100401楼盘定价模型-终稿.doc

鲁商置业项目销售定价模型方案（草案）为更好的指导鲁商置业各项目公司销售定价工作，增加定价工作的科学性、准确性，开发营销部拟定了项目开盘前的价格定价模型方案和项目调价模型方案。以项目开发建设成本预算为价格红线，以市场竞争楼盘综合类比信息为分析依据，并在分析往年项目销售价格或项目所在区域市场价格变化趋势的基础上，对项目销售价格进行制定或调整，实现收益最大化的目的。第一部分 销售定价模型方案市场导入期的市场定价模型，根据项目成本价格和项目开发基准利润率确定项目定价的红线，使最终确定的项目入市均价高于项目成本价格红线，保证公司正常的营业利润目标。在项目入市均价制定阶段，项目公司销售部应通过竞争楼盘定价分析和已开发楼盘价格变化分析，分别计算出我项目的市场竞争价格和市场预测价格；再根据项目的实际特点，确定市场竞争价格与市场预测价格的权重比例，计算出项目的最终入市价格。测算出的入市价格，还要根据与开盘节点的时间差，参考市场价格的平均上涨情况计算出项目开盘时的销售价格。一、采用成本导入法确定项目入市价格红线（一）进行项目规划方案的优劣分析在项目进行规划设计方案阶段，以前期可行性研究测算为主线，从土地成本、前期配套费用、建安成本、销售费用、财务费用和销售收入等方面进行各种规划方案投资收益分析，最终确定最优的项目规划方案。（二）计算项目价格红线1、项目销售部提供准确的市场数据项目销售部于项目开盘前两个月提供项目所在地的市场数据，主要包括：项目所在地项目开发基本成本参数（明细详见附件一），项目所在地主要竞争项目的销售均价和市场在售项目价格的平均增长率等。2、成本管理部完成项目开发成本测算，确定项目销售的单位面积成本成本管理部在项目入市前二个月，提供准确的项目各项开发成本的核算数据，并最终形成项目单位面积成本。3、开发营销部确定项目开发毛利润率，并计算出项目入市价格红线作为项目价格体系的基础开发营销部根据置业公司对该项目开发战略、开发周期、项目现金回收计划等相关战略安排，以及项目所在市场主要竞争楼盘售价分析，确定项目基准毛利润率（通常基准毛利润率按照住宅20%，商业25%，别墅30%计算，根据实际情况可作相应调整），并根据下面的公式最终确定项目入市价格红线（案例详见附件二）。项目销售单位面积价格红线=项目开发单位面积成本（1+项目开发基准利润率）二、采用市场竞争定价法，确定项目市场竞争价格市场竞争定价法，是指通过对竞争对手的价格调研和相对优劣分析，确定项目入市价格的一种方法。主要分为确定楼盘定价因素权重、竞争项目价格调研、项目评分及入市价格计算三个步骤。（一）确定影响楼盘定价的因素及权重关系由开发营销部部长、副部长、项目公司分管销售副总、销售部经理、销售代理公司项目总经理组成的5人小组，在对项目现场调研的基础上确定影响楼盘定价的因素，并对各因素之间的权重比例进行量化和平均，从而确定影响楼盘定价的因素及权重关系（确定楼盘定价各影响因素的权重分析表详见附件三）。（二）进行竞争楼盘价格的详细调研项目公司销售部应组织销售代理公司于项目入市前两个月，完成详细的项目所在城市竞争楼盘的价格调研报告。价格调研的主要范围包括区域内楼盘、同类型楼盘和直接竞争对手的价格调研三部分。1、 区域内竞争楼盘价格调研区域内竞争楼盘价格调研，是指针对拟开发项目所在地同类型楼盘较多，区域市场竞争较为激烈的拟开发项目，项目公司销售部应以新项目所在地为中心的5公里范围内进行楼盘价格的普遍调研，包括项目类型，基础容积数据，价格定价体系，价格调整历史等方面内容。2、 同类型楼盘价格调研同类型楼盘价格调研，是指对拟开发项目所在地区域内同类型楼盘较少的，项目公司销售部应对项目所在地20公里范围内同类型楼盘价格进行的重点调研。调研具体内容参照区域内楼盘价格的要求进行。3、直接竞争对手的价格调研对直接竞争对手的调研，除了上述两点内容外，项目销售部还应提供直接竞争项目的价格体系和销售均价的构成分解。价格体系应包括项目产品户型比例构成，户型去化率，购房客户构成分析，项目均价，最高、最低价，楼座价格差，楼栋价格差，楼层价格差，户型价格差和价格优惠等方面内容；销售均价的价格分解主要包括项目土地成本，建安成本，规划设计品质对销售均价的提高程度，户型优化对销售均价的提高程度，区位优势对销售均价的提高程度，开发商品牌对销售均价的提高程度等方面内容（详见附件四）。（三）确定竞争楼盘价格加权系数，初步计算出项目入市均价1、对影响价格的因素评分，确定各项目价格加权系数由开发营销部部长、副部长、项目分管销售副总、销售部经理、销售代理公司项目总经理组成的5人小组，在分析影响项目价格因素权重的基础上，根据各竞争楼盘的实际情况，对每项因素进行打分，从而计算出项目的价格加权值（打分表及计算方法详见附件五）。2、计算项目入市均价将各竞争楼盘每项影响因素的得分乘以该项影响因素的权重系数进行加权平均可以得到各竞争楼盘的加权得分。然后，以各竞争楼盘平均市场价格为基础，对我项目入市价格进行修正，计算出本项目的入市价格（项目入市均价计算表详见附件六）。（1）某项目加权值的计算方法：某项目加权值=（分项影响因素权重分项影响因素得分）（2） 各项目入市平均价格的计算方法：各楼盘市场平均价格=（各楼盘加权值各楼盘均价）各楼盘加权值（3） 我项目入市均价的计算方法：各楼盘市场平均价格各楼盘平均加权值我项目加权值我项目入市均价= 市场竞争定价法定价案例详见附件七。三、采用市场预测定价法，确定项目市场预测价格市场预测定价法，是指通过项目所在城市市场数据的监控，计算出市场的平均价格并预测市场平均价格上涨率，再通过我项目市场竞争价格与市场预测价格的复合，得到我项目的入市价格。此种方法，适用于对我公司在该市场已有开发项目而加推新产品入市的情况项目入市价格的确定，对于我公司新入市项目此步骤可省略。（一）建立项目所在城市的市场监控机制项目公司销售部应对市场主要竞争楼盘进行实时监控，并计算得到主要楼盘的平均市场价格，分析市场在售楼盘均价的上涨幅度。（二）对比自身项目与市场在售项目，确定我项目市场预测价格项目公司销售部要对最近三年来，我公司在该城市开发的项目价格调整情况和该城市主要竞争项目价格调整情况进行详细分析。对比我项目价格水平与市场平均价格水平的差异，如果我项目处于优势，则在平均价格的基础上小额上提；反之降低。最终计算出拟开发楼盘所在区域的市场预测价格（市场预测定价法价格调整表详见附件八，市场预测定价法案例详见附件九）。（三）确定市场竞争价格与市场预测价格的权重比例，确定我项目的最终入市价格不同类型的项目，权重比例的确定有所不同。在具体操作过程中，由销售5人评审小组对权重比例进行具体分析。对于同类型项目较多、市场竞争较为成熟的项目，可以适当提高市场竞争价格所占的比例；对于商业项目，在考虑市场竞争的同时，要以市场预测价格为重点计算。如果市场竞争价格与市场预测价格相差较大，还应深入分析，找出的原因，务必使项目入市定价工作科学、规范。项目最终入市均价的计算方法项目最终入市均价=市场竞争价格权重市场竞争价格+市场预测价格权重市场预测价格四、项目最终入市价格的时间差内推算 k对于通过以上方法确定的项目入市价格，因为采用的是当前数据，价格确定后距项目开盘尚有较长的时间，目前测算出的入市价格可能与项目开盘时的市场情况存在时间差内变化。在这种情况下，需要考虑项目入市价格的时间差变化。时间差变化的修正方法是用前期计算的项目入市价格，乘以市场监控预测项目所在地市场同类楼盘售价的增长率，来修正时间对测算结果的影响。计算公式为：（1+i/12）pt = po pt为考虑时间差变化后的项目最终入市均价，po为未考虑时间差变化的前期测算项目入市均价，i为项目所在城市同类项目销售价格年均增长率，k为确定项目入市价格与项目正式开盘前的时间差k个月。第二部分 项目市场稳定期的市场调价模型在项目成交量稳定，市场需求旺盛的时期，要根据市场监控的情况对项目的销售价格进行适当的上调；在成交量下滑，市场观望情绪严重的情况下，也要通过测算让利幅度，加大促销措施，加快产品的去化速度。项目市场稳定期的市场调价模型的基础主要包括市场监控和调价增幅标准，要求项目公司销售部建立完善的市场监控机制，并从整体市场增幅、区域市场增幅、同类产品平均增幅和自身增幅等方面量化增幅标准。在充分调研、详细分析的基础上，通过确定市场平均增幅、区域市场竞争楼盘价格增幅、同类型竞争楼盘价格增幅、项目自身价格增幅的之间的权重比例，计算得到项目价格调整的增幅标准。一、市场平均增幅市场平均增幅是指项目所在城市的市场平均增幅水平，这一指标主要受国家宏观调控政策、地方性调节措施、购房者群体需求变化等多方面影响。因此，项目公司在收集相关数据时，要注意对国家宏观政策的监控，重点调研购房行为受相关政策影响的程度等定性类指标，主要获取途径为当地房地产管理部门公布的市场数据。二、区域市场竞争楼盘价格增幅区域市场竞争楼盘价格增幅是指项目所在区域房地产市场销售价格的变动情况，包括项目所在地5公里范围内各竞争楼盘的价格变动情况。各项目公司销售部在做好市场调研的同时，要对各竞争楼盘价格变化对我项目的影响按照项目的不同特点，从位置、交通、周边环境、生活配套、规模、建筑风格、园林、社区配套等十个要素方面进行权重分析，最终确定区域市场价格增幅。确定区域市场价格增幅的模型，也分为确定影响价格增幅因素的权重比例、对每个竞争楼盘各影响因素进行打分、采用加权平均的方法计算各竞争楼盘加权值、计算区域市场平均价格增幅等几个步骤。某竞争楼盘加权值=（分项影响因素权重分项影响因素得分）各竞争楼盘平均价格增幅=（各楼盘加权值各楼盘价格增幅）各楼盘加权值三、同类型项目价格增幅同类型楼盘价格增幅是指与项目同类型楼盘销售价格的变动情况，包括项目所在地20公里范围内同类型楼盘的价格变动情况。各项目公司销售部在进行价格增幅分析时，同样要对各楼盘价格变化对我项目的影响按照楼盘的不同特点，进行权重分析，提高各项目价格增幅的准确性。确定同类型楼盘价格增幅的模型，也分为确定影响价格增幅因素的权重比例、对各楼盘各影响因素进行打分、采用加权平均的方法计算各楼盘权重值、计算同类型楼盘平均价格增幅等几个步骤，请参照市场竞争法确定项目市场竞争价格方法执行。某楼盘加权值=（分项影响因素权重分项影响因素得分）各楼盘平均价格增幅=（各楼盘加权值各楼盘价格增幅）各楼盘加权值四、项目自身价格平均增幅项目自身价格增幅是指我项目从认购开始销售价格的变动情况。主要包括历次调价时间、调价原因、调价均价、价格优惠、市场反应等相关分析时，结合项目推进的不同阶段，配合项目阶段性销售工作的重点，计算出相关产品的价格增幅。具体计算方法为，将以往三年项目同期销售均价增幅进行几何平均，计算出项目自身价格平均增幅。项目自身价格平均增幅= （以往n年项目同期销售均价增幅） n五、项目最终调价增幅的计算方法在得到上述四组数据的基础上，由开发营销部部长、副部长、项目公司销售副总和销售部经理、销售代理公司项目销售经理组成的5人小组，跟据项目的实际情况对四组价格增幅的权重进行打分，并通过加权平均计算出项目最终调价增幅。（价格增幅权重打分表详见附件十一）项目最终调价增幅=市场平均价格增幅权重市场平均价格增幅+区域市场楼盘价格增幅权重区域市场楼盘价格增幅+同类型楼盘价格增幅权重同类型楼盘价格增幅+项目自身价格增幅权重项目自身价格增幅在计算出项目最终调价增幅的基础上，用项目调价前价格乘以调价系数，即可得到项目调整后的价格。项目调整后价格=项目调整前价格（1+项目最终调价增幅）注：当调高价格时，项目最终调价增幅为正数；当调低价格时，项目最终调价增幅为负数。在实际项目价格调整实际中，随着市场的日益复杂和市场竞争的加剧，我们常会用到“上调或下调价格向符合的螺旋”调价策略。调价周期以房地产市场周期、项目的销售速度和最终利润的回收作为判断标准；同时，根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进一步细化调整；此外，应考虑不同楼座在销售速度上的差异，分别调整提价幅度，避免“一刀切”的做法。配合这种价格策略的产品投放策略，项目每一期推售的房源中，各类型的房源要进行充分的配比，做到各户型房源的均与去化，最终给整个项目营销工作带来了快速销售速度和良好的业绩。 开发营销部 2010年4月1日附件索引：附件一：项目所在地项目开发基本成本参数明细 附件二：项目成本导入法确定项目单位面积价格红线的案例 附件三：确定楼盘定价各影响因素的权重分析表 附件四：项目楼盘价格调研表 附件五：影响项目价格因素分析打分表 附件六：项目入市均价计算表附件七：市场竞争定价法定价案例附件八：市场预测定价法价格调整表 附件九：市场预测定价法案例附件十：银座花园三期入市定价推演案例附件十一：项目调价增幅权重打分表附件一： 项目所在地项目开发基本成本参数明细序号开发成本分析数据备注1土地获取成本2前期工程费用3配套费用4道路、绿化、管网费用5建筑安装工程费用多层小高层高层别墅商业公建其他6管理费用7营销推广费用8利息土地费用利息建安工程款利息9营业税等税费 10不可预见费用开发成本费用合计附件二：项目成本导入法确定项目单位面积价格红线的案例经成本管理部核实，某住宅项目单位面积成本为2250元/平方米。根据公司战略部署安排，该项目拟快速回收资金，开发周期控制在1.8至2.5年，由此开发营销部确定的项目开发基准利润率为25%。则项目销售单位面积价格红线的计算方法为：2250元/平米（1+25%）=2813元/平米。附件三：确定楼盘定价各影响因素的权重分析表住宅/商业项目定价影响因素加权系数打分表序号影响因素意见一意见二意见三意见四意见五市场平均分值备注1位置(10分)2交通(10分)3周边环境(10分)4生活配套(10分)5规模(10分)6规划(10分)7建筑风格(10分)8园林(10分)9户型(10分)10社区配套(10分)合计说明：1、此表每个项目各影响因素总分合计为100分，每个项目各影响因素初始分值为10分，可根据项目的实际进行调整。2、打分人员根据各项目的实际情况对各项目每项影响因素情况进行打分。3、“市场平均加权系数”中每一影响因素的得分为各项目该影响因素得分的平均值，该平均值即为本次评定楼盘定价各影响因素的权重比例。附件四：项目楼盘价格调研表项目名称a项目b项目c项目d项目e项目价格体系户型配比比例户型去化率购房客户构成项目均价项目最高价项目最低价楼座价格差楼栋价格差楼层价格差户型价格差价格优惠均价构成因素项目土地成本建安成本规划设计成本电梯对销售均价的提高程度户型优化对销售均价的提高程度区位优势对销售均价的提高程度开发商品牌对销售均价的提高程度其他附件五:影响项目价格因素分析打分表影响因素评分标准分值a项目b项目c项目d项目e项目本案位置位置极佳5位置较好4位置属新区3位置属新区2位置较偏僻1交通交通通达极为便利5有轨道交通或公共交通到达项目4有轨道交通或公共交通到达周边1公里范围3有轨道交通或公共交通达到项目2公里范围2无轨道交通或公共交通到达1周边环境周边环境安静、毗邻大型自然景观区、无大型污染源5周边环境较安静、无大型企业4无大型厂矿企业，但环境嘈杂3周边有厂矿企业但污染噪音较少2周边有厂矿企业，有噪音和环境污染1生活配套有大型商场、便利店、省一级医疗设施、中小学等生活配套设施5生活配套有商场和市一级医疗设施、有小学4社区周边有便利店、区一级医疗设施，有小学、中学3项目周边1公里范围内有商场、2公里范围内有中小学2无大型商场和超市，无中小学1规模总建筑面积超过100万平方米5总建筑面积在81至100万平方之间4总建筑面积在26至80万平方之间3总建筑面积11至25万平方之间2总建筑面积不超过10万平方1规划规划设计为国际知名设计师5规划设计有特色4规划设计中规中矩3规划设计与市场同类产品无明显差异2规划设计无特色1建筑风格同片区市场无类似建筑风格产品5建筑风格有特点4建筑风格较中庸3建筑风格与市场同类产品无明显差异2建筑风格无特点1园林园林景观丰富5园林景观较为丰富4有成片的园林景观3有园林景观2园林景观较差1户型户型设计新颖、得房率高，5户型设计较新颖，使用方便4户型设计实用，得房率高3户型设计与市场同类产品无明显差异2户型设计有浪费空间1社区配套医疗站、商店、会所、健身等社区内配套设施齐全5社区内有医疗站、商店、健身等生活配套设施4社区内有商店、健身等生活配套设施3社区内有健身设施2社区内基本生活配套缺乏1合计50注：每项影响因素满分为5分，打分人员根据项目的实际情况根据上表的标准进行打分。附件六：项目入市均价计算表影响因素位置交通周边环境生活配套规模规划建筑风格园林户型社区配套加权值均价（元）计算值意见一意见二意见三意见四意见五本案加权系数a项目均价b项目均价c项目均价d项目均价e项目均价本案均价附件七：市场竞争定价法定价案例经过市场调研，最终确定了a、b、c三个市场竞争项目，根据市场情况对位置、交通等十项分类内容分别设定了加权系数，并根据调研情况，对三个项目和我项目各类标准分别作出了评分。根据加权平均，计算出相应的加权值。分类/项位置交通周边环境生活配套规模规划建筑风格园林户型社区配套加权值加权系数18%10%8%12%8%8%8%5%15%8%100%a项目4.04.24.24.04.14.24.34.24.24.34.15b项目4.34.244.24.24.24.64.34.34.34.26c项目4.54.54.34.44.34.24.64.54.54.54.44本案4.24.34.24.04.04.24.34.34.54.54.25在上表的基础上，将每个项目的加权值复合项目的市场销售价格，得出各项目入市均价，即【4.1512000+4.2614000+4.4418000】（4.15+4.26+4.44）=14736。分类/项加权值均价计算值加权系数100%a项目4项目4.26140004641c项目4.44180006219本案4.2514736再对各项目的入市平均价格进行修正，即14736【（4.15+4.26+4.44）3】 4.2514500元/平米。因此，我项目入市价格可初步定为14500元/平米。附件八：市场预测定价法价格调整表市场预测定价法价格调整表年份a项目b项目c项目年平均涨幅本案备注均价调整幅度均价调整幅度均价调整幅度均价调整幅度2007200820092010预测涨幅附件九：市场预测定价法案例项目所在城市2008年同类项目销售均价为2950元，2009年同类项目销售均价为3450元，2010年同类项目销售均价为4200元。根据宏观调控和市场分析，预计2011年同类产品的市场供应量将供大于求，且政府对拟出台相应的调控措施控制房价的上涨，因此预测出2011年同类产品市场销售价格增速为18%，并计算出相应的市场销售均价。年份市场销售均价价格上涨幅度预测价格备注2008年29502009年345016.95%2010年420021.74%2011年18%4960调低增速附件十：银座花园三期入市定价推演案例 一、采用成本导入法确定项目入市价格红线1、项目销售部提供准确的市场调研数据根据市场调研，银座花园三期目前的市场竞争项目主要有海尔绿城、名士豪庭、黄金99、东山墅、奥龙官邸等，各项目主要销售数据详见下表。项目名称海尔绿城名士豪庭黄金99东山墅奥龙官邸售价情况项目均价（元/平米）10500980095001060012000项目最高价（元/平米）1400012000120001200014000项目最低价（元/平米）115009000900098009300注：海尔绿城项目和奥龙官邸项目均价为去除1500元/平米精装修后的价格。2、经项目公司成本部提报，置业公司成本部审核，确定的项目单位面积开发成本为3699.33元/平米。3、鉴于银座花园项目入市已四年，项目区位及品牌已得到济南市市民的普遍认可，目前推出的三期产品主要为面积在95-165的小高层住宅产品。根据置业公司的整体规划，银座花园三期拟通过快速开盘，实现销售回款为目的。经开发营销部与项目公司确认，初步确定银座花园三期的整体投资回报率为25%。因此，项目销售单位面积价格红线：3699.33*（1+25%）=4624.16元/平米二、采用市场竞争定价法，确定项目的市场竞争价格。1、由开发营销部部长、副部长，项目公司总经理、项目分管销售副总、项目销售部经理组成的5人小组（此次模拟推演暂以营销部内部人员进行评分），经过调研，初步确定项目楼盘定价的因素为：位置、交通、周边环境、生活配套、规模、规划、建筑风格、园林景观、户型和社区配套。并对银座花园项目直接竞争项目分别针对以上因素进行打分。将每一个影响因素的各个项目得分分别进行平均，最终得到了影响楼盘定价因素之间的权重关系，如下表：序号影响因素意见一意见二意见三意见四意见五意见平均加权系数备注1位置(10分)12 18 16 16 13 15.00 2交通(10分)10 12 13 10 10 11.00 3周边环境(10分)12 7 9 12 11 10.20 4生活配套(10分)6 6 5 4 4 5.00 5规模(10分)15 13 14 12 10 12.80 6规划(10分)9 8 8 6 9 8.00 7建筑风格(10分)12 10 8 8 12 10.00 8园林(10分)9 8 7 7 9 8.00 9户型(10分)16 15 14 14 16 15.00 10社区配套(10分)6 5 5 4 5 5.00 合计100.00 2、由5人小组，根据银座花园三期与直接竞争项目的实际情况，对各项目每一项影响因素进行打分，如下表：影响因素评分标准分值海尔绿城名士豪庭黄金99东山墅奥龙官邸本案位置位置极佳55.0 5.0 4.5 4.2 4.5 4.3 位置较好4位置属新区3位置属新区2位置较偏僻1交通交通通达极为便利54.0 4.8 4.2 3.8 4.0 4.2 有轨道交通或公共交通到达项目4有轨道交通或公共交通到达周边1公里范围3有轨道交通或公共交通达到项目2公里范围2无轨道交通或公共交通到达1周边环境周边环境安静、毗邻大型自然景观区、无大型污染源54.8 4.8 4.3 4.3 4.8 4.5 周边环境较安静、无大型企业4无大型厂矿企业，但环境嘈杂3周边有厂矿企业但污染噪音较少2周边有厂矿企业，有噪音和环境污染1生活配套有大型商场、便利店、省一级医疗设施、中小学等生活配套设施54.0 4.8 4.0 3.5 3.0 4.0 生活配套有商场和市一级医疗设施、有小学4社区周边有便利店、区一级医疗设施，有小学、中学3项目周边1公里范围内有商场、2公里范围内有中小学2无大型商场和超市，无中小学1规模总建筑面积超过100万平方米54.8 4.8 4.8 3.0 4.2 4.0 总建筑面积在81至100万平方之间4总建筑面积在26至80万平方之间3总建筑面积11至25万平方之间2总建筑面积不超过10万平方1规划规划设计为国际知名设计师54.9 4.6 4.2 3.5 4.6 4.3 规划设计有特色4规划设计中规中矩3规划设计与市场同类产品无明显差异2规划设计无特色1建筑风格同片区市场无类似建筑风格产品54.5 4.2 4.0 4.0 4.2 4.0 建筑风格有特点4建筑风格较中庸3建筑风格与市场同类产品无明显差异2建筑风格无特点1园林园林景观丰富54.5 4.0 3.0 2.8 4.5 3.8 园林景观较为丰富4有成片的园林景观3有园林景观2园林景观较差1户型户型设计新颖、得房率高，54.5 4.3 4.0 4.5 4.5 4.3 户型设计较新颖，使用方便4户型设计实用，得房率高3户型设计与市场同类产品无明显差异2户型设计有浪费空间1社区配套医疗站、商店、会所、健身等社区内配套设施齐全54.5 4.0 3.0 3.0 3.2 4.8 社区内有医疗站、商店、健身等生活配套设施4社区内有商店、健身等生活配套设施3社区内有健身设施2社区内基本生活配套缺乏1合计5045.5 45.3 40.0 36.6 41.5 42.2 3、按照每一项影响因素的权重关系（第二条第1点），分别乘以每一项影响因素的得分，进行加权平均得到每一个项目的价格加权值。如下表：影响因素位置交通周边环境生活配套规模规划建筑风格园林户型社区配套加权值均价（元/平米）计算值（元/平米）意见一12.0 10.0 12.0 6.0 15.0 9.0 12.0 9.0 16.0 6.0 意见二18.0 12.0 7.0 6.0 13.0 8.0 10.0 8.0 15.0 5.0 意见三16.0 13.0 9.0 5.0 14.0 8.0 8.0 7.0 14.0 5.0 意见四16.0 10.0 12.0 4.0 12.0 6.0 8.0 7.0 14.0 4.0 意见五13.0 10.0 11.0 4.0 10.0 9.0 12.0 9.0 16.0 5.0 本案加权系数15.0 11.0 10.2 5.0 12.8 8.0 10.0 8.0 15.0 5.0 海尔绿城5.0 4.0 4.8 4.0 4.8 4.9 4.5 4.5 4.5 4.5 4.9 10500名士豪庭5.0 4.8 4.8 4.8 4.8 4.6 4.2 4.0 4.3 4.0 4.7 9800黄金994.5 4.2 4.3 4.0 4.8 4.2 4.0 3.0 4.0 3.0 4.1 9500东山墅4.2 3.8 4.3 3.5 3.0 3.5 4.0 2.8 4.5 3.0 3.5 10600奥龙观邸4.5 4.0 4.8 3.0 4.2 4.6 4.2 4.5 4.5 3.2 4.3 12000本案4.3 4.2 4.5 4.0 4.0 4.3 4.0 3.8 4.3 4.8 4.2 10359.6810470.38用银座花园三期直接竞争项目的市场销售均价乘以每个项目的价格加权值，得到2010年3月济南市东部住宅市场主要在售项目的入市均价：10470.38元/平米。再对我项目入市均价进行修正，得到我项目市场竞争入市价格为：10359.68元/平米。三、采用市场预测定价法，确定银座花园三期的市场预测价格。因为银座花园已有一、二期产品销售，因此可以用