保障房项目产品说明书信托贷款计划产品说明书.doc

浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二浙江联众杭州保障房投资基金项目产品说明书重要声明本产品说明书在贵方签署保密承诺函，确认承担保密义务的前提下提交，仅供贵方一定范围内的资深专业投资决策人士使用，不得用作它途。任何签收本产品说明书文本的人士均受所签署的保密承诺函的约束并承担保密责任，除经杭州中楚实业有限公司书面授权，任何机构和个人对本产品说明书之全部或部分内容不得有复制、复印或向第三方传播之行为。在投资之前，投资人应仔细阅读本产品说明书，特别是其中涉及的风险因素部分。潜在投资人必须自行判断因投资于合伙企业而带来的法律、财务、税收及其它相关后果，包括投资风险。潜在投资人不应将本产品说明书中的内容视作有关法律、税收或投资事项的专业建议，而应向自己的专业顾问寻求该等专业建议。本产品说明书中的某些信息系基于公开出版物或第三方数据而提供，执行事务合伙人及合伙企业均不对此类信息的准确性和完整性承担责任。 本产品说明书中的所有意见、观点以及与本合伙企业未来运作或表现相关的计划、预计或陈述仅代表合伙管理人的评估以及合伙管理人对截止于本产品说明书提交日期时所掌握的信息的分析。列出该内容并非表示或确认其正确，或表示合伙的运作目标能够确保达成。潜在投资人必须自行确定其对此类内容的信赖程度，合伙管理人和合伙企业均不对此承担责任。 本产品说明书将全面取代其此前的任何版本及任何形式的有关合伙的招募文件及资料。认缴份额的投资人之权益将由本合伙的有限合伙协议规定，如本产品说明书与有限合伙协议存在任何不一致之处，以有限合伙协议为准。执行事务合伙人将勤勉尽责，行使执行合伙事务权利，判断甄选本投资项目，尽可能全面的向投资人揭示投资标的情况及可能存在的风险。本项目若遇重大进展或变化，执行事务合伙人将书面向全体合伙人通知揭露。产品概要一、合伙企业基本信息产品类型华澳信托联众单一资金信托贷款有限合伙基金企业名称上海寅浔投资管理中心（有限合伙）上海涵望投资管理中心（有限合伙）上海涵淼投资管理中心（有限合伙）上海涵光投资管理中心（有限合伙）上海涵许投资管理中心（有限合伙）上海添理投资管理中心（有限合伙）上海添衡投资管理中心（有限合伙）募集资金人民币不超过28000万元期限不超过24个月 12个月可提前结束执行事务合伙人杭州中楚实业有限公司，执行合伙事务。有限合伙人有限合伙人的最低出资额为人民币50万元，以1万元为单位递增，金额优先、同等金额下以出资时间优先的原则确认有限合伙人资格。投资方式以合伙企业形式投资收益分配合伙企业投资项目成立后，扣除税金、管理费用等各类支出，严格按照各合伙人实际出资额每半年分配合伙投资收益，投资本金在合伙企业投资项目顺利到期时一次性分配。预期收益50万(含)100万元，9.5%/年;100万(含)300万元，10.5%/年;300万(含)800万元，11.5%/年;800万以上，12.5%。管理费用免收信息披露普通合伙人定期向有限合伙人提交投资报告二、产品信息产品类型华澳信托联众单一资金信托贷款有限合伙基金产品名称浙江联众杭州保障房投资基金融资人浙江联众建设有限公司（以下简称“浙江联众”）资金用途认购华澳信托华澳联众单一资金信托贷款，最终投向于杭州钱江经济开发区朱家角、泉漳高层农居保障性住房项目。担保人辽阳红美置业有限公司（以下简称“辽阳红美”）还款来源项目代建回款基金规模共28000万元存续期限不超过24个月 12个月可提前结束风险控制（1）抵押担保：辽阳红美以其位于辽阳市河东新城184778.40平方米规划代建净地国有土地使用权为本项目融资方还本付息义务提供抵押担保, 抵押物评估总价为56,819.40万元,押率为49.28%,较为合理；（2）保证担保：辽阳红美提供连带责任保证担保,2012年公司经营活动产生的现金流入为19.71亿元,现金支付能力强,投资人权益保障程度较高;（3）还款保障:杭州钱江经济开发区朱家角、泉漳高层农居保障性住房项目政府回购总金额逾4.6亿，覆盖本息,还款保障性强。三、项目背景杭州钱江经济开发区位于杭州湾产业带核心区域，直属于杭州市人民政府，于2003年10月奠基，2006年3月经省政府批准设立，2006年4月17日，国家发改委公告核准为省级开发区。2008年12月被市委、市政府确定为“杭州高新技术产业园”；2009年2月被规划为“杭州钱江科技城”，正式纳入杭州城市发展体系；2010年4月，获“国家半导体照明工程高新技术产业化基地”称号。开发区规划面积25.6平方公里，启动区块6平方公里，目前道路等基础设施的辐射范围已超过10平方公里。新一轮战略规划将开发区的功能定位为“活力创智谷、低碳科技城、生态宜居地”；并将“3+3”现代特色产业体系作为产业集聚目标，即：以“高端装备制造、节能环保和新能源”三大战略性新兴产业为引领，以“现代服务业”为支撑，以“新一代信息技术产业”为重点，以“都市型机会产业”为补充。截止2011年底，开发区共投入建设资金近50亿元，新建道路、桥梁、河道，排水、环卫、公交等基础设施项目和小学、幼儿园、农贸市场等配套项目100多个累计引进企业273家，引进项目总投资超过74亿元。2011年实现工贸总收入76亿元，增长47.4%；完成全社会固定资产投资36.3亿元，增长32.2%；实际到位内资21亿元，实际到位外资9121万美元，分别增长29.8%和345%。未来五年，开发区将基本建成核心区块的道路框架、形成水、电、气、邮等基础设施网络，适时开展北部区块的基础设施建设，为入住企业和居民提供必需的生活和生产保障；形成基本的城市功能配套，基本建成涉及居民生活的购、行、医、教等必需的生活设施配套，包括建成大型购物超市、品牌学校，开通brt、开发区至临平“双铁”和丁桥穿梭巴士，以及余杭中医院、市民公园等投入使用；建成中心湖区、造桥港绿带，建设沿湖“水街”和沿港的高档企业总部楼群，形成中央商务区城市建设风格。此外，还将积极引进大企业、跨国公司、总部经济、金融机构和专业服务机构、宾馆酒店、品质住宅等项目，形成钱江科技城商住佳地。 为了积极推进高层农居建设，按照杭州钱江经济开发区的总体开发目标和农居拆迁安置安排，杭州钱江经济开发区管理委员会将进行朱家角高层农居二期保障房项目和泉漳高层农居保障房项目,并由浙江联众建设有限公司负责承建。杭州钱江经济开发区朱家角高层农居二期项目位于杭州钱江经济开发区，地块北侧为规划康信路，西侧为横山港和09省道，南面为朱家角高层农居一期项目（已建），东侧为兴盛路。朱家角农居二期项目总用地面积74644平方米，总建筑面积为203593.57平方米。泉漳高层农居该项目位于杭州钱江经济开发区内，地块东侧为星河路，北至康达路，南侧为斜弓港、西侧为赵桥港。规划总用地面积为181963平方米，其中地上建筑面积363682平方米，地下建筑面积129648平方米（地下自行车库面积37485平方米），容积率2.00，绿地率为30%，建筑密度26%；地块总户数为2812户，以11-18层的高层组成，户型标准为50m2、80m2、120m2、160m2。浙江联众建设有限公司（以下简称“浙江联众”）成立于2002年，注册资本金1亿元，是一家多年从事房屋建筑工程总承包、土石方、爆破与拆除、市政公用工程的企业，截至2013年4月，公司总资产11.11亿。为补充公司日常经营流动性资金，浙江联众委托杭州中楚实业有限公司（以下简称“中楚实业”）为普通合伙人设立有限合伙企业，成立“浙江联众杭州保障房投资基金”，通过信托公司设立单一资金信托计划，向浙江联众发放贷款。基金最终用于杭州钱江经济开发区朱家角、泉漳高层农居保障性住房项目。，辽阳红美置业有限公司以其位于辽阳市河东新城184778.40平方米规划代建净地国有土地使用权为本项目融资方还本付息义务提供抵押担保，并提供连带责任保证担保。融资人浙江联众建设有限公司（1）公司基本情况浙江联众原名为浙江丽水中广建设有限公司，创建于2002年,于2011年6月21日更名为浙江联众建设有限公司。公司营业执照：331100000001094；注册地址：杭州市拱墅区半山镇石塘134号203室公司；组织机构代码：73685762-1，法定代表人林小陈。现注册资本金10000万元，是一家多年从事房屋建筑工程总承包、土石方、爆破与拆除、市政公用工程的企业。公司有一支具有现代建筑实践经验的工程施工管理人员和技术工人形成的专业施工队伍。工程技术分类精细，专业性强，形成安装施工、管理等完善的组织体系，并施行电脑化管理，引进和吸收世界各地的先进的施工经验，应用于实际工程中，积累了大量的实践经验，在建筑领域取得了长足的发展。经营范围包括：房屋建筑工程施工；市政建设工程施工；土石方工程施工；拆除工程专业承包三级；公路工程施工；园林绿化工程设计、施工；水电安装；水利水电工程施工；钢结构工程施工；地基与基础工程施工；建筑智能化及消化工程施工；室内外建装饰工程施工。（2）公司财务情况公司近三年财务报表已经审计，主要财务数据如下表：资产负债表 单位：元项目名称2010年末2011年末2012年末2013年4月货币资金22,062,710.8131,341,060.8241,104,000.3210,318,544.6应收帐款212,025,384.04240,046,189.20342,468,433.42305,541,043.02其他应收款178,698,360.05229,900,750.45315,027,390.58308134201.12预付帐款93,533,828.5141,214,170.7435,616,756.1137,802,509.72存货160,588,780.99373,001,280.17390,091,093.43414,606,758.81流动资产合计666,942,374.81915,776,701.381,124,307,673.861,076,427,604.17固定资产原价38,724,400.0058,011,700.0169,475,210.0069,475,210.00减:累计折旧2,667,790.0012,703,630.552,347,947.2826,505,915.20固定资产净额36,056,610.0045,308,069.4667,127,262.7242,969,294.80在建工程固定资产合计36,056,610.0045,308,069.4667,127,262.7242,969,294.80资产总计702,998,984.81961,084,770.841,191,434,936.581,119,396,898.97短期借款7,000,000.0019,550,000.0030,250,000.0013,250,000.00应付票据11,510,791.2040,500,000.006,670,862.28应付帐款71,753,934.53179,596,641.11196,586,702.50187,685,410.10预收帐款89,778,200.00127,977,871.32175,558,641.07156,241,080.00应交税金5,003,180.008,027,000.006,945,900.30683,077.62其他应付款147,134,804.00139,945,050.07173,584,156.40190,124,560.01一年内到期的长期负债流动负债合计321,375,018.53487,538,253.70626,482,119.77554,744,854.92长期负债合计负债合计321,375,018.53487,538,253.70626,482,119.77实收资本50,000,000.0050,000,000.00100,000,000.00100,000,000.00资本公积金70,000,000.0070,000,000.00盈余公积金85,220,037.2688,122,087.3399,262,717.30105,262,717.31未分配利润176,403,929.02265,424,429.81365,690,099.51359,389,326.74所有者权益合计381,623,966.28473,546,517.14564,952,816.81564,652,044.05负债及股东权益总计702,998,984.81961,084,770.841,191,434,936.581,119,396,898.97损益表 单位：元项目名称2010年末2011年末2012年末2013年4月一、主营业务收入1,733,000,000.001,967,245,000.002,428,299,900.0075,698,000.00二、主营业务收入净额1,733,000,000.001,967,245,000.002,428,299,900.0075,698,000.00减:(一)主营业务成本1,501,186,943.751,711,454,291.962,098,548,209.9063,393,115.00(二)主营业务税金及附加60,481,700.0068,656,850.5084,747,666.512,641,860.20三、主营业务利润171,331,356.25187,133,857.54245,004,023.599,663,024.80加:其他业务利润(二)营业费用(三)管理费用64,975,400.8467,217,852.1763,373,427.855,928,046.66(四)财务费用2,441,801.221,222,004.3233,088,862.84266,608.40其中:利息支出汇兑损(+)益(-)四、营业利润103,914,154.19118,694,001.05148,541,732.903,468,369.74五、利润总额103,914,154.19118,694,001.05148,541,732.903,468,369.74减:所得税25,978,538.5529,673,500.2637,135,433.23867,092.44六、净利润77,935,615.6489,020,500.79111,406,299.672,601,277.31现金流量表 单位：元项目2010年度2011年度2012年度一、经营活动生产的现金流量：经营活动现金流入小计1,770,873,369.661,977,423,866.162,373,794,308.97经营活动现金流出小计1,731,741,983.131,956,138,447.552,343,376,911.25经营活动产生的现金流量净额39,131,386.5321,285,418.6130,417,397.72二、投资活动产生的现金流量：投资活动现金流入小计000投资活动现金流出小计17,993,000.0019,287,300.0111,463,509.99投资活动产生的现金流量净额-17,993,000.00-19,287,300.01-11,463,509.99三、筹资活动产生的现金流量：筹资活动现金流入小计7,000,000.0012,550,000.0040,500,000.00筹资活动现金流出小计22,138,386.535,269,768,5949,690,948.23筹资活动产生的现金流量净额-15,138,386.537,280,231.41-9,190,948.23四、汇率变动对现金及现金等价物的影响五、现金及现金等价物净增加额6,000,000.009,278,350.019,762,939.50财务分析：2010-2012年公司资产总额分别为7.03亿、9.61亿、11.91亿，总资产的增幅为36.70%、23.93%；公司流动资产从2010年的6.67亿增长到2012年的11.24亿，资产负债率三年分别为45.7%、49.3%、52.6%，公司资产负债较为合理。公司资产规模保持增长，截至2012年底，公司总资产和净资产分别为11.91亿元和5.65亿元，公司保持了稳健的资金平衡，货币资金期末余额为4110万元。截至2012年底，公司流动资产中应收账款为3.42亿元，大额的主要为嘉善陶庄循环经济城3310万元，辽阳红美置业有限公司5025万元，杭州钱江经济开发区5423万元，其他应收款3.15亿元，大额的主要为中利尔达科技有限公司5102万元，杭州钱江新城建设指挥部3002万元，存货有3.9亿元，包括工程施工2.15亿元，原村料1.75亿元。2011年浙江联众实现营业收入19.67亿元.净利润8900万元，2012年公司实现营业收入24.28亿元、净利润1.49亿元。说明公司业务规模处于较快发展阶段,市场推广工作成绩很大,公司业务规模扩展速度很快。2012年公司经营活动产生的现金流入为23.7亿元；筹资活动产生的现金流入为4050万元.公司现金流动性较强,现金支付能力强,债权人权益的现金保障程度大幅较高。（3）融资人还款来源分析基金存续期内现金流量预测（单位：万元）序号预算项目2013年第一季度2013年第二季度2013年第三季度2013年第四季度2014年第一季度2014年第二季度2014年第三季度2014年第四季度2015年第一季度合计一、预计资金流入382101080110801050001000031596974081、工程结算收入42105801380100100003159646408其中：杭州钱江经济开发区朱家角高层农居二期一标工程13202836183610001519622188杭州钱江经济开发区泉漳高层农居（一期）工程二标段28902965196516400242202、自筹资金4000500070005000210003、借款04、信托资金30000000030000二、预计资金流出412378925229710765701398376331102671841、人工费68012401784178412401240124092082、材料款25202750319052005210188703、机械费用63852711654、销售费05、管理费1391231231231201231238746、财务费2400000240048007、其他费用08、税金(3.49%)14620213235110216179、代收代付010、还银行贷款65065011、还信托贷款300003000012、回收自有资金三、当期资金净流量3408729095572-7107-1570-398-3763494四、累积资金净流量3408736996425683546133891334932973030224结论：1、本次测算仅考虑借款方其中两个工程项目的结算收入，至基金存续期届满时，预计产生的累计资金净流量为30224万元，表明本次基金还款有较强保障。2、本次测算基于维持现有的银行负债水平，随着公司规模的不断扩大，公司可以继续维持现有银行负债水平或增长银行授信。担保人辽阳红美置业有限公司（1） 公司基本情况辽阳红美置业有限公司是红星美凯龙集团有限公司旗下具有独立法人资格的子公司，公司成立于2011年9月15日，营业执照：211000004046736，组织机构代码：58073473-9、注册地址：辽阳市文胜区东京陵工人路中段，注册资金9887万元，法定代表人胡国华，公司营业范围包括房地产开发经营、房屋土木工程建筑、物业管理、家具建材、钢材、五金交电及电子产品、日用品销售、企业管理服务、广告制作服务。公司目前具有国家二级开发资质。红星美凯龙自1986年创业以来，截至目前已在多个城市开办了91家商场，创业25年来, 红星美凯龙成功创造了许多个“第一”：第一个走到外地；第一个做连锁；第一个做加盟店；第一个买地自建商场；缔造了全世界单体最大的家居商城；2008年销售几乎在每个城市均为第一；成为中国家居流通业的第一品牌。红星美凯龙市场总规模达550万平方米，年销售额突破235亿元，成为中国家居行业的第一品牌。曾荣获“中国诚信示范单位”、“全国文明单位”和“中国家居行业十佳竞争力之星”等多项荣誉称号，已连续5年跻身中国民营企业500强的前50位，为中国家具建材市场的发展与繁荣作出了创造性的贡献。（2） 公司财务情况财务报表概况 资产负债表 单位：元项目名称2011年末2012年末2013年4月货币资金21,341,060.8241,104,000.3229,895,600.00应收票据应收帐款147,722,189.87340,045,822.84442,232,632.05其他应收款19,900,762.45393,117,221.28422,354,368.26预付帐款86,834,491.9755,616,756.1162,618,569.33应收股利存货73,001,280.17198,541,093.43233,521,255.36其中:原材料在产品产成品流动资产合计354,104,760.511,036,253,509.641,199,092,329.02投资性房地产长期股权投资长期投资合计固定资产原价38,011,700.0169,475,210.0089,695,278.00减:累计折旧8,323,951.7822,347,947.2834,210,276.22固定资产净额29,687,748.2347,127,262.7255,485,001.78在建工程固定资产合计29,687,748.2347,127,262.7255,485,001.78无形资产商誉递延资产资产总计383,792,508.741,083,380,772.361,254,577,330.80短期借款应付票据6,507,850.0011,041,600.9022,858,960.00应付帐款36,451,540.2877,441,541.6789,969,350.20预收帐款57,977,811.3285,558,641.0792,567,256.23应交税金3,027,000.004,502,900.305,662,560.50其他应付款9,847,100.141,063,182.641,863,659.56一年内到期的长期负债流动负债合计114,562,201.74181,101,631.66214,723,093.71长期借款长期应付款长期负债合计负债合计114,562,201.74181,101,631.66214,723,093.71少数股东权益注册资本实收资本98,870,000.0098,870,000.0098,870,000.00资本公积金15,000,000.00243,000,000.00243,000,000.00盈余公积金未分配利润155,360,307.00560,409,140.70697,984,237.09所有者权益合计269,230,307.00902,279,140.701,039,854,237.09负债及股东权益总计383,792,508.741,083,380,772.361,254,577,330.80或有负债其中:已抵押的资产已提供保证的资产 损益表 单位：元项目名称2011年末2012年末2013年1-4月一、主营业务收入867,245,000.002,239,588,600.00746,529,533.00二、主营业务收入净额867,245,000.002,239,588,600.00746,529,533.00减:(一)主营业务成本505,454,291.961,282,454,291.96428,664,261.58(二)主营业务税金及附加79,352,917.50204,922,356.9068,307,452.27三、主营业务利润282,437,790.54752,211,951.14249,557,819.15加:其他业务利润减:(一)存货跌价损失(二)营业费用30,353,575.0078,385,601.0026,128,533.66(三)管理费用43,362,250.00111,979,430.0037,326,476.65(四)财务费用122,004.3221,599,835.842,599,835.84其中:利息支出加:公允价值变动净收益汇兑损(+)益(-)四、营业利润208,599,961.22540,247,084.30183,502,973.01加:投资收益营业外收入减:营业外支出加:以前年度损益调整五、利润总额208,599,961.22540,247,084.30183,502,973.01减:所得税53,239,654.22135,198,250.6045,927,876.62六、净利润155,360,307.00405,048,833.70137,575,096.39 现金流量表 单位：元 项目2011年度2012年度2013年4月一、经营活动生产的现金流量：经营活动现金流入小计818,623,903.631,970,838,626.57653,890,995.32经营活动现金流出小计858,141,142.801,919,612,177.08644,879,327.64经营活动产生的现金流量净额-39,517,239.1751,226,449.499,011,667.68二、投资活动产生的现金流量：投资活动现金流入小计-投资活动现金流出小计38,011,700.0131,463,509.9920,220,068.00投资活动产生的现金流量净额-38,011,700.01-31,463,509.99-20,220,068.00三、筹资活动产生的现金流量：筹资活动现金流入小计98,870,000.00-筹资活动现金流出小计-筹资活动产生的现金流量净额98,870,000.00-四、汇率变动对现金及现金等价物的影响五、现金及现金等价物净增加额21,341,060.8219,762,939.50-11,208,400.32六、期末现金及现金等价物余额 截止2012年末，公司总资产达10.83亿元，较2011年增加了约6.99亿元，增长比例为108.28%；公司资产规模增幅较大，二年来流动资产占比分别为2011年92.26%、2012年95.65%，公司资产流动性较强。2011年至2012年公司资产负债率分别为29.85%、16.72%，2012年与2011年相比，资产负债率降低了13.13%，公司资产负债率一直控制在行业的较低水平。财务状况良好，长期偿债能力有一定保障。截至2013年4月30日，公司资产总计约12.55亿元，其中流动资产11.99亿元，占比95.58%，公司总负债约2.15亿元，主要是流动负债。公司资产负债率达17.12%，资产负债率较低，公司财务状况良好，有较强的长期与短期偿债能力。截止2013年4月底，公司实现营业收入7.47亿元，2012年末公司营业收入为22.40亿2011年营业收入8.67亿元，2012年比2011年同比增长158%；公司净利润在2013年4月约为1.38亿元，2012年底为4.05比上年增加2.49亿元，增长率为160%。公司经营收入近几年保持高速增长态势，若继续保持2012年增长速度，预计在2013年净利润将达到6.48亿元，公司经营现金流充裕，发展进程良好！2012年公司经营活动产生的现金流入为19.71亿元；2013年4月公司经营活动产生的现金收入为6.54亿，公司现金流动性较强,现金支付能力强,债权人权益的现金保障程度较高。（3） 担保抵押物情况本项目抵押物系一宗位于辽阳市河东新城184778.40平方米规划代建净地国有土地使用权，所有权人为辽阳红美置业有限公司，土地用途为住宅、商服用地。沈阳国地不动产评估有限公司于2013年4月18日对上述抵押物进行评估，抵押物评估总价为56,819.40万元。结合本次借款总额28,000万元，抵押率为49.28%。土地评估结果一览表：使用权人名称辽阳红美置业有限公司土地证编号辽阳河国用（2013）第10070014号宗地位置太子河大道东、东平街南土地使用权性质出让规划用途商住设定用途商住使用年期商业40年、住宅70年宗地面积（）184,778.4楼面地价（元/）1071容积率2.87土地单价（元/）3075