项目合作框架思路(全程).doc

。 xxxx项目合作框架思路 肯创商业运营机构 商务部 20xx.xx.xx前 言 首先感谢贵司给予肯创的关注与信任！应贵司xx邀请考察项目，并与贵司xx进行的初步交流与沟通，使我们对项目有了初步认识。项目位于xx市xx，占据xx首席商圈之核心地段（类似修饰词），强大的消费磁场，形成源源不断的市场动力，商业显性基因凸显。 项目位于xx黄金地段，也曾作为xx辉煌过商业地标项目（视项目情况写），由于各种客观原因导致项目停业至今实在令人惋惜，因此整个项目若要重振旗鼓，如何在xx和xx项目（同区域项目）夹缝竞争中脱颖而出，精准的市场研究定位显得尤为重要，增强与未来市场的匹配性和差异化决定了项目未来可持续稳步的发展。定位的依据在于专业详尽的市场研究以及适度前瞻性的项目研判。我司作为长期专注于商业地产全程服务的专业机构，拥有专业的商业地产顾问专家和商业地产实战团队并具备数家国内一线上市房企服务经验，坚信凭借我司在商业地产领域长期、全方位的实战经验以及在项目合作中不断创新、敬业负责的态度，定能为贵司项目提供满意的服务！ 经过与贵司的初步沟通，结合我司经验考量，现提交本项目合作框架思路，供贵司考量。 再次感谢贵司，恭敬商祺！ 肯创商业运营机构 商务部20xx.xx.xx 第一部分 公司简介 公司简介： 肯创商业运营机构是一家专注于商业地产全程运营的整合服务商，公司成立于2004年，拥有一支专业提供商业地产全程服务的团队，见证并参与了中国商业地产高速发展的辉煌十年，是目前中部地区最具活力的商业地产服务机构之一，并逐步发展成为华中乃至全国具有行业影响力的商业地产全程服务商。公司13年的发展历程中，立足项目所在城市，主战中部，放眼全国，并以香港为资源中心、以项目所在城市为实操中心，构建肯创商业地产专业服务的战略框架。累计服务40多家商业地产开发商，80余个项目，足迹已遍及上海、天津、山东、湖北、湖南、江西、安徽等国内省市。先后与万达、万科、金融街、海尔、海昌、博泰、新长江等先锋企业合作，业务涉及城市综合体、商业综合体、购物中心、商业街、社区商业等各类商业地产。目前，在文化地产、旅游地产、创意地产、产业地产等泛商业地产领域处于领先水平，并致力于为中国商业地产下一个10年贡献更多力量。 肯创商业运营机构，始终坚持国际化与本土相融合的服务理念，搭建多赢、不断创新、追求完美、完善服务；坚持客户价值至上的原则，遵循市场规律，协同发展商追求项目卓越的市场影响力，努力为发展商提供可持续增值的商业模式，树立商业项目标杆，服务城市、改变生活。 企业目标: 成为中国商业地产先进服务商 成为文化商业全产业链服务商 公司客户：肯创商业运营机构先后服务60多家全国优秀商业地产开发商，其中知名企业有万达、万科、金融街、海尔、海昌、中房集团等全国商业地产先锋企业，成功完成了不同阶段的商业地产服务项目，服务面积逾300万平方米，获得了发展商好评。 公司业务：肯创核心业务领域涉及商业地产全程服务，包括市场研究策划、物业规划设计、商业招商运营、商业销售代理、全程商业顾问、商用节能运用等专业服务，业务类型涵盖城市综合体、购物中心、商业街、社区商业等各类商业地产和旅游地产、创意地产、产业地产等新型泛商业地产。 肯创商家资源（部分）： 肯创商家资源（部分）： 肯创商家资源（部分）： 第二部分 公司近年服务案例 第三部分 合作内容及报价 服务方式及报价（以下服务内容见附件）1、项目前期策划定位1.1服务方式：乙方组建公司核心团队组成市场调研、定位规划项目组，全面负责该项目实地调研和定位规划工作。按照合同约定时间提交项目市场调研及定位报告，提交方式为打印稿及电子文件各一份，并向甲方进行幻灯片演示汇报。1.2服务期限：乙方于本协议签订后xx个工作日内提交项目市场调研及定位报告。1.3服务收费：项目全程策划服务费用为人民币 整（￥ 元）。2、项目招商代理 2.1服务方式：根据项目推进进度及甲乙双方协商，双方确定招商项目组入驻项目地时间。乙方派驻项目组现场开展各项工作。同时，乙方公司商业运营中心提供相关品牌商家招商资源的对接与策略支持。2.2招商任务：乙方正式招商起，12个月非连续性完成双方商定可招商面积的80%招商的任务。2.3服务收费：项目驻场招商服务费用为每月人民币 整（￥ 元）。2.4招商佣金：招商佣金按招商完成节点结算。2.5招商佣金计提标准：按租赁签约期内（不含免租期）月度平均租金的2倍计提。2.6 招商业绩确认：商家签订租赁合同并缴纳首笔租金或保证金。附件：第一部分 市场调研与定位规划一、市场调研1、宏观与区域经济地理环境研究1.1 宏观经济发展趋势及相关政策影响1.1.1 xx市及西陵区经济发展趋势分析：经济总量、固定资产投资、价格走势等1.1.2未来3-5年xx市及xx地区经济发展预期1.1.3 xx及xx区在区域发展中的重要性1.1.4 区位特点分析：对外交通、资源与地理优势、与周边区域的互动联系等1.1.5 xx城市经济发展分析：近3年经济发展情况、经济地位、产业结构特征与城市经济类型、人口、居民收入/消费水平、未来3年经济发展水平预期1.1.6 周边区域发展对项目片区的影响1.1.7核心产业对xx及项目片区文化及商业地产发展的促进作用1.1.8 xx及项目片区的发展规划：整体定位、功能分区及规划、重点发展区域1.1.10xx市发展规划及项目所在区域经济、文化、旅游的拉动研判1.1.11项目所在区域在xx市发展中的地位分析：位置、范围、定位特点、规划发展目标、政策倾斜等1.2商业地产发展趋势分析1.2.1国内及xx省近年商业地产发展概况及趋势1.2.2xx区域商业发展特征与趋势研究及项目借鉴1.2.3项目所在区域的商业前景分析及预测2、商业环境研究2.1商业环境研究 2.1.1 xx市商业整体现状分析：概况（商业总量、类型结构、商圈档次情况等）、商业体系（主要商业中心/商业街/特色街分布）、商业功能分区等 2.1.2xx市商业规划发展目标：总量目标、商业格局、重点发展商圈及其功能定位等2.1.3 项目所在地区xx区的主要商圈/商业聚集区分析：包括商圈层级与功能分区特征；业态业种发展与组合特点；档次发展现状特点；主要商业业态品牌与规模；租金水平梯度等2.1.4区域各主要商业业态现状与趋势分析：包括零售、餐饮、休闲娱乐、文旅等。2.1.5项目发展对商业消费的带动分析2.1.6 主要商业业态分析： 传统零售商业（生活、专业类、百货、超市等） 商业街 特色商业（含电商、文商、教区、社区、教育培训、儿童、康复中心等商业形式） 餐饮市场 休闲娱乐市场 文化市场以上各业态主要分析内容：总规模及规模构成特征、业态聚集情况、档次情况、辐射范围、主要消费群体特征及消费文化分析、消费需求及偏好特征分析、外来消费及外向消费趋势、市场饱和度判断、项目可能的切入点分析等。3、项目立地分析3.1项目地块属性研究 3.1.1 项目区位 3.1.2 项目地块自然属性 3.1.3 项目目前地块发展现状 3.1.4 项目周边地块开发状况（包括但不限于商业）3.1.5 项目周边现状、规划以及潜在需求分析3.1.6项目周边教育等公共资源集中区的现状、规划及潜在需求分析3.1.7项目周边居住集中区现状、发展及潜在需求分析3.1.8 项目地块周边及项目所在区域其他相关资源现状与趋势分析3.1.9区域内名优特产品、特色餐饮、特色文化的研究分析3.2 顾客资源研究3.2.1 现有及潜在消费者资源评估：顾客资源总量与结构特征（年龄/职业/家庭构成等）3.2.2 未来3-5年项目周边顾客资源预测：顾客资源总量与结构特征3.2.3 地域文化与居民消费习惯/特征研究3.2.4 城市人口的消费评估3.2.5 周边居民及校区学生消费习惯/特征研究/线上消费3.3顾客可达性/交通环境研究 3.3.1项目地周边对外交通体系现状及规划3.3.2 项目地周边交通基础设施及交通系统现状分析 3.3.3 项目地周边路网未来改扩建研究：主干道、次干道、快速道等 3.3.4 项目地周边现状及发展研究：公交系统等 3.3.5 项目地周边交通形式及流量分析 3.3.6 项目交通情况综合评价3.4项目地商业氛围分析3.4.1 项目周边商业发展：项目地周边1.5-3公里范围商业聚集情况说明3.4.2 项目所处商圈未来规划发展：功能及商圈等级规划目标3.4.3 竞争商圈分析：主要竞争点及竞争策略分析3.4.4 项目所在商圈未来发展评估3.5区域商业地产项目竞争分析3.5.1xx及区商业地产项目整体竞争态势分析3.5.2 现有竞争项目分析：总体规模、商业发展规划、定位（功能组合、业态、品类、档次等）、区位、吸引力/对市民消费文化的迎合度、顾客资源支撑/辐射范围、租金水平、经营情况等3.5.3 潜在竞争项目分析：商业规模、商业规划、定位（功能组合、业态、品类、档次等）、拟开业时间、租金水平、物业特点等3.5.4 结合项目开发特点的竞争策略选择4、需求研究：4.1xx市及xx区本地消费需求研究：消费者问卷调查及深度访谈4.2 周边居民消费需求研究：消费者问卷调查及深度访谈4.3区域产业人群消费需求研究：产业人群及政府机关行政人群消费需求研究4.3商家需求访谈：根据研究及定位初判，选择xx目标商家开展商家需求深度访谈；周边地区及全国连锁主力商家对于xx 市场的拓展意愿及需求访谈。5、针对类比区域进行典型性案例分析二、定位及规划优化1、项目市场调研关键性小结2、竞争商圈及类比竞争项目分析3、区域性商业地产整体态势及xx区商业发展趋势简析4、项目分析4.1项目原定位规划及业态分析4.2项目SWOT分析5、项目定位5.1目标客户定位：消费群体定位/经营者定位5.2概念定位：项目重塑/发展主题/核心卖点提炼/核心推广语5.3功能定位：零售/餐饮/娱乐/休闲/教育/儿童/文创服务等5.4业态业种组合定位 各业态市场需求分析 各业态主力、次主力店的定位 各业态业种面积占比5.5产品定位 产品辐射半径的定位 综合型/主题型商业定位5.6项目规划设计定位 各业态业种的商业规划布局建议 商业物业调整建议(针对步行街提出物业改造、动线、分割、排油烟、排污、燃气、电力等改造建议） 整体风格、外立面、装修风格、灯光照明、店招与广告位的设计建议 景观、绿化、公共休闲空间的设计布局建议 道路、停车、车流动线、人流动线（垂直人流、水平人流）三、运营策略建议1、运营策略及租金定价建议2、项目未来十年物业租金收入预测第二部分 全程商业顾问与招商代理一、招商策划1、项目核心概念及优势提炼2、招商期总体策略及各阶段性划分3、品牌植入期的宣传策划4、招商各阶段项目推广核心广告语提炼5、招商期公关营销、事件营销策划6、策划目标地区的项目推介会7、媒体宣传计划（媒体总策略、主要媒体应用及投入频率）8、各种媒体特性及选择组合（固定广告位、电视、报纸、DM、流动宣传等）9、招商手册及宣传单页的策划10、推广费用总体预算（现场包装、印刷品、媒介投放、公关活动等）11、营销推广效果的监控、评估、修正二、开业营销策划1、项目开业主题概念策划2、项目开业整体促销活动方案3、项目开业宣传策略及媒体投放计划4、开业促销DM单页策划5、开业庆典活动策划6、开业营销费用总体计划（氛围包装、促销费、庆典活动费、媒体宣传等）三、运营体系建设1、项目运营模式建议2、项目后期运营的组织架构设计3、制定运营管理相关的管理手册与规章制度四、招商代理及商业顾问1、项目