万科物业 本体维修保养作业指导书.doc

。深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05-05名称本体维修保养作业指导书页版本A/0第1页共3页编制刘浩更改审核刘文华批准余小原生效期2002年6月21日1.目的规范房屋本体维修工作，保证物业本体状况良好。2.适用范围适用于公司各管理处对房屋本体的维修和保养工作。3.定义3.1房屋本体：本程序所称房屋本体为房屋共（公）用部位，包括：房屋的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、防雷接地网、本体共用排烟道（管）等。3.2小修：也称零星养护，指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。3.3中修：指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。3.4大修：指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。3.5翻修：指房屋已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。4.方法和过程控制4.1零星养护（小修）4.1.1房屋本体维修保养责任人负责每周巡查所辖物业本体的良好状况，发现问题记录于公共设备、设施检查记录表中。对于管理处有能力处理的立即安排处理，处理结果记录于公共设备、设施保养维修记录表中。对于需要专业人员判断和处理的问题及时通知工程主管予以计划安排。深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05-05名称本体维修保养作业指导书页版本A/0第2页共3页编制刘浩更改审核刘文华批准余小原生效期2002年6月21日4.1.2管理处全体人员有责任将工作中发现的房屋本体损坏现象及时通知相关责任人并在本部门工作记录表中将通报情况予以记录。4.1.3部门经理每月应对本部门房屋本体的维修保养情况予以检查，并将检查结果记录于设备、设施检查记录表中。4.2计划养护4.2.1部门工程主管（办）负责编制本部门房屋本体年度维修计划并组织和监督本部门房屋本体的维修保养工作。4.2.2 部门房屋本体年度维修计划经部门经理审核后，于每年十二月十五日前上报品质部审批。维修计划应包括房屋结构类型、修缮面积、修缮分类（大、中、小、翻修等）、修缮费用及费用来源等内容。4.2.3房屋本体维修计划周期应符合物业管理条例中相关规定：房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次。外围及车场的照明灯罩，每半年至少清洁一次；沟、井、渠盖，木、铁围栏、公园椅、旗杆、大型吊灯等每年至少进行一次油漆翻新或彻底清洁。4.3季节性预防养护4.3.1每年四月雨季来临之前应对房屋防雷接地进行一次检查。检查支撑体、避雷网是否锈蚀，至少抽取20%的防雷接地引出点进行测试，接地电阻值应符合项目设计要求。测试结果填入防雷接地系统测试、检查记录表。4.3.2发现蚁患及可能发生蚁患的物业部位应按国家相关白蚁防治规定聘请有合格资质的公司进行及时有效的预防治理。4.3.3在台风、汛期、梅雨季节应根据实际情况采取各项加固、防洪及防潮措施。4.4处于保修期内的物业维修应及时书面知会发展商及施工单位予以处理并对进度进行跟踪。深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05-05名称本体维修保养作业指导书页版本A/0第3页共3页编制刘浩更改审核刘文华批准余小原生效期2002年6月21日4.5外包工程按采购管理程序和分承包方控制程序进行评估和控制。4.6重大维修（技术、财力上公司范围内无法解决的）应及时书面通知公司品质部以寻求各方力量（发展商、专业公司）协助。4.7对于需要动用本体维修基金或需甲方出资的项目应参照深圳市物业管理条例相关规定报业主委员会或甲方单位审批并报公司品质部备案。4.8影响客户的或重大的维修保养工程应预先知会相关客户。施工过程中应作好各项标识及防护工作（参照危险作业管理办法）。5.相关文件VKPD6.0-05 公共设备、设施管理程序VKPD7.0-04 采购管理程序VKPD7.0-05 分承包方管理程序VKPD7.0-12-04 危险作业管理办法6.质量记录和表格VKPD6.0-05-05-F1 防雷接地系统测试、检查记录表VKPD6.0-05-05-F2 房屋本体年度检修计划VKPD6.0-05