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芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆薆蚂罿膂薅螄膅肇薄袇羇蒆薄蚆芃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅蚈袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螂袈膅莈螂羁羈芄螁蚀膄芀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羆肀艿蒀 2010年大丰房地产市场调查（商业地产）中策企划机构中国策划业十大著名团队中国十大房地产营销策划著名品牌企业中国房地产协会会员单位中国房地产策划联盟副主席单位中策企划机构是由一批具有较高理论基础、实践经验丰富的策划、营销、管理、商业、培训等专家参与运作，并广泛整合社会资源，形成具有较高理论基础与实践经验的策划团队。 中策企划机构，从1997年开始进入房地产策划行业，先后参与100多个大中型房地产开发项目的策划与销售代理，范围包括：城市运营、土地运营以及商业、办公、高档别墅、中高档住宅、旅游休闲度假等行业，打造了一批精品项目，受到业界赞誉。公司尤为擅长运作大型商业地产项目，在多年的实际操作过程中积累了宝贵的经验，建立了行业客户资料库并已形成良好的合作关系。 经过10年发展，目前已成为国内知名的专业地产服务公司。2005年、2006年连续两年被授予“中国房地产策划代理行业10大杰出团队”荣誉称号。自进入房地产领域以来，公司先后在上海、苏州、无锡、镇江、南京、扬州、泰州、盐城、淮安、连云港、徐州、武汉、大连、西安、合肥、哈尔滨等地成功策划了近百个案例，范围涵括商业、住宅、商务办公、旅游休闲、土地运作等各类地产形式，打造了一批名品、精品项目，受到业界的高度赞誉。 中策企划机构，强调创新性、科学性、系统性，特别注重实战性。创造了商业地产项目六位一体的运营模式。中策企划机构的精英团队，运用该模式，参与项目的策划与运作，创造了骄人业绩。 策划理念：强调创新性、科学性、系统性，特别注重实践性。 使命感：为合作企业提供成功之道！打造中国房地产策划业精英团队！ 价值观：用我们的智慧、经验及社会资源，全力以赴，帮助合作企业获得财富，使合作双方实现共赢！ 企业理念：智慧释放财富，执著追求成功！ 中策企划机构，竭力奉行“沫濡与共，创造未来”合作精神，用我们经验与智慧，全力以赴与合作企业一道搏击商海，励精图治，使合作双方不断强大！中策机构直属公司： 中策（南京）地产企划机构 中策（无锡）地产企划机构 中策（武汉）地产企划机构 中策（盐城）地产企划机构 盐城新润嘉房地产营销策划有限公司 盐城中策房地产经纪有限公司 南京绿的网际广告有限公司 南京中管商业管理有限公司 南京恒商商业管理有限公司案例介绍：详情可登陆中策机构网站： 一、商业地产类二、住宅地产类三、城市区域发展类项目要点提示：我们的优势：1、未来城市向东发展根据新一轮的发展规划，随着大丰政府东迁，新体育馆的落成启用，及启动的一系列拆迁改造及城东新区发展战略规划，城东将成为大丰新市区。本案位于老城、新区结合处、缓冲带，给本案的发展带来了决定性的影响。2、项目地势较为平整，地形方正，有利于进行规划设计。周边空旷，给打造中高级餐饮基地提供便利条件。3、大丰具有一定的消费能力，餐饮市场火爆，目前没有上档次的、上规模的餐饮聚集区。目前只有康平路、汇金购物公园旁有2条称为美食一条街的街区，但档次较低、环境差、接待能力弱，不能满足大丰百姓对于餐饮、休闲的要求。所以，从这方面来说，本案具有一定的发展优势，也是填补了市场上这方面的空白。4、项目处于大丰湿地公园南侧，良好的区域自然环境，将于项目的明清建筑风格、访古园林设计相得益彰，互相映衬，成为区域独特的自然、人文环境，共同打造大丰独具魅力的餐饮、休闲、娱乐基地。我们的劣势：1、项目所处位置为城东新区，人流量少，且湿地公园还没有在大丰市百姓心中形成一定影响，所以新区的全面发展尚有时日。2、项目周边配套设施不完善，给日后经营、管理、采购等带来一定的发展障碍。3、以我们招过此类商业项目的经验来看，单体面积较大，总价较高，可接受人群较少，对于项目的销售将造成一定的影响。我们存在的机会：1、沿海城市大开发，国家4000亿的沿海发展基金投入南通、盐城、连云港三大沿海城市，大丰以其显著的地理位置，更有大丰港这一独特优势，所以大丰将迎来新的发展机遇。2、近半年来国家的宏观调控，放缓了房价上涨脚步，并抑制了部分刚性投资、自住的购房需求，所以如果本案运作得当，则刚好能将该部分投资需求得到释放，为本案的发展提供一定的机会。3、本案为政府的形象工程、面子工程、政绩工程。所以，在这样的前提下，我们应该善于运用政府的资源，创造更好的发展机会，给本案的良性运作提供有利政策。我们可能受到的威胁：1、受国际金融危机影响，特别是国家近半年来的宏观调控，对房地产市场的影响极大。目前全国百姓持币观望的心态较重，即使上周南京等大城市出现购房热潮涌动，有回暖迹象，但是否真的回暖，众说纷纭。2、股市、建材、黄金等大额投资方面，除黄金市场尚可以外，其余均不容乐观，给大量投资者造成了恐慌心理，现金为王，持币观望的心态较浓。3、大丰市近期商业项目较多，虽然全国城市化进程有10%的增长，但大丰市区人口增长态势较缓，给城市扩张的速度带来滞缓影响，所以影响了城市向新区发展的速度，给本案的发展也带来负面影响。目 录：第一章、 大丰市概况一、 大丰概况：1、综合概况2、文化环境：3、经济发展A、城市GDPB、城市产业结构4、结 语第二章 城市规划第三章：大丰市房地产市场概况一、2009年大丰市房地产市场运行情况二、商业地产市场调查1、市区主要商业街道2、主要商业项目调查三、2009年大丰市商品房销售统计汇总四、2010年大丰1-6月商品房销售汇总五、商业地产市场总结分析1、商业简析2、路人随机访谈（15人）第四章：项目概况及SWOT分析一、项目概况（1）地界描述（2）用地指标（3）资源评估（4）基地价值特性二、项目SWOT分析一、优势分析二、劣势分析三、机会点分析四、威胁点分析结束语第一章 大丰市概况二、 大丰概况：1、综合概况现辖14个镇、1个省级经济技术开发区和1个省级海洋经济综合开发区。大丰市地处江苏东部，黄海之滨，总人口74万，面积2367平方公里，海岸线112公里，耕地124万亩，滩涂116万亩，距海岸40公里处，尚有辐射沙洲104万亩，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。大丰市先后荣获“江苏省文明城市”、“江苏省卫生城市”、“江苏省社会治安安全市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和省级先进县（市）称号。大丰是麋鹿之乡。大丰麋鹿国家级自然保护区是世界上最大的麋鹿放养区，也是全国精选的15个生态旅游景点之一，现有麋鹿1000多头，占世界总数的30%。大丰是全国第一批生态建设示范城市。1983年大丰出台了全国第一部生态县规划，由此被誉为“中国最早、早成功的生态建设区域”。全国生态专家称“中国生态建设这篇大文章，是从大丰落笔的”。大丰将生态理念全面渗透到社会的各个方面，形成绿色教育、绿色城建、绿色工业、绿色农业，进行综合生态建设。这一局面在中国独此一家。目前大丰已建成了生态家园、生态村落、生态社区人类文明与自然造化的完美结合是人类能够创造的最伟大的作品，环境优美、文明进步的大丰市正率先开始对这样的作品做浓墨重彩的绘制。大丰是滩涂湿地宝库。大丰海岸线112公里，沿海滩涂面积10万公顷，是亚洲最大的一片滩涂湿地，被联合国列入世界重要湿地名录。原始滩涂湿地上栖息着400多个野生动物家族，生长着近500种海边植物，是各类野生动植物栖息繁衍的天堂。大丰是新兴港口城市。国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。2005年10月18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006年开放一类口岸，并同时开工建设6个5万吨级泊位。到2010年，大丰港将形成1500万吨年吞吐能力，成为江苏沿海对外开放的综合型中型商港。十一五期间，大丰将努力建成江苏东部沿海新兴临港工业城市、江苏中部开放的港口物流城市、长三角地区重要的生态旅游城市和盐城跨越发展的重要增长极。2、文化环境：大丰历史悠久，成陆于两千多年前的春秋战国时期，曾以产盐而名闻遐迩。大丰市早在1942年初建，当时名字是“台北县”，因地处东台的北边，所以叫台北了。后来，因为它与台湾的台北县同名，故在1951年改为大丰县。这大丰二字的来源呢，有两种说法，一是因为大丰这地方古时为盐场，而当时最大的企业是“大丰盐垦公司”，于是取“大丰”二字。另一说法是，取县里大中镇和新丰镇的各一字而命名的。不过取名为大丰后，确实老百姓的日子也一天天好起来了，大丰县也在1958年被列为全国重点产棉县，70年代，棉花产量进一步增加，被誉为“金大丰”，这金大丰真得归功于1917年实业家张謇在这里废灶兴垦，种植棉花。著名的社会学家费孝通在大丰考察后，即兴题诗“大丰连年大丰收，滩涂初访是中秋，万顷沧海出桑田，范公忧乐不无由”。诗中的范公呢，就是修筑范公堤的范仲淹。在大丰人文荟萃，除了范仲淹曾在这任职外，还出了另一个名人，那就是水浒传的作者施耐庵，大丰是中国四大古典名著之一水浒作者施耐庵的故里。3、经济发展A、城市GDP2009年全市实现GDP 242亿元，比上年增长13.3，经济结构进一步优化，三次产业比为17.8：47.5：34.7：实现财政一般预算收入13.288亿元，比上年增长32.6：全社会固定资产投资162.2亿元，比上年增长35.6：社会消费品零售总额68.8亿元，比上年增长20.1：城镇居民人均可支配收入1.5055元。比上年增长15；农民人均纯收入9008元，比上年增长14。连续七年跻身“全国县域经济基本竞争力百强县(市)”行列，建成“中国优秀旅游城市”和苏北县级首家“国家卫生城市”。B、城市产业结构三次产业结构比例调整为27.5:40.3:32.2大丰的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。4、结 语 大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，区位优势十分突出； 城市人口进程化强劲，为地产市场早就基础； 大丰拥有独特的自然保护区，形成旅游特色产业； 拥沿海中部唯一的深水大港，为打造江苏腹地唯一的港口城市奠定基础； 城市规划较为合理，定位为一城一港，城市向西，后东、北，以及相关的城市绿化以及道路等公共配套的进驻； 旧城改造。出新房屋建筑，拆改危房违建，增加绿化面积，完善旧区基础设施和街道服务设施。对城市中心区内工业企业实行“退二进三”“退二进绿”，改善城区环境品质。结合市政府搬迁和旧城改造工程，强化人民路、黄海路城市主要商业街区的职能。 大丰的经济发展，基本保持在15%的增长，高增长的速度； 目前大丰还处于典型农业化经济，向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快； 大丰拥有良好的文化底蕴，城市经济化程度尚欠佳。第二章 城市规划1、城市规划区范围西至沿海高速公路、北至徐大高速公路、东至大丰海洋经济综合开发区东界、南至大中镇南界及一卯酉河一线，包括现大中镇、大丰海洋经济综合开发区、裕华镇、东坝头农场、华丰农场的乡镇行政区域范围以及海丰农场、新丰镇南部的部分用地，总面积约为616平方公里。城市总体规划用地范围约为101km2，城市建设用地规模34.1km2。2、城市性质和功能定位江苏东部沿海新兴临港工业城市，江苏中部重要的港口物流城市，长三角地区重要的生态旅游城市。3、城镇空间组织 “一城两点”，即一城为主城区；两点为刘庄和港口两个片区中心，重点发展“一城一港”，即城区和港区。4、城市总体布局城市发展方向：近期以西进为主，远期东扩北延，建设新区，整合老城，积聚产业，优化城市功能。布局结构：以老斗龙港为界，以城市发展时序及道路、河道为分隔，形成“两片五区”团块状城市空间布局结构。5、综合交通体系对外交通有铁路、公路，内河航道为主流。城市道路交通以“六横六纵”的方格形路网结构，构筑合理的主干道路网，以提高交通系统运行效率。六横自北向南为：疏港路、永跃路-新村路、幸福大街、大刘路-黄海路、南翔路、南环路；六纵自西向东为：西环路、四号路、西康路、常新路、人民路、东宁路。6、城市绿化系统规划以城郊生态防护林网为基础，充分利用交通廊道、自然河流水系开辟城市公共绿地和生产防护绿地，形成以“绿核、绿廊、绿带、绿环”为主体的多层次城市绿地结构。“绿核”：老斗龙港湿地公园。“绿廊”：老斗龙港绿色生态廊道、新团河-二卯酉河滨河绿化景观廊道。“绿带”：沿河道及主要城市干道形成的带状绿地。“绿环”：东宁路绿带、疏港路绿带、西环路绿带、南环路绿带所形成的环状防护绿地体系。7、近期建设规划。近期规划建设重点：新区建设。加快新区建设，启动新区房地产开发，初步形成新的市中心区。加快工业区建设，加强道路、绿化和市政设施建设，改善投资环境。在南翔路高速公路互通口附近建设专业市场区。旧城改造。进行旧居住区、旧街区、城中村出新改造工程。出新房屋建筑，拆改危房违建，增加绿化面积，完善旧区基础设施和街道服务设施，改善旧区居住环境。对城市中心区内工业企业实行“退二进三”“退二进绿”，改善城区环境品质。结合市政府搬迁和旧城改造工程，强化人民路、黄海路城市主要商业街区的职能。进一步编制了城市交通、燃气、人防等专业性规划，组织实施了城市道路桥梁框架工程、景观建设工程、城市品位提升工程、公共公用事业工程、城市基础设施配套建设工程、城市管理建设工程等七大类七十五项工程，全面开工建设。组织了绿化大会战，市区新增绿地面积23.6万平方米。城市规划建设管理工作日趋规范，市容市貌得到了极大改善。 苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新一轮产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用，随着长江三角洲经济的发展尤其是苏南经济的崛起，日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分的劳动密集型企业，北迁该类企业目前发展势头较强，大丰自身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，取得良好的发展势头。第三章：大丰市房地产市场概况一、2009年大丰市房地产市场运行情况（一）房地产投资保持平稳增长。2009年，全市房地产固定资产投资保持平稳增长，共完成房地产固定资产投资11.5亿元，比上年同期增长26.4%；其中住宅投资完成9.4亿元，比上年同期增长25.7%，占全部房地产开发投资的82%。新开工面积76.2万平方米，比上年同期增长7.1%。2009年在纳入统计范围的34个规模以上项目中，房地产新开工项目有5个，分别为金润嘉园、银泰华城、海洲花园、丰中名邸、上川钢材市场，5个项目共完成投资额1.7亿元，占全年房地产固定资产投资总额的14.8%，新开工项目普遍呈现出新开工面积多、投资额大等特征，为房地产市场的后续发展提供主动力。（二）商品房市场交易一路走高。2009年全市共完成商品房销售面积84.43万平方米，同比增长109.19%。其中：住宅69.99万平方米、商业11.48万平方米、其他2.96万平方米；共完成商品房销售金额23.46亿元，同比增长111.42%。其中住宅17.8亿元、商业5.21亿元、其他0.45亿元。市区所有在售楼盘都实现了较好的销售业绩，甚至连2007年和2008年积累的空置房也被急速消化，市场上基本没有现房，紧俏楼盘的预售商品房在项目开盘的几天内就被抢购一空，市民所熟知的楼盘基本无房可售。（三）商品房销售价格持续增长。住宅商品房销售价格上升趋势明显，除1月份销售价格环比仍为负增长外，其余月份都表现出强劲的增长势头。截至12月底，市区大多楼盘商品住宅销售均价均突破3000元/平方米。新开盘的丰中名邸商品住宅销售均价更是达到4300元/平方米左右，销售价格屡屡刷新历史记录。从各楼盘成交情况来看，价格在短期内还有上涨趋势。（四）新增商品房供应明显增加。2009年全市共有29个项目合计143幢楼批准入市预售，新增商品房预售许可面积为57.5万平方米，比上年同期下降27.94%，其中1-6月份同比下降49.9%，7-12月份同比下降6.3%。可见上半年房地产市场所受的影响较大，下半年开始大幅回升，这也迎合了近期旺盛的市场需求。从6月份开始，市区各个房地产开发企业都已加大了开发投资力度，如丰中名邸一期工程新开工8幢小高层，建筑面积约5.2万平方米;海洲花园新开工12幢多层，建筑面积约6.3万平方米;欧蓓莎国际购物中心新开工大型商贸城，建筑面积约5.6万平方米;上海花园新开工6幢多层2幢小高层，建筑面积约1.8万平方米，这些新推出的楼盘基本是尚未推向市场就被预定一空，火爆的销售市场又促使他们加快了项目施工进度，抢占有利的市场先机，夺取市场主动权。随着春节的日益临近，各房地产企业势必加大预售楼盘的供应量，房地产市场新一轮的较量即将上演。（五）市民选房购房更加务实。2009年全市共实现销售商品房6677套。其中80平方米以下的1335套，80-100平方米的1531套，100-120平方米的1766套，120-144平方米的1810套，144平方米以下的235套，商品住房的热销户型主要集中在100-144平方米之间，占总成交量的57.08%，80平方米及以下户型占销售面积总量的19.9%。市民选房购房主要集中在100-144平方米，即人均住房面积达到30-40平方米，基本都属于改善型住房需求。（六）市场消化以本地客户为主。从销售对象来看，本地客户为6219套(其中市区和乡镇客户分别为4669套和1550套)，外地客户为458套，仍然以本地客户的自住需求为主，外来客户的投资和投机行为导致的需求基本没有；从需求者的角度看，成交面积的大幅增长说明累积需求开始陆续释放，其中自住需求（100-120平方米）和改善型需求（120-144平方米）释放明显，而投资型需求（主要集中在小户型单身公寓）购买行为增幅不大。（七）二手住房市场发展迅速。2009年全市二手房市场完成交易面积23.56万平方米，比去年同期增长17.97%，其中二手住房交易面积14.26万平方米，比去年同期增长101.25%。增幅较大的原因有二个方面：一是二手房的总体数量和质量有明显提高；二是受个人转让住房的营业税减免政策到2009年12月31日截止影响，二手房买卖双方都抢搭政策的“末班车”。整体来看，增量房市场和存量房市场实现了很好的联动，两者互惠互利、相互促进、共同发展，满足了不同层次社会群体的住房需求。二、商业地产市场调查1、市区主要商业街道2、主要商业项目调查（1）欧蓓莎国际购物中心欧蓓莎国际购物中心位于大丰市人民北路与新村路交汇处西猜，总建筑面积约7万平方米，项目集北京居然之家、义乌小商品、数码港三个经营定位。项目占地：60亩建筑面积：7万平方米经营定位：13层家居建材；46层KTV、酒店、写字楼销售价格：面积均在80150一层：临街2万元/；内街1.21.3万元/二层：900010000元/三层：80008600元/四六层整层销售四层：60006500元/ 约900五层：5800元/ 约900六层：5600元/ 约900招商租金：一层：30元/月平米 其中：租金为21.25元/月平米；管理费为8.75元/月平米二层：21元/月平米 其中：租金为13.5元/月平米；管理费为7.5元/月平米三层：15元/月平米 其中：租金为7.5元/月平米；管理费为7.5元/月平米招商政策：免6个月租金，管理费不免。主力商家：居然之家 （管理商家）总计套数：450套销售状况：80%（2）鸿基汇金购物公园鸿基汇金购物公园位于大丰市的市中心，健康路与人民路交汇处东南角，寸土寸金。街区共约900间店铺，街区南北向长约330米。开间进深：开间约4米，进深约10米-14米。主街道宽18米。经营品种：品牌服饰，箱包鞋帽，皮具，内衣，化妆品，文具，皮草，健身房，美容健体等。项目现状：项目主要街道部分人气旺盛，主要集中在一楼街区，二楼、三楼生意惨淡。多关门歇业。项目管理：管理混乱、无序，卫生状况较差。店铺租金：主街区：30平方米 6万/年 50平方米 18万/年 80平方米 40万/年 注明：上述价格不能等比，采用抽样调查法，位置不同价格相差很大。 内 街：3080平方米 1.3万3.8万/年（3）永泰国际广场永泰国际广场地处大丰市商业中心绝版地段。东临人民路，南朝健康路、西靠大四河、北依幸福路，地理位置得天独厚，是市中心永远不可复制的钻石地块。项目总建筑面积达15万平方米，总投资约6亿元人民币，是集：超级购物中心、BLOCK街区、高档住宅、商务办公、精装修小户型公寓于一体的综合性“一站式生活广场”。项目已成功引进苏北百年老字号商业品牌盐阜人民商场，并拥有众多国际、国内一线品牌店强势进驻。商住结合、动静分离，3900大四河主题景观带，7幢18层精品住宅沿河而立，城市水景与现代建筑完美结合，浑然一体，全封闭管理，高端智能化系统配套齐全。项目还拥有16650平方米的地下停车位，是大丰市目前最大的地下停车场。该项目的建成，必将成为大丰市独一无二的地标性建筑，将引领城市主流消费趋势迈上一个新台阶。开 发 商：大丰永泰置业投资有限公司物业顾问：上海陆家嘴物业管理有限公司 （4）银泰华城银泰华城是由大丰银泰置业有限公司开发兴建，地处大丰市商业主干道人民北路与飞达路交汇处，位于大丰传统居民聚住区，大丰金三角位置，是商办住综合项目，小区地面比东侧现有居民区高出约0.5米，沿人民北路和飞达路建有商业店铺，住宅面积从89130米，南北通风，户型方整，卧室采用了1.8米高的外飘窗设计，最大限度的把阳光引进室内；周边优质的教育资源，三小幼儿园，第三小学、第四中学等近在咫尺，人民公园、金融中心、商业步行街、农工商购物中心、城北农贸市场、城中加油站等均在5分钟行程之内，充分享受便捷的都市生活，小区还建有集中绿地花园，供您休闲散步，让你充分享受城市健康生活。商业街：临街多二层，局部三层、四层。楼上楼下共有124间。销售模式：一层单卖，二层整层销售。面宽进深：面宽4