浅谈房地产及思考2.ppt

浅谈房地产及思考 目录 相关概念中国的房地产外国的房地产 日本 美国 思考 一 概念 房地产 realestate 是房产和地产的合称 是指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 在经济学上又被称为不动产 可以有三种存在形态 即土地 建筑物 房地合一 地产的交易形式有 1 一级市场 由国家垄断经营 涉及土地所有权的变更与实现 经营业务包括 征用土地 办理产权转移手续 转让土地的一定时期的使用权 以出售或拍卖的方式 出租土地 定期收取地租等 2 二级市场 由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发 经营所形成的市场 房产的交易形式有 1 房产买卖 其中包括国有房产的买卖 集体房产的买卖和私有房产的买卖 2 房屋租赁 3 房产互换 4 房产抵押 房地产业 一 房地产业是指从事土地和房地产开发 经营 管理和服务的行业 二 房地产业主要包括以下一些内容 1 国有土地使用权的出让 房地产的开发和再开发 如征用土地 拆迁安置 委托规划设计 组织开发建设 对旧城区土地的再开发等 2 房地产经营 包括土地使用权的转让 出租 抵押和房屋的买卖租赁 抵押等活动 3 房地产中介服务 包括房地产咨询 估价和经纪代理 物业管理 4 房地产的调控和管理 即建立房地产的资金市场 技术市场 劳务市场 信息市场 制定合理的房地产价格 建立和健全房地产法规 以实现国家对房地产市场的宏观调控 房产市场 房产市场是从事房产 土地的出售 租赁 买卖 抵押等交易活动的场所或领域 房产市场的重要性 是房地产业进行社会再生产的基本条件 并可带动建筑业 建材工业等诸多产业发展 房地产市场通过市场机制 及时实现房地产的价值和使用价值 可提高房地产业的经济效益 促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环 房产市场能引导居民消费结构合理化 有利于改善居住条件 提高居民的居住水平 因此 房地产市场是房地产市场体系中最有代表性 也是最重要的部分 处于主体地位 房展会 自1999年中国房地产市场进入快车道 与房地产相关的产业也进入快速发展期 最典型的一个现象就是 展会经济 的蓬勃发展 全国各地 各类层出不穷的 房展会 住交会 风起云涌 有些大中城市 房展会从最初的一年一度发展到春秋两季 再发展到四季联展 郑州的房展会最热时 一年期间 大大小小开了七八次 北京房展会上海房展会深圳交易 三大城市 房展会只会随着房地产市场的成熟和完善 受到消费者越来越多的关注 成为消费者购房前了解市场的必要手段和重要渠道 二手房 二手房是已经在房地产交易中心备过案 完成初始登记和总登记的 再次上市进行交易的房产 它是相对开发商手里的商品房而言 是房地产产权交易二级市场的俗称 包括商品房 允许上市交易的二手公房 房改房 解困房 拆迁房 自建房 经济适用房 限价房 房产会微博 房地产微博有地产微博和搜房微博 地产微博定位于互联网地产信息平台 我们的目标用户群将覆盖中国房地产界知名人士包括房地产开发商 相关政府部门官员 房地产及财经领域专家学者 以及所有关注房地产市场发展的机构和人群 国家对于房地产 从流程到材料的获取 以及对于居民的居住和环境等都有规定 房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓五个环节 保证房屋质量 从土地的获取到建立房屋 对于房地产开发企业来说还要贯彻执行ISO14001 环境管理国际标准 和OHSAS18001 职业安全卫生国际标准 对自然环境的和谐度以及居民的居住 房产利润 不管房地产巨头承认与否 房地产是个暴利行业是不争的事实 那么 房地产的暴利来自于哪里呢 笔者从房地产巨头的 高谈阔论 中悟出了其获暴利的两条渠道和两大手段 所谓两条渠道 其一 炒地皮 谁拿到了有限的土地资源 就意味着谁掌控了房地产开发的主动权 更重要的是 土地资源的有限性又注定了它的巨大升值空间 炒地皮 等待升值 从中赚取暴利 中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为 开发商的暴利关键不在于成本 暴利 的一个重要来源是土地升值 他算了一笔账 假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的 到销售时 楼面价可能涨到了5000元 每平方米净增3000元利润 算出的这笔账很直观 既解释了开发商为何疯狂炒地的原因 也道明了房地产暴利的其一个渠道 其二炒房价 房价高 则利润高 房价低 则利润低 立竿见影 炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的 暴力 争夺 为了高房价 他们无所不用其极 新开发的待售楼盘 一夜之间全部挂上刺眼的 长明灯 给潜在的购房者心里造成紧迫感 从而激发他们的购房欲望 开发商自导自演 雇请人连夜排队购房 造成房源紧张的虚假形势迷惑人 抛弃道德 良知和社会责任 赤膊上阵 鼓吹 离婚 同居 包二奶买房也是拉动内需 购房即爱国 救国 经适房扰乱了房地产秩序 等等 不一而足 大肆炒作 百般为高房价鼓与呼 从而赚取暴利 所谓两大手段 其一 空手套白狼开发商从银行贷款 再从政府拿地 转手就成大笔金钱 或直接开发住房 则赚得更多 借社会基金等拿地和开发房地产 用公共资金赚取暴利 把公共资金置于房地产的开发风浪中 其二 商业贿赂 少许行贿花费能帮助他们从地方政府的 政策倾斜 中赚取暴利 比如让官员帮忙低价拿地 或通过改变土地性质拿低价地 其次是免交城市建设配套费 再次是缓征土地出让金等等 中国房地产 一 中国房产市场的特点1 房地产业区域发展很不平衡 区域分割明显 广东 上海 北京 江苏 浙江五省市房地产投资 交易占全国的一半以上 增长将以华东地区为主 2 房地产企业数量多 规模小 公有制房地产企业占据主导地位 中低级别企业占主导地位 无级企业仍占很大比重 3 房地产业对外开放的门户日益扩大 外资 目录 二 存在的问题 贿赂严重 官场腐败 之前提到过 房地产工程欠款 根据中国信用调查报告的数据 房地产工程欠款排在呆账坏账欠款的行业第一位 市场泡沫房价的涨幅不但集中于中心城市 同时也蔓延到了一些二级城市 房地产投资增速下降商品房销售面积回升房企资金状况仍然紧张房地产行业信任缺失商业市场淡市旺销有 隐情 房地产行业的潜规则 1 官商勾结成大事 不与官勾结寸步难行 2 噱头必不可少 越有感召力 宣传册子 广告语越霸气越能打动中国人 3 抓机遇是高手 4 融资途径广泛 银行的亿万资金 民间游资 炒房团 5 房地产行业靠逃税漏税发财 是洗钱的圣地 2010年中国房价前一百名 2010年城市新房均价 元 1深圳市223042上海市201863温州市200504北京市199995杭州市163606三亚市158587宁波市114058厦门市109439广州市1093710大连市1066311南京市1015412青岛市975113绍兴市960714舟山市950115福州市920416珠海市919217苏州市874818天津市812219济南市760020泉州市740821南通市710522无锡市686923东莞市672324武汉市660225海口市656226台州市650027佛山市638228嘉兴市624129哈尔滨市616230唐山市602231南宁市573432扬州市570033烟台市568034湖州市556435太原市555436威海市552337昆明市550338沈阳市549439惠州市542540重庆市540541西安市528742常州市523743日照市512044南昌市509145合肥市508546长春市502047湛江市495048中山市494549秦皇岛市487050廊坊市482151金华市480052漳州市473553镇江市470454成都市468055郑州市454556鄂尔多斯市450157兰州市442358江门市437259长沙市435760吉林市430061泰州市427062呼和浩特市421063贵阳市420064石家庄市410165北海市408066徐州市400067盐城市395368宜昌市393069包头市391770桂林市380871济宁市376872大庆市374473鞍山市372474襄樊市371275洛阳市370476邯郸市367077银川市366978连云港市365679保定市362380乌鲁木齐市353881拉萨市350082泰安市349883东营市345084潍坊市332085西宁市320086克拉玛依市316787淄博市305088许昌市295089岳阳市290090聊城市289591安阳市289092沧州市285093南阳市282194焦作市278695茂名市275096常德市273597枣庄市270098滨州市267399德州市2615100平顶山市2561 政府政策 2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的 七部委联合发布的 关于做好稳定住房价格工作的意见 此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显 2011春季伊始 两会精神再度定调中国房地产大势 调控力度卓显政府稳定楼市之决心 保障房政策坚定推行让居者有其屋的梦想触手可及 无论市场如何变迁 作为中国经济的中流砥柱 商品房住宅市场在这跌宕起伏却又充满力量的开局中或将迎来全新起步 相关法规 中华人民共和国建筑法中华人民共和国城市房地产管理法国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知城市房地产开发经营管理条例城市商品房预售管理办法城市房地产抵押管理办法商品房销售明码标价规定最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释 政策后的发展状况 国家统计局发布的数据显示 今年1 3月全国房地产开发投资同比增长34 但增幅比1 2月下降1 1个百分点 由此可见开发商对后市谨慎 已经开始减少房地产投资规模 此外 开放商自筹资金的比重持续上升 截至一季度已达36 98 这表明信贷环境依然不乐观 所有这些问题的核心之一在于地方政府的 土地财政 即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入 开发商赚取高额的利润而政府收取开发商高额的出让金 高地价 高利润在这一利益链条的捆绑下中国大陆的高房价将延续 目录 美国房价 2009年10月28日 美国商务部公布的最新数据显示 美国9月份的新房销售中间价为每套20 48万美元 折合人民币约140万元 美国所发布的房屋中间价是比平均价更能反映房屋平均价格水平的指标 换句话说 在美国每套约20万美元的房子 是绝对的主流 需要强调的是 这指的是美国的新房价格 二手房价格的中位数一般要比新房中间价低4万美元左右 美国的新房指的是什么样的房子呢 上海社科院经济景气与预测研究室主任刘熀松先生曾经撰文指出 美国的房屋面积一般为每套200平方米左右 且为全装修房 这样计算出来 美国住房的单价折合成人民币大约6800元 平方米 美国的住房不像中国这样按照所谓建筑面积计算 美国是按照使用面积计算的 而且 诸如车库 阳台 地下室 储藏室这样的都不算入面积 综合折算下来 美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子 这也显出中国既得利益者用建筑面积计算房价的高明 即便这样 还没有考虑前后院 美国住房的前后院也是不算入面积的 另外 还有四点不同 其一 美国的房子在中国被称为别墅 而中国被称为房子的住房在美国只是公寓 严格说来 美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的 那样的话 差距就更离谱了 中国公寓的价格远远超出了美国的别墅价格 其二 中国的房子不包括土地 相当于一次缴纳了70年的租金 而美国的房子是包括土地的 永远归其所有 其三 中国的是毛胚房 美国的是精装修房 其四 美国的住房质量和品质更好 美国的住宅平均寿命是80年 100年 中国是这样的情况 美国房地产业发展趋势 在过去的二十年里 美国房地产业伴随着社会的整体国民经济发展 基本保持平稳向上的发展趋势 虽然美国房地产业也表现出周期性 一般是18 20年左右经历一个周期循环 但周期波动幅度较小 较少大起大落 图三是美国主要房地产参考指数之一的 NCREIF指数 近20年来的表现情况 从中可看出美国房地产投资回报的平稳增长趋势 这也表明美国房地产市场是一个理性成熟的市场 从长线投资来看 在美国投资房地产具有风险低 收益稳定 回报率高等特点 房地产业的管理 美国是土地私有制国家 房地产市场完全按市场规律运作 政府对市场的干预很少 在房地产市场上 政府与所有其它业主一样 也是一个普通的业主 遵守同样的游戏规则 在与房地产管理有关的政府职能中 政府一是管规划 通过规划规定每一块土地的用途 建筑类型 高度 密度 进行土地管制 二是管理房地产从业人员 主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场 三是依法征税 四是为公众利益行驶警察权力 除此之外 政府对房地产市场管理没有其它职能 房地产活动完全按市场规律办事 既不审查开发公司的资格 也不发房地产证 美国房地产业的特点 一 房地产业发展与社会经济发展比较协调 二 商业房地产以租赁作为主要经营方式 三 房地产业经营的规模化专业化程度高 四 房地产贷款结构以消费市场为主 五 有健全的房地产保险制度 目录 思考 房地产业是经济发展的产物 比如日本 美国房地产发展的产物有 房产微薄 二