金地格林小镇全套文案.doc

北欧风情，现代小镇 解析金地格林小镇 人类什么时候开始走出洞穴，拥有自己搭建的住所我们不得而知，不过从杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”中我们大致可以推断即便在盛唐之时，有一方能遮蔽风雨的立锥之地还是许多人遥不可及的梦想。所幸的是，今天我们中的大多数人不用再为居无定所发愁，于是我们想要更多。 由于需要相互交流，享受便利的生活，原本分散的人们聚集在一起，形成了村落、市镇、城市，直至大都会。人们聚集在一起工作、生活、娱乐、休闲，享受现代文明带来的欢乐。然而，当城市逐渐被钢筋水泥的丛林占领，当头顶的蓝天不再，耳边满是嘈杂，一抹绿色成为奢侈的享受的时候，我们发现这城市中属于自己的空间越来越小；当生活和竞争的压力使我们无暇顾及我们身边的人和事的时候，我们更悲哀灵魂已被囚禁在这都市的某个狭小角落。人们朝着一个美好愿望前进，当自以为不断靠近时，它却像海市蜃楼般离我们远去。 得陇望蜀是人类的天性。我们想拥有我们能够想象到的一切。渐渐地，住所的周围挤满了写字楼、餐厅、商场、超市、酒吧?我们希望一切都能触手可及。就像健康只有失去了方知最珍贵一样，埋藏在心灵深处的某种欲望这时却躁动起来。我们开始决不放过每一个难得的度假机会逃离城市，流连忘返在有山有水有绿色的地方，于是才恍然大悟，原来我们如此向往阳光、草地、新鲜的空气，原来人类亲近自然的追求从来就没有改变过。但是我们又舍不得放弃我们已经得到的一切。返朴归真的原始冲动和现代盛世的安逸舒适已经水乳交融，再也没有分开的可能了。 中国的大都会中上海人是上帝的宠儿。他们已经拥有了历经百年沧桑而风采依然的外滩，拥有了可以尽情俯瞰的陆家嘴东方明珠和金茂大厦，他们还拥有清新宁静的浦东新区，这还不够，他们还要在上海和杭州之间修建高速磁悬浮铁路，可以让上海人下班之后，在西湖的烟雨空蒙中细细品味一杯淡淡的龙井，把杭州真正变成上海的后花园。在北京能有这样的幸运吗？ 在国贸乘taxi沿着东三环，经分钟寺桥在京津唐高速公路上行驶，到进入亦庄北京经济技术开发区（bda），我看了一下里程数，大概在15 公里左右，用了16 分钟。在以时间来衡量距离的今天，我不禁对一路的畅通无阻心中窃喜。这里还将是地铁五号线的最后一站，快捷的交通把开发区和这个城市紧紧联系在一起。一下车就被一种熟悉而陌生的新鲜感而吸引，这里没有高耸的烟囱、弥漫空气的烟尘，有的是碧蓝的天空、令人心醉的绿茵、在树林间自在逡巡的微风，还有宽敞干净的街道，错落有致而不失整齐的建筑在满目的绿色中若隐若现。感觉在那一瞬间错乱，以为自己是在浦东。我于是连忙收摄心神，因为觉得自己已经开始心动，甚至对这里有些一见钟情了。 为了从近距离仔细端详开发区的全貌，我决定不再乘车，花上两个钟头四下里走走。整个开发区很静，有时候好长一段路都见不到几个行人，在暖烘烘的阳光里，人也似乎变得有点慵懒起来。只是绿荫间静悄悄厂房上的标识牌才让人感受到平静下的忙碌。耳朵感受到的是静，而四下里映入眼睛的则满是愉快的绿色。一条一公里宽的绿化带屏障着整个开发区，而当漫步其间时，周围枝繁叶茂的树木，特别是某个不起眼的角落里几簇盛开的花丛，带给人的除了愉悦，欣慰，甚至还有一些激动。很快就来到了未来的金地格林小镇的所在，她的旁边是大名鼎鼎的纯towmhouse项目“一栋洋房”，西侧和北侧将来都是成片的绿化带，一想到在这样一个充满绿色，充满生命活力的地方，不久就会有一个大的生活社区出现在眼前，一种莫名的成就感不合时宜地提前到来了。 然而，住宅这样的产品，大多数的人一生只有极为有限的几次选择机会，所以这种选择慎重得往往近乎沉重。发展商不仅仅是在提供一种产品，更是在为客户设计适合他们的生活，也正是责任感令我们中的每一个人能够抛开功利和浮躁，站在居住者的立场上来思考问题。 被赋予了思想和文化的建筑才具有生命的气息，才能与人有心灵的沟通。否则，即便挥金如土，极尽奢华之能事，也摆脱不了内里的苍白和贫乏。随着金地格林小镇的建筑规划设计接近尾声，一座充满欧洲北部风情的小镇离我们的视野越来越近。 去过欧洲的人也许都有这样的感受：除了圣洁的圣彼得大教堂，雄伟的埃菲尔铁塔，美丽的塞纳河，更让人感动的是你在每一天不经意中体会到的欧洲人生活的点点滴滴，和他们对生活的领悟。和美国的躁动喧嚣不同，欧洲人以一种宁静超脱的态度来对待生活，风情万种的小镇就是这种心境的最好写照。随便走进一个小镇，首先感受到的是和谐、安宁和舒适。建筑都不很高，大多是砖木结构，用石头垒成的基础。颜色温暖而古朴，没有一点突兀的感觉。在平常的日子里，没有人忍心打扰这里的安静，你能清楚地听见街的斜对面年轻情侣的窃窃私语。街道将小镇巧妙地分隔成各个街区，教堂、小商店、餐厅、咖啡店、酒吧错落有致地分布在各个街区里，各种雕塑小品、别致的街灯，以及看似随意摆放，实则匠心独具的长椅随处可见。在闲暇的时候，人们纷纷来这里喝点东西，聊上几句，不管认不认识，人们都像多年的老友一样相互寒暄问候。 离开小镇的中心，走过几条街，就会看见很多当地居民的住宅。这些二三层的独栋小楼间空间很开阔，多数门前有很大的草坪和花园，高过人头顶的灌木类植物做成的篱笆是这些住宅间自然的分隔，蔓生的藤类植物厚厚地将绿色涂抹在每处墙壁和廊架上。咋一看，你甚至分辨不出这些小楼之间有什么区别，只有细细观察，才发现每个细节都在向你诉说房屋主人的审美情趣和品位。被漆成各种颜色的窗棂，阳台上栏杆上精心放置的几盆花草，用大酒桶做成的花坛，院子里供人休憩的几把躺椅? 无不静静地表露着主人的个性。原来这就是欧洲的小镇，我们在这里发现了现代和古典的完美结合，找到了远离喧嚣的宁静，发现自己从没有如此深刻地体会到什么叫回归自然。 金地的格林小镇不仅要汲取欧洲的建筑形式和景观元素，更要在社区中体现小镇生活的精神本质。我们的客户不是“不知有汉，无论魏晋”的桃花源隐士，他们本身是现代城市中的一分子，他们对未来充满了希望，承担着很重的责任，在人生这场没有尽头的长跑中，他们无疑是生活的强者。然而，如同黑夜白昼更替般自然，人们需要工作之外的一片属于自己的生活天地，可以让自己远离城市的繁忙和工作的压力，可以无拘无束地自由呼吸，可以在门前的草地上撒点儿野，也可以在小河的石桥边同家人闲谈。格林小镇的建筑设计师的笔下，将描绘出由联排别墅、多层和小高层花园洋房构成的低密度居住区，三条线性景观带将延伸到小区的各个区域，每一套住宅，每一间居室都有优美的风景尽收眼底；各种充满了欧洲风情的雕塑、小品、喷泉、广场、水景如珍珠般散落在每一个角落。 居住的空间不仅应该是有秩序的，也应该是灵动和富于变化的。我们已经厌倦了兵营式排列的雷同面孔，对呆板堆砌的树木花草无可奈何。这决不是我们乐于生活居住的小镇的模样。在整体风格的和谐前提下，别墅的建筑外观应该是多姿多彩的，花园洋房将会采用退台，挑空等多种空间变化。花园将是立体的，将满目滴翠像彩虹架设在各个立面间。 小镇的街道是另一条绚丽的风景线。几条商业小街将小镇分成几个不同的街区，街上点缀着小店铺，咖啡店以及小pub，都将如我们所熟悉的欧洲小镇般休闲轻松。一切都似乎已经就绪，于是设计师再轻轻几笔，将所有的宁静和祥和拥抱在臂弯里，把所有的嘈杂远远地挡在外面。然而我们还是感觉差了点什么，人们之所以选择郊区的生活，一个重要的原因就是为了冲破玻璃幕墙下人与人之间的心灵隔膜。小镇应该是一个充满了宽容，关怀和亲情的地方。高明的建筑技术保证我们的私人空间不被干扰，用心的设计也能给人与人的交往和沟通创造机会。通过大量半私有和共有空间的精心设计，在小镇里，邻里的小孩们可以从小在一起快乐地嬉戏，大人们可以在小酒吧里小酌几杯，可以在去停车场的路上寒暄几句，让我们和我们的下一代都学会如何去爱别人，也学会如何去获得别人的爱。 一块充满绿色和生机的土地上，一个北欧风情的小镇，一种现代而纯粹的生活方式，一个充满了关爱的社区，这就是金地格林小镇所带来的，一片令人向往的生活沃土。 创意服务 台湾商神“塑胶大王”王永庆，出身贫寒，起家于米铺。当时嘉义米铺经营市道艰难，王永庆200 台币起家的米铺，不仅开得晚，无名无声，规模也是全嘉义最小的。因为资金困难，店面不得不选择在一个偏僻的深巷子里。然而他的米铺生意却越来越红火。 卖米看似平常无他，然而初当掌柜的王永庆却有其独特的卖法。当时市面米质差，王永庆便雇人把夹杂在米中的糠砂统统挑捡干净，同样的价格，王永庆卖的米的质量先是高人一筹。为了扩大铺的客户覆盖范围，王永庆率先推出送米上门服务，他帮助买家把米倒入米缸中，同时记下米缸的容量，在问清楚买家的日消耗量后，便可以在买家快用完时自动送货上门。每次送米，王永庆还要帮助买家先淘出旧米，清洗米缸后，把新米放在下层，旧米放在上层。仅是送米，王永庆就玩出不同新花样。 收米款王永庆也与人不同，碰到顾客手头紧时，王永庆并不马上收钱，以免尴尬。而是记着顾客的发薪日，在那一日向顾客收米款。王永庆每发展一个顾客，便成为他永远的客户。与其他米铺不一样的质量，不一样的服务，不一样的信用，一传十，十传百，王永庆的米铺生意自然越来越旺。 同样是卖米，每一个平常普通的环节，聪明的王永庆都赋于它不同的内容、新的内涵。一方面他不断地满足客户需求，推出优质的产品和周到的服务；另一方面他还能深化需求，推出让顾客感受到他体贴入微的创意服务。服务奠定了王永庆生存的基础，创意服务提升了米铺的生命力。 米铺如此，地产经营亦然。地产经营，过程形式上是楼盘产品生产过程，实质上则是连续的服务过程：从项目策划设计，从物料采购到工程施工，从销售租赁到物业管理，每一阶段都包含不断提高业主生活质量的服务。我们只有使这些服务能切实地满足业主的需求，我们才会立足市场；也只有使这些服务富有创意并形成领先之势，我们在市场上才会有竞争力。 地产发展商提供给客户的不是仅仅由钢筋混凝土构造的住宅，而是满足客户住的需求，我们为使客户享受温馨惬意的家庭生活创造条件。所以一切有价值的服务的前提是对目标客户的准确定位和对客户需求的深入了解。金地早年在深圳获得成功的金地海景花园，准确地定位以二次置业的客户，设计出以大户型、欧陆情景的庭园和海文化主题广场公园为特点的住宅产品；获得更大成功的金海湾花园，同样成功地抓住了客户对雄奇壮阔的海景资源的需求，开发出以海文化为主题的新生代豪宅；金地格林小镇定位于城市活力阶层，针对客户重视住区环境的需求，提出了以现代北欧小镇和“四季翠园”为主题的，为客户全面提升生活品质的开发理念。所以，从这个意义上说，产品本身就是服务的一部分。 创意服务从何而来？来自于搭建从客户购买住宅到拥有家的桥梁，来自于深入考虑客户生活的每一个细节，为客户解决生活中出现的问题。有了这样的思维，服务的“创意”才会“才思如泉涌”。在金地翠园，为了解决白领阶层工作繁忙，无暇顾及很多家务琐事的难题，推出了临时照管小孩的“四点钟幼儿园”服务；考虑到客户没有更多精力独立进行装修，提供了供客户选择的装修套餐和以低于市场的价格为客户采购装饰建材和家用电器的附加服务；为了建立物业管理服务快速响应机制，推出了24小时维修服务体系，等等。在金海湾花园的物业管理中，为了充分尊重业主生活的隐私权，提出了星级酒店式的“影子物管服务”理念。甚至在经济形势不景气之时，由企业提供资金帮助经济条件恶化的业主延长按揭还款年限等。依靠产品的创新，更是依靠服务的创新，才使金地始终保持着领先一步的优势。 善待客户就是善待自己。一个满意的客户不仅会可能再次购买这个品牌的产品，会积极为你传播口碑，还会真诚地告诉你如何改进产品和服务。除了员工，我们也将客户看成金地最宝贵的资源。所以不难理解，为什么金地提出“顾问式销售”的营销理念，不把推销产品作为主要目标，而把每一次接待顾客，为客户提供置业咨询当成了解客户需求、改进我们工作的起点。通过正在运作的金地格林小镇和金地国际花园，我们相信，我们能够积累更多北京消费者对居住需求的最直接认识，随着金地北京客服中心的建立，我们还会有更多的服务创意诞生在北京。 服务没有止境。在竞争日益激烈，市场日益成熟的情况下，创意服务尤其重要，而且向我们提出了更高的要求。因为服务也是容易被模仿的，要保持我们独特的优势，就必须不断地提供更高水准的创意服务。不过换个角度思考，服务创意能够被模仿，能够让更多的消费者享受到，何乐而不为？ 格林小镇：品质决定价值 金地集团是一家专业的房地产公众上市公司，精品开发理念和产品主义思想是金地的主要特色，我们自己把金地定位为一个有理想，有责任感和对市场有期望的公司，因为理想，我们开发的每一个项目都不断创新；因为责任感，我们每开发一种产品，都遵循政府的有关规定，规范操作；因为对市场的期望，所以我们坚定地选择开发商和业主“双赢”这样一种经营策略，并努力经营金地的品牌。 一、精致、含蓄、耐久的家 客户告诉我们，家应该是含蓄的，它应该摒除掉外在的浮躁和夸张；家应该是精致的，每一处细节也都要能够经受时间的考验，为此欧洲建筑的理性思维便贯穿于格林小镇每一个设计环节，小镇的建材选择要高品质，施工更要精益求精，小镇的物业服务更是小镇人精致生活的重要组成部分。 格林小镇在建筑形式上讲究功能的纯粹性，特别强调的是人和阳光、人和环境的互动关系，我们大量使用天然建筑材料；阳光室全落地、全通透的南向玻璃构造使整套住宅充分享受阳光；一步台是小型的观景阳台，增加了人与自然接触的机会。 我们希望格林小镇能成为我们业主精致的、含蓄的、耐久的家。我们希望，它的魅力来自于它内在欧洲理性的设计风格和设计建筑质量和建材品质本身，同时还来自于由业主为她设定和培养的小镇的气质。 二、环境提升社区的品质 金地所开发的物业均以小区环境和社区景观见长，这也成为了金地产品的一个核心特点，我们会继续发扬这一优势，把四季翠园景观环境和沟通亲和的社区环境落实在格林小镇中。我们把一个值得自豪和骄傲的家，理解为除了拥有一个私密、温馨、舒适的私人住宅空间，还拥有一个优美、和谐以及弥漫着浓郁的人文气氛的社区空间。 我们希望营造这样一种生活：清晨，您在三条景观带上晨跑，和迎面过来的邻居点头问好；您下班归来，车子进入小镇，分布在各家各户和户外景观中的点点恰到好处的灯光，使您感受到家的温暖；周末，不需远足，您也可以带着孩子在小镇的主题广场上喂喂鸽子，放放风筝；孩子们在一起玩耍时，您甚至可以和别的家长坐在阳光下的街边露天咖啡厅，聊聊感兴趣的话题。 我们一步一步地实现着我们的理想：我们卖给业主的不仅是一套房子，而是整个功能完善而又充满亲情的社区。我们希望我们的业主无论是在家里，还是在社区里，都能体验到对家的自豪和留恋。 格林小镇通过线性景观带的设计，创造大量的公共和半公共空间，会所则作为家庭生活的延伸和联结家庭和社区的桥梁，通过交流让人们产生对社区的认同感和归属感。 住在格林小镇，住宅只是你自豪的家；而小镇才是你真正骄傲的地方。 三、业主创造居住气质 我们发现和我们接触的客户在某种气质上是一致的，思想开放，思维理性，对新生活有着成熟的理解，在购房过程中体现出的特征就是对物业的建筑空间和社区空间要求非常 高，客户们提出问题的专业程度和细致给我们留下了深刻印象。 格林小镇的客户除了对居住环境的高要求，对孩子的成长环境考虑也是格外重视。“孟母三迁”的故事家喻户晓，“择邻而居”实质上更体现了中国人对下一代健康成长的环境要求。 一个好的教育硬件环境能提升孩子的智商，而生活环境则对孩子的情商起着重要作用。北京经济技术开发区有本市最大、最先进的幼儿园，有教育设施完善和师资力量雄厚的实验学校，业主的下一代会在良好的教育环境中得到最好的智商培养；而小镇注重人与人沟通的文化，注重与自然亲密接触的氛围，更会最大地提升孩子们健康的情商。 四、服务70 年的物业管理 购买一处居所只需一天，而业主却要在其中生活70 年！ 房子建起来容易，长期保有稳定的价值却难。房地产经济学告诉我们，物业管理是房地产保值的重要组成部分。 金地遵循的是“70 年的服务”这样一种企业理念。五年、十年，甚至更长的时间之后，小镇的业主仍会感觉到小镇的价值是恒定的，而不是衰落的。 格林小镇的物业管理除了专业、快捷、保质保量的保安、清洁、维护维修这样的硬件服务和管理外，还将从“关注社区氛围、贴近生活细节”的人性化服务出发，营造充满归属与美感的人文环境?在小镇，我们会组织形式多样的业主联谊活动，举办小型体育运动和比赛等，最大限度地为业主提供相互交流的机会，创造出舒适祥和的社区人文环境。 金地公司是一家重行动、重落实的公司，我们倡导一种发现问题、解决问题的风气，在相互深入了解的过程中，业主会看到我们的努力，看到我们不变的真诚，看到我们全心全意的服务。 理性、专业的消费者是我们的镜子，是我们前进的动力，有眼光的业主会使我们更有成就感，从而做得更好。正是从这一点出发，我们更愿意和理性、专业而有眼光的消费者建立良好的合作伙伴关系！ 我们相信只有高品质的人，才会有高品质的生活；而优秀的开发商则始终和优秀的业主紧密地联系在一起的。 小镇是开发商的小镇，更是你们的小镇，是我们大家的小镇，让我们一起共祝小镇的未来更加美好！ 广告、住宅和市场 在各国世界杯期间，最大的广告行业是汽车、电信通讯和服务业，再加上一个住宅的话，这就是目前中国经济活力较为活跃的几个领域。 果冻汽车住宅 大凡世界杯直播，电视上除了球星熠熠生光之外，难免还要看到广告。无论怎么比较，在中央电视台那些大手笔投入的企业的广告往往比较憨，没有创意倒罢了，但是很多时候生硬推销的密集轰炸可能反而有反效果，毕竟送礼要送xxx那种厌恶性广告的成功是很难克隆的。大热天的，一个不认识的女星穿着红毛衣唱着歌，在推销吃了睡觉的药。还有一辆车在观众席上开来开去的广告，也挺吓人的。而最让笔者迷惑的是，为什么无论年轻年老男的女的，都在卖果冻广告呢？难道中国的果冻产业这么发达？市场这么大？ 在各国世界杯期间，最大的广告行业是汽车、电信通讯和服务业，再加上一个住宅的话，这就是目前中国经济活力较为活跃的几个领域。在国外，一些重大体育赛事期间，诸如汽车和电器等大件商品的销售经常受到 消极影响，因为那些体育迷们都专注于t 恤衫之类的小商品，而非丰田汽车。因此在世界杯期间，一些卖大件商品的商店将因门可罗雀而被迫关闭一个月。所以厂商在这一块投入广告，更多是形象广告而不是产品广告。 但是对于国内来说却不一样，在白天能够安心看球的观众，不少都不是朝九晚五老实上班的人，因此这一批人的消费力是被看好的，所以厂商投广告会有效果。很多房地产商也是在这个时候大搞节目赞助协办什么的，为 的就是争取更多的注意力。国内的这种消费品购买模式目前仍然没有成型，消费者对于各个楼盘和各类汽车的购买指标，首先就是价格，其次就是接触到该商品的频率了。 要批评这种很不成熟的消费模式是很容易的，但是要改变却并不容易。最近体验很深的一件事情是某家it媒体要评选去年十大人物，分了几个细项，我有幸获邀成为评委之一。但是想不到名单和背景资料到我手上 的时候，我才发现这几乎是不可能完成的任务。因为其中人物介绍公关稿性质极其浓，而事实上对于那几十位所谓的业界人物，除了这一类空泛的介绍外，我和其他几名业界记者沟通，得来的信息也很有限，最后我不得不放弃评选，因为我实在不能根据在媒体上看到他们名字的多寡来投票。在这个案例之中，除了我们这些财经传媒人本身不够熟悉业界情况外，企业对于本身情况的公开不透明恐怕也是一个重要原因。企业除了有广告意识，公关意识的加强相信也是越来越重要的一环。当然，一些媒体是不是可以减少一些为了广告而做的没有什么意义的排名，似乎是解决这个困境的治标办法吧。 上海去年二手房交易量估算是20万套，而北京前两年一共仅交易5400 套左右，发展空间很大。 二手市场盘活要紧 当然，这届世界杯期间，很多大中城市的地方电视台最大的广告客户还是房地产开发商。这和去年底以来舆论上不断说的房地产泡沫破裂会转入衰退云云有一定的出入。 房地产热不是泡沫，投资热、销售热都不是坏事。如果整个行业都一潭死水，那样对于经济才是致命打击。这样的常识以后会越来越普及，无需赘言。而国际上所谓的地产市场的真正泡沫，还是指的大量炒家介入，楼价虚增到用家无力负担最后整个局面难以收拾。像以前的海南市场，就是不仅炒楼盘，连项目和地皮也大炒特炒，自然迅速崩溃。国内不同城市的环境差异比较大，显然会有一部分炒家存在。但是，对于人均拥有物业比例极低的中国人来说，购买一套私人住宅一劳永逸地解决安居问题还是比较实际的。由大量的地产商的促销广告投放来看也可以证明这一点。在北京深圳等一些经济基础更好的地区，不乏有购买第二套第三套住宅的家庭，然而这种购买往往是出于投资或者保值的考虑，远远没有到可以炒楼的气氛。实际情况是，除了一直较为坚挺的北京楼价，在广州深圳等九十年代中物业价格有过较大涨升的地区，二手楼价都有较大的回落，基本上炒楼一族都是损兵折将，这种亏钱的示范效应还是打击很大的。 目前国内的住宅市场比较畸形，一级市场设计和环境比较有特色的新盘往往是能够保持畅旺，三级市场的租赁也非常红火。以最为突出的北京为例，一个略有装修的两居室的旧民房能够月租金一千五百元以上，其年投资回报率超过一成，在低息时代这种收益极为可观。 相比之下，中档的物业二级市场长期疲软的现象就耐人寻味了。不少五年到十年楼龄的旧物业，基本上只能以原来的七成左右价格才有成交，而且交易量还很小。这里一定存在着交易过程不便，各项税费负担重以及缺乏一个运转良好的市场机制。 这方面务实的上海人则尝到了甜头。不少上海人过去两年热衷于卖旧房买新房、卖小房买大房、卖次房买好房。上海去年新建商品房交易量为1397万平方米，二手房交易达到779 万平方米。这一市场非常巨大，增量房市场和存量房市场的交易金额总和达到628 亿元，平均每个家庭增加的购房面积达到396平方米，每户增加的住房支出为1617 万元，因为很多人在这一过程中购买了新房，这就产生了一个存量房市场和增量房市场的有效互动及市场的活跃。这600 多个亿的资金到了住房市场上来，对于上海经济的拉动作用和相关产业的带动作用以及居民居住条件的改善作用是巨大的。而其他城市在这方面的尝试似乎就比较少。 上海去年二手房交易量估算是20 万套，而北京前两年一共仅交易5400套左右，发展空间很大。 上海能够把二级市场盘活，很关键在于管理层对于收益分配的认识比较合乎实际。政府没有打算在二级市场本身上面收回多少钱，而是着眼于住房二级市场活跃了以后，通过其拉动作用，实际的整体经济效益就非常明显了。要让卖房子的人觉得不亏，买房子的人觉得有便宜，这里面习惯了大笔收取各项费用的某些部门可能要适当克制一下欲望了。 像上海，如果某物业市价可售50 万元，而买公房时只有7 万元，那么政府能够高姿态地只按7万元的1收土地收益，然后就可以像商品房一样发完全产权证。这样才能够调低投资者的积极性。上海和沈阳已经成为二手房上市没有门槛的城市。还有一点值得指出的是，现在的各地政府在发展二级市场的时候，似乎偏重的还是 公房上市那一部分，其实对于已经购入的商品房，也应该在思路上进一步开放，一视同仁地进行盘活，毕竟，市场繁荣了，各方都受益。随着公房流通越来越多，而商品房的存量越来越大，地产政策的未雨绸缪非常必要。 目前二手交易的瓶颈还在于中介。北京房屋中介可谓声名狼藉，其他各地的地产中介也存在坑蒙拐骗的现象，不能让老百姓放心。这可能是实际问题，但是由于中介在二级市场开放当中是非常关键的一环，二级市场的特点就是卖旧买新同时进行，如果中介服务跟不上，卖不出旧房就买不了新房。所以对于中介机构，第一要规范运作，第二要提供优良的服务。至于能够落实到那一步，就看政府的协调和行政能力了。 六月中一期的电视节目“华尔街外望”专门提到了时下不动产投资者对于经济复苏的重要作用。在美国，一般住宅占到了家庭资产的25以上，这个比例在欧洲更高达40以上，同时这些物业的转手比率平均超过 三次。这一块财富的变现流通成为外国所谓的中产家庭密不可分的财务行为。 有意见称，地产业要调整产品结构，让中等收入家庭买得起房子。高收入家庭以前已经买了房子，现在是中等收入家庭真正能买房子的时候了。不过对于单个开发商来说，还是愿意开放最有钱赚的物业。所以某种意 义上来说，只要高收入家庭高档物业的市场还是需求很大，那么就很难人为地去调控左右的。就像我们看世界杯，所谓的强队和豪门的比赛，总是比起其他平凡之辈要吸引更多的注意力。 花园，庭园和公园金地格林小镇的人文环境观 很多人对北欧的第一印象是冬季的冰雪、麋鹿、圣诞老人、还有美人鱼的传说，现代的北欧文明却正展示着她的勃勃生机。 小镇生活的北欧精神标签 就像大自然的物种会形成各式各样的生态圈，城市里各个阶层也会形成各自的生活圈子，既是心理的，也是空间的。一般来说，国外最富有阶层要么住在市中心的黄金地段，要么在郊区拥有自己的别墅，也有的兼而有之；穷人只能挤在城里密密麻麻的蜗居里；富裕的中产阶级则很多选择住在近郊密度较低的住宅中，这似乎已经成为了一种定律。在国内，一些所谓先富起来的人以拥有别墅作为自己身份的象征，而最具活力的城市中坚阶层的某些人也开始在郊区购置属于自己的house，开始过上甘苦自知的郊区化生活。然而，更多的人还在疑惑和观望。 北京已经出现了很多郊区小镇式的社区，不过却叫好的多，叫座的少，郊区化住宅多少处于令人尴尬的境地。消费者永远是对的，我们只能反思我们是不是真正理解了小镇生活的价值，反思我们是不是真正能带给消费者理想的郊区化生活方式。 不是所有的郊区地带都适合造镇。人们不会为了住在郊区而忍受每天漫长的通勤时间，在国外据说能够接受的极限是四十五分钟；人们也不会愿意居住在一个周围环境杂乱荒芜的社区里，凭空造景反而会显得突兀；人们更不会呆在一个充满了诗情画意的孤岛上，因为没有几个正常人愿意当一辈子现代鲁滨逊。于是，我们知道，小镇应该在离城市不太远，周围环境怡人，而且生活设施齐备的地方，这些是小镇必备的先天条件。绝大多数人将好的环境作为选择郊区化住宅的第一原因。什么是好环境呢，是自然风景？似乎太片面，人们常说“无限风光在险峰”，对于大多数人天然美景只能是生活的调味剂，成不了黄油面包。在金地格林小镇，设计师又如何解读小镇生活的环境奥秘呢？ 小镇选择了北欧作为自己设计理念的代言人。很多人对北欧的第一印象是冰雪、麋鹿、圣诞老人、还有美人鱼的传说，现代的北欧文明却正展示着她的勃勃生机。北欧人没有欧洲许多地区那么悠久的传统和深厚的文化积淀，这也使他们少了很多历史传统的羁绊。有一件事情至今令我感触颇多：一个带着小孩生活的单亲母亲，以前还有过吸毒的恶习，居然成为了丹麦储君的王妃。争论当然是有的，为此还举行了一次全民公决，结果大多数的丹麦人接受了他们的新王妃。这要是在英国王室是件想都不敢想的事。在北欧人开放包容、不囿于传统的心态下，产生了像nokia、ericsson 这样世界领先的通信业巨头；虽然是一个富足的高福利社会，北欧人在生活中却远离奢华，在简约实用中处处体现以人为本的关怀，ikea 家具就是这种生活理念的代表；北欧社会始终保持着和谐关爱的人际关系，不管是政界要员，还是商界巨子，在个人生活中大多保持着普通人的质朴本色；而且，北欧人一直在保护环境，与自然和谐相处方面身体力行。我们开始渐渐明白设计师为什么将小镇的规划设计贴上北欧的精神标签了。而当理解了格林小镇背后蕴藏的思想后，对小镇一切模糊的理解都刹那间变得豁然开朗，小镇的每一个角落也都变得那么亲切，都在向我们展现北欧风情的思想元素。 风景为谁而设 郊区生活首先应该是宁静安详的。在小镇生活的人需要一个跟都市喧嚣吵闹完全不同的生活环境。试想，如果小镇里总是汽车来往穿梭，哪里还能找到半点童年小镇生活的感觉？通过合理的道路规划，格林小镇既解决了社区的交通问题，又给居民们创造了一个安静的生活空间。汽车可以通过外环车行道方便地到达小区的各个组团，另外还可以通过一条车道进入小镇中心的townhouse区域，而且通过道路路面的处理限制了区内的车速。小镇居民从此不用再面临引擎轰鸣的烦扰，更不用担心以前社区内随处潜伏的安全隐患。 采用线性景观带的形式来设计社区整体环境景观是格林小镇最显著的特点。实际上，对小镇环境最基本的印象就是贯穿小镇的三条线性景观带。以往的社区景观设计大多采用组团绿地和中心绿地结合的方式，绿化景观相对集中在一些孤立的节点上。中心绿地景色虽美，但却可望豢杉啊诟窳中蛏杓剖难劾铮虻拿谰坝檬粲诿恳桓鲎谡饫锏娜耍?景观也不仅仅是为了让人远远地欣赏，更要融入到人们的日常生活中去。所以，在格林小镇，没有设计集中式的中心景观，而是沿着主要步行干道形成三条各有特色，又相互辉映的步行景观街道。 与入口广场相连，呈东西方向延伸的一条是极富欧洲小镇文化风情的休闲商业街。在两侧高大乔木和如茵绿草的掩映之下，你可以悠哉游哉地在露天咖啡座里喝一杯咖啡，晒晒太阳。在这里，你可能会找到在某条欧洲小街上曾令你驻足不前的橱窗，找到地道的慕尼黑啤酒屋，当然也可能会有间北欧韵味的金属饰品店。小镇的商业早已超出了商业其本身，在休闲中实现人与人的沟通和交流才是第一要旨。 跟商业小街垂直相接的一条景观带是水景街。这条南北走向的水系蜿蜒围绕着位于小镇中心的townhouse 别墅群。在北京很少有亲水的住宅，而在格林小镇，设计师通过景观设计与建筑设计的完美结合，让别墅和水景融为一体，让别墅的主人享有了“门前绿水流将去”的惬意。虽然是条人工河，但河上曲折的小桥，两岸丛生的花木自有一番水乡小镇的恬静。 第三条景观带的存在使小镇的环境成为一个整体。如果俯瞰小镇，三条步行街仿佛组成了一个巨大的直角三角形。休闲商业街和水景街是两条直角边，而作为斜边的第三条景观带，姑且把它叫做公园街吧，却一改前两条街道直线条的风格，整条大道呈明显的圆弧型。道路两侧也选择了树冠茂盛的高大乔木，更凸现了景观带弧形的整体视觉效果。很多大大小小不同主题的公园和广场分布在景观带沿线，给行人带来步移景异的感观：有供人进行室外健身的运动场，有供老年人散步的小路，有供儿童嬉戏的游乐园地，也有专门提供给人休憩聊天的小型公园。通过设计大量的共有活动区域，小镇巧妙地拉近了人与自然、人与人的距离。 线性景观带沿线的公园是共享的，是渴望沟通和交流的。从这里出发，沿着曲曲折折的小路，很快就可以进入各个组团。围合的结构，多层花园洋房和小高层形成活泼跳跃的天际线，加上内部的立体绿化，使每个组团形成了各有特色的悠悠庭园。与公园相比，庭院带给人的是归属的感觉。很多townhouse 住宅还有属于自己的私家花园，这些花园当然是完全私有的，专属的。从公园到庭园再到花园，你可以一步步接近属于自己的心灵港湾；从花园到庭园再到公园，又可以让自己在与他人的交流中融入小镇的快乐生活。通过三个层次的景观过渡，小镇的环境达到了私有与共享的完美结合。 立体绿化，将绿色涂抹于天际是小镇环境的另一大特色。首先是植被的选择，除了考虑北京地区的气候特点，做到四季常翠外，整个小镇的植被也注意了草地、花卉、灌木和大乔木的配合，使绿化富于层次变化；小镇里的建筑和环境景观已经融为一体，有时会让人分不清究竟先有建筑，还是先有环境。比如地下车库，原本是突兀地高出地面，但现在经过与周围环境的融合，变成了线条柔和的缓坡，再加上绿化，反倒像为小镇的地形起伏添上几段舒缓流淌的音符。在每一栋住宅楼上，很多盆栽甚至是轻轻垂下的蔓生植物把窗台变成了一个个小花台。小镇的大多数建筑顶上都设计了屋顶花园，既为建筑的天际线着上生命的绿色，也为小镇居民建造了一个个空中公园。 在格林小镇，环境和景观都渗透到小镇居民的日常生活中，使景观不再孤芳自赏，而能为人所用。幽美的自然景观延伸了人们的生活空间，丰富的人文景观使人们在亲近自然的同时也拉近了彼此之间的距离，小镇的居民在这里可以找回都市生活中失落的自然和关爱。 在我们不断地选择和改变我们身边的环境同时，环境也在塑造着我们。格林小镇的理想是在改变我们居住环境的同时也改变我们的生活方式，乃至改变我们的精神世界。自然、开放、快乐是小镇永恒的主题。 技术营造生活 格林小镇所倡导的是“与自然更近，与人更亲”的生活理念，让小镇的居民在格林小镇享受到自然、舒适、宁静、轻松的生活。 格林小镇所倡导的是“与自然更近，与人更亲”的生活理念，让小镇的居民在格林小镇享受到自然、舒适、宁静、轻松的生活。在亦庄经济技术开发区这样一个活力蓬勃而又颇具异国情调的地方，格林小镇要向世人展现自己对于小镇生活的独到见解，让这个项目成为传承都市中坚阶层所向往的郊区化生活理想的宣言书。任何伟大的理想的最终实现需要靠每个细节的完美结合，否则，“北欧风情的现代小镇”就不过只是一句炒作的噱头。 一个工程技术上的严重缺陷足以将人们的生活弄得一团糟。除了优秀超前的景观和建筑设计，一个优秀的地产项目必须从各个方面充分考虑到住户的生活细节，以不断改进和创新的技术细节来体现对人性的关怀，为居住其中的人营造舒适的生活。 建筑工程是一个复杂的系统，不可能一一道来，我们只是挑选了一些对人的居住有特别影响的方面，有的可能是人们普遍关注的，而有的可能是一般人容易忽略的。 采光大面宽设计阳光室 为了使住户能够充分享受到阳光，格林小镇的户型设计中大量采用了大面宽设计，在户型面积一定的情况下尽可能增大面宽，减少进深，以提高整个住宅的采光性能。在格林小镇，一梯两户的面宽最大的超过了22 米，最小的也超过15 米。而且，在多层和小高层的立面设计上特别采用了阳光室的设计，全通透的玻璃材质阳光室更多地将阳光引入居室内，同时也增加了住宅与自然的接触。 通风新型高效通风系统 当然，大面宽的设计也非常有利于户内的空气流通。南北贯穿的空气自然对流使户内的空气总能保持清新。 传统的地下车库的通风系统均采用管道式，由于梁柱的存在以及其他消防排烟、水、电管道的重叠布置，往往产生楼层高度不足或者占用有效层高空间的问题，并且伴随设计布局和使用空间上的困难，而增加层高会造成建筑造价的增高。在格林小镇的通风设计上，我们采用了新技术：dafan 射流风机。由dafan 组成的“无管道通风系统”，安装在梁之间，不占用有效空间，依靠对空气的传递及诱导，从而达到良好的通风。 电梯绿色环保电梯 追求生活品质的住户对电梯的要求不亚于名牌汽车，人们早已不堪忍受稳定性差，噪音大的电梯，可以说，电梯的质量是影响生活质量的重要因素。金地格林小镇将会采用无机房电新技术电梯。采用碟式马达的新型电梯摆脱了传统电梯采用涡轮杆减速器的庞大体积和噪音污染，也不需要传统电梯所必需的很大的机房，在5 11