高房价下的房地产发展趋势研究.doc

高房价下的房地产发展趋势研究1 绪论41.1 研究背景41.2 国内外研究现状41.3 研究意义52 我国房地产市场走向62.1 近期房地产市场形势62.1.1 房地产业的复苏时期62.1.2 房地产业高速发展时期62.1.3 房地产业“平稳”运行到“过热”发展时期62.1.4 房地产业“低谷”时期72.1.5 房价快速上涨时期72.2 房价过快上涨原因72.2.1 房地产投资增长快，利润丰厚72.2.2 人民币升值对房地产影响82.2.3 房价波动的影响和消费者投资偏好92.3 房地产市场发展存在的问题93 发达国家经验与启示113.1 美国住房抵押贷款措施113.2 日本控制房地产泡沫的措施114 促进房地产市场可持续发展对策134.1 土地管理审批制度134.2 宏观调控政策中确保政府权威性134.3 加大经济适用房、廉租房的建设力度135 结论14摘 要 自从我国经济进行对外开放，房地产业随着改革的春风进入飞速发展时期。和房地产有关的企业、从业人员、金融机构均处于快速增长，房地产业是国名经济的重要组成。但当一个行业增长过快时，就会暴露其中的一些问题，房地产行业也不例外。本文的整体写作思想是:在查阅大量文献的基础上，以地产业的实际发展情况为出发点，研究其整体发展历程，再与国外发达国家的成功经验作比较，论述我国房地产业发展存在不足，并且针对具体不足提出可行的方案。 关键词：房地产、发展、金融ABSTRACT Since the reform and opening up, Chinas real estate industry is in rapid development stage. Related to real estate enterprises, practitioners, financial institutions are in rapid growth, the real estate industry is the important part in the national economy. But as a result of development too fast, the real estate industry, there is a lot of problems. This article main research train of thought is: according to the actual circumstance of our countrys real estate industry, the study situation of its development, and through the compare to the successful experience of foreign developed countries, discusses the real estate industry development of our country existence insufficiency, and put forward feasible solutions for specific deficiencies. Key words：real estate, Development, finance一、绪论1.1 研究背景 从90年代开始，我国的房地产事业经过整合发展，现已比较规范化，房地产事业为国家的经济建设添砖加瓦，贡献了很大一份力量。房地产行业是一个万花筒似行业，在其中你可以看到多种行业的身影，一个房地产行业的发展具有以点带面的效果。 房地产行业对国民经济的发展有很大的支撑作用，它与国民经济的发展相辅相成，且房地产是政府财政收入的重要来源1。 房地产行业在经济成熟国家的财政收入中占据很高的比例。美国经济的重要组成部分为房地产、钢铁业和汽车。在经济发达地区房地产业在其财政收入中充当支柱角色，房地产的增加值约占经济生产量的10%左右2。 另外，房地产行业的发展要比国民经济的发展速度超前，具有导向作用。有研究表明房地产业的发展与经济发展速度的关系如表1-1所示。表1-1 经济增长速度和房地产业的关系国民经济发展速度小于4%4%5%5%8%8%10%10%15%房地产业萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展 我国经济增速一直为8%附近，根据表1-1可知，我国的房地产发展速度为稳定发展或高速发展。1.2 国内外研究现状 1）国外的研究现状 日本作为亚洲经济比较成熟国家。随着二战的结束，日本快速发展其国民经济，房地产行业也随之快速崛起，并飞速发展。日本的公寓楼盘现已采用统一标准建设和装修。但是日本的房地产现状也是历经曲折和调整才发展成现在的规范。在80年代日本引爆了日本历史中最大的房地产泡沫，当时房价由高位快速折断，房地产商损失惨重。而房地产行业对资金具有强烈的吸收作用，过度的资金吸入提升了房价。迫使日本央行不断加大利率，致使楼市破灭。房地产泡沫结束后，政府吸取教训，提出了一些改革方针:利用发行国债募集的资金来进行公共设施建设，利用早期的投入带动周边地价的上涨；其次把信用贷款的限制降低，设立专门用于地产投资的资金；最后，政府对行政处理事务的程序进行删减，节约办事时间，提升做事的效率值3。 新加坡是一个地少人多的国家，城市的发展空间很小，但随着人口的增多，对住宅的需求量日渐上升。新加坡在不断地总结和实践中，根据自身情况提出下列政策:一是“居者有其屋”计划（即每个家庭都有自己居住的房子）；二是中央公积金制度；三是对有关于房地产金融政策进行修整和完善4。 2）国内的研究现状 市场的自由性对于房地产市场是非常重要的，外界不应对房地产业的运行进行过多干涉，必须保证市场对房地产业的调动性，这样投资者才能安心的投资房地产，保证房地产业的规范性发展。房地产宏观调控中应注意的若干问题提出政府调控要有目的性、可操作性、有持续性、有协调性、预见性等相关建议；陈锦华在通向软着陆的宏观调控中指出，必须保证中央进行整体调控，下级部门进行加强和改善：第一，宏观调控是搞好经济重要手段。第二，要在正确的时间采用正确的方式进行宏观调控。第三，调控要与实际相结合5。1.3 研究意义 房地产行业是一个万花筒似行业，在其中你可以看到多种行业的身影，一个房地产行业的发展具有以点带面的效果。房地产业的发展趋势和状况，对能够很快的反馈到经济建设上去，对经济建设有重要作用。以地产业的实际发展情况为出发点，研究其整体发展历程，再与国成功经验作比较，论述我国房地产业发展存在不足，根据具体情况，提出合理可行的政策，从而保证房地产业平稳的发展，从而保证经济的稳定发展。因此，对我国的房地产现状进行分析研究，并提出相关对策，对国民经济的发展具有重要意义，对房地产业的健康发展具有理论和现实意义。二、我国房地产市场走向2.1 近期房地产市场形势 从邓小平同志南巡结束后，在改革开放的这几十年里，中国的经济进入了迅猛的发展时期，国民经济总量已在上升，同时，房地产行业也进入快速发展通道。近期我国房地产业整体发展大体分为五个时期。2.1.1 房地产业的复苏时期 国民经济行业分类标准和代码在1984年5月由中国政府进行颁布，我国政府把房地产业单独分类，1987年在深圳拍出了第一块公有土地，房地产业的复苏由此开始，并成为国民经济的重要部分。在起始期，房地产企业多扎堆于发达的东部沿海，而在相对落后的中西部则鲜有问津。且当时的项目内容也比较单一，主要集中在公寓和工厂用房6。2.1.2 房地产业高速发展时期 在90年代初房地产行业进入快车道，20世纪90年代初，中共十四大做出构建社会主义经济体制的重大决策，房地产业开始进入快速的发展时期。在体制的变动和需求的推动下，房地产也开始快速增长，房地产公司的数量如雨后春笋，房地产的资金注入也迅速增多。在这一时期，房地产行业开始活跃，房地产的形式除传统的买卖、租赁等以外，新型式的入股、证券交易、代理、咨询等市场业务也开始走进人们的视野。另外，各地区加快开发区建设，由此促使房地产业发展进入高速状态。但这一时期，投资规划及资金规模开始出现失调现象，房地产的发展展现出不规范化。2.1.3 房地产业“平稳”运行到“过热”发展时期 19982007年是房地产业“平稳”到“过热”发展阶段，1993年底，中国政府实施宏观调控并执行“经济的软着陆”，房地产业投资开始出现下滑。1997年金融危机席卷而来，中国的对外出口开始大幅减少，国内经济状况开始下滑，人们的经济收入下降，因此对房地产行业的投资开始下滑。政府为了增大内需，助力中国经济的增长，1997政府对房地产业实施扩张性的调控政策。1998年以后，在国家根据实情不断调整策略的前提下，房地产行业从泥潭中走出，重新焕发生机。从1999年至2007年，房地产投资只有1999年增长较慢为13.5%，其余各年均超过20%, 2003年和2007年增长更是达到30.3%和30.2%，成长为国民经济的重要组成。2003年以来，房地产业的获得了投资人的亲睐，开始吸入大量的资金，过多的资金投入致使房价快速上扬；各地开始出现投机炒房现象7。2.1.4 房地产业“低谷”时期 房地产业“低谷”期来自2008年的一场世界性金融危机，经融危机的爆发使各个产业受到不同程度的影响，房地产业也在这次危机中受到波及。与2007年相比2008年的国民经济增长速度出现颓势，开始下降了近4个百分点，而民众消费的的降低也致使GDP增速下降2个百分点。 在2008年，中国的房地产业变动不断。当年3月，恒大地产集团及其承销商暂停了其原有的全球发售时间表，并推迟IPO计划。SOHO中国董事局主席潘石屹公开发表言论，言论表示房地产将出行重大变化。且对旗下的8个楼盘开展营销活动房地产业“金九银十”出现降价的一幕。上海楼市出现“史上最冷金九”，期房的成交总量跌到44.69万平方米，为旺季楼市新低。2.1.5 房价快速上涨时期由于09年的金融危机，国家抛出4万亿投资刺激计划，致使房地产行业焕发新春。但为了引导房地产行业的能够稳定的成长，2010年国务院又制定出“国十条”，在随后时间里政策一再出台，只为加强对房地产业的管控8。2013的新年刚开始，国务院制定“国五条”，主要强调要保证房价的合理平稳，不支持投机买房获利的行为。但一系列的政策并没有起到应有的作用，房价依旧一路飘红。原因很多，既有调控的方向不准、力度不够强硬，也有其他难以掌控的原因。因此，对房地产价格走势的分析和讨论很有必要，提出相关政策，从而为政府宏观调控提供依据，让房价合理的水平，从而改善人们的生活质量。2.2 房价过快上涨原因2.2.1 房地产投资增长快，利润丰厚现阶段房地产行业对我国我国的GDP增长占据了很大份额，为了保持经济增长，对房地产业投资存在过度。 最近几年房地产直接和间接拉动GDP增长在2个百分点左右，如果房地产业不能够稳定发展，不仅仅是房地产业的进行倒退，也会使相关产业出现波动。对国民经济的发展产生严重的影响。 从统计结果看，我国民众在2004年有关于房地产方面的建筑面积达到惊人的3. 5亿平方米，而与之相关的资金投入高达1. 5万亿元。房地产业从多年前的一般行业华丽转身成为我国经济的重要部分。数据显示，从1998年到2007年，房地产的资金保持每年20%的增长。竣工面积每年均有大幅度的增长，从1998年到2007年，销售面积除2004年增长13.4%外，始终超过20%的增长。 据统计显示，在1997年，我国民众对房地产行业的投资比例占GDP的比重不足4.46%，而到2004年时投资的比重占到9.84%，体现了较快的增长速度，其对GDP的影响在2001年之后稳定在增加2个百分点左右。因此，2003年8月底印发的国务院关于促进房地产业持续健康发展的通知提出：房地产业关联度高，带动性强，已成为国民经济的支柱产业9。房地产业是一个利润率高的行业，2005年，全国共有5.63万户房地产建筑企业，整体利润为1109.2亿元；2007年，全国有6.25万户企业，共实现利润总额2436.6亿元，所以，房地产业是高回报的产业。2.2.2 人民币升值对房地产影响 房价的快速上涨是相对于国民经济和国民收入的增长，人民币升值以及宽松货币政策下的资金过剩推动房价走高是其外部原因。高房价的内因为市场供需的扭曲。 从整个国际经济形势来看，在长期内人民币会处于升值状态，境外资金将会注入房地产等物业资产。由于房地产最近几年的强势表现，消费者心中已经深信房价会继续上扬。最近几年，政府对地产业实行宽松货币政策。国内信贷资金的获得渠道和门槛变得容易，吸引较多资金进入房地产。实际上，银行贷款促成了房地产行业的蓬勃发展，二者的相互关系越来越紧密，从而使一定的金融危机转嫁到银行的头上，这是为什么政府加紧对房地产进行宏观调控。 人民币升值即国内原本价值的物质升值，房地产具有流通性好、资金密集的优势，是投资理想场所，而外资流入使房地产业的风险加大，同时也加剧了银行业的风险，从而对政府的宏观调控产生影响。当人们手中的资金充足时，便会产生投资的欲望。而地产是一个利润率很高且近在眼前的行业，成为人们的投资热点。最后，人们追逐利益的心理将随着房地产的快速发展充分表现，这对房价的上升起到助力的作用10。2.2.3 房价波动的影响和消费者投资偏好 房价的波动与房地产商投机行为导致的需求拉动有直接关系。地方政府的某些行为也刺激了房价的上扬。 从持有房产的人来看，房价的下跌，会导致起财富缩水，不利于其投资。从金融机构来看，房价的下跌会使开发商回笼资金变慢，不利于银行贷款的回收。从政府角度出发，房地产行业下行，会使政府的税收和土地收入均较少，是地方的经济总量减小。因此，房价的稳定对很多人来说，至关重要。 我国具有全世界最高的储存意识，在对其他理财渠道无认识的情况下，房地产投资是最直接和方便的，从而导致大量的个人投资进入房地产行业。现在我国的私房率远高于其他发达国家，比如远高于美国，也高于香港地区11。2.3 房地产市场发展存在的问题房子关系到人民的日常生活，属于人们的生活必需品，但其供需及价格常出现波动时，国家应出台相关政策进行调控。最近几年，房地产的价格是不断刷新新高，面对过快上涨的房价，政府开始实行对拿地的标准进行提升、把以前的房贷优惠进行取消、对房地产的税务收取进行变革的一些列措施。但实际并没有受到太大的效果。如图2-1所示，随着调控的出台，房价不降反生，现象令人惊奇。以2013年4月1日起施行的“新国五条”为例，“新国五条”中对二套房的首付比例进行上调，按20%个人所得税征收出售自己住房的买卖行为。这种措施的出台，促使很多人从买卖二手房的市场逃离，转而投向新房市场的买卖，导致期房销量猛增，价格随之上升。2014年月30日起，央行出台“贷清小认房”“最低7折利率”等房贷新政2014年10月9日住建部、则政部、央行联合卜发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知降低贷款申请条件、提高贷款额度。2014午11月22日，央行、自2012年7月份以来首次降息2014年、2015年连续两年房地产投资增速显著放缓，房地产销售而积和销售额同比下滑。2015年底至2016年中期，宏观经济下行压力明显，宽松的货币政策和股市低迷共同带来了一线城市的楼市的井喷，并逐渐向三线城市过度。如南京、合肥、郑州等地方性限购措施也相继出台，体现了楼市未来宏观调控区域性、有效性、针对性。图2-1 价格与调控的关系 当人们能够幸福的生活时，确保房地产行业蒸蒸日上；能够带动许多产业的快速发展；从而带动经济增速。但当一个行业增长过快时，就会暴露其中的一些问题，房地产行业也不例外。存在着一些问题： 1.在公共土地获取的过程中时，存在非法侵占农业用地、风景名胜区土地等滥用土地的现象，从而使过量的土地流入房地产建设中；还有的房产商通过违法手段来行贿公务人员，从而取得土地使用权，从而盗取国有资产；这种违法乱纪行为不仅窃取了国有资产，还影响了房地产业的有序发展，对国民经济的可持续发展产生不利影响。 2.在拆迁征地时，屡见报端的强拆行为，导致本地居民怨声遍野，但开发商在追逐利益最大化的心理驱使下，往往不顾诉求，采用违法暴力手段，强行对民宅进行拆除，造成居民财产和人身安全的损害。因此，常出现暴力对抗，更有可能产生流血冲突，这与法制下的市场经济相背离。 3.在房地产行业的金融信贷方面，金融信贷风险日渐增加。一些开发商在征地建设过程中，自己的资金不充分，无法承担整体风险，通过一些违法手段骗取商业银行的贷款，使银行承担了更多的金融风险。还有一些个人利用手中的有限资金，在银行套取大量贷款，进行房产投资，这不仅加剧了银行的金融风险，也加剧了房地产的泡沫产生。 4.随着房地产业的不断发展，城市中的高档住房和别墅加速增长，而普通商品住房却少有问津，特别是经济型住房严重缺失。这不仅导致供给不平衡，也致使房价快速上扬，不利于房地产的稳定发展；更使低收入家庭陷入买不起房，无房可住的境地。三、发达国家经验与启示3.1 美国住房抵押贷款措施 美国房地产抵押贷款市场的构成主要为一级市场、二级市场和房地产抵押贷款保险市场。银行是一级市场的主体。在美国，很多民众通过贷款解决家庭住房，获得贷款的方式就是以所要购置的房产抵押给金融机构，而金融机构给购房者进行放款，购房者只需每月向金融机构还取一定数额的资金。当消费者无力还款时，金融机构将把房产进行再次交易，防止了贷款无法回收。美国通过房地产抵押贷款业务将消费者的小额储蓄集中，然后以房地产抵押贷款的方式，发放给各类住房投资者，作为一级市场主体的商业银行等金融机构解决了购房者资金不足的问题，二级市场使作为一级市场的不足问题的补充。在利率不断波动的条件下，贷款期限较长往往难以获得的资金，需要能及时转让贷款的二级市场，以利于解决一级市场资金结构不合理等问题。二级机构则以发行债券的方式向社会筹集资金，而二级抵押机构发行债券的担保原则仍然是最初由投资者抵押的房地产，形成了该房产的第三次抵押。在房地产抵押贷款发展中，政府主要是通过立法手段，凭借住宅金融管理系统，着重对一级市场进行调控，以维护房地产抵押贷款市场的正常运行，美国房地产抵押贷款市场立法管理始于30年代的经济大萧条时期12。 通过一系列法律及大量补充条款的规定，美国政府对房地产抵押贷款市场的干预已从临时性的干预发展为制度化的调控，形成了一个对美国房地产抵押贷款市场进行宏观调控的严密的法律体系，为购房者打开了资金的方便之门，美国通过一些列的调整和调控，使其房地产行业得到稳步的发展，并保证了其经济的稳定性。3.2 日本控制房地产泡沫的措施 日本作为亚洲经济比较成熟国家。随着二战的结束，日本快速发展其国民经济，房地产行业也随之快速崛起，并飞速发展。日本的公寓楼盘现已采用统一标准建设和装修。但是日本的房地产现状也是历经曲折和调整才发展成现在的规范。在80年代日本引爆了日本历史中最大的房地产泡沫，当时房价由高位快速折断，房地产商损失惨重。而房地产行业对资金具有强烈的吸收作用，过度的资金吸入提升了房价。迫使日本央行不断加大利率，致使楼市破灭。房地产泡沫结束后，政府吸取教训，提出了一些改革方针:利用发行国债募集的资金来进行公共设施建设，利用早期的投入带动周边地价的上涨；其次把信用贷款的限制降低，设立专门用于地产投资的资金；最后，政府对行政处理事务的程序进行删减，节约办事时间，提升做事的效率值。四、促进房地产市场可持续发展对策4.1 土地管理审批制度 城市的发展，伴随着土地的大量使用。而当土地使用的管理政策不当时，就会造成土地的不合理使用。现有的土地出让的行为主要为协议、招标或拍卖。招标拍卖出让和协议出让相比较，招标拍卖出让是一种自由市场的体现，市场能够对其价格产生合理的反馈。但是拍卖的土地不容易产生自身额外的附加价值3。如果城市空闲大量土地，则不利于经济的发展，也不利于政府对房地产行业的间接管控。因此，要把土地储备制度进行推广，加强土地的市场化供应，完善土地供应的制度，才能使土地资源有效合理的利用，为房地产市场健康发展提供坚实的基础。4.2 宏观调控政策中确保政府权威性 在房地产调控上政府如果没有明确的目标，那么将会降低调控的权威。日本房地产泡沫时期，日本政府出现“权威流失”问题，东京地方政府进行房价调控，希望通过调控摆脱高房价的困扰，但是在各种阻力下，调控半途而废。但现在我国的新近购房者发出“调一次涨一次，调得多涨得快”的预期。预期对政策具有强烈的反馈作用。政府应该重视调控的机会，树立坚定的目标，通过坚决的执行政策来调控房价，维护政府的“权威资源”。4.3 加大经济适用房、廉租房的建设力度 房屋使人们生活的必需品。为了保证社会和谐发展，我国应健全房屋管理体系；豪华商品房的热卖，即带动市场又加速经济。但中等收入的人群和低收入的人群也需要住房来保证生活5。政府对经济适用房和廉租房进行合理的建设，是抑制高房价，保证社会稳定的重要举措。 经济适用房建设会套用政府的大量资金，如果大规模建设经济适用房和廉租房，就会影响当地经济的发展。因此，要精准的把握经济适用房住房项目招投标，并对其进行制度化，坚决保证政府的指导，严格控制建设成本，完善多元化的住房制度，保证各阶层人民均能有一个稳定的住所，提升人民的幸福指数，保证社会的和谐稳定。五、结论本文通对中国房地产业的大致分析，梳理了开放后中国房地产的各个发展时期，并对下在的高房价进行了一定的分析和探讨，找出房价过高的影响因素。并提出相应的应对举措。但是，综合分析中国