淮南市潘集北城及二十中地块定位发展报告（初稿）研究报告.doc

淮南市潘集北城及二十中地块定位发展报告（初稿）研究报告 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.潘集北城及二十中地块定位发展报告合肥凯沃商业经营管理有限公司（初稿）xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.定位是新商业经营成功的关键因素之一。 有了清晰的定位，才有明确的目标市场。 有了明确的目标市场，才能保证商业招商经营策略具有较强的针对性。 商业地产时代呼唤精细化定位，各种商业业态有机结合、重点突出，才能达到相互之间的有效助益，和项目价值的提升。 前言商业定位思考xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.目录第一部分.项目概述与研究方法一.项目概况二.技术经济指标三.研究范围与指标第二部分.社会经济发展状况对项目的影响一.宏观经济发展状况二.房地产市场发展状况三.城市规划与建设状况四.社会发展状况对项目的影响第三部分.商业关键要素分析一.现有主要商圈二.市场调研部分三.消费市场调查分析第四部分.项目理解一.项目认知二.优势三.劣势及应对第五部分.项目定位一.定位原则二.总体定位三.辐射范围定位四.形象定位五.商品档次定位六.目标消费者定位七.目标商户定位第六部分.规划建议一.规划建议二.物业建筑要求第七部分.财务分析与投资预算一.财务分析二.投资预算第八部分.招商操作流程一.招商流程二.VI展示xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第一部分项目概述与研究方法项目概况项目地处潘集区核心商圈，位于黄山北路与滨河路交叉口，北临泥河，南接红旗商贸文化广场，与金格四海、袁庄商场等同处潘集核心商圈内，用地外部环境极为优越。 用地共分A、B两个地块，A地块为北城市场地块，B地块为淮南二十中地块；B地块总用地面积23842.83平米，共规划预留停车位481个。 本报告以该商业楼的市场调研、定位及实操为研究策划对象。 （图示为B地块）xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.通过对项目所在市场的宏观环境及项目自身特点分析,提炼出项目总体定位及分类定位，确定推广策略与营销方略。 本报告研究目标第一部分项目概况与研究方法研究范围与方法xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第一部分项目概况与研究方法研究范围与方法?本报告通过分析淮南市宏观经济、人口状况、潘集商业物业市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场数据为基础，进行全面的市场分析，并提出项目总体定位方案及建筑设计建议。 研究方法一定量定性分析法?根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。 研究方法二经济取证法?通过对城市商圈的发展分析和城市经济发展分析，寻找商业体发展的空间与成功之处，并结合地区消费习惯，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。 研究方法三集中主要课题的研究方法?为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。 为达预定目标本报告将采取哪些方法？xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第一部分项目概况与研究方法研究范围与方法本报告针对研究的范围，广泛搜集有关商业地产数据，使研究的关键部分具有科学论据支撑。 研究依据?政府各部门正式发布的公告、文件、统计报告等；?商户访谈；?专业的房地产刊物、互联网；?实地考察；?委托方提供的资料；?凯沃商业数据库相关资料。 科学依据实践！xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第二部分社会经济状况对项目的影响宏观经济概况?淮南是传统重工业城市，支柱产业为煤炭、电力以及化工，第二产业占绝对主导地位，其中煤炭、电力占第二产业产值85%左右，是华东地区重要的能源基地；?潘集以其工业立市的发展思路，限制了其他产业的快速发展，第三产业产值增速相对较缓。 潘集区xx年产业产值比例图淮南市07-11年产业总值变化图淮南华东地区重要的能源基地，产业结构相对单一，第三产业在近年取得了一定的发展。 xx年淮南统计年鉴xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第二部分社会经济状况对项目的影响宏观经济概况?恩格尔系数是食品消费占总消费的比例,反映了居民消费结构与消费需求。 恩格尔系数不同，对应的房地产需求也不同。 ?恩格尔系数越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于居住消费的支出也就越多。 ?系数在59%以上为绝对贫困无真正房地产市场需求；?系数50%至59%为温饱市场需求开始出现（低档需求为主）；?系数40%至50%为小康房地产加速发展（中档需求为主）；?系数30%至40%为富裕市场趋于成熟，稳定发展（中高档需求）；?系数30%以下时为最富裕市场减速发展（中高档需求为主）。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第二部分社会经济状况对项目的影响房地产发展概况房地产投资及比例决定了城市一段时间的供应结构，过高或过低都会影响房地产与经济发展。 淮南房地产投资比例占GDP的比例达15.2%，正处于快速发展阶段。 xx年淮南城市房地产投资/投资占GDP比重比较xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第二部分社会经济状况对项目的影响房地产发展概况国民经济的发展直接制约与影响房地产的发展，实践证明，西蒙理论对于发展中国家房地产市场判断非常适用。 根据经济发展理论，一个国家在世界经济中的地位越高，其经济增长速度会相应减缓。 发展中国家经济起步后经济增长速度会经过一个加速、再减速的发展过程，这个过程同样适用于一个城市。 西蒙.库兹涅茨经济发展与房地产市场理论萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%淮南近三年GDP增长率平均为13%，房地产处于高速发展期。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第二部分社会经济状况对项目的影响城市规划与建设淮南市城市总体规划(xx-2020年)提出以中心城市为节点，以高速公路和市域主干公路为依托，构建?一主两副三区?的城镇空间发展结构。 2020年市域城镇人口达到178万人2020年城市建设用地控制在118平方公里以内城市规划?一主?指淮南主城区，包括东部城区、西部城区以及南部新区三部分。 是市域未来重点培育的增长极核，吸引人口集聚的重点地区。 主要承担区域性服务功能，辐射范围扩散到市域以外。 ?两副?指市域内2个副中心城市，即潘集区驻地、凤台县城。 是区、县域的综合性服务中心，主要辐射本区县及部分相邻县市。 ?三区?在全市形成三大城镇发展片区，即南部城市发展区、北部城镇发展区和西部城镇发展区。 人口规模2020年市域常住人口达到220万人，市域城镇人口达到178万人。 用地规模2020年淮南市城市化水平达到为80。 2020年城市建设用地控制在118平方公里以内。 商业规划规划近期淮南以一个市级商业中心区(田家庵),一个市级商业副中心区(谢家集),3个区域性商业中心(大通、八公山、潘集)，25个社区，8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。 田家庵区为商业中心区，其余商业区域为不同层次的商业网点xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第二部分社会经济状况对项目的影响城市规划与建设潘集区城市总体规划(xx-2020年)随着社会经济的发展，人们的购物、居住理念也将发生根本的变化，追求自然、追求生态、追求景观必将成为当今及将来人们商业、居住用房的首要条件之一。 城市规划的目的之一就是要将得天独厚的自然环境、诗情画意的生态景观带进人们的生活中。 让城市发展与环境保护相结合。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第二部分社会经济状况对项目的影响城市规划与建设项目位于淮南?两副?之一的潘集区驻地，是淮南三个区域型商业中心之一。 未来淮南确立?三山鼎立、三水环绕、三城互动?的空间格局，城市发展向南，向东、向北拉开。 潘集区作为淮南重要的北部独立城区将取得更大发展。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第二部分社会经济状况对项目的影响潘集经济概况潘集区经济发展状况xx年潘集区人均GDP排名第三,在一定程度上反应了潘集本地整体的经济发展程度。 连续55年保持稳定增长的良好势头xx年潘集GDP增速在淮南市排名第四，比全市平均水平高2.1个百分点，保持了快速增长的良好态势，加速了潘集本地的财富累积和城市中心化进程。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第二部分社会经济发展状况对项目的影响总结城市规划政府部门逐渐重视商业规划、交通网络建设和旅游资源开发。 交通设施逐步，人口规模不断扩大，商业网点的规划更为科学合理，为项目前景注入更多信心。 宏观经济快速发展，政府部门和广大市民对未来经济发展持普遍乐观态度。 项目开发具备良好的经济环境。 居民收入水平和消费能力位居安徽前列。 零售总额实现跨越式发展，零售业开放程度提高，零售资源进入市场速度加快。 房地产市场持续升温，房价显著攀升催生了一批有投资能力、投资意识及投资愿望的房产投资者。 宏观经济零售市场房地产市场xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第三部分商业关键要素分析主要商圈调研淮南以一个市级商业中心区(田家庵),一个市级商业副中心区(谢家集),3个区域性商业中心(大通、八公山、潘集)，25个社区，8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。 龙湖路商圈是唯一一个市级商圈，同时是核心商圈。 谢家集以白马服装城为首的商业模式奠定其中心位置和未来现代商业起步聚集地。 市级商业中心区xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第三部分商业关键要素分析淮南商圈分析当城市商业从小百货街边店大百货便利店超级市场专营店综合商业大型消费中心（销品贸）过度时而我们淮南刚进入综合商业时代！xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第三部分商业关键要素分析淮南商圈分析具体分析内容 1、目前淮南大型商业建设成功所需要具备的条件目前大型商业依旧不能脱离市中心，是因为整个淮南城市化发展还处于初级阶段，并不具备了支持大型商业郊区化（次中心）的条件。 比如六里站附近、洞山中路、谢家集长江商贸城、潘集政务新区等短期内就不能出现真正的商业中心。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao. 2、目前淮南商业布点的情况分析田家庵区东城市场是淮南的老商业区，商贸文化广场以品牌专营店及娱乐业为主，龙朝两路经过多年的培育，以银行、品牌专卖、华联、新百（百大）等业及金满楼等餐饮业为支撑已成旺市，陈洞路传统小吃街和IT交易基地结合周边。 东城以批发为主，但由于受到交通制约行业已向其他商贸区转移。 谢家集区以蔡新中路，蔡寿路交汇处的商业集中布点，以华联商厦、白马专业市场为龙头，娱乐休闲为补充的初具功能的商业次中心。 八公山区也八仙街为依托的沿街铺面，单一粗旷的商业不具备商业提升和改造力量。 大通区类同八区。 只有潘集是相对独立其传统现代商业集中并存的状态，给升级改造提供了重大机遇。 第三部分商业关键要素分析淮南商圈分析xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.淮南商业发展趋势大品牌营销时代与主题商场结合第三部分商业关键要素分析淮南商圈分析这是整个城市的商业发展趋势从零散走向整合。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第三部分商业关键要素分析潘集商圈分析潘集区与淮南主城区相对隔离，商业有独立的发展过程，从目前来看缺少新的大型商业项目，但有业态较全、体量较大的商业项目存在，将对本项目主力行业形成强烈的竞争。 金格四海袁庄商场四瑞商厦红旗楼整个城市如此，那么潘集呢？xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.世瑞商厦?此商场是潘一算是大型商场；地段、交通、人气都是绝佳占优势；唯一就是商场内部战略老化，动线划分死板，电梯不是循环电梯，电梯动向落后；?名称世瑞商厦?体量-1F至4F?面积单层面积56m*53.6m左右?电梯内部手扶梯两部?地段商场位于长江路与黄山的交汇处；?铺面分区域铺面，面积20-50平方不等。 1F业态儿童娱乐城、首信鞋业、珠宝类；2F业态精品男装；3F业态精品女装；4F业态主要是电器类。 第三部分商业关键要素分析市场调研部分xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.袁庄商场名称袁荘商场体量1F至4F面积单层面积35m*40m左右电梯手扶梯、楼梯各1部；地段商场位于长江路与黄山的交汇处；铺面分区域铺面，面积20-50平方不等；1层业态；手机、珠宝；2层业态精品男装；3层业态时尚女装、中老年服饰、羽绒服、休闲品牌；4层业态；家具城第三部分商业关键要素分析市场调研部分xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.?位于长江路与黄山路交汇处（向南50米）；共6栋联体商铺，面积60-100平米面积不等；沿着黄山路的门面都对外销售掉了，靠里面大部分都是没卖掉开发商持有；?租金；前三年免租；分2部分，一部分是开发商持有的商铺租金10元/平方。 另一部分是业主对外出租800元/间，沿着黄山的租金价格3万/年，面积在100平方左右；时代广场刚开始经营还不错，后期没有运营公司管理形成混乱，经营失败，导致现在租金上不去；目前主要经营的有；餐饮、快餐、服装、鞋类、足浴、理发店、美容院、汗蒸、婚纱影楼、辅导中心、超市等等；财富时代广场第三部分商业关键要素分析市场调研部分xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.黄山北路黄山路上的人气以及摊位是80年代末期开始自然形成的，租金根据占道面积来衡量，大部分都是70-100元/月，另外卫生费1元/天；黄山路上面的铁皮房子，面积从10-30平方不等，租金1.2-2.2万/年；此地段是前往潘一矿的重要道路之一。 主要经营的就是一些服饰、菜市、水果、小商品等等；经营的业态不是太高端，但消费受众非常广泛，人气非常旺。 且农村人群对本区域的认同。 和难随时间改变。 第三部分商业关键要素分析市场调研部分xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.长江路与黄山路的经营分类表一第三部分商业关键要素分析市场调研分析xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.长江路与黄山路上的门面有单一层的铺面也有联体铺面，面积大小均有，主力铺面面积都是在40-100平方的铺面较多。 租金大致50-80元/平方左右；长江路主要经营最多的就是建材、五金、家纺、家具、电器类大致（60家）。 长江路与黄山路的租金价格00102030405060708090100长江路长黄路口黄山北路黄山南路价格图示第三部分商业关键要素分析市场调研分析xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第三部分商业关键要素分析市场调研分析黄山路市场业态分析业态评价菜市场的比例为21%，其在市场中往往起到吸引人流的作用，水果摊位在现代化的市场中起到提升市场档次的作用但比例偏大。 百货业经营的业态不是太高端，但消费受众非常广泛，人气非常旺。 综上所诉该市场各业态的比例不合理，档次定位较低，无序经营。 21%27%24%17%11%马路菜市水果摊服饰、家纺日用百货其他xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第三部分商业关键要素分析市场调研分析潘集区商业主要沿黄山路和长江路分布，主要商业体全部集中于此。 整个商业以老袁庄为核心商圈，沿长江路、黄山路向外扩展，租金随之递减。 商圈内主要业态为手机、珠宝、服装、电器、化妆品、家具、美容理发等。 该商圈地理位置优越、人流量集中，历史悠久，消费力大。 其中黄山路北段更是成为整个商圈的核心区域。 长江路与黄山路的商业分析xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第三部分商业关键要素分析市场调研分析潘集农贸及小商品市场分析黄山路上的人气以及摊位是80年代末期开始自然形成的，租金根据占道面积来衡量，大部分都是70-100元/月，另外卫生费1元/天；黄山路上面的铁皮房子，面积从10-30平方不等，租金1.2-2.2万/年；此地段是前往潘一矿的重要道路之一。 主要经营的就是一些服饰、菜市、水果、小商品等等；经营的业态不是太高端，但消费受众非常广泛，人气非常旺。 黄山路集市xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第三部分商业关键要素分析市场调研分析北城市场该市场历经多年，经营环境落后，现场杂乱，卫生极差，已难以满足居民现代化生活消费需求。 北城市场地段处于黄山路北段，金格四海旁；建于1993年，属潘集区最早的菜市。 面积大概4000平方左右，是淮南地区较大的菜市之一。 沿着四周是门面，大多数是私人自营，部分门面对外出租，租金350-500元/月，面积15-30平方。 菜市台面租金分两部分；一部分是石头台面摊位，统一150元/月。 另部分自己搭的摊位是100元/月，以上卫生费统一1元/天。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.基于潘集区市场调研分析和商圈内现有特点，从人均GDP与商业发展阶段关系一般规律看，潘集的零售业正处于从专卖店向超级市场(城市综合体前身）快速发展过渡的阶段。 第三部分商业关键要素分析潘集商圈分析商圈分析小结xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第三部分商业关键要素分析消费市场调查分析在这样的发展阶段潘集的消费市场呈现哪些特点？商铺投资市场调查分析?住宅受影响后，商铺投资升温?购买商铺时，看中升值潜力，对单价不敏感，可接受 1、2层7000的均价。 但对付款方式和回报率有要求。 受欢迎的商铺类型为总价30-80万以内，首付15-30万左右，铺型20至80平方米。 而总价30-80万之间的商铺更是受到绝大多数投资者的欢迎。 ?商业的开发商要有信誉和实力，统一返租运营投资者能看到其培育市场的能力和诚信度才会跟进。 ?产权分散、统一经营的方式较受市场认可。 返租方式为一年一付，年初付清。 投资偏好为独立商铺，返租年限越长越好。 ?若1-2层主要以隔出小铺面，50万/间，消化和回笼资金的速度可达到最快。 项目的归宿点和市场目标xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第三部分商业关键要素分析消费市场调查分析?商铺类型偏好?主流投资额度?投资回报要求?自营偏好和返租年限沿街商铺，或管理规范的购物中心独立商铺70%的投资者乐于投资总额20万60万的商铺（单价为5000-8000元/平方米，计价面积2080平方米，首付10-30万）投资回报率9%左右为主流回报率，返租回报通常为一年一次获取（半年一次或支付周期更短的方式较难被投资者接受）。 政府尚未对投资者获得投资回报征收相关税费，如租赁税等。 如管理规范，回报稳定，投资者自营商铺的偏好不高，返租年限相对较长。 商铺投资市场分析小结xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第四部分项目理解项目解析项目地理位置本项目本项目位于黄山北路，往北直至黄山北路与滨河路交口。 以黄山北路为界分为两个地块。 东侧主要以北城市场为主，西侧主要以淮南二十中为主。 项目处在袁庄商圈直接辐射的范围内，是通往潘一矿生活区的重要通道，地理位置突出。 滨河路项目区位黄山北路|滨河路|北城市场|二十中潘一矿xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第四部分项目理解项目解析项目地形北向泥河|南抵红旗楼、四海|黄山北路横穿而过xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.项目规模地区大盘|地块方正|较高容积率第四部分项目理解项目解析B地块即二十中地块，总占地面积23842.83平米。 总建筑面积109661.3平米。 在潘集区属于大型商业项目。 黄山路地块Axx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.城市中心|一线临江|成熟商圈项目资源第四部分项目理解项目解析泥河本项目占据城市核心位置，坐拥成熟商圈，更拥有已经培养出的成熟消费群体，可谓地利人和。 对于商业性质的项目而言是莫大的优势。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.交通便利|配套成熟|地块内商业内容丰富项目配套第四部分项目理解项目解析汽车站北方医院公交路网医院银行xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第四部分项目理解优势?区位优势明显项目雄踞潘集核心商圈袁庄商圈内，除临近红旗楼外，还有金格四海，世瑞商厦、电器城、大头鞋业、袁庄商厦等，商业气氛浓厚，地段优势明显。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第四部分项目理解优势规模体量适中项目中B地块商业体量3万余平方米，能在规模上体现功能综合性和容纳足够丰富度品类和品牌，形成较强的辐射力和号召力，树立潘集区地标式商业中心的地位。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第四部分项目理解优势消费力旺盛近几年潘集地区职工收入和人均可支配收入的快速增长，大大刺激了居民的消费欲望，社会商品零售总额大幅增加。 旺盛的消费力促使商业业态升级，市民渴望更舒适、更高档、综合性更强、商品更丰富的购物休闲场所的出现。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第四部分项目理解劣势?改造范围较大，周期长。 ?本地区街摊成风，很多小商贩喜欢集中在路上摆摊。 ?若按照传统的农贸市场经营权投资回报相对产权投资回报较低，经营权投资对投资者可能吸引不大。 需要一定的过渡期。 ?周边道路破旧，车辆通行能力差。 拆迁范围较大xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第四部分项目理解劣势?城市整体发展方向朝向政务新区。 ?项目及其周边整体破旧，街摊有随意扎堆的机会。 ?围绕长黄路口的旧城改造会增加一批项目。 ?社区配套越来越完善，农改超入社区越来越多。 大量路摊的存在社区商业的发展居民对老市场的习惯性威胁偏离新城建设方向xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao. 1、本项目现属于规划阶段，尚未施工建设，有利于瞄准市场，有的放矢。 2、凭借特殊的地理位置，只要定位能够迎合市场需求，充分统筹优势，把握机遇，必将成为潘集市场的代表作。 3、位处潘集核心商圈，当地居民有多年的消费习惯，项目建成后，具有吸收消费群体的天然优势。 4、完善项目的需求分析，通过详细的调查总结农贸市场经济发展规律、科学的分析项目所处区域农贸市场的真实需求，合理的制定项目产品规划 5、优化项目建筑设计、人流动线设计、立体交通设计，致力打造成都新型农贸市场典范，最大化项目整体商业价值 6、梳理租金与业态、消费需求与产品供给的关系，根据市场调查和分析优化业态设计，提高项目竞争优势。 第四部分项目理解优劣势分析总结小结xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.一个成功的商业定位绝不是天马行空的臆想能够完成的，从根本上说影响商业定位的主要原因有以下几个方面 1、城市经济环境与特点（市场大环境分析） 2、生存消费市场分析（消费者需求） 3、项目自身特点。 ?如，广州“动漫星城”是一个集产品展示、发布、宣传、体验、互动、娱乐、销售、购物于一体的动漫产业平台。 定位“全国首个动漫网游体验基地”，商业定位创新、独特、引领潮流。 ?新东安市场定位借助于外地来京的大量游客。 强调了专一性的定位。 任何一个成熟的商业市场，其商业定位都不能脱离市场客观情况，只有立足市场才能期待项目的可持续发展。 立足市场领导未来第五部分项目定位定位原则xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.商业项目的定位主要依据三个原则市场环境、消费者需求以及项目本身特点。 ?分析项目的市场环境背景能找到商圈的特点和空白点?全面了解商圈消费对项目目标客户的确定和招商工作具有关键作用?根据项目本身特点，因地制宜形成差异化经营市场环境第五部分项目定位定位原则从三个角度寻找最佳的契合点！xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.市场环境以传统商业消费为主,现代化商务型商业氛围不浓，现有大商圈范围内传统商业消费档次较低，已经落后于城市发展步伐，无法满足现代化条件下的消费需求。 第五部分项目定位定位原则xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.消费需求?消费者整体消费能力一般，但消费群体广泛，形成了比较稳固的消费认可和消费情结。 ?传统的消费需求也寻求现代化，乐于前往淮南田区商圈进行消费。 ?矿职工近年来收入水平维持较高水平，现有情况下的消费环境已经存在了近二十年，滞后明显。 第五部分项目定位定位原则xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.项目自身特点?项目位于潘集核心位置。 交通便捷，周边成熟商业体林立，地理优势难以复制，从位置上说有可能进一步壮大袁庄商圈的影响力。 ?本项目分两个地块，分期开发另需考虑资金回笼问题，故需要在招商与销售中寻求最佳平衡点。 B区先面向市场要具备竞争力就必须走出特色，因此不建议走传统购物中心模式。 ?项目适合规划为以独立铺为主的现代化百货消费品市场，填补商圈内市场空白，跳出现有商业模式，适度超前。 第五部分项目定位定位原则xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第五部分项目定位定位步骤之性质定位本项目属于城市老区商业综合体项目深化商业综合体与单功能物业的区别定性本项目属性xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第五部分项目定位概念解析综合体各种商业空间均具备相当体量，综合体除了要具备多种商业空间，还需在各部分之间建立相互依存与相互助益的关系。 但如果其中某一种商业空间的体量过小，那此类商业空间则只能作为整个商业体的服务而存在，无法实现相互助益和依存。 综合体相对于单功能物业而言的复合功能商业物业！xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第五部分项目定位定位步骤之方向定位定向本项目方向深化老城区与新城区商业比较定向，首先要求实事求是，立足实际方能展望未来。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.?立足实际，才能把握未来。 对于新的综合体的商业定位必须立足于现有商圈的组织特点。 首先，潘集作为淮南重要的功能分区，其商业业态组合在现有商圈范围内同质化严重；若在朝传统商场形势发展，很难开发出新的市场空间。 ?唯有求新求变，才能突出定位。 一、填补市场空白，错位化经营定位，避免业态重叠。 进行产业升级，将传统生活消费作出新内容。 二、引领市场，走引导式消费。 让消费者感受到产业升级带来的愉悦感。 三、高瞻远瞩，做区域的商业标杆。 这要求我们不仅求新还要形成城市地标。 第五部分项目定位方向定位商业定位思考之定向xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第五部分项目定位方向定位项目定位需与建筑形式相结合、与区域消费人群相结合、与区域规划相结合、与城市人文、景观相结合、与商业业态组合相结合现代化的建筑区域人文内涵现有业态组合城市经济特点明确方向进行商业各区块细化定位！xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.超区域型生活型、综合性现代化综合消费中心?超区域型潘集区核心商圈袁庄商圈为圆心辐射整个潘集。 突出档次与地标性。 ?生活型、综合性集生活百货、快捷餐饮、娱乐为一体。 以大众消费品为基础，注重新型生活消费需求。 ?现代化集贸市场、现代化百货市场、餐娱基地等。 第五部分项目定位总体定位本区在短期内难以改变城市人口总量少的现状，而淮南主城区不但难以为本项目提供支持，反而会分流相当的客群。 因此目前本区商业项目规模无做大市场基础。 结合以上分析，建议定位为（重要观点）xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第五部分项目定位A区北城市场地块 （1）A区属性定位现代农贸自由市场又称农贸市场，或自由市场，是指在城乡设立的可以进行自由买卖农副产品的市场。 农贸自由市场是中国80年代改革开放的产物。 改革开放初期，在农村和城市恢复了曾被视为?资本主义尾巴?的农贸自由市场。 饱受短缺经济困扰和国营菜店冷落的老百姓，以一种欣喜的心情接受农贸自由市场的到来。 在农贸自由市场上，可以买到新鲜的农副产品，允许顾客自己挑选偏好的农副产品，可以议价；在摊贩之间形成了竞争关系，价格可以随行就市。 随着农贸自由市场在全国的发展，很快就把国营的蔬菜店和副食店挤垮了。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第五部分项目定位A区北城市场地块民以食为天，开门七件事，每一个都离不开?吃?。 可见农贸市场在居民生活中承担着不可或缺的功能与作用。 随着潘集经济水平的持续发展，居民生活水平得到了大幅度提高，现有农贸市场因其自身具有零散、环境差、管理混乱等缺点，已经逐渐难以满足居民日益增长的物质生活消费需求。 农贸市场向现代化发展是大势所趋，也是本项目的机遇。 概念提炼为什么农贸市场这么重要？xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第五部分项目定位A区北城市场地块现代农贸市场发展机会做有产权可销售的现代化市场 11、现代化农贸自由市场是未来发展趋势随着人们生活水平的提升和生活节奏的加快，自由市场因其便利性及产品多样性必将成为一种发展趋势，越来越多的人会选择在自己家的周边购物消费。 22、城市商业结构急需完善目前的城市农贸市场商多为中低端且零散的业态，不能有效地满足人们购物的需求随着现代农贸市场的完善和的提升，这也给现代农贸市场的开发留下了足够的空间。 33、现代化农贸市场是潘集商业空白现代化农贸市场处于蓬勃发展的时期，在很多大中型城市都得到了广泛的推广，纷纷逐渐取代了原来的零散市场，得到了各地群众的广泛认可，市场空间和发展潜力巨大。 解决了经营性产权与投资性产权的矛盾点！xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第五部分项目定位A区北城市场地块考虑到本市场的历史和潘集市场的竞争情况，本市场必须从细节抓起，在档次上拔高，处处能体现出现代化农贸市场的特质。 我们要赋予市场的定位应该是?高站位、低价格?，?传统的消费价格，现代的消费环境?。 如?新北城批发市场?、?潘集国际农贸市场?等。 做一个什么样的新市场？一个现代化农贸市场首先需具备以下主要功能 1、为周边小商贩卖农产品提供一个固定的场所 2、解决使周边居民买菜等面临的卫生问题 3、缓解一些下岗职工和农村剩余劳动力的就业问题 4、提升城市形象等。 5、可以出售的办理产证的摊位（合肥案列） （2）档次定位xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第五部分项目定位A区北城市场地块档次定位图示农贸市场的产业四化之路！环境健康化经营规模化安全责任化管理科学化潘集现有的北城市场已经存在发展了约20年。 积聚了传统农贸市场所具有的一切弊端环境脏、乱、差，管理混乱、经营随意性强、安全隐患突出，已经严重滞后于城市发展的步伐。 建立现代化的农贸市场已经刻不容缓！从传统到现代的跨越，必须从四化入手环境健康化、经营规模化、安全责任化、管理科学化。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第五部分项目定位A区北城市场地块个案借鉴合肥颐和商业中心11颐和商业中心产权式农贸市场分割示意合肥颐和商业中心位于蜀山区青阳路，是合肥西城区重要商圈之一，项目创新型的提出了产权式农贸市场的概念取得了显著的经济效益与社会效益。 xx房地产营销策划大全震撼升级上市！每月更新，淘宝店铺shop70308792.taobao.第五部分项目定位A区北城市场地块 （3）价格定位现代农贸市场的重要盈利点考虑到农贸市场的特殊性，项目的价格定位主要分为两部分。 第一部分是市场商铺。 包括市场外沿街铺面和市场内铺面。 对于市场外沿街铺面将是本项目菜市场部分重要的盈利点。 既可以统一销售后返租也可以直接销售。 销售价格结合市场调研预计8000-10000元。 对于市场内商铺，因为环境的特殊性建议实行返租销售模式。 第二部分是市场内摊位或档口，为了繁荣市场，一般来说都是租赁使用，因此价格定位主要是租金价格。 但现在其他城市项目为了实现利润最大化，可以按比例出售产权（图纸按房屋销售规定做）。 用于销售的话价格以业态、位置、摊位尺寸为标准实行返祖销售模式，主要满足投资户需求，经营户投资相对较少。 必须保证