房地产投资分析-基础数据估算(精).ppt

1 第五章基础数据估算 P90 2 5 1房地产投资与成本费用估算 P90 5 1 1房地产投资与成本费用的概念和构成 P90 1 房地产投资的概念和构成房地产开发项目总投资包括 开发建设投资和经营资金 1 开发建设投资指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用 主要包括 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用以及不可预见费用等 12项 2 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金 3 2 成本费用的概念和构成 P91 1 成本费用指投资者为进行投资获得收益所必须付出的代价 2 开发产品成本指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用 也就是当开发项目产品建成时 按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资 3 经营成本房地产产品在出售 出租时 将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本 主要包括土地转让成本 出租土地经营成本 房地产销售成本 出租经营成本 4 表5 1房地产开发项目总投资估算表单位 万元 3 房地产投资于成本费用的关系 P91 5 开发项目总投资 开发建设投资 经营资金 总成本费用 土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用 固定资产及其他资产 开发产品成本 开发经营成本 6 房地产开发项目开发完成后 1 如果存在自营或出租部分 开发项目总投资 开发建设投资 经营资金开发建设投资 总成本费用 固定资产及其他资产 开发产品成本整理得 开发项目总投资 固定资产及其他资产 开发产品成本 经营资金2 如果不存在自营或出租部分 只有出售 开发项目总投资 开发建设投资 总成本费用 开发产品成本 7 例 某开发商开发一小区 总建筑面积为49781平方米 其中 住宅部分为47581 休养所为1200 综合商场为1000 住宅部分全部预售 休养所出租 综合商场为自营 该项目总投资为13057万元 其中开发建设投资13049万元 由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成 综合商场在开发完毕后自营时 需经营资金8万元 到项目结束时一次性收回 1 填列项目总投资估算表2 如果该项目没有固定资产投资和经营资金发生时 总投资额应该是多少 8 表5 1项目总投资估算表单位 万元 9 开发项目总投资13057万元 开发建设投资13049万元 经营资金8万元 总成本费用 土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用 固定资产及其他资产182万元 开发产品成本12867万元 10 5 1 2房地产投资与成本费用估算的要求和依据 P93了解 5 1 3房地产投资与成本费用估算方法 P94了解 投资分类估算法 11 二 房地产开发项目总成本费用的具体估算 P95 1 土地费用估算含义 指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用土地使用权取得有多种方式 划拨 出让 转让等 表5 2土地费用估算单位 万元 12 1 土地出让金 指土地使用者按规定向政府缴纳的土地费用 或土地使用期满 土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款 或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者 将土地使用权有偿转让 出租 抵押 作价入股和投资 按规定补交的土地出让价款 每个地方都有土地出让金标准 可以到当地房屋评估协会查询 13 2 3 土地征用拆迁费征地费用 指国家将农民集体土地征用转为国有土地的过程所向集体及农户缴纳的费用 土地征用拆迁费分为 农村和城市土地征用拆迁费 农村土地征用拆迁费 土地补偿费 青苗补偿费 地上附着物补偿费 安置补偿费 新菜地开发建设基金 征地管理费 耕地占用税 拆迁费等城镇土地拆迁费 地上建筑物 构筑物 附着物补偿费 搬家费 临时搬迁安置费 周转房摊销以及对于原用地单位停产 停业补偿费 拆迁管理费和拆迁服务费等 14 4 土地转让费 指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费 5 土地租用费 指土地租用方向土地出租方支付的费用 6 土地投资折价 了解 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资 在这种情况下 不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用 但一般需要对土地使用权评估作价 15 2 前期工程费用 P95 包括 开发项目前期规划 设计 可行性研究 水文 地质勘测 以及 三通一平 等阶段的费用支出 表5 3前期工程费估算表单位 万元 16 3 基础设施建设费 P96 指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用 一般按实际工程量估算 表5 4基础设施建设费估算表单位 万元 17 4 建筑安装工程费 P96 指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用 设备采购费用 安装工程费用和室内装饰家具费等 估算主要方法 2个 单元估算法 基本建设单元的综合投资 单元数 项目工程总投资单位指标估算法 单位工程量投资 工程量 单项工程投资 18 5 公共配套设施建设费 P97 指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施 又称公建设施 的建设费用 表5 5公共配套设施建设费用估算表单位 万元 19 6 开发间接费 P98 99了解 7 管理费用8 财务费用9 销售费用10 其他费用11 开发期税费12 不可预见费用13 运营费用14 修理费用 20 5 3收入与税金估算 P111 5 3 1收入概述房地产投资项目的经营收入包括 租售收入 自营收入1 租售收入销售收入 租金收入 土地转让收入 配套设施销售收入2 自营收入通过综合性的自营方式 进行商业和服务业等经营活动所得到的收入5 3 2收入估算 P111了解 1 租售方案2 租售价格 21 3 经营收入估算 P115 1 销售收入包括 土地转让收入 商品房销售收入 配套设施销售收入公式 销售收入 可出售建筑面积 销售单价 2 租金收入包括 出租房租金收入 出租土地租金收入公式 租金收入 可出租建筑面积 租金单价潜在总收入 可出租建筑面积 单位租金实际总收入 潜在总收入 1 空置率 其他收入 潜在总收入 出租率 其他收入净经营收入 实际总收入 运营费用 没有考虑空置率和出租率的租金收入 人员工资 办公费用 维护维修费 清洁保安费等 22 3 自营收入 P115 含义 进行商业和服务业等经营活动所得到的收入公式 自营收入 营业额 营业成本 自营中的商业经营风险回报5 3 3税金估算 P116 1 营业税金及附加 P116讲过 2 城镇土地使用税 P116 3 房产税 P116讲过 23 2 城镇土地使用税 P116 1 纳税义务人 是使用城市 县城 建制镇和工矿区土地的单位和个人 纳税人通常包括以下几类 拥有土地使用权的单位和个人 拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的 其土地的实际使用人和代管人为纳税人 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的 其实际使用人为纳税人 土地使用权共有的 共有各方都是纳税人 由共有各方分别纳税 24 2 征税范围 城市 县城 建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地 不包括农村集体所有的土地 3 应纳税额的计算 全年 应纳税额 实际占用应税土地面积 平方米 适用税额 实际占用的土地面积 了解 以测定面积为计税依据 适用于由省 自治区 直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人 以证书确认的土地面积为计税依据 适用尚未组织测量土地面积 但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人 以申报的土地面积为计税依据 适用于尚未核发土地使用证书的纳税人 例题 单选题 某城市的一家公司 实际占地23000平方米 由于经营规模扩大 年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地3000平方米 公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税 以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使用税税额 该公司当年应缴纳城镇土地使用税为 A 46000元B 48000元C 50000元D 52000元 正确答案 C 答案解析 应纳税额 23000 2000 2 50000 元 26 4 土地增值税 P119 1 含义对转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税 2 征税范围的判定 标准之一 转让的土地使用权是否国家所有标准之二 土地使用权 地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 标准之三 转让房地产是否取得收入 27 28 例题 多选题 下列项目中 按税法规定可以免征或不征土地增值税的有 A 国家机关转让自用的房产B 税务机关拍卖欠税单位的房产C 对国有企业进行评估增值的房产D 因为国家建设需要而被政府征用的房产 正确答案 CD 29 表5 6 3 土地增值税计算表 30 例 某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元 其扣除项目金额 假设考虑了所有应扣除因素 为100万元 试计算其应纳土地增值税的税额 1 增值额 转让房地产取得的收入 扣除项目金额 400 100 300 万元 2 计算增值率 增值额 扣除项目金额 100 300 100 100 300 3 土地增值税 土地增值额 适用税率 扣除项目金额 速算扣除率 300 60 100 35 145 31 作业 1 如果是一个增值额为58万元 扣除项目金额为100万元的项目 其土地增值税为多少 如果是一个增值额为35万元 扣除项目金额为100万元的项目 其土地增值税为多少 如果是一个增值额为15万元 扣除项目金额为100万元的项目 其土地增值税为多少 2 某房地产开发项目销售收入30000万元 投资成本15000万元 其中 土地费用3000万元 开发成本10000万元 开发费用 销售费用 管理费用与财务费用合计 为2000万元 营业税金及附加1600万元 试计算该项目的土地增值税 32 5 2融资与资金成本分析 P99 5 2 1融资分析1 融资的概念融资 通过一定渠道 采取适当方式筹措资金的财务活动房地产投资中的融资 指房地产投资发起人确保房地产开发项目或投资经营项目活动顺利进行而采取的资金融通活动 33 2 融资渠道 P100 资金来源的渠道主要有 自有资金 信贷资金 预售收入 1 自有资金 34 2 信贷资金 P100 3 预售收入 或预售款 P101 预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前 预先向购房者收取的价款 对房地产的买卖双方来说都比较有益 35 商业贷款 P101 36 国内借款利息的计算 无 1 借款时的利息计算对建设期借款利息进行估算时 应按借款条件的不同分别计算 借款条件包括 借款利率 借款期限 借款总额假定借款当年在年中支用 按半年计息 其后各年按全年计息每年应计利息 年初借款本息累计 本年借款 2 利率 37 例 某房地产开发项目 建设期为3年 借款当年在年中支用 按半年计息 在建设期第一年借款200万元 第二年500万元 第三年300万元 年利率为10 试计算建设期贷款利息 第一年应计利息 0 200 2 10 10 万元 第二年应计利息 210 500 2 10 46 万元 第三年应计利息 210 546 300 2 10 90 6 万元 建设期贷款利息总和 10 46 90 6 146 6 万元 38 2 还款时的利息计算还款时利息的计算因还款方式的不同而不同 1 等额偿还本金和利息总额时 年等额还本付息公式 资金回收系数 某年末贷款余额累计 t 已付款年数t 某年末 公式 每年支付利息 公式 每年偿还利息 每年初贷款余额 年利率 每年偿还本金 公式 每年偿还本金 每年付款额A 每年偿还利息 39 例 某房地产投资项目 借款1500万元 年利率11 7 要求按年等额还本付息 从借款当年起 15年内还清本息 试计算每年还本付息额及第6年偿还的本金和利息 1 11 7 15 5 26 1 11 7 10 3 02 1 每年等额还本付息额为 2 第5年末的贷款余额为 40 第6年偿还利息 年初贷款余额 年利率 1240 56 11 7 145 15第6年偿还本金 每年付款额 每年偿还的利息 217 145 15 71 85 41 练习题 某房地产投资项目 借款100万元 年利率10 要求按年等额还本付息 从借款当年起 3年内还清本息 试计算每年还本付息额及偿付的本金和利息 试作出该项目的还本付息计划 1 10 3 1 331 某项目等额还本付息计算表单位 万元 42 2 等本偿还时指偿还期内每年偿还的本金额是相等的 利息将随本金逐年偿还而减少 但各年之间的本金及利息之和不等 各年还本付息额 公式 At 第t年还本付息额 每年支付利息 公式 每年支付利息 年初借款累计 年利率 每年偿还本金 含建设期未付利息 每年偿还本金 Ic n 等额 43 例 某房地产投资项目 借款1000万元 年利率10 要求按等本偿还 利息照付的方式还本付息 从借款当年起 10年内还清本息 试计算每年偿付的本金和利息并作出该项目的还本付息计划 某项目等额还本 利息照付计算表单位 万元 等额1000 10 100 100 1000 10 1000 100 900 10 100 90 44 例题 某房地产开发项目 建设期3年 第1年借款1000万元 第2年借款2000万元 第3年借款2000万元 项目建设完毕即开始销售 预计每年的销售收入足以还本付息 贷款方的条件是 贷款利率为10 建设期结束后2年内等本偿还 利息照付 试编制该项目的借款还本付息估算表 45 某房地产项目借款还本付息估算表单位 万元 1000 2000 2000 0 0 5000 50 205 425 5 1050 1050 3255 3255 5680 5 5680 5 3408 3 568 05 2840 25 2840 25 284 03 3124 28 0 1532 58 6532 58 6532 58 3408 3 3124 28 46 财务基础数据估算案例分析 某开发商购得一写字楼用地的使用权 拟建一写字楼项目出售 1 该项目土地费用为600万元 于开始时一次投入 建筑安装工程费用为800万元 前期工程费用 管理费用 其他费用分别为建安费用 安装工程费用 的5 3 2 销售费用为销售收入的5 项目的总建筑面积为6000平方米 售价为每平方米5000元 据估算 项目的开发建设周期为3年 其中建设期2年 第2年即可预售60 第3年全部售出 2 上述成本费用 土地费用 财务费用除外 在建设期的第1年投入55 第2年投入45 建设资金中 资本金650万元 其他为银行贷款 资金缺口由银行贷款解决 贷款利率为10 宽限期为2年 第3年开始采用等本偿还并支付利息的方式还本付息 分2年还清 47 3 有关税率如下 1 三税一费 为销售收入的6 2 增值额50 以下部分 30 增值额超过50 至100 部分 40 增值额超过100 至200 部分 50 增值额超过200 部分 60 根据以上资料 要求 1 估算项目总投资额 并详列其中财务费用的计算过程 2 填列借款还本付息表 土地增值税计算表和投资计划与资金筹措表 3个表 48 1 估算项目总投资 并详列其中财务费用的计算过程 1 不含财务费用的总投资的估算土地费用 600万元建安成本 800万元前期工程费用 800 5 40万元管理费用 800 3 24万元其他费用 800 2 16万元销售费用 销售收入 5 6000 5000 5 150万元不含财务费用的总投资 600 800 40 24 16 150 1630万元 49 2 确定各年银行贷款数额第1年投资额 600 1630 600 55 1166 5万元银行贷款 1166 5 650 516 5万元第2年投资额 1630 600 45 463 5万元银行贷款 463 5万元本项目投资分为 自有资金 650万元银行贷款 516 5 463 5 980万元 50 3 财务费用估算本项目建设周期3年 建设期2年 销售期2年 从建设期第2年开始计算 宽限期2年 还款期2年 从销售期第2年开始计算 因此 财务费用的计算期为4年建设期利息 第1年计息 516 5 2 10 25 83 万元 第2年计息 516 5 25 83 463 5 2 10 77 41 万元 建设期利息合计 25 83 77 41 103 24 万元 IC 980 103 24 1083 24 万元 51 还款期利息 第3年 第4年各还本 Ic n 1083 24 2 541 62 万元 第3年 计息并付息 1083 24 10 108 32 万元 还本付息额 541 62 108 32 649 94 万元 其中 原本金为490万元 应付利息为159 94万元 第4年 计息并付息 541 62 10 54 16 万元 还本付息额 541 62 54 16 595 78 万元 其中 原本金为490万元 应付利息