北辰苑商住小区管理方案.doc

德阳市长兴物业管理有限公司 北辰苑商住小区物业管理方案北辰苑商住小区物业管理方案德阳市长兴物业管理有限公司二00八年十一月六日目 录第一章 物业基本情况2第二章 物业管理工作设想3第三章 物业管理服务方式5第四章 管理人员配备、培训30第五章 便民服务与管理经费收支预算35第六章 物业档案资料的建立与管理37第七章 管理服务承诺40第八章 与业主生活相关事项的应对预案42第一章 物业基本情况一、物业基本参数：1、 物业地点：德阳市泰山北路309号。2、 物业建筑情况：项目共由10幢多层建筑组成。3、 总用地面积： 23574.7 平方米4、 净用地面积： 16333.1 平方米5、 总建筑面积：38200平方米其中：住宅建筑面积：34678平方米 商用建筑面积：3522平方米 汽车库面积：690平方米 6、 总户数：252户 7、 小区现入住率：240户/262户8、 绿地率：35.7%9、 绿地面积：5843平方米10、 容积率：1.8711、 小车车位数：78个第二章 物业管理工作设想在接获北辰苑后，公司组成专门的工作小组，认真研究了北辰苑项目物业管理服务的需求，拟定管理设想如下：一、安全防范工作从管理物业的经验来看，治安状况的好坏是住户衡量管理绩效的关键。根据北辰苑项目基本条件，结合在同类型项目管理取得的安防经验，从实际出发，确立了治安管理以“人防为主、技防为辅”，常规期治安管理以“技防为主、人防为辅、全面防范”的整体治安思路。可以确保北辰苑项目因物业管理原因而造成的治安事件发生率为零。二、物业清洁、保洁、绿化工作清洁、保洁、绿化工作是该项目管理的另一个重要环节。我公司将实施专业化的清洁、保洁服务工作，日常管理做到制度完善、规范操作、严格监督，使小区内的居住环境令业主满意。三、设施设备的维护完善的物业维护，不仅可以充分发挥物业的使用功能，而且可以保值、增值物业，具体设想如下：1. 制定各设施设备维护保养的月度、季度、年度保养计划及保养标准。2. 完善设备房操作规定、工作制度、应急处理措施等各项规章制度。3. 增设各项指示牌，车场限高、限速和警示等标志。4. 严格执行设备管理、操作制度，保证设备正常运行、安全使用。5. 根据消防系统维护保养的专业性，拟对其进行外包维护保养，同时，我司将安排专业人员负责其运行管理及维护保养的监督管理，并制定相关的监督管理制度。四、沟通服务和管理工作沟通服务是物业管理活动过程中一项严谨而极富技巧的工作。迅速、及时的沟通不仅会赢得业主的信赖、支持，还能为物业管理工作带来更有效的改善。1、 我司将积极与开发商、业主进行协商沟通；提高项目物业管理工作水平。通过定期召开业主座谈会，发放意见征询表等形式听取广大业主意见和建议，使各方相互理解。2、 加强与街道、居委会的沟通，共同做好项目的社区工作，为建设社区精神文明不断努力。3、 加强安全防范工作。通过加强外来人员的查问、登记，加大保安巡逻力度，增加保安流动岗，使本项目安全防范处于受控状态。4、 增加便民措施，更好地为业主服务。5、 举办社区文化活动，增进业主之间相互沟通。第三章 物业管理服务方式第一节 物业管理服务内容一、房屋主体的管理确保房屋的使用安全和使用功能，提高房屋的完好率，延长使用寿命。通过有效的管理，减少资金的投入，发挥房屋的使用功能，提升物业的价值。二、设施（设备）的管理依照制定的管理措施和制度对设施、设备进行日常养护、维修、更新，确保设备的完好和正常使用。包括有a、供电照明设备；b、保安监控系统； c、给、排水设备；d消防设备等。三、环境卫生的管理保证小区内的环境净化，给使用人提供整洁明亮的工作、商业、生活环境。对公共部位（楼梯、公共活动场地、道路）每天清扫、保洁。生活垃圾及时清除，日产日清，并做好定期灭蚊、灭鼠工作。四、绿化的管理定期对植物进行修剪、造形，日常的养护（淋水、施肥、杀虫），力求让植物四季常青，鲜花点缀，为业主创造一个美好的绿化环境。五、治安秩序的管理实行24小时治安秩序的管理，建立完善的巡逻制度，对小区实施全方位的安全管理，设置出入口定岗值班、不定时巡逻等，做好各方面的防范工作。（提议使用闭路电视监控系统）六、消防管理制定完善的消防管理规定，组建义务消防队，普及消防知识，增强广大业主（物业使用人）的消防意识，做到防消结合。做好消防宣传工作，做好日常的保养和管理，确保消防设施随时处于完好状态，即时可以启用。六、车辆管理制定完善的停车场管理规定及车辆出入登记管理规定，出入小区的车辆实施严格的登记制度；设置专人负责车场的巡视以及车辆的导泊，以保证车场车辆停泊整齐、有序。七、化粪池的清疏工作每三个月由管理处检查一次，视检查结果确定，须清理的马上予以安排清理。化粪池每年清理一次，具体由管理处安排专业清疏公司实施完成。八、建立档案管理制度建立工程图纸、业主住户档案与竣工验收资料。九、组织开展社区文化娱乐活动第二节 采取的管理方式一、组织系统1、管理运作系统图 政府行政主管部门各专业服务人员北辰苑管理处长兴物业管理有限公司兴发房产监督反馈指挥管理监督指导直接负责、定期报告、监督指导管理运作系统图说明：根据德阳市长兴物业管理有限公司机构设置拟在北辰苑项目设置北辰苑项目管理处，其在物业管理行政主管部门的指导下，遵守当地工商、税务、公安、街道办事处等机构的相关行政管理规定。物业管理公司领导下的管理处经理责任制，各专业人员直接对管理处经理负责。这是一种双轨监管式的运作形式。编制精干、架构简练、职责明确。日常工作由管理处经理直接指挥各部门人员，管理处经理集指挥和管理职能于一身，便于全面掌握日常工作及人员状况。2、管理处组织机构设置图（1） 组织机构设置图根据北辰苑项目物业管理的需要，对物业管理机构的设置作如下安排：成立北辰苑项目管理处，其他部门间的关系及下设部门如下图所示（见下页）。各小区物业管理处品质管理部财务部德阳市长兴物业管理有限公司行政部 协助、配合开展工作，开展经营项目拓展经营部北辰苑管理处护卫部环境部工程维修部工作中合作、协调、支援客户服务中心绿化部客户服务中心：1) 面向业主/住户实行24小时现场服务，接受咨询、意见、建议、投诉、求助、质疑等工作，突发性事件处理及报告；2) 定期组织进行业主/住户意见调查，回访统计分析工作；3) 每天负责住宅、商业部分的巡视以及装修监督管理工作；4) 负责小区内公共区域的清洁卫生和绿化养护工作；5) 负责便民服务工作的开展；6) 负责管理处的行政、人事、财务管理工作，以确保为各专业管理部门提供后勤保障；7) 负责管理处各类物业档案的收集、整理、存档及管理工作；8) 负责管理处月度、季度、年度工作计划及费用预算的汇总、上报工作。工程维修部：1）主持该项目各设施设备系统的运行管理、维护保养工作；2）审核该项目业主的装修审核、监督、验收工作；3）审核各外包维护保养项目的合同、工作计划及工作标准；4）负责该项目所有小修、零修、急修工作，并按时按质为业主提供便利的有偿维修服务。清洁、绿化部：1）根据清洁保洁工作计划及工作质量标准负责该项目的清洁保洁工作；2）负责绿化的维护保养工作，以及物业内绿化租摆业务的安排工作；3）负责物业内各公共区域的消杀、灭四害工作；4）负责化粪池、生活水池的定期检查、清疏、清洗消毒工作。护卫部：1) 负责小区内公共秩序工作，做好预防措施；2) 处理各种突发事件并协助公安机关侦破小区发生的治安、刑事案件；3) 负责维护小区交通秩序和停车场管理；4) 负责小区消防组织和防火监督管理；5) 负责消防设施、设备、器材的巡视检查和日常保养工作。二、信息反馈系统信息反馈系统说明：（1）管理处下设的物业管理部作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息；信息的主要来源渠道有：业主、开发商、媒体、定期业主意见调查、管理处经理意见箱、管理处员工及其他渠道反馈。（2）获得信息后，由物业管理部进行分析处理，向相关部门、人员发出指令并监督其及时改进；在圆满解决问题后对信息提供者进行回访，重要信息在当天上报管理处。三、激励系统1、激励系统说明：（1）思想工作机制：重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群体效能和工作积极性，引导员工尊重个人情感，并且针对个性心理做适时的思想工作。工作方式有谈心、座谈、家访等。（2）奖惩机制：在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖罚分明。通过奖励“引导”员工往前走，通过惩罚“督促”员工朝前走。做到人人有动力，个个有压力。奖励的形式有物质奖励和精神激励等。（3）培养提升机制：将培训放在集体和个人发展的重要位置，培养的目标是使员工忠于企业，一专多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下。方式有培养、提升、培训、进修等。（4）工资福利机制：重在考核，依据贡献大小进行工资决策。充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，吸引人才，激励员工取得更好的工作绩效。（5）文化活动机制：通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感。方式有集体活动、旅游等。四、工作流程北辰苑项目管理处在日常工作中引入流程化管理，通过流程化管理使得各项工作条理清楚，权责明晰，从根本上保证管理处的服务管理质量，我司将在接管后，根据该项目的实际服务需求，制定系统的工作流程。第三节 各项管理方案第一项 安全防范管理一、物业交接期治安管理对北辰苑项目周围的治安形势有一个清醒的认识，是做好治安管理工作的基础，针对这一时期治安形势，我们在交接期确立了“人防为主，技防、物防为辅，全面防范”的治安管理思想，进一步发挥我司规模优势，随时调用其它项目的治安力量，实现治安管理上的联合。1、加强保安管理，确保治安事件发生率为零 （1）保安队伍建设建立一支高素质的保安队伍保安队伍建设，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。保安员招聘优秀的退伍军人，具有良好的思想品质和精湛的业务技能。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，保安员引入轮换制和淘汰制，由公司统一调度，在年终考评中，实行一定比例的淘汰制，保持保安员的高素质和战斗力。 （2）确立治安重点加大对交接期人流、物流的有效监控 A 、人流控制：对来访人员须通过“三合一”门岗，与户主通话后方可进入，并进行访问登记和离去注销手续；对装修、搬运人员采取办理出入证管理，并交管理押金，对他们的活动范围进行一定限制；经常与派出所联合进行治安联防，把可疑分子清出小区；对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证工作。B、物流控制：对物资流动实施申报制、盘查制和登记制。住户物品的搬入（出）须向管理处申报，由管理处向相应部门传达并提供方便；安全巡查员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实行登记放行手续。2、治安防范实施科学防范体系全面防范实施“三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范，着重安防点、线、面的配合与互动。3、尽快完善并发挥智能化系统的安防优势充分发挥智能化安防系统，使智能化安防系统全面启动，正常运转。二、消防管理（一）消防工作的原则依法管理的原则，根据中华人民共和国消防法、多层建筑消防管理规则、德阳市相关规定及相关的契约、合同、公约为准则进行管理。制定以预防为主、安全防范与防消结合的原则，将消防放在首位。（二）消防管理体制责任人制：小区消防工作的第一责任人是管理处经理，为小区的消防工作承担完全责任。责任人为义务消防队长。义务消防队：管理处按规定成立义务消防队，具体完成小区消防工作。防火管理实行分工负责制，定期组织防火安全检查。（三）消防设施维护管理消防安全管理是整个小区的重要组成，它关系到业主财产及物业管理公司对安全管理工作责任落实，作为物业公司的员工，应牢记“防火安全责任重于泰山”，并且把相关工作付之于行动。1、商场、商铺内消防栓室内消防栓是建筑物内的一种固定灭火设备，它包括消防栓及消防箱。室内消防箱一般设置楼梯间、走廊和室内的墙壁上。根据楼宇使用性质进行维护保养消防栓：（1） 定期检查室内消防栓是否完好，有无生锈、漏水现象。（2） 检查接口垫圈是否完整无缺。（3） 消防栓阀杆上应加注润滑油。（4）定期检查卷盘、水枪、水带是否损坏，阀门卷盘转动是否灵活，发现问题及时检修。（5）定期检查消防箱是否损坏，门锁是否灵活，水带转盘杆架是否完好，箱体是否锈蚀。发现问题应及时更换、修理。2、室外消防栓室外消防栓是直接与外界连接的消防接口，既可供消防车加压供水又可连接水带，直接出水灭火。维护保养：（1）每月对消防栓进行一次检查。（2）清除启闭杆端部周围杂物。（3）检查转动启闭杆，加润滑油。（4）定期检查供水情况，并注意观察有无漏水现象，发现问题及时检修，使室内、外消防栓合格率、保养率达100%。三、停车场的管理根据市交通管理局及建设部颁发的车场管理规范配备车场设备设施（消防设备、完善的排水系统等），并按照有关规定建场，有车场许可证、物价局收费标准、有固定岗亭、道闸、护栏、标志、标线等。车场管理人员对车场进行定时的巡逻，并做好记录。行（停）车管理：1、机动车进入小区后不得高速行驶或按高音喇叭，对进出小区的机动车辆实行验证发牌制度；对外来车辆进行登记收费，由保安指定停放位置停放。区内住户无车库的车辆，需签订车辆保管协议，确定停车地点，收取停车费，明确双方责任。有车库的车辆，必须入库，不得乱停乱放。禁止超高、超重、漏油、漏水等车辆进入小区。2、小区内的摩托车、自行车实行统一保管；车主应办理保管手续并交纳保管费；摩托车、自行车进入车库，实行发卡、收卡制度，车主凭月卡存车，凭保管卡取车；车辆应停放在指定位置，未按规定存放者，造成丢失，责任自负；车主不得在车库内洗车或维修车辆，防止发生意外事故；车主应服从车场管理员的管理，车管员的工作接受住户的监督。3、车辆进入小区应服从管理人员的指挥，停放在划线停车位内，爱护小区的道路及公共设施，不乱停乱放。4、停放车辆后，须锁好车门，贵重物品随身携带。5、不准在小区内任何场所试车、修车、学车或高速行驶。6、为避免区内车辆被盗和被撞等事件的发生，保安应加强对车辆进入的登记与车况的检查，实行24小时值班制度和定期巡查制度；提醒车主在区内服从管理人员的指挥与安排，缓慢行驶，注意安全，按规定车位停放车辆，离开时锁好车门，调好防盗系统至警备状态，随身带走贵重物品。第二项 物业的清洁与绿化管理根据北辰苑环境管理工作的服务需求，根据前面物业管理处组织机构的设置，我司拟在北辰苑物业管理处设立专业的环境、绿化部，保洁绿化员6人，具体人员的配备及岗位职责见“第四章 人员的配备”相关内容。同时，为满足北辰苑项目的物业管理服务需求，保洁员工作时间为：7：0017：30，中午及下午17：30点后均安排人员值班。一、清洁保洁管理（一）清洁保洁管理范围1、走廊、楼梯及各出入口门、扶手、玻璃等的清洁保洁；2、项目部办公楼内所有共用区域的地面、外墙、天花等的清洁保洁；3、车场及设备房公共区域的清洁保洁；4、各楼层公共设施设备的清洁保洁；6、项目范围内的道路、绿地、沙井、沟渠以及室外小区内的公共配套设施的清洁保洁；7、项目范围内广场及垃圾放置场地保洁。（二）清洁服务工作标准1、墙壁：无蛛网、污点、不积尘、地角线洁净2、玻璃门：通透、洁净、无水迹、污点、上贴物保持整洁3、各类镜面：洁净、光亮、无任何污迹、尘迹4、楼梯：台阶无杂物、污渍、水渍5、钢质及不锈钢器具：无污迹、尘迹、有光泽、表面膜维持完好状况6、果皮箱、垃圾箱等：外表干净、无虫、蚁等，无过分异味7、卫生间：洁具不留脏物、异味、地面保持干爽无污渍、垃圾8、需清洁物体和表面，无清洁剂及清洁工具使用后的不良反应或损坏（三）清洁工作项目的细则公共区域保洁程序1、走人通道步梯： 通道、步梯地面清扫 每日一次 廊、墙身抹洁 每月一次 走道、步梯地面拖抹 每三天一次 步梯玻璃窗清洁 每周一次 定时收集清理垃圾 每日二次 垃圾筒清洁 每天一次巡回保洁各楼层地面 每日一次2、地下车库、仓库、设备层公共区域： 地下车库、仓库、设备层地面清扫 每日一次 地下车库地面、仓库、设备层冲洗 每月一次 抹净车库、设备层低位设施、标志 每月一次（四）垃圾处理为减少垃圾集中存放地对邻近住户的影响，我公司接管后，将改变原来的垃圾处理方法，实行每个单元安放小垃圾桶，将可回收和不可回收垃圾分别存放，每天由清运人员清理一至二次，达到工作标准的要求。二、绿化养护管理我司拟根据小区绿化植物的品种和现状及绿化地的面积，建立健全小区绿化养护的各类工作标准及工作规程，并负责小区绿化的维护保养工作。小区园林绿化的具体管理措施如下：1）设置专业绿化维护人员实施绿化养护管理。2）建立健全小区绿化维护管理制度，在各绿化地设立保护绿化的宣传标志。3）制定绿化维护保养计划和各类绿化工作标准，绿化工根据绿化维护保养计划及工作标准具体实施绿化管理作业，并做好维护保养记录。绿化工主要工作职责：1）确保草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。2）花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。3）制定绿化养护管理的年度工作计划，定期组织浇灌、施肥、松土、除草等，做好防涝、防冻。4）定期喷洒药物，预防病虫害。第三项 物业维修养护计划和实施公共设施和房屋主体的维护是北辰苑项目物业管理的重要内容。我们依据政府主管部门相关规定，结合实际情况，坚持“取之于民、用之于民、专款专用、专人负责”的原则，实行房屋维修资金项目负责制，即由管理公司会同管理处负责，定期向业主/业主委员会汇报执行情况，使专业维修资金发挥最大效用，保障房屋始终完好如新，达到保值、增值的目的，实现住户满意、社会满意、企业满意。一、公共设施维护养护计划为了更好地贯彻物业管理维修专项资金的相关文件精神，加强公用设施专用资金的使用和管理，本着“量入为出，专款专用、保值增值”的原则，以我公司多年的管理经验为基础，结合北辰苑项目各种公用设施的使用年限，我们制订了北辰苑项目公用设施日常维修方案和定期养护方案。每个方案包括区内道路、沟渠池井、园林绿地、文娱场所、停车场、消防设施及排水管网等十二项内容，每一项均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面进行阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统一。具体方案如下所示：（一） 公共设施日常维修计划及实施方案序号类 别项 目日常维修计 划方 案标 准实施效果1区内道路路面、人行道每天检查一遍、随坏随修由工程设备部门专业维修工按项目维修规程实施1） 路面修缮质量标准2） 人行道铺设修缮标准干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上2室外照明道路灯每天检查一遍，随坏随修由工程设备部门专业维修工按项目维修规程实施1） 电气作业安全操作规程；2） 灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩及灯座无破损，完好率达99%以上。庭院灯3沟渠池井雨水口每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程设备部门专业维修工按作业规程实施维修1） 井内无积物，井壁无脱落；2） 化粪池出口及分隔池无堵塞3） 井盖上标志清晰1） 井盖完好率达100%；2） 无缺损，少、无积水3） 无堵。雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化每周检查一遍，发现问题，及时维修。清洁绿化部进行绿化补种，园艺维修。1） 绿化工作标准；2） 园林工作标准1） 绿化管理设施、设备齐全完好2） 雕塑小品等园艺完好率达95%以上；3） 绿化及时补种率达99%以上雕塑小品、花池5文娱场所社区活动中心每天检查一次，发现问题及时维修。由工程设备部门专业维修工按相关维修规程实施。活动中心维修工作标准。1）整洁、安全、场所功能正常有效；2）无改建、无乱堆放；3）各项设施、设备完好，正常使用。6停车场地面停车场每天检查二遍，随坏随修由工程设备部门专业维修工按相关维修规程实施。1） 砼路面修缮质量标准；2） 停车场地面修缮标准平整、无积水、无缺损、完好率达99%以上室内停车场7消防设施及排水管网排水管每周检查一遍，发现问题及时维修由工程设备部门专业维修工按相关维修规程实施。1） 排水管施工技术标准2） 消防设施施工技术标准1） 管道畅通，无堵塞；2） 无泄露；3） 消防设施正常有效室外消防栓水泵结合器8公用标志设施标识牌每周检查一遍，发现问题及时维修由工程设备部门专业维修工按相关维修规程实施。1） 标示清楚，无污积，破损2） 安放牢固1） 标志设施完好率达100%；2） 标志无损坏。警示牌9连廊连廊每周检查一遍，发现问题及时维修由工程设备部门专业维修工按相关维修规程实施。1） 墙地面整洁，无污积，破损；2） 连廊通畅；3） 结构完好1） 无乱搭建；2） 整洁、通畅；3） 墙面无破损或污迹。自行车房10其它公共设施垃圾转运站及三合一垃圾集中站每周检查一遍，发现问题及时维修由工程设备部门专业维修工按相关维修规程实施。1） 无破损；2） 无脱落；3） 泄水通畅。1） 确保围栏、挡土墙安全使用；2） 确保垃圾转运站正常使用。围栏挡土墙11公共智能化系统摄像监控系统1） 每天对摄像系统监视、控制器，摄像头等的外观及控制性能检查一遍。2） 每天对巡更系统读卡机外观安装连接及性能进行一次检查。3） 每天对车管系统IC卡读卡器外观性能闸杆的外观运行情况检查一遍。4） 各系统电脑外观运行情况，传输线，传输性能，软件及数据的运行情况等检查一遍。由工程设备部门专业维修工按相关维修规程实施。智能化系统维护保养标准。1） 系统性能良好，正常运行。2） 设施完好，整洁有序，无破损。车辆管理系统控制中心12管理及商业用房管理用房每周检查一遍由工程设备部门专业维修工按相关维修规程实施。1） 相应建筑部分维修保养规程；2） 相应电气、设备维修保养规程。1） 正常安全使用；2） 各项设施，设备完好3） 无改建。（二） 公共设施定期维护计划及实施方案序号类 别项 目定期维修计 划方 案标 准实施效果1区内道路砼路面1） 进住装修期及中高层、高层施工期杜绝车辆挤压人行道，严禁在路面上拌制砼或砂架污染路面。2） 每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。3） 路面翻新面积应控制在0.1%每年内，其它控制在0.5%每年内，逐年递增10%。1） 由管理人员加强装修监督，严禁中高层施工车辆进入区内道路；2） 翻新工作由工程设备部门自行组织专业维修工或委托有关施工单位实施。1） 房屋道路使用管理规定；2） 路面施工质量标准；3） 人行道铺设技术标准。1） 减少不必要的路面受污染和破坏；2） 使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。人行道缓路径2室 外 照 明道路灯、庭院灯、其它照明灯1） 灯杆每年刷漆一次；2） 每月清洁灯具一次；3） 每季检修线路一遍。由工程设备部门按相关作业规程维护；1） 线路无老化；2） 照明设施清洁完好；3） 灯具施工技术标准。1） 实现良好的灯具外观；2） 照明系统正常有效启用；3） 照明设施线路完好率达95%以上。3沟渠池 井雨水口1） 化粪池每年清理一次；2） 井盖板每年刷二次漆，防止锈蚀。3） 每季度清理井内杂务一次。4） 每年全面维修完善一次。由工程设备部门专业维修工按相关维修规程实施。1） 化粪池清理作业规程；2） 井盖刷防锈漆作业规程；3） 井内无积沉物。1） 化粪池内无沉积物，出口畅顺；2） 井盖正常使用，密合；3） 流水通畅。雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化春夏各补换0.3%0.6%绿地一次，树木补种春夏各一次，每次3%。花木每一个月修剪一次；草坪每月修剪一次；乔木每月修剪一次；循环水每周更换一次；根据病虫害发生规律，每年进行大消杀和四次日常消杀。由绿化组按照相应作业规程实施；1） 绿化工作标准；2） 园林工作标准。1） 绿草丛丛，树木青青，剪切整齐；5文娱场所社区活动中心社区活动场所内墙二年粉刷一次，其它每年维护一次，设备实施线路检修及其建筑部分维护修理。由工程设备部门专业维修工按相关维修规程实施。1） 有关建筑部分按修缮质量标准；2） 有关电气、机械、设备维护标准。1） 各类文娱场所能正常有效使用；2） 场所内设施，设备等能发挥正常功效和正常运转，环境设施完好。6停车场地面停车场1） 每年对车场损坏部分进行修补更新；2） 对因实施质量问题造成的局部沉陷损坏，5年翻新一次，翻新量应控制在0.5%。由工程设备部门组织实施或委托相关施工单位；1） 砼路面施工质量标准；2） 停车场地面施工技术标准。1） 停车场地面均衡，有效发挥功用；2） 使局部损坏严重通过翻新延长其使用寿命；3） 场地平整，无积水。7消防设施及排水管网排水管（消防水）1） 消防栓及水泵结合器每年油漆一次；2） 消防栓每半年排一次水，检修一次。 由工程设备部门组织实施1） 开启灵活；2） 不渗漏。1） 正常有效使用；2） 外观完好。室外消防栓水泵结合器8公用标志设施标识牌1） 每月清洁标志一次；2） 每半年对标志安放基础稳固情况进行检查维护；3） 每半年对标识进行维护一次。由工程设备部门负责实施；住宅区标识、警示牌制作安装及管理规定。1） 标识清洁美观；2） 安放稳固；3） 标识清晰。警示牌 9连廊连廊1） 每三年粉刷一次；2） 每年油漆护栏一次；3） 每半年检修一次照明线路。由工程设备部门负责实施。1） 有关建筑部分修缮质量标准；2） 有关电气维护标准。1） 安全正常使用；2） 美观完好。10其它公共设施围栏1） 每年刷油漆一遍；2） 每季度检查排水沟通畅情况；3） 每季度检查一次泄水孔疏通情况。由工程设备部门负责实施；1） 挡土墙维护标准；2） 围栏维护标准。1） 设施安全正常使用；2） 美观完好。排水沟11公共智能化系统摄像监控系统对各系统的设施，设备性能及连接运行及传输，显示情况进行月检、季检和年检。由工程设备部门负责实施；智能化系统维护保养标准。1） 系统良好运行；2） 设施、设备及传输线路完好；3） 软件及数据完好正确保存。车辆管理系统控制中心12管理及商业用房管理用房1） 每月检修一次设施、设备；2） 每半年检查一次电气线路；3） 每年对其它建筑部分维护。由工程计术部按相应维护保养规程实施。1） 相应建筑部分维修保养规程；2） 相应电气设备维修保养规程。1） 整洁，安全，正常使用；2） 设施，设备完好。商业用房二、房屋主体维修养护计划按规定要求北辰苑项目管理处负责住宅房屋主体共用部位的维修养护、其费用从房屋维修资金中支出。共用部分包括房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共屋面、本体共用排烟道、机电设备、消防设施、上下水主管道、共用智能化等防盗监控设施等。为更好的保护业主的利益，指导北辰苑项目的工作实际方案，我们结合以往管理经验，对上述房屋共用部位现制定详实的维修养护计划。该计划分日常维修和定期维护两个方案，每个方案均从维修工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面进行科学的阐述。具体内容如下：（一） 房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分日 常 维 修计 划方 案标 准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1） 局部受损2） 施工质量原因造成的结构问题日常每周巡查一次，特别是装修阶段要每天巡视，发现问题，立即处理、维修。1）由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程维修部门按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”，提出方案，委托专业公司实施2）如因施工质量原因造成结构问题，应报请开发单位处理1）房屋修缮标准2）有关工程施工技术规范1）安全、正常使用：2）功能完好2外墙面1）外墙面起鼓脱落的修补：2）外墙面局部渗漏：3） 外墙面大面积渗漏每季检查一遍，发现问题，及时维修由工程设备部门按有关修缮规程实施1）房屋修缮标准2）外墙面修缮作业规程。无鼓无脱、无渗水无违章、整洁统一3公共屋面1）隔热层破损2）防水层破损造成屋面渗漏3）避雷网脱焊、间断4）屋面积水每季检查一遍，发现问题，及时维修由工程设备部门按相应作业规程实施维修。1）房屋维修标准；2）相应修缮作业规程1）无积水，无渗漏2）隔热层完好无损；3）避雷网无间断4机电设备1） 发电机及水泵等机电设备的维护保养；2） 日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；每天巡视检查，发现问题，及时维修由工程设备部组织实施各项机电设备维修保养规程1） 无故障停电；2） 保障安全运行5公用防盗监控1） 系统的维护保养；2） 线路的检修；3） 防盗门的维修养护。每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程设备部组织实施防盗监控及智能系统维护保养规程；1） 系统完好，无故障，使用正常有效；2） 邮政信箱及防盗监控设施完好，无损坏；3） 线路无乱搭接6公用照明1） 线路的检修维护2） 灯具的维护及更新每周检查一次，发现问题，即时检修。由工程设备部门按照相应作业规程实施维修。公用照明维修保养规程1） 线路无乱搭接2） 照明灯具正常有效7消防设施1） 疏散标志的维修及维护2） 室内消火栓（箱）的有效维护及检修每周检查一次，发现问题，及时维修。由工程设备部门按照相应作业规程实施维修。1） 标识制定及维护管理规定；2） 消防栓维修操作规程；设施有效，标志清楚，完好无损；8公共通道门厅、楼梯间1） 公用地面的维修改造；2） 公共通道、门厅的墙、天棚维修；3） 墙面扶手踏步的维护。每周检查一次，发现问题，及时维修。由工程设备部门按照相应作业规程实施维修。1） 相应建筑部分修缮技术规程；2） 房屋修缮标准。1） 整洁，无缺损，无霉迹；2） 扶手完好，无张贴痕迹。9公用排烟通道1） 由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟；2） 排烟口封闭不当而漏烟住户随报随修由工程设备部专业实施维修。变压式排烟管道安装技术规范1） 排烟通畅2） 不回烟、不串烟，不漏烟。10上、下水主管1） 接口及砂眼漏水；2） 管道堵塞、破裂；3） 固定码松脱。每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程设备部专业实施维修。1） 排水管维护修缮标准；2） 给水管维护修缮标准上、下水通畅，无渗漏。（二） 房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案序号项 目维修类别 划分日 常 维 修计 划方 案标 准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1） 局部受损2） 施工质量原因造成的结构问题。1） 每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害；2） 及时了解住户家庭有无白蚁情况，做到早发现，早处理。由工程设备部负责实施；1）建筑物白蚁防治标准；2）建筑物完好登基标准。1）结构安全，正常使用；2）结构性能完好。2外墙面1）外墙面起鼓脱落的修补：2）外墙面局部渗漏：3）外墙面大面积渗漏每3年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新防止面积继续扩大及污染墙面。由工程设备部负责实施；1）房屋修缮标准2）外墙面修缮作业规程。1） 外墙平整，无渗水；2） 整洁统一3公共屋面1）隔热层破损2）防水层破损造成屋面渗漏3）避雷网脱焊、间断4）屋面积水1） 避雷网每年刷一次油漆；防止锈蚀；2） 每年全面检修屋面隔热层板，重新勾缝及修补；3） 每半年疏通一次屋面雨水口；4） 每年检修屋面防水层一次。由工程设备部负责实施； 1）房屋维修标准；2）相应修缮作业规程1）无积水，防水正常，有效发挥作用，无渗漏；2）隔热层完好无损；3）避雷系统完好。4机电设备1） 发电机及水泵等机电设备的维护保养；2） 机电设备的零部件易耗品维修、更换；1） 月检制控设备一次；2） 季检开关紧固件完好情况；3） 年检电源切换及自动保护装置；4） 每季检修一次发电机设备。由工程设备部负责实施各项机电设备维修保养规程。1） 转正常，安全；2） 设备完好率100%。5公用防盗监控及邮政信箱等1） 系统的维护保养；4） 线路的检修；5） 防盗门及邮政信箱的维修养护。1) 每月对系统进行一次维护检修(含线路);2) 每二年对防盗门喷漆一次;3) 每年对防盗门及信箱进行一次紧固维护。由工程设备部负责实施;1） 防盗监控及智能系统维护保养规程.1) 系统持续有效使用；2) 系统线路正常;3) 设施美观,整洁.6公用照明1) 线路的检修维护;2) 灯具的维护及更新每年检查一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具。由工程设备部门按照相应作业规程实施维修。公用照明维修保养规程1)线路无老化;2)灯具正常使用,照明完好.7房屋消防设施1)疏散标志的维修及维护2)室内消火栓（箱）的有效维护及检修1) 每月检查一次烟、温感报警系统完好情况，2) 每半年进行依次烟感试验.3) 每年对消防箱油漆一遍,并将消防带晾晒一次,以防发霉;4) 每年对消防疏散标志进行一次维护。由消防机电维修专业人员对应负责实施;消防设施保养规程；设施完好率100%；8公共通道门、厅楼梯间1)公用地面的维修改造；2)公共通道、门厅的墙、天棚维修；3)楼间墙面、扶手、踏步的维护。1)每半年对公共地面进行维护一次,补换损坏或空鼓地砖;2)每三年刷新一次通道门厅及梯间墙壁天棚、护手及栏杆3）每年全面维护一次楼梯踏步,消除空鼓、破损等进行修复。由工程设备部门按照相应作业规程实施。.1)相应建筑部分修缮技术规程；2)房屋修缮标准。美观完好,整洁清爽。9公用排烟通道1)由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟；2)排烟口封闭不当造成漏烟。每年对屋面出烟口盖板及防护罩进行一次维护。由工程设备部按相关作业规范实施。变压式排烟管道技术规范3） 排烟通畅正常使用。10上、下水主管1)接口及砂眼漏水；2)管道堵塞、破裂；3)固定码松脱。1) 每三年刷一次管道油漆;2) 每年检修一次,并紧固管道固定码;3) 每年雨季前检查一次雨水口,更换不合格部分。由工程设备部按相关作业规范实施。1)排水管维护修缮标准；2)给水管维护修缮标准1)美观完好；2)上下水通畅;3)无渗漏.第四章 管理人员配备、培训第一节 人员的配备随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理工作需要高学历、高水平的复合型人才。北辰苑项目处以“精干、高效、敬业”为用人原则，实行员工规范化管理，要求管理人员一专多能、有较高的综合素质。一、北辰苑项目管理处组织机构图北辰苑项目管理处工程设备维修部护卫部绿化管理部环境管理部客户服务中心二、北辰苑项目管理处人员配备表部门岗位人数主要岗位职责管理处管理处经理、助理2全面负责北辰苑项目的管理、协调及各部门的正常营运，治安、消防责任人。客户服务中心管理服务员1按职责要求负责客户服务的安排、协调，收银、档案管理、行政管理等。工程设备部员工1协助主管负责工程设备部日常工作。环境部保洁员5负责北辰苑项目区内公用楼梯、道路的卫生、防疫等工作。绿化部员工1主要负责北辰苑的绿化修剪等工作。护卫部保安员7负责北辰苑项目具体岗位的治安、车辆管理、消防巡视工作。总计17人第二节 人员的培训随着国民生活水平的不断提高，业主对物业管理服务的要求也不断提高。这要求物业管理公司必须具备一支过硬的员工队伍。我公司除招聘引进优秀的管理专才外，更注重对企业自我人员的培训，把管理人员培训再教育作为公司的发展战略。根据我司多年的物业管理经验，以下是我司根据北辰苑项目物业管理工作的进度，以及物业管理服务标准对管理服务人员素质的需求，以及拟定的一个系统的物业管理培训体系。一、制定一个实战型的培训计划 物业管理的员工培训是要结合招聘计划来进行，通常是分三步到位，即高级管理员、技术骨干和普通员工。 高级管理员包括经理、助理。这批人通常应于交付使用前到位。他们的前期工作是负责组建管理公司，参与设备安装及试运行，制定管理计划和对下属员工进行招聘和培训。 普通员工包括保安员、清洁工、绿化技工等，应该于交付使用前到位，他们的前期任务是熟悉物业情况，熟悉本职工作和实战演习。 要点A：高级管理员培训内容 物业管理理念 管理公司组织架构和运作程序 物业及设备情况 住户情况介绍 物业管理政策法规及相关法律常识 应变组织、指挥能力 消防、急救常识及器具使用 管理及公关常识 要点B：技术骨干培训内容 责任感，荣誉感培养 管理公司组织架构和运作程序 物业及设备情况 住户情况介绍 物业移交程序 物业管理政策法规及相关法律常识 应变组织、指挥能力 公关知识及技巧 消防、急救常识及器具使用 设备操作及维护知识 维修工具