成品房政策解读.doc

_河南为何提前2年建成品住宅？装修质量咋保证？官方回应来了2017-08-24河南成品房发展中心近日，河南省住房和城乡建设厅等7部门联合印发关于加快发展成品住宅的指导意见（下称意见），明确我省成品住宅的建设目标：从2018年1月1日起，全省所有巿、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200平方米的住宅）。这意味着，未来“精装房”将成为河南房地产市场的主流产品。这比之前的要求期限大大提前。为什么这次政策要求提前这么多？成品房交付，装修后会不会掩盖房屋质量问题？3.“菜单式装修”能否满足个性化要求？8月24日，针对老百姓关注的一些热点问题，河南省住建厅相关部门做了进一步的解读一、为什么要出台此意见？答：中共河南省委河南省人民政府关于加强城市规划建设管理工作的意见（豫发201617号）中明确提出要加快发展成品住宅，提高住房品质，2016年9月，国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见（国办发201671号），要求实行装配式建筑装饰装修与主体结构、机电设备协同施工，推进建筑全装修（成品交付）。另外，随着人们经济水平的提高以及对居住环境的要求，人们更愿意选择省事省力省钱、拎包即可入住的成品住宅。二、意见有何特点？答：成品住宅是按照一体化设计实施，完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间等基本设施配备，具备使用功能的住宅。发展成品住宅是住房和城乡建设领域提高建设水平、推进节能减排、加快住宅产业现代化的有力抓手，更是提高住房供应品质、推动住房供给侧结构性改革的重要途径。按照之前部署，河南要在新开工的住宅中逐年提高成品住宅比例，到2020年，新开工全装修成品住宅占新建住宅面积比例，省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%，郑州航空港经济综合实验区争取全覆盖，县城(市)要达到60%以上。新政策是：郑州航空港经济综合实验区、郑州经济技术开发区、郑东新区新开工商品住宅项目要全部推行成品住宅；2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设。三、为什么这次政策要求提前这么多？1、伴随2015年我省住建厅190号文件精神的推进，我省成品住宅标准体系日渐完善，同时市场产生了巨大的变化，成品住宅建设体量从2015年不足100万到2017年突破1000万，市场和环境逐步成熟。2、响应习近平主席“房子是用来住的”的号召，强调房子的居住属性，完善房子的使用功能，彻底解决毛坯房这种半成品历史遗留问题。四、2018年后就没有毛坯房了呗，现在精装修的房子投诉质量问题比较多。是不是还要制定相应标准，更加细化？1.未来我省将建立一套完善的成品住宅标准体系，从成品住宅设计、计价、施工、验收、评定等环节完善成品住宅建设标准。2.既然要开展“菜单式”和“定制式”，为什么要把4层以下住宅和大于200平米的除外，基于什么考虑呢？成品住宅已经是大势所趋，但市场仍不乏一些高端个性化建筑需求，我们结合先进省份政策经验，对一些有高度定制需求的产品（如4层以下住宅和大于200平米）进行区隔。五、成品房交付，装修后会不会掩盖房屋质量问题？未来我省将建立一套完善的成品住宅标准体系，从成品住宅设计、计价、施工、验收、评定等环节完善成品住宅建设，从设计、报建、施工、验收等多个环节来确保成品住宅建筑质量和品质。六、开发商统一装修能否保证建材质量和环保？指导意见明确要求：加强对成品住宅工程的质量控制，成品住宅项目实行分户验收并进行室内环境检测，没有组织分户验收、分户验收不合格的成品住宅项目不予办理竣工验收备案手续；同时，河南省成品住宅分户验收规程也即将出台，从验收环节严格把关，确保开发企业从建材到施工的全面质量水准。开发企业对成品住宅质量保修负主体责任，企业会在商品住宅质量保证书和使用说明书中载明部品维护保养要求等详细信息。各类部品、设备的性能、规格、类型会在购房合同附件中载明。开发企业在销售环节也将提供相关建材清单并进行公示，同时开发企业项目样板间也将作为交房标准作为交房依据。七、“菜单式装修”能否满足个性化要求？“菜单式装修”是一种政策对市场的鼓励，实际运用中将由开发企业根据市场情况作出具体的布局，另外“装修”强调的是功能，对房子本身的个性化影响不大，真正决定后期个性化和风格的是“装饰”环节，消费者可根据自身需要来选择。八、企业是实施成品住宅建设的主体，培育龙头企业有有没有具体的举措？试点先行，示范带动，培育和支持一批成品住宅项目，充分发挥项目的引领和示范作用。通过政策和税收倾斜重点扶持成品住宅集成解决方案，加快形成成品住宅成套技术和通用化的部品体系；积极推行总承包模式，合理组织流水施工，实现建造过程合理交叉作业，切实做好分阶段验收工作。鼓励有条件的市县在高新技术开发区、城乡一体化示范区、城市新区建立成品住宅产业化基地。九、近期，河南省住房和城乡建设厅等七部门联合印发关于加快发展成品住宅的指导意见，明确表示2018年1月1日起，全省所有巿、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设，该政策对市场会有怎样的影响？1、首先对企业提出了更高要求，未来将有越来越多的开发企业投身成品住宅建设；2、成品住宅本身就是住宅品质的一种提升，伴随越来越多的成品住宅入市，未来将有更多的高品质住宅提供给消费者3，传统的装修行业即将面临洗牌，4装饰行业将更具规模化。十、从职能部门层面，该政策的出台与国家培育和发展住房租赁市场可有关系？传统的毛坯房交付后根本无法入住，难以出租，与中央大力推行的“租售同权”政策严重背离，而成品交付后，房子轻松可以完成拎包入住，对租赁市场也是一种促进作用。十一、有购房者担心“精装”质量不可控，怎么保证成品房交付后的质量问题？以后谁负责维护？作为职能部门如何监管“以次充好”的问题出现？如果出现向什么部门反映，并协助解决？未来我省将建立一套完善的成品住宅标准体系，从成品住宅设计、计价、施工、验收、评定等环节完善成品住宅建设，从设计、报建、施工、验收等多个环节来确保成品住宅建筑质量和品质。十二、为什么现在出台这个政策？背景是？1、伴随2015年我省住建厅190号文件精神的推进，我省成品住宅标准体系日渐完善，同时市场产生了巨大的变化，成品住宅建设体量从2015年不足100万到2017年即将突破1000万，市场和环境逐步成熟。2、响应习近平主席“房子是用来住的”的号召，强调房子的居住属性，完善房子的使用功能，彻底解读毛坯房这种半成品历史遗留问题。十三、现如今，河南省房地产市场上成品房的比重是多少？2015年市场只有万科、恒大、碧桂园等少数开发企业在做成品住宅产品，伴随政策的深入和市场环境的