新收益法计算过程.docxVIP

六、估价测算过程（一）求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值估价对象假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值采用收益法进行评估。1、威远县庆卫镇交通街37号房地产市场价值评估1.1、年有效毛收入的确定估价对象所在区域商铺租赁市场调查情况估价对象所在区域商铺租赁市场活跃,租金及相关费用透明。估价人员分别选了与估价对象处于同区域、商业等级相同、经营状况良好的的三个租赁实例进行租赁市场的调查，汇总情况如下：位置现状用途面积（）月租（元/月）单位面积月租金（元/.月）支付方式备注交通街罗三餐馆133.332400 18 年付押一室内水、电、气、讯、网络齐全，经营良好蒙沙特服装9611000 114.58 年付押一摩尔.赛尔超市178.1220000112.28年付押一确定租金水平及其他估价对象与上述三个调查案例处于同一区域，间隔位置均在20米以内，并且地段等级、经营状况、设施设备、用途等相似,估价人员据此分析并考虑市场未来发展趋势,按三个调查实例单位面积月租金的算术平均值为基础，综合分析确定估价对象的单位面积月租金。经测算，可比实例单位面积平均月租金水平为114元/.月，同时，根据调查了解，以上房屋租期均较短，且即将临近续租期，因此，租金水平会有调整。根据调查了解到，租金年增涨率水平为5%左右，因此，对单位面积月租金水平进行调整为120元/.月。根据估价人员调查了解,由于该区域商业等级较高、商业繁华度较好，商铺供给紧俏，商铺空置率很低，因此，不考虑空置率，出租率按100%计。租金按年一次性支付，并附一个月押金。水、电、气、讯、有线电视、物业费、宽带费等其他费用全由承租人承担。附加收益附加收益来源于押金的利息收入，利率按一年期银行存款利率3%计算。利息收入=押金利率1出租率 =12096.023%100%=345.67(元)年有效毛收入的确定年有效毛收入=月租金12出租率+附加收入（详见收益法计算表） =12096.0212100%+345.67 =138614.47(元)2.2年运营费用年运营费用主要包括维修费、保险费、管理费、房产税、营业税及附加等。根据估价人员现场调查了解及委托方介绍，区域内在保证房屋安全、正常使用所需的一切费用均由承租人负担，出租人不负担任何费用；同时，当地个人出租房屋几乎均未缴纳保险费、房产税、营业税及附加。考虑到估价对象当地的实际情况和出租人负担的费用水平与租金水平的匹配程度，本次估价不考虑运营费用，即运营费用为0，直接以年有效毛收入作为估价对象年净收益。根据估价人员的调查了解，上述情况符合当地惯例。2.3年净收益年净收益=年有效毛收入-年运营费用 =138614.47-0=138614.47 (元)2.4报酬率的确定报酬率采用累加法,是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分，然后分别求出一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。即:报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率无风险报酬率可选择用一年期定期存款利率加以确定，在估价时点中国人民银行一年期定期存款率为3%，则无风险报酬率取3%。风险调整值根据隆昌县社会经济现状及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点进行确定，最终确定报酬率为6%。2.5房地产净收益递增比例及收益增涨期的确定根据估价人员对区域商铺租赁市场的调查了解，当地商铺租赁合同租期均不是很长，一般为1-3年为一租赁期，到期后租金水平根据市场行情据实调整。据多方调查了解，年租金增涨率为5%左右；同时，根据估价人员对隆昌县商业格局的调查了解，估价对象距隆昌最繁华的顺河街不到1公里，但租金水平仅为顺河街的50%不到，未来该区域租金水平增涨空间较大，若按年增涨率5%计算，10年后该区域的租金水平才195.47元/.月，而这一租金水平是能被当时的市场所接受的。因此，本次预测收益增涨期为10年，10年后处于收益稳定期。2.6收益期限的确定根据委托方提供的房屋所有权证和国有土地使用权证，估价对象所在宗地土地使用权出让金只缴纳了20年，至估价时点，土地剩余年限仅为12.15年；根据委托方介绍及当地相关政策，可补缴土地出让金至最终高出让年限40年。本次估价按商业用地最高出让年限40年作为估价对象宗地出让年限进行评估，然后通过土地出让年限修正系数，对评估结果进行调整。因此，估价对象最多可补缴20年的土地出让金，则土地剩余年限为32.15年；估价对象建筑物为框架结构，建成于2004年，至今使用约9年，房屋经济寿命为60年，剩余54年。根据房地产估价相关理论，对于建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余年期限结束的情况下，应以土地使用权剩余期限为收益期限，因此，本次确定房地产收益期限为32.15年。2.6估价对象房地产收益价格的确定其中:v:房地产收益价格a1:房地产未来第一年的净收益（120元/.月）a2：房地产收益稳定期的年净收益(195.47元/.月)y:报酬率（6%）s:净收益逐年递增比率（5%）t:收益增涨期（10年）n:房地产的未来收益年限（32.15年），则： =2776806.64(元)【合约：277.68万元】房地产单价=2776806.6496.02=28919.04(元/平方米)2.7土地出让年期修正系数估价对象土地出让年期为20年，而本次评估设定的土地出让年期为40年，因此需要进行年期修正。其公式为： =2776806.64 =2356398.11(元)（报酬率取9%、采用累加法，即：报酬率=无风险报酬率+风险调整值，无风险报酬率取评估基准日五年期定期银行存款利率4.75%，风险调整值取4.25%）。评估单价=2356398.1196.02 =24540.70(元/)2、金鹅镇隆桥路34号佳宴综合楼a幢1号房地产市场价值评估2.1、年有效毛收入的确定估价对象所在区域商铺租赁市场调查情况估价对象所在区域商铺租赁市场活跃,租金及相关费用透明。估价人员分别选了与估价对象处于同区域、商业等级相同、经营状况良好的的三个租赁实例进行租赁市场的调查，汇总情况如下：位置现状用途面积（）月租（元/月）单位面积月租金（元/.月）支付方式备注隆桥路麻婆鱼店100900090年付押一室内水、电、气、讯、网络齐全，经营良好兴隆鞋业店30280093年付押一黑鱼豆花店90800089年付押一确定租金水平及其他估价对象与上述三个调查案例处于同一区域，间隔位置均较近，并且地段等级、经营状况、设施设备、用途等相似,估价人员据此分析并考虑市场未来发展趋势,按三个调查实例单位面积月租金的算术平均值为基础，综合分析确定估价对象的单位面积月租金。经测算，可比实例单位面积平均月租金水平为90.7元/.月，同时，根据调查了解，以上房屋租期均较短，且即将临近续租期，因此，租金水平会有调整。根据调查了解到了租金年增涨率水平为5%左右，因此，对单位面积月租金水平进行调整为95元/.月。根据估价人员调查了解,由于该区域商业等级较高、商业繁华度较好，商铺供给紧俏，因此，商铺空置率很低，因此，不考虑空置率，出租率按100%计。租金按年一次性支付，并附一个月押金。水、电、气、讯、有线电视、物业费、宽带费等其他费用全由承租人承担。附加收益附加收益来源于押金的利息收入，利率按一年期银行存款利率3%计算。利息收入=押金利率1出租率 =95133.553%100%=380.62(元)年有效毛收入的确定年有效毛收入=月租金12出租率+附加收入（详见收益法计算表） =95133.5512100%+380.62 =152627.62(元)2.2年运营费用年运营费用主要包括维修费、保险费、管理费、房产税、营业税及附加等。根据估价人员现场调查了解及委托方介绍，区域内在保证房屋安全、正常使用所需的一切费用均由承租人负担，出租人不负担任何费用；同时，当地个人出租房屋几乎均未缴纳保险费、房产税、营业税及附加。考虑到估价对象当地的实际情况和出租人负担的费用水平与租金水平的匹配程度，本次估价不考虑运营费用，即运营费用为0，直接以年有效毛收入作为估价对象年净收益。根据估价人员的调查了解，上述情况符合当地惯例。2.3年净收益年净收益=年有效毛收入-年运营费用 =152627.62-0=152627.62 (元)2.4报酬率的确定报酬率采用累加法,是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分，然后分别求出一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。即:报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率无风险报酬率可选择用一年期定期存款利率加以确定，在估价时点中国人民银行一年期定期存款率为3%，则无风险报酬率取3%。风险调整值根据隆昌县社会经济现状及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点进行确定，最终确定报酬率为6%。2.5房地产净收益递增比例及收益增涨期的确定根据估价人员对区域商铺租赁市场的调查了解，当地商铺租赁合同租期均不是很长，一般为1-3年为一租赁期，到期后租金水平根据市场行情据实调整。据多方调查了解，年租金增涨率为5%左右；同时，根据估价人员对隆昌县商业格局的调查了解，估价对象距康复中路仅30米左右、距顺河街仅300米左右，与康复中路地段平均租金水平200元/.月相比，其租金水平仅为康复中路的50%左右，未来该区域租金水平增涨空间较大，若按年增涨率5%计算，10年后该区域的租金水平才154.74元/.月，而这一租金水平是能被当时的市场所接受的。因此，本次预测收益增涨期为10年估算，10年后处于收益稳定期。2.6收益期限的确定根据委托方提供的国有土地使用权证，估价对象所在宗地土地使用权类型为出让土地，用途为商业，使用权终止日期为2051年01月06日。土地使用权终止日期为2051年01月06日，至估价时点土地剩余年限为36.87；根据委托方介绍，估价对象房屋建成于2013年左右，至今已使用0.22年，混合结构房屋经济寿命为50年，剩余49.78年。根据房地产估价相关理论，对于建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余年期限结束的情况下，应以土地使用权剩余期限为收益期限，因此，本次确定