W6.2.1.0土家特色客栈用途住宿，餐饮，特产经营建筑面积15间，建筑面积约为900平米，100平米花园费用客栈主体建筑与装修单价约为700元/平米，小计63W；花园装饰单价约为150元/平米，小计1.5W；家具及设施约为30W，合计94.5W6.2.1.1“山行栈道“、山林种植农产品及养殖，总费用20W6.2.2经营测算如下6.2.2.0客栈利润率25%（xx旅馆行业利润率20-30%，综合餐饮利润率18%），月平均流水约为12W，客栈利润为3W/月6.2.2.1“山行栈道“旅游产品、山林种植农产品及养殖利润率为30%，月平均流水3W利润为0.9W/月合计利润3.9W/月6.2.3投资回报周期（忽略折旧）114.5W/3.9W=29个月6.2.4项目可以通过“农村专业合作社“形式申请政府补贴每亩补贴1W。 同时第二期会带动第一期的运行，投资回报期会缩短。 7.0项目团队介绍初