某现代商务科技综合体项目建议书(DOC 49页).doc

投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体项 目 建 议 书香港诚丰集团2013年3月31日目 录第一章 项目基本情况61.1项目简述61.1.1项目名称61.1.2项目性质61.1.3项目建设地点61.1.4项目的指导思想和原则61.1.5项目内容及规模71.1.6项目的战略定位101.2现实背景111.3政策依据121.4项目建设的可行性分析121.4.1区位及交通优势121.4.2环境优势131.4.3旅游资源优势131.4.4政策优势131.5项目建设的必要性分析141.5.1符合国务院关于横琴开发的有关政策规定141.5.2有利于优化产业结构，提高产业创新能力141.5.3有利于促进总部经济发展，带动周边商业和旅游业繁荣15第二章 项目申报单位的基本情况162.1申报单位概况162.2申报单位介绍16第三章 市场分析183.1项目地位分析183.2项目生存的市场经济条件分析193.2.1高新技术产业发展分析193.2.2总部经济基础条件分析223.2.3高端现代服务业发展基础分析233.2.4创意文化产业的发展条件分析243.3城市发展对项目的驱动分析263.3.1生态优势263.3.2人才资源优势263.3.3产业集聚优势273.3.4开放型经济发展优势273.4本项目独特优势分析283.4.1聚集创新优势283.4.2整合优势283.4.3强强联手优势29第四章 投资估算304.1投资概况304.1.1 估算编制依据304.1.2估算范围304.2各分项投资估算314.4 资金使用计划324.5 资金筹措324.5.1 权益资金筹措324.5.2 债务资金筹措32第五章 投资回收期测算345.1 项目收入与税金预测345.1.1收入预测345.1.2税金预测345.2项目投资效益分析345.2.1 投资收益率345.4.2 效益费用比355.4.3 静态投资回收期355.4.4 动态投资回收期35第六章 项目的综合评价376.1项目经济评价376.1.1利税贡献376.1.2行业引领376.1.3技术引领386.1.4平台建设386.2项目社会评价396.3项目风险评估406.3.1市场风险406.3.2政策风险406.3.3持续融资风险416.3.4法律风险41附录43投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体项目建议书第一章 项目基本情况1.1项目简述1.1.1项目名称 珠海横琴岛现代商务科技综合体1.1.2项目性质 新建1.1.3项目建设地点 本项目位于珠海市横琴岛内，具体地址以审批确定为准。1.1.4项目的指导思想和原则1.1.4.1指导思想根据珠海市城市总体规划和横琴岛开发建设总体规划纲要的要求，充分发掘本区域的历史与文化内涵，利用并有机组织本区域的自然、地理区位、历史与人文要素，运用现代设计风格和城市设计手段，合理调控空间布局，塑造具有鲜明特色的集高端服务业、高新技术产业、创意文化产业、艺术酒店、办公、公寓、商业中心以及物流中心为一体的综合性建筑群。同时，该建设项目还将提供卫星通讯设备、电脑网络管理设施、本外币结算、商品储运、旅游服务、公寓及其他一切必须的设施和管理配套系统。1.1.4.2设计原则方案设计遵循现行有关规范和要求，总体布局划分合理，功能分区灵活，最大限度满足各种使用功能的要求。设计构思独特，造型新颖，美观大方，塑造富有活力的、地方特色浓厚的城市建筑。运输系统布置科学，运输距离、路径力求便捷。土地利用系数和建筑系数科学合理。处理好绿化、道路、活动场地等与人的活动关系，营造和谐舒适的建筑空间。坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。1.1.5项目内容及规模本项目将以科技研发、文化创意、商会经济及高端服务业发展为核心，打造一个集高技术研发及中试、文化创意产业基地、企业区域总部集聚，办公、居住、餐饮、会展等相结合的大型城市综合体。项目占地：200亩项目总建筑面积： 50.66692 万平方米项目总投资： 76亿元人民币1.1.5.1科技发展中心项目占地面积：50亩；容积率：2；建筑面积：6.6667万平方米功能：高新技术研发及中试基地意向项目：1、以诚丰集团并购的飞秒光电科技（西安）有限公司为基础，与中国科学院西安光机所合作研发微小光学新产品、光纤技术新产品、医电新产品研发及中试，以及多模单通道光纤旋转连接器，基于物联网的城市加油站的管理系统、光纤传感测温仪系列等高技术产品研发；2、LED驱动电源核心技术研究；3、新能源研究，专注于镁系电池方面的专业研究，特别是低温领域电池的研究开发和用于无人机、装甲部队的新能源开发；4、引进20余家国际知名高新技术研发企业入驻。1.1.5.2文化创意产业基地1、文化创意产业大厦占地面积：30亩；容积率：2；建筑面积：4万平方米功能：（1）创意人才培训孵化园和服务外包产业园；（2）珠三角地区独特的动漫影视作品制作和出口发行基地；（3）文化传媒创意、创意工作室、数字影城、动漫电玩等动漫新媒体研发、制作、发行基地；（4）动漫衍生品研发、设计、制造基地。引入30余家文化创意、传媒、动漫设计等企业入驻2、艺术精品酒店占地面积：20亩；容积率：5；建筑面积： 6.7万平方米功能：提供会议、休闲、娱乐场所及其高端服务1.1.5.3闽商横琴商务大厦占地面积：50亩；容积率：5；建筑面积：16.67万平方米引入闽商港资企业30余家功能：1、诚丰珠海总部（1）诚丰区域行政中心；（2）办公家具检验测试国家实验室；（3）家具创新设计及工艺研究中心；（4）高档家具（办公、金丝楠木家具、高档沙发）演示展示中心。2、闽商商务中心（1）闽商及港商区域金融总部、采购总部、营销总部和贸易总部；（2）商务信息中心（3）会展中心，打造产品演示、体验和交易平台；（34）引入供应链管理企业、融资咨询、担保结算、通关、信息管理及相关增值服务的企业，为电子商务交易提供物流及相关增值业务服务；（5）餐饮休闲养生中心；（6）购物中心。1.1.5.4公寓等配套服务设施占地面积：50亩；容积率：5；建筑面积：16.67万平方米本项目将以高科技企业研发及公司区域总部及高端服务业发展为主导，办公、餐饮、居住、会议等相结合的商务科技综合体。搭建几个平台：科技创新平台； 商务信息平台； 文化创意平台； 远期交割平台； 居住休闲平台；主打业态为：科技研发、文化创意产业、企业总部经济、会展经济、创意人才培训孵化园、服务外包产业园、休闲旅游、艺术精品酒店、高端住宅等。1.1.6项目的战略定位1.1.6.1项目定位目标：n 国际视野、全国一流n 年企业销售额及商品交易额突破50亿元1.1.6.2项目的战略思考1、大投资，超75亿提高中心城市辐射功能2、园区引领打造高科技研发、文化创意、商贸会展三大基地3、人才聚集区吸引海内外人才到科技城创业发展4、创造稅源4年内逾24亿元，5年后每年9亿多元5、招商引资引进80余家知名高科技企业、文化创意企业及港澳、闽商知名企业6、和谐、生态的城市副中心倡导高品质城市生活，促进经济发展和城市建设1.2现实背景在当今的全球视野里，珠江三角洲地区是经济最具活力的地区之一。该地区经济不断转型与发展的结果，带动了高新技术产业、高端服务业和文化创意产业的快速发展，同时造就了大批新兴的中产阶级，从而引发了对于旅游业与休闲娱乐业的大量需求。珠海地区凭借其大量自然资源与环境的合理利用将会带来旅游和休闲娱乐产业的巨大发展商机。在政府部门出台的珠海横琴岛总体规划中，对横琴岛未来发展的目标定位为，集综合休闲旅游、商务服务、金融服务、文化创意、中医保健、科教研发、物流会展、高新技术等产业为一体的现代岛屿型城市综合体。此外，横琴岛又是广珠、江珠高速的交汇点，随着横琴大桥和莲花大桥的相继通车，横琴岛已经与珠海市区和澳门连成一体，成为内地通往澳门的第二个陆路通道。从地理位置看，横琴岛是位于东南亚和中国这个经济活跃地区的中心，在这个地区任何主要城市要到达横琴岛乘飞机四小时内便可，地理位置极为优越。因此，投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体不仅符合国家对横琴岛发展战略的目标定位，更是充分利用其资源和地理区位优势，依托产业带动和高效的管理运营模式，实现横琴岛地区的跨越式发展，从而促进澳门和珠海的产业对接，为珠海的区域经济发展做出努力。1.3政策依据u 国家及省有关政策、法规、规定；u 现行有关技术规范、规定；u 国务院关于横琴岛开发有关政策的批复；u 珠海市国民经济和社会发展“十二五”规划u 珠海横琴岛总体规划；u 横琴岛开发建设总体规划纲要1.4项目建设的可行性分析香港诚丰集团公司投资建设的珠海横琴岛项目不仅符合当地政府发展新型现代服务业、商贸物流体系及高新技术产业的规划，而且符合国家对横琴岛未来发展战略的目标定位，对促进珠海市地方经济发展将发挥重要作用。珠海横琴岛规划建设现代商务科技综合体具有其他地区不可比拟的优势，主要体现在：1.4.1区位及交通优势横琴岛位于珠海市南部，珠江口西侧，南临南海，距国际航线一大西水道4海里，北距洪湾保税区不到1公里；西接磨刀门水道与珠海西区一衣带水，距珠海机场约8公里，与澳门三岛隔河相望，最近处相距200米，距澳门机场3公里，距香港41海里。从地理位置看，横琴是位于东南亚和中国这个经济活跃地区的中心，在这个地区任何主要城市要到达横琴岛乘飞机四小时内便可，地理位置极为优越。随着横琴大桥和莲花大桥的相继通车，横琴岛已经与珠海市区和澳门连成一体，成为内地通往澳门的第二个陆路通道。横琴岛又是广珠、江珠高速的交汇点，这些交通干线将于明年年底前建成，并通过横琴岛与澳门衔接；另外，广珠铁路将通过横琴岛进入澳门。设立“泛珠三角横琴经济合作区”，为“9+2”地区的区域交流提供了一个平台。1.4.2环境优势横琴岛四面环水，气候温和，山清水秀，空气清新，原始植被保存完好，一派田园风光，是一片未开发的处女地，而且有“十步一瀑布，百步万棵树”的自然景观。素有“山不奇水奇、树不奇石奇、地不奇岛奇”之美称。有“雨后处处是瀑布，块块奇石都是景”的自然景观，加上横琴与澳门三岛一河之隔，澳门的中西文化建筑成为令人驻足观赏的风景线。岛上还有南海前哨钢八连营地、古战场的遗迹和许多美丽传说。1.4.3旅游资源优势岛上有南宋古战场遗迹。横琴岛旅游资源丰富，其中盛产鲜蚝，并以“一大、二肥、三白、四嫩、五脆”而闻名于世，被称为珠海餐桌上的名吃。每到节假日，珠三角等地游客云集横琴岛，品尝海岛上的鲜蚝风味。岛上有天湖景区、三叠泉、海洋乐园、石博园等旅游景点，现在还正在筹建一个大型动物园。1.4.4政策优势拥有对接港澳先进经济体系、最便捷的通关安排、最优惠的财税政策、最创新的体制机制。1.5项目建设的必要性分析1.5.1符合国务院关于横琴开发的有关政策规定珠海横琴岛未来开发的总体规划已经得到国务院相关部门的审批，并在审批文件中提出“同意珠海横琴实行比经济特区更加特殊的优惠政策，加快横琴开发，构建粤港澳紧密合作新载体，重塑珠海发展新优势，促进澳门经济适度多元发展和维护港澳地区长期繁荣稳定。允许横琴建设商业性生活消费设施和开展商业零售等业务，发展旅游休闲、商务服务、金融服务、文化创意等产业。”此外，早在2004年底，珠海市横琴岛作为“泛珠三角横琴经济合作区”（“9+2”合作区）已被正式提到广东省发展日程，作为泛珠三角区域合作发展的重要载体，并加大了对横琴岛发展的政策和资金的扶持力度。由此可以看出，香港诚丰集团投资建设的珠海横琴岛现代商务科技综合体项目不仅符合当地政府发展新型现代服务业、商贸物流体系的规划，而且符合国家对横琴岛未来发展战略的目标定位，是推动珠海横琴岛实现经济跨越发展的重要着力点和增长点。1.5.2有利于优化产业结构，提高产业创新能力一个国家或地区的经济发展有赖于技术创新。高新技术及民生是当前及今后一段时期中国经济发展的两大主题。一批高新技术研发企业入驻，不仅有助于珠海产业结构优化升级，而且其与珠三角企业的互动，也有助于珠海地区企业的技术升级，加速珠三角经济的腾飞。1.5.3有利于促进总部经济发展，带动周边商业和旅游业繁荣国内外经验表明，发展总部经济，有利于提升中心城市的集聚辐射和综合服务功能；有利于集聚高端资源，推动产业结构升级；有利于增强城市综合竞争力，提高在国际产业分工中的地位。珠海横琴岛现代商务科技综合体建成后，不仅能够改善横琴岛的招商引资环境，吸引更多的企业总部入驻，加速区域经济增长，实现横琴岛的聚集和扩散功能，而且能够促进外部人才、资金、资源向横琴岛内流，服务于岛内的经济建设和经济结构的调整，充分发挥珠海市横琴岛作为城市副中心的示范引领作用，营造良好的投资创业环境、旅游环境和宜居生活环境。同时，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的的繁荣发展，创造出十分可观的经济效益。经综合分析评价，香港诚丰集团投资建设的珠海横琴岛现代商务科技综合体项目符合珠海市城市规划和横琴岛总体规划纲要，项目建成后，将展现横琴岛及珠海市经济、科技和文化的力量。项目具有较强的市场竞争能力和广阔的市场前景，建设条件良好，经济和社会效益显著，抗风险能力较强。 第二章 项目申报单位的基本情况2.1申报单位概况项目承办单位香港诚丰集团公司是在香港注册，产业遍布香港和内地多省份，涉足家具、房地产、物流、能源化工、高科技光电、矿业开发等的现代化企业集团公司。2.2申报单位介绍诚丰家具于上世纪初在印尼和香港设厂生产，经过家族几代人的持续经营和品牌维护，使一个办公家具制造企业在当地已初具规模和影响。九十年代初期，随着中国的改革开放，开始在内地设厂，将具有世界先进水平的高档办公家具首先引进国内生产制造。得益于中国经济的快速发展和政策制度的优越性，诚丰家具在国内取得了突飞猛进的发展，到目前，家具制造业有办公、实木、钢制家具、五金、门业、装修家具、名贵木材古典家具、软体沙发和奢侈品金丝楠木家具等。分别在福清和深圳设立了八个工厂，在全国的部分省会城市和发达地区设立了40多家全资分支机构，成为多省市政府和中央国家机关的家具招标采购单位，国内家具行业的知名企业，福建省著名侨资企业和纳税大户，中国驰名品牌，是福建省林业产业化龙头企业。香港诚丰集团公司，依据其品牌的辐射带动作用和分支机构遍布大陆各地的网络优势，涉足房地产、矿业开发、物流、能源化工、高科技光电制造等产业。房地产在福建福清、福州，辽宁沈阳，内蒙，唐海等地设立开发公司，在云南设立两家矿业开发公司，面对海峡西岸开放开发的大好机遇，成立物流、能源化工公司等，向流通、服务贸易方面发展，和内地高科技研究院所合作，进行光电产品的开发和生产，不断提升企业产品的档次和科技含量，现集团公司年产值约30多亿元人民币，职工5000多人，一个脚踏实地，以实业开发经营为目标、多产业辐射带动的集团公司发展壮大之势已经形成。公司经营理念：诚信服务，丰裕社会企业精神：勤奋、包容、拼搏、卓越企业愿景：打造百年企业，成为一个值得令人尊敬的企业。第三章 市场分析3.1项目地位分析该项目地处珠海市横琴岛内，2009年12月正式批准成为横琴新区。横琴岛位于珠海市南部，珠江口西侧，南临南海，北距洪湾保税区不到1公里；西接磨刀门水道与珠海西区一衣带水，与澳门三岛隔河相望，是位于东南亚和中国经济活跃地区的中心，这些地区任何主要城市要到达横琴岛乘飞机四小时内便可，地理位置极为优越。横琴新区作为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区，经国务院特批，将实行比经济特区更加特殊的优惠政策，拥有部分省级经济管理权限，并实施“一线放宽、二线管住、人货分离、分类管理”的创新通关制度和措施。此外，横琴岛自然环境优美，人文气息浓厚，文化旅游资源丰富，尤其是紧邻岛屿的澳门中西文化建筑群成为横琴一道亮丽的风景线。珠海横琴岛科技商务综合体开发项目不仅符合国家对横琴岛未来发展战略的目标定位，更是与珠海市政府发展高新技术产业、高端现代服务业等产业布局和规划不谋而合。建成后，不仅能够改善横琴岛的招商引资环境，吸引更多的企业总部入驻，加速区域经济增长，实现横琴岛的聚集和扩散功能，而且能够促进外部人才、资金、资源向横琴岛内流，服务于岛内的经济建设和经济结构的调整，充分发挥珠海市横琴岛作为示范区、先行区的引领辐射作用，营造良好的投资创业环境、旅游环境和宜居生活环境。势必将成为推动珠海横琴岛实现经济跨越发展的重要着力点和增长点。3.2项目生存的市场经济条件分析3.2.1高新技术产业发展分析3.2.1.1我国高新技术产业发展态势当前，世界正处在大发展、大变革、大调整的时期，国际金融危机使世界经济增长格局出现新的重大变化，以绿色、智能、可持续为特征的新一轮科技革命不断发展，催生了新一代高新技术产业的蓬勃发展。大力发展高新技术产业，尤其是战略性新兴产业已经成为当今国际社会应对金融危机、实现经济社会可持续发展的共同选择。加快培育高新技术产业对巩固和发展我国经济回升势头、转变经济发展方式、调整产业结构、走新型工业化道路具有重大意义。近年来，我国高新技术产业化发展成果显著，在信息与空间、新材料、先进制造、能源、先进交通等领域涌现出一批重大技术创新成果，自主创新能力进一步提高；若干高新技术重大成套装备及其关键零部件实现了自主设计制造。高新技术产业化发展已成为推动区域经济发展的重要增长极，将为未来战略性新兴产业的培育和发展提供强大支撑。从政府扶持力度来看，目前我国高新技术产业发展具备良好的政策环境。新修订的科学技术进步法开始实施，科技规划纲要配套政策的实施细则陆续出台。高新技术企业、技术先进型服务企业税收优惠，国家大学科技园和国家级科技企业孵化器税收减免，企业研发费用加计扣除等政策全面实施。建设国家自主创新示范区工作取得新突破，股权激励、鼓励企业创新创业的财税支持、技术转让税收激励、科技金融、非上市公司股权代办等政策在中关村科技园区先行先试。创业板正式启动，高新技术企业成为支持的重点。在发展战略性高新技术产业方面，中央将新一代信息技术置于七大战略性新兴产业之首。而国务院也将新一代信息技术定位为2020年国民经济的四大支柱产业之一。可以认为，以物联网、云计算、下一代宽带网、下一代移动互联网、三网融合等为代表的新一代信息应用，正在成为经济发展创新驱动、内生增长的重要力量。而光电线缆及光器件是新一代信息产业的重要载体，势必将迎来良好的发展机遇。光电线缆及光器件行业属现代制造业，绿色制造是可持续发展战略在现代制造业中的体现，是国民经济的基础产业和先导产业。我国光电线缆及光器件行业随着我国经济迅速发展，已取得了引人注目的成就，业已进入世界光电线缆制造大国行列。目前，我国已形成了光电线缆及元件产品品种基本齐全的制造体系以及与之配套的材料、设备制造体系，光电线缆及光器件已形成超过1000亿元的规模经济，加上线缆组件将达2000亿元以上。而飞秒光电在光器件研究处于国内前沿，多项关键技术的研发突破将带来10亿以上的效益。LED电源产业得益于国家近期出台的一系列鼓励政策，在最近几年得到了飞跃式发展，已逐渐从政府机关照明方向转向民用照明，并出现了系统化、集成化的良好发展趋势。2010年广东LED产业实现工业产值853亿元，企业近3000家，产值和企业数居全国首位。但我国LED产业核心技术缺失，尤其是电源器件创新不足，成为LED产业发展的瓶颈。据IMS Research最新发布的LED照明电源器件市场机会报告显示，2016年全球LED照明电源市场预计将达到100亿美元，意味着电源制造商将主导50%以上的LED电源市场。此外，为了进一步加快推动半导体照明(LED)技术和产业创新发展，科技部发布了半导体照明科技发展“十二五”专项规划。规划中提出，到2015年，产业化白光LED器件光效达到国际同期先进水平(每瓦150-200流明)，硅基半导体照明、创新应用、智能化照明系统开发等达到世界领先水平；产业规模达到5000亿元。这意味着，未来几年将是我国LED产业发展的关键期，培育龙头企业和谋求国际话语权将成为产业发展的重要内容。LED驱动电源企业面临的主要挑战为：降低成本，以大调光比高效率地对LED调光，同时能保证在高和低亮度时颜色特性恒定。而本项目引入的研发企业中突破传统技术方案，从根本上解决了上述问题，是一种具有重大突破的技术创新，这对广东乃至全国LED产业的发展将发挥出重大作用。3.2.1.2珠海市高新技术产业发展态势珠海国家高新技术产业开发区1992年经国家科技部批准成立，是全国54个国家高新区之一，由南屏科技工业园、三灶科技工业园、新青科技工业园、白蕉科技工业园和科技创新海岸组成。目前，高新区形成了以软件研发企业为主体，集产学研于一体的高科技产业走廊。主导产业有计算机软件、集成电路设计、生物制药工程等高科技产业；以及医药、电子、五金、电器设备、休闲器材等技术产业。高新区各科技工业园作为珠海市新的经济增长点，发展势头良好。其中，清华科技园（珠海）、珠海新经济资源开发港、珠海南方软件园、广东珠海高科技成果产业化示范基地、珠海高新技术创业服务中心，是高新区内的五大孵化器，是具有国际竞争能力的“产、学、研”结合体。目前，已入驻的通讯设备及其他电子设备制造业企业主要有格力新元电子、松下马达、飞利浦电器、华冠电子、粤科清华电子陶瓷、金达电路版、威士茂商住电子等多家全国知名品牌企业集团公司，构成高新区主导产业的重要支撑力量。3.2.2总部经济基础条件分析所谓总部经济，是在信息技术迅速发展的条件下，某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，把生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区，同时企业得以利用区域间资源禀赋的差异不断寻求经营成本最小化，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。发展总部经济将对珠海市横琴新区进一步提高信息、资金、人才、服务、管理、技术等方面的质与量发挥积极作用。同时，总部经济产生的资源集聚效应，不仅有利于提升横琴新区总部经济的国际化水平，加强区域经济与国际接轨，促进粤港澳合作创新发展，早日实现改革开放和科技创新先行区的目标定位，而且还有助于增强珠海市城市经济的综合竞争力，发展总部经济势必将成为横琴新区乃至珠海市经济发展的“催化剂”和“新名帖”。珠海市作为中国的经济特区，是外商投资的热点地区之一。目前，已有52个国家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目7303项。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、东芝、佳能、日通、珠海紫翔，美国的埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力、壳牌，英国的BP公司，德国的戴姆勒克莱斯勒、西门子，法国的家乐福，荷兰的飞利浦等30 多家著名跨国公司已落户珠海，为横琴岛吸引大型跨国企业集团公司、世界500强集团的区域总部、研发中心入驻新区，推动总部经济的跨越式发展提供了优质资源和发展基础。3.2.3高端现代服务业发展基础分析加快产业转型升级历来被各大城市作为提升城市竞争力、增强经济综合实力的有效抓手和工作重点。在今年全国两会上，此话题再次成为讨论的热点和焦点。目前，以服务外包为核心业务的高端现代服务业，正成为发展中国家参与国际竞争、实现持续较快发展的重要战略选择。服务外包产业市场规模正在以每年20%30%的速度加快扩张，并已成为各地区的“抢粮新宠”。根据国际数据公司测算，2011年全球离岸服务外包市场规模达到1221亿美元，到2020年全球离岸服务外包市场将达4100亿美元。面对如此巨大的市场蛋糕，珠海市，尤其是横琴新区如何谋划“分羹”战略，在国内，乃至国际市场中占得一席之位已显得迫在眉睫。根据中国服务外包城市投资吸引力评估得出的结论显示，珠海市仅为35个服务外包非示范城市中的一员，优势并不是很突出，与21个示范城市相比存在着一定差距。珠海服务外包产业要发展“求进”，必须先“求变”。该项目正是以此为突破口，紧抓横琴新区开发建设的难得机遇，力推以服务外包为核心支撑的高端现代服务业的发展，加快珠海市产业优化升级，打造以粤港澳创新合作新模式为载体和平台的新型服务外包产业基地和示范区。在产业转型过程中，高端现代服务业发展对经济增长的重要作用日益显现，尤其是会展产业作为信息经济时代的产物必将成为新亮点。会展业作为都市型朝阳产业，不仅自身能产生可观的经济价值，而且具有1:9的产业带动作用，同时又可以促进不同区域信息文化的交流与传播、提高城市知名度、推动区域合作等功能。广州作为我国的三大展览城市之一已经进入世界展览中心城市百强，而珠海市如何凭借广州丰富的会展资源，横琴新区开发建设的大好机遇，通过发展横琴国际会展经济推动珠海市和横琴新区的经济腾飞是亟待解决的问题。近年来，珠海市已承办了多个知名展览会，初步呈现出会展城市的魅力，但受到专业会展场所不足、规模普遍较小、持续时间较短等因素影响，难以壮大会展业的整体实力，对区域经济增长也未能提供应有的支撑作用。打造横琴国际会展经济，不仅与横琴发展绿色、低碳产业的总体规划定位相一致，而且能够整合珠三角现有会展资源，提升珠三角会展业竞争实力，以此带动珠海市实现产业升级和发展。3.2.4创意文化产业的发展条件分析从世界范围内看，创意文化产业已经成为21世纪知识经济时代的无烟产业，世界发达国家一向非常重视文化产业的发展，并争先恐后将文化产业作为本国的支柱性产业。创意文化产业目前也是中国最具发展潜力的新兴产业之一，也是中国政府列为重点扶持的产业，现在正在成为我国新的经济增长点。近年来，在宏观政策和一系列鼓励扶持文化产业发展的专项政策支持下，中国文化产业快速发展，市场规模不断扩大，经历了从小到大、由少到多、由代工走向原创的转变，在推动产业结构升级、加快转变经济发展方式方面发挥着日益重要的作用。在我国文化产业发展中，尤其是动漫产业更是彰显出巨大的发展潜力。在“十二五”动漫产业发展规划中提到，我国动漫产业将着力打造5至10个知名国产动漫品牌和骨干动漫企业，培育出一批具有较强市场意识、国内外知名的动漫艺术家和企业家。在产业发展方面，将通过设立中国文化艺术政府奖动漫奖，实施国家动漫精品工程、国产影视动画扶持项目等，扶持原创动漫产品的创作生产。强化国产动画播映体系，为国产动画电影推向主流院线和重要影院创造良好条件。这些扶持政策无疑为我国文化产业的快速发展注入了“强心针”，预示着我国动漫文化产业辉煌的未来。目前，广东省文化产业已有良好的发展基础，广东已经成为国内文化产业实力和基础最为雄厚的地区之一。珠海文化产业的产业基础已经初具规模，也具备了良好的大环境，而且正在努力与深圳，汕头等地已拥有一批具有较强综合实力和自主产权的文化企业和动漫公司合作，试图融入其文化产业集群中，凭借其集群优势和地域特色，培养和发展具有浓郁岭南特色的珠海动漫产业文化。可见，创意文化产业基地落户珠海横琴，不仅给珠海市横琴旅游休闲产业增添一道新的亮点，为市民和游客开辟一个休闲憩息的乐园，而且，还可以创意文化产业基地为依托，带动其他相关产业的迅速发展，如影视拍摄、动漫制作、动漫交流、出版印刷、网络媒介、工艺品制作等多个项目。从项目的经济效益看，创意文化产业基地是以文化创意和传播为核心，带动研发、生产、展示、销售、饮食、交通、商业、娱乐等行业配套发展的一个重要文化产业集群，能有效带动横琴的产业结构升级，促进区域经济的协调发展和地方财政收入的大幅增加。最后，项目建成后，不仅可以获得上述良好的社会效益和经济效益，而且由于该项目建设中融合了更多城市园林建设理念和内容，因此，将对美化横琴城市容貌、改善城市生态环境产生非常有益的作用。3.3城市发展对项目的驱动分析3.3.1生态优势横琴岛作为珠海市最大岛屿，总面积106.46平方公里。2009年经国务院正式批准了横琴总体发展规划，并指出：横琴岛现有未开发的土地面积超过90%，开发建设要使用绿色和低碳材料，产业发展将以清洁生产与循环经济为特征，70%以上是海洋、森林和湿地。横琴岛的这一生态优势与该项目发展高新技术产业、总部经济及高端现代服务业的定位十分吻合，为该项目的顺利开展提供了天然的生态环境保障。3.3.2人才资源优势横琴岛周边聚集了澳门大学、中山大学、暨南大学、吉林大学、北师大、香港浸会大学联合国际学院（UIC）等十多所高校，学科众多，专科、本科、硕士、博士层次齐全，在校本科生逾12万人，每年高校毕业生超过2.5万人。近日，国务院已批复同意澳门大学迁址珠海横琴岛，设立横琴岛澳大新校区，并建议全国人大常委会授权澳门特别行政区依照澳门特区法律对新校区实施管辖。3.3.3产业集聚优势珠海十字门中央商务区南部片区位于横琴，占地约3.49平方公里，是横琴新区开发的启动项目。珠海十字门中央商务区的开发定位是打造符合珠海未来发展需要的、国际化、滨水生态型、区域性现代服务业聚集平台。其一期项目是主要建设珠海国际会议中心、展览中心、国际标准甲级写字楼、白金五星级酒店、国际标准五星级酒店及相关配套设施。这些目标定位和城市功能与该项目形成有序的产业链延伸和产业集聚优势，能够更好的发挥高端服务业的产业集群效益。该项目建成后，将与十字门中央商务区完美融合，真正成为珠海的新城市中心、科技商贸高端现代服务中心、珠三角地区对外开放的重要窗口、粤港澳紧密合作的创新平台。3.3.4开放型经济发展优势广东省是我国开放程度较高的城市，具有前瞻性的世界眼光和先进文明成果的包容性和融合性。内外联动、互利共赢、安全高效的开放型经济体系，已经使广东省在新的国际经济格局中占据有利位置，凸显出国际竞争新优势。珠海市作为广东省的地级市，也在加大对内与对外两个层面的开放。不断打破行政壁垒，克服既有利益格局的障碍，“互利共赢”地推动“珠中江”经济圈的合作，并进一步成为开放型经济体系向粤西地区辐射的“桥头堡”。同时，通过港珠澳大桥开工与横琴新区建设，密切与港澳合作，以全球化发展的视野，除提高“引进来”水平外，积极实施“走出去”战略，参与全球中高端产业竞争，通过推动产业链向中高端转型、培育若干世界名牌、支持重点企业掌握关键技术、扩大产品或服务的市场占有率，促进珠海优势企业在全球市场上更有效占有和利用资源。其中包括依托中海油深水工程装备制造基地、三一海洋重工产业园等项目，打造世界级海洋工程装备制造基地。以格力电器等龙头企业为基础，建设具有全球影响力的先进家电制造基地等。3.4本项目独特优势分析3.4.1聚集创新优势本项目科技大厦旨在以诚丰集团自身及紧密联系的科技创新将企业为主导，为众多高新技术研发企业搭建活动的舞台。高新技术研发瞄准了光电、新能源、LED驱动电源等当前发展最迅速的产业，解决产业发展瓶颈问题，市场空间大，技术创新性强，利润丰厚。很多技术一旦实现产业化，对相关产业的带动效应大。以LED驱动电源新技术创新为例，该技术的应用将极大拓展广东LED产业的市场空间，带动该产业的转型升级，提升我国LED产业的国际竞争力。3.4.2整合优势香港诚丰集团是全国家具业的龙头企业，公司发展历史较长，诚实守信，在业界及福建商界、香港商界是有较广泛的影响和一定的号召力。该项目由诚丰集团运作，对于引入一批福建和香港企业入驻横琴，整合资源，业务互补，合作共赢，将会发挥十分重要的作用。3.4.3强强联手优势诚丰集团与国内一批上市公司或相关行业的龙头企业有良好的关系。如神华集团、中石油、广州富力、华联集团等。在项目实施中可以将某些项目与行业的龙头企业联手，实现各项目的最优组合和运营。第四章 投资估算4.1投资概况该项目总占地面积为200亩，总建筑面积为 50.66692万平方米,总投资为 76亿元人民币。经估算达到了投资强度（1.5亿元/万平方米）和税收强度（每年1500万元/万平方米）的要求。4.1.1 估算编制依据（1） 国家关于建设项目可行性研究阶段投资估算的有关政策和法律法规；（2） 建设工程费参照珠海市2012年各类建筑设施单位面积综合造价指标和硬化场地单位面积综合造价指标；（3） 项目建设管理部门颁发的建设工程造价费用组成、计算方法、及其他有关计算工程造价文件；（4） 其他费用参照广东省建筑工程计价依据4.1.2估算范围总投资是保证项目顺利建设和生产经营活动正常进行所必要的资金，是在建设项目的建设规模、技术方案、工程方案和设备方案及项目实施进度等确定的基础上，估算建设投资以及生产经营所需的流动资金。本建设项目的总投资组成如图4-1所示： 土地费用前期工程费用开发建设投资基础设施建设费用建筑安装工程费用 开发成本公共配套设施建设费用不可预见费用开发项目总投资开发间税费管理费用绿化费用 开发费用自营资金销售费用 装修费图4-1 项目投资构成图4.2各分项投资估算表4-1 投资汇总表投资汇总表 单位：元序号项目名称占地面积容积率绿化率（%）投资金额占总投资比例%1高新技术研发中心50235654903046.78.6171453522文化创意产业大厦30235442533270.95.8228061973商务大厦50540176726236823.253452214艺术精品酒店20540770210021.510.134342395出售公寓50545119329883915.701300526自营资金277179245436.470953347合计76000000001004.4 资金使用计划为了本项目的顺利实施，本项目采用分期投资的方式。本项目共分为两期开发。于2014年投入18.67646339亿元，进行科技大楼的、文化创意产业基地和艺术精品酒店的工程建设。于2015年投入57.32353661亿元，其中29.60561207亿元用于商务大厦和高级公寓的工程建设；其中27.71792454亿元为自营资金。4.5 资金筹措资金筹措或项目融资，是以一定的渠道为建设项目筹集所需资金的各种活动。资金筹措方案一般是在投资估算的基础上，研究拟建设项目所需的资金的获得渠道、融资形式、融资成本、融资风险，比较推荐项目融资方案，作为资金筹措和财务评价的依据。根据国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国发（1996）35号，珠海横琴岛现代商务科技综合体项目实行资本金制度。为了保证该项目顺利实施，企业必须充分利用市场机制的优势，通过各种有效途径筹措资金保证项目按期完工。根据香港诚丰集团的实际情况，建议采用自筹和贷款的方式进行资金筹措。4.5.1 权益资金筹措香港诚丰集团公司自筹资金共计28亿元。4.5.2 债务资金筹措基于建设单位的商业信誉及建设项目本身的经济及社会效益，建设单位向中国工商银行申请1至5年期借款共计28亿元，利率为6.40%，具体见表4-2。表4-7 借款还本付息表借款还本付息表 单位:万元项目名称第一年第二年第三年第四年第五年本年借款2800000000本年应计利息179200000190668800202871603.2215855385.8229670130.5第三年末还本付息3818265920年末借款累计2979200000316986880033727404033588595789第五章 投资回收期测算5.1 项目收入与税金预测5.1.1收入预测该项目收入主要来源于两个方面：一是投资方自营的高科技研发，文化创意、商务会展收入，出租楼房，出售公寓，酒店经营，家具的出售，以及包括餐厅和超市在内的附属设施收入；二是投资横琴搭建的高科技平台、商务会展平台、文化创意平台所带动的收入。具体收入详见附表1。5.1.2税金预测根据广东省地方税务局的规定，该综合体锁具缴纳的税种有营业税、企业所得税、房产税等等。其具体的税种、计税依据及税额详见附表2。5.2项目投资效益分析5.2.1 投资收益率投资利润率是指项目正常运营期内年利润总额和项目总投资的比率，是考察规划方案单位投资盈利能力的静态指标，计算如下：项目投资收益率=（净利润额/项目总投资）*100%经计算公司第一年、第二年没有盈利，从第三年起开始盈利，投资收益率为8.84%，从第四年至第六年年的投资收益率分别为11.53%，-29.71%（该年还清所借本金及利息），19.02 %。5.4.2 效益费用比效益费用比是指项目正常运营期内的年均收益与年均费用的比例，反映了收益与费用的关系。经营前10年项目效益费用比=年总经营收入/年总经营成本=2.095.4.3 静态投资回收期静态投资回收期是指收回初始投资所需要的时间，一般以年为单位进行计算。静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年分数-1+上年累计净现金流的绝对值/当年的净现金流量=9.2所以，静态投资回收期约为9年零3个月即不考虑资金时间价值的情况下，在2022年4月收回全部投资。5.4.4 动态投资回收期动态回收期是指以平台的净收益抵偿全部投资（固定资产投资和流动资金）所需要的时间(折现率为12%)。动态投资回收期=累计净现值开始出现正值的年份-1+上年累计净现值的绝对值/当年的净现值=11.8年因此动态投资回收期约为11年零10个月，既考虑资金时间价值的情况下，在 2024年10月回收全部投资。横琴开发项目投资总额为76亿元，经计算公司第一年、第二年没有盈利，从第三年起开始盈利，投资收益率为8.84%，从第四年至第六年年的投资收益率分别为11.53%，-29.71%（该年还清所借本金及利息），19.02 %。显然，随着其他辅助项目逐渐投入运营，投资收益率逐渐增加，盈利能力越来越好。其中：静态投资回收期约为9年零3个月即不考虑资金时间价值的情况下，在2022年4月收回全部投资。动态投资回收期约为11年零10个月，既考虑资金时间价值的情况下，在 2024年9月回收全部投资。据计算，至2025年，净利润总额达到36亿元。 第六章 项目的综合评价6.1项目经济评价6.1.1利税贡献本项目工程总投资76亿元，按照GDP与投资的关系，其投资带动效应显著。项目前四年综合体创造产值或收入92亿元，利税24亿元。从第五年开始，本商务科技园区、高新技术产业产值及销售额将达15亿元人民币以上；商务会展交易额近25亿元人民币；文化创意产业产值突破6个亿；酒店餐饮及服务营业额达1亿元以上；所计企业产值或销售额及交易额年近50亿元人民币，每年贡献利税收入9亿元以上。6.1.2行业引领本项目具有强大的行业引领作用。入驻企业大多属于本行业的排头兵企业或技术创新性企业。本综合体项目拟引入光电产业排名前10位的企业23家；国内500强企业近10家；文化创意企业中国30强企业23家；办公家具及研发全国排名前3强的企业总部1家。这些行业领袖企业的加盟，将引领相关产业的发展，产生强大的产业聚集效应。项目根据城市综合体市场需求，设计了可行的运营方式、发展目标和营销模式，使项目具备了自我发展的能力。该项目对当地的经济有很好的带动作用。6.1.3技术引领本项目吸引大批国内的技术研发及科研龙头企业进驻，其鲜明的特征是技术的创新性和领先性。大多入驻企业持有的技术具有行业领先性，有的是填补国内空白，有些技术能解决国内相关产业发展的技术瓶颈。如LED电源开关，技术为国内独创，可为国内尤其是珠三角地区30004000余家LED生产厂家提供新型电源开关，大大提高LED灯具的寿命，大幅降低生产成本，给国内LED产业带来革命性的变化。与中国科学院相关研究所及国内一流院校的深度合作，为科技综合体引领珠海乃至珠三角地区企业技术创新奠定了坚实的基础。6.1.4平台建设本项目的一个突出特点是由知名企业投资，建立几大平台：高新技术研发基地平台；文化创意基地平台；商务会展基地平台。吸引近百家企业入驻，形成产业集聚优势，并通过与珠海及珠三角企业、市场的连接与拓展，极大地发挥其影响力和辐射力。综合体将推广先进的经营理念、运营模式和流通技术，在提高珠海地区产业的技术水平、管理水平、流通现代化水平等方面发挥示范作用。6.2项目社会评价本项目的规模、品位、特色、业态、功能、运营在定位与操作诸单元上将达到一个新的高度，势必将项目整体优势与潜在影响力开发与挖掘出来，因此而呈现的价值链效应也是多重的，比如，由于项目本身的定位与特性而体现的经济与社会价值，本项目投入运营后将在交通上体现它应有的交通分流价值；由于项目的独特区位优势对粤港澳地区，乃至整个珠三角地区城市形象与综合影响力的传播价值。此外，对于横琴新区自身来讲，开发的过程不仅是印证的过程、追逐成功的过程，也是学习、探索、积累的过程。通过项目的开发不仅可以完善自身、增强实力、积累经验，同时也为横琴在行业的推进与产业的持续投入带来借鉴与提升价值。另外，本项目对增加当地就业机会和维护社会安定亦具有重要的现实意