房地产开发与经营（第二版）第7章项目可行性研究.ppt

房地产开发与经营 第二版 吕萍等编著 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 第7章房地产开发项目可行性研究 本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内容的基础上 对房地产开发项目的财务评价 国民经济评价 环境评价 以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 本章内容提要 重点问题 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 一 房地产可行性研究的概念即在投资决策前 对与项目有关的市场 资源 工程技术 经济 社会等方面问题进行全面的分析 论证和评价 从而判断项目技术上是否可行 经济上是否合理 并对多个方案进行优选的科学方法 7 1房地产可行性研究概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产可行性研究的目的旨在使决策科学化 程序化 提高决策的可性 并为项目的实施控制提供依据或参考 可行性研究的工作阶段 一 投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议 即在一定的地区和部门内 以自然资源和市场的调查预测为基础 寻找最有利的投资机会 投资机会研究分为一般投资机会研究和特定投资机会研究 一般投资机会目的是指明具体的投资方向 持定投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇 将项目意向变为投资建议 使投资者在进行投资决策时有据可依 投资机会研究相当粗略 主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析 该阶段投资估算的精确度为土30 研究费用一般占总投资的0 2 一0 8 如果机会研究认为可行的 就可以进行下一阶段的工作 二 初步可行性研究 初步可行性研究也称预可行性研究 在机会研究的基础上 进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析 主要解决的问题包括 分析机会研究的结论 在详细资料的基础上作出是否投资的决定 是否有进行详细可行性研究的必要 在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略审查 市场需求与供给 建筑材料供应情况 项目所在地区的社会经济情况 项目位置及其周围环境 项目规划设计方案 项目进度 项目销售收入与投资估算和项目财务分析等 初步可行性研究阶段投资估算精度可达土20 所需费用约占总投资的0 25 一1 5 三 详细可行性研究 即通常所说的可行性研究 详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础 是在分析项目在技术上 财务上 经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤 这一阶段对建设投资估算的精度在土10 所需费用 小型项目约占投资的1 一3 大型复杂的工程约占0 2 一1 四 项目的评估和决策 按照国家有关规定 对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目 必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证 未经评估的建设项目 任何单位不准审批 更不准组织建设 项目评估是由决策部门组织或授权于专业认证机构 代表国家对上报的建设项目可行性研究报告做全面 科学的审核和再评估 房地产可行性研究的作用 7 1房地产可行性研究概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产可行性研究的基本内容 7 1房地产可行性研究概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 项目概况市场分析和需求预测规划方案的优选开发进度安排项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价风险分析国民经济评价结论 房地产可行性研究的步骤 7 1房地产可行性研究概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产可行性研究报告的内容 7 1房地产可行性研究概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 7 1 1现金流量的构成 一 现金流量的概念从内容上包括现金流入 现金流出 净现金流量净现金流量 现金流入 现金流出现金流量不仅有本身的计量单位 还有一个时间单位 现金流量计算的时间单位为计息期 二 现金流量图 例 某房地产公司有个投资方案 寿命期为4年 项目初始投资为100万元 每年收益为60万元 每年的运营成本为20万元 试绘制该方案的现金流量图 7 1 2资金的时间价值与资金等值的计算 一 资金时间价值的概念不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 今天的1元钱比一年以后的1元钱更值钱 在投资分析中 对资金时间价值计算方法与银行利息的计算方法相同 银行利息即是资金时间价值的一种表现方式 银行利率可以看成是资金的投资报酬率 二 利息与利率 利息是指放弃资金使用权应该得到的回报 存款利息 或者指占有资金使用权应该付出的代价 贷款利息 利息可以按年 季度 月 日等周期计算 这种计算利息的时间单位称为计算周期 利息是根据利率来计算的 利率是一个计算周期内所得到的利息额与借贷资金额 即本金 之比 通常用i表示 1 单利计息 单利计息就是每期均按原始本金计算利息 利息不再计算利息 例 某人存入银行2000元 存款利率为4 存三年 按单利计息 3年后此人能从银行取出多少钱 2 复利计息 复利计息是指对一个计息周期来说 按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息 即所谓的 利滚利 银行贷款通常按复利计息 考虑资金时间价值而计算资金的投资收益时 同样可以用单利的方式 也可以用复利的方式 如果没有特殊说明 习惯上按复利计算 三 资金等值计算 不同时间发生的等额资金在价值上是不等的 把一个时点上发生的资金金额折算成另一个时点上的等值金额 称为资金的等值计算 把将来某时点发生的资金金额折算成现在时点上的等值金额 称为 折现 或 贴现 将来时点上发生的资金折现后的资金金额称为 现值 记为P 与现值等价的将来某时点上的资金金额称为 将来值 或 终值 记为F 年金 A 连续出现在各计息周期期末的等额支付金额 1 一次支付资金等值计算公式 现值与将来值之间的换算其中i是反映资金时间价值的参数 称为 折现率 以上两式亦可记作 假定利率 投资收益率 i 10 则 1 在第1年年末 与第3年末500万元等值资金是多少 2 在项目终点 与第2年300万元等值资金是多少 3 在项目起始点 与第4年 500万元等值资金是多少 4 在第4年末 与第2年300万元等值资金是多少 某项目的寿命周期为5年 其净现金流量图如下 单位万元 例题 1 在第1年年末 与第3年末500万元等值资金是多少 2 在项目终点 与第2年300万元等值资金是多少 3 在项目起始点 与第4年 500万元等值资金是多少 4 在第4年末 与第2年300万元等值资金是多少 解 1 P 500 1 10 22 F 300 1 10 33 P 500 1 10 44 F 300 1 10 2 常用资金等值计算公式 2 等额年值与现值之间的换算亦可记作 若则 年金与现值的计算 常用资金等值计算公式 3 等额年值与将来值之间的换算其中A是从第1年末至第n年末的等额现金流序列 称为 等额年值 以上两式亦可记作 1 某人每年存入银行30000元 存5年准备买房用 存款利率为3 问 5年后此人能从银行取出多少钱 2 某人想在5年后从银行提出20万元用于购房 若银行年存款利率为5 那么此人现在应每年存入银行多少钱 3 某人向银行申请了30万元住房抵押贷款 贷款利率为6 贷款期限为20年 采取等额本息的还款方式 则此人每月应归还银行本息额为多少钱 4 某家庭预计今后10年内的月收入为10000元 如果其中的30 可用于支付银行抵押贷款的月还款额 若年贷款利率为6 问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少 14 1 A 30000 i 3 n 52 F 200000 i 5 n 53 P 300000 i 6 12 0 5 n 12 20 2404 A 10000 0 3 3000 i 6 12 0 5 n 12 10 120 14 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产项目反映财务状况的指标体系 项目财务评价指标体系 房地产项目反映财务状况的指标计算财务净现值财务内部报酬率投资收益率静态投资回收期和动态投资回收期 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 财务净现值 NetPresentValue NPV 是指将项目寿命期内的净现金流量 用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和 数学表达式为 FNPV 项目在起始时间点的财务净现值 CI CO 净现金流量 折现率 可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率如果FNPV 0 则项目可以被接受 如果FNPV 0 则项目应该被拒绝 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 净现值计算示例 上例中i 10 NPV 137 24亦可列式计算 NPV 1000 300 P A 10 5 1000 300 3 791 137 24 财务内部报酬率 InternalRateofReturn 是指使项目净现值等于零的折现率 公式为 项目在第t年的净现金流量 项目开始进行的时间点 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 如图所示 计算FIRR的一般步骤如下 第一步 初略估计FIRR的值 为了减少试算次数 可先令i 0 用净现金流量的和与投资总额之比来粗略估计FIRR 第二步 如下图所示 分别计算与i1 i2 i1 i2 对应的净现值FNPV1和FNPV2 FNPV1 0 FNPV2 0 第三步 用线性插入法计算IRR的近似值 其公式如下 计算IRR的试算内插法 IRR计算公式 课堂习题已知某投资项目的净现金流量如下表所示 求该项目的财务内部收益率 并判断项目是否可行 基准收益率为12 单位 万元 取i1 20 试算得到 NPV1 15 47万元取i2 21 试算得到 NPV2 17 60万元 代入插值法公式 FIRR 20 47 投资收益率是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率 通常用百分数表示 计算公式为 投资收益率 年净收益 投资总额 其中投资总额包括固定资产投资 投资方向调节税 建设期利息和流动资金投资 净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额 也可以为缴纳所得税后的净利润 所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 静态投资回收期和动态投资回收期投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间 静态投资回收期 即在不考虑时间因素影响的条件下 项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间 公式为 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 动态投资回收期 即项目以净收益抵偿全部投资所需的时间 是反映开发项目投资回收能力的重要指标 对房地产开发项目来说 动态投资回收期自开发投资起始点算起 累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份 其计算公式为 动态投资回收期以年表示 其详细计算公式为 房地产开发项目建设投资预测与分析房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和开发建设投资数据的预测 预测方法根据预测的性质划分 包括定性预测和定量预测两种 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 四 房地产开发建设投资估算方法 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 项目总投资估算表单位 万元 房地产开发项目租售方案及租售收入的测算 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 租售方案一般应包括以下几个方面的内容 租售方式的选择 租售面积比例的确定可出租面积 可出售面积和可以分摊的建筑面积及各自在建筑物中的位置出租和出售的时间进度安排租金和售价水平的确定收款计划的确定 北纬28可行性研究报告 doc 风险与房地产项目风险风险从房地产投资的角度来说 风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小 通常情况下 人们把风险划分为 对市场内所有投资项目均产生影响 投资者无法控制的系统风险 仅对市场内个别项目产生影响 投资者可以控制的个别风险 7 3房地产项目的风险承受能力分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产项目风险房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性 期望收益的可靠性 投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面 房地产投资的系统风险如通货膨胀风险 市场供求风险 周期风险 变现风险 利率风险 政策风险和或然损失风险等 房地产投资的个别风险包括收益现金流风险 未来经营费用风险 资本价值风险 时间风险 持有期风险 7 3房地产项目的风险承受能力分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 主要的不确定性分析方法1 盈亏平衡分析确定盈利与亏损的临界点2 敏感性分析分析不确定因素可能导致的后果3 概率分析对项目风险作直观的定量判断 7 3房地产项目的风险承受能力分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 一 盈亏平衡分析1 盈亏平衡分析的含义盈亏平衡分析是对投资项目中的各变量 开发或销售量 成本 销售利润等 进行综合分析的一种技术经济分析方法 广泛应用于经营分析 成本管理和方案选择等领域 盈亏平衡分析也叫量本利分析 盈亏平衡分析 保本分析 损益平衡分析等 2 盈亏平衡分析的数学模型销售收入 单位售价 销量销售税金 销售收入 税率 单位售价 销量 销售税率总成本 变动成本 固定成本 单位变动成本 产量 固定成本利润 销售收入 销售税金 总成本利润 单位售价 销量 单位售价 销量 销售税率 单位变动成本 销量 固定成本 单位售价 销量 1 销售税率 单位变动成本 销量 固定成本 设 Z 利润 P 单位售价 Q 产 销 量 r 销售税率 Cv 单位变动成本 CF 固定成本 则上述公式可表示为 Z PQ 1 r CVQ CF 盈亏平衡点是项目不亏不盈时的状态 令Z PQ 1 r CVQ CF 0即可求出盈亏平衡状态时的各项数值 1 平衡点销量Q0 CF P 1 r CV 2 平衡点销售收入S0 Q0 P CF P P 1 r CV 3 平衡点单价P0 CVQ CF Q 1 r 二 敏感性分析敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时 导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法 如果某变量变化幅度很小但对某主要经济评价指标的影响极大 则认为项目对该变量的不确定性是很敏感的 反之 则是不敏感的 1 敏感性分析的目的和作用1 寻找敏感性因素 观察其变动范围 了解项目可能出现的风险程度 以便集中注意力 重点研究敏感因素产生的可能性 并制定出应变对策 最终使投资风险减少 提高决策的可靠性 2 计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度 或极限值 或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值 以此判断项目是否可行 3 可以对不同的投资项目 或某一项目的不同方案 进行选择 一般应选择敏感程度小 承受风险能力强 可靠性大的项目或方案 敏感性分析的方法 1 单因素敏感性分析 2 多因素敏感性分析 2 单因素敏感性分析的步骤1 选择需要分析的变量敏感性分析的变量通常有 项目投资额 租售价格 可以导致销售收入 租金收入的变化 经营费用或成本 建设周期 投资收益率 建筑面积 出租率或空置率等 2 确定分析指标经常使用的指标是净现值 内部收益率 开发商利润和投资回收期等 3 研究并确定各变量的变动范围 并列示各变量不同的变化幅度 如 5 10 等 或不同取值的几种状态 然后计算这种变化对经济评价指标的影响数值 2 单因素敏感性分析的步骤 4 确定敏感性因素 然后对敏感性因素进行排序 找出对项目影响最大的敏感因素 5 提出控制敏感性因素的建议 P194案例 敏感性分析的局限性1 敏感性分析对项目的不确定因素只能作程度上的评价 而不能对其大小测定 2 对各种风险因素变化范围的确定是模糊的 人为的 主观性强 缺乏科学性 3 在分析某一因素的变动中 是以假定其他因素不变为前提的 这种假定条件 在实际经济活动中是很难实现的 因为各种因素的变动都存在着相关性 四 概率分析 盈亏平衡分析及敏感性分析的不足1 基本概念随机现象 随机事件概率 出现某种随机事件的次数与各种可能出现的随机事件的次数总和的比值称为某一随机事件的概率 P X 随机事件X可能出现的概率概率的基本特征 2 概率分析的步骤 1 列出各种要考虑的不确定因素 2 预计各种不确定因素可能发生的情况 3 分别确定每种情况出现的可能性 即概率 并且使概率之和为1 4 分别求出各种可能情况下的财务净现值 加权平均值和期望值 5 计算净现值大于零和等于零的累计概率 国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外 还要综合考虑对社区 城市环境 发展方向及资源的有效配置 因此要进行国民经济评价 7 4房地产项目的国民经济评价 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 财务评价与国民经济评价比较 7 4房地产项目的国民经济评价 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育