X年度宁波房地产调研报告.ppt

智联行 2012年宁波房地产年度报告 一 政策篇 二 市场篇 政策篇 2012年楼市政策月历 1月温家宝主持召开国务院第六次全体会议 提出巩固房地产调控成果 继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施 促进房价合理回归 2月全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会上 相关负责人表示 今年全国将开始选择试点城市 妥善处理好现存小产权房的问题 3月媒体报道 住建部部长表示 住建部正和财政部 税务总局总结重庆和上海房产税试点经验 研究扩大房产税征收城市 4月秦虹表示 未来房地产调控扔将坚持控制投资性需求 控制房价上涨不动摇 同时加大保障性住房 满足市场刚需 5月中国人民银行决定 从2012年5月18日起 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 6月6月7号 中国央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间 7月40个城市个人住房信息联网已完成 据透露 住建不计划逐步扩大个人住房信息系统联网城市的覆盖范围 最终全国将有500个主要地级市纳入系统 8月由发改委 住建部 国土部等8个部门官员带队组成的国务院督察组 结束对全国16个省 市 房地产调控情况的专项督察 住建部政策研究中心主任秦虹表示 房地产调控政策不动摇 还会持续相当时间 住宅投资的属性会进一步弱化 9月 10月 房地产预售许可证 审批权下放 由原来的 县级以上地方人民政府房地产管理部门 下放至 设区的市级 县级人民政府房地产管理部门 11月十八大报告提出 建立市场配置和政府保障相结合的住房制度 加强保障性住房建设和管理 12月财政部长谢旭人称 下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并 并研究逐步在全国推开房产税等 2012年宁波楼市政策热点 房地产调控不放松 央行连续两次降息 征收土地闲置费 禁野令 住房信息联网 2012年以保障性住房 农村住房建设和房地产市场调控为重点 实施民生保障工程 要坚持房地产调控不动摇 促进房价合理回归 7月6日 央行年内宣布一年期存款基准利率下调0 25个百分点 一年期贷款基准利率下调0 31个百分点 上一次央行宣布降息为6月7日 两次降息 仅隔一个月 国土部 闲置土地处置办法 规定未动工开发满一年的闲置土地 按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费 该办法自2012年7月1日起施行 6月18日 禁墅令出台 别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制 禁止用地项目目录 明确限定住宅项目 容积率不得低于1 0 住建部计划扩大个人住房信息系统联网覆盖范围 最终将有500个主要地级市纳入系统 该系统将为房地产调控提供数据支持 遏制异地炒房 回归首套房基准利率 房产税试点范围扩大 国务院督察组下访 公积金贷款额度上调 首次叫停在售楼盘 2012年8月起 宁波市多家银行减少首套房贷利率优惠 或回归基准利率 一笔20年期的70万元贷款 相比去年底10 的上浮利率 利息相差17万元多 今年以来 央行 国税总局 住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题 改革方向已锁定 房产税扩征只是时间问题 7月25日至8月3日 8个国务院督查组在全国16个省区市内开展自己的工作 目的只有一个 控制住房价的反弹 保持此前房地产调控的效果 时隔三年 宁波市住建委公布新公积金政策 全市个人住房公积金最高贷款额度调整为80万元 此次提高限额 主要是为了支持首次购房和改善型购房 9月24日 宁波首次对在售楼盘叫停预售 勒令剩余房源停止预售 并且进行一系列质量问题检查和整改 整改完后按要求由预售转为现售 市场篇 土地市场 商业市场 住宅市场 公寓市场 写字楼市场 土地市场 历年市场走势 近年宁波市区土地年均供应约576万 成交约465万 供求比系数1 24 受经济环境 调控政策影响 土地市场略显平静 而2012年土地供求出现了明显的上涨 历年宁波土地供求走势 土地出让 历年来 宁波市区土地供应略微下调 年均供应量在576万 左右 土地成交 受经济环境 调控政策影响 历年来市区土地成交呈下降趋势 年均成交量465万 左右 供需比系数 近年市区土地供需比在1 24左右 土地市场 2012年走势 近期宁波大市土地月均成交近68 5万 预计全年成交达780万 土地成交以商住 住宅类为主 2012年宁波大市月度土地成交走势 2012年宁波大市土地成交类型 近期走势 从近期土地成交月度数据来看 成交量波动较大 在4月份达到峰值 月均成交近68 5万 预计全年土地成交达780万 成交类型 从近期土地成交类型来看 商住 住宅类占据主导地位 分占市场比例为34 33 土地市场 市场大事记 2012年度宁波土地市场大事记 25轮 温柔 竞拍江北包家漕3 花落港中旅 乐成养老18364万摘得界牌1 地块开拓养老地产 19 89亿银亿斩获江东核心区甬江东岸地块 绿地首次进军宁波斥资15亿竞得江北滨江地块 5月16日15 21分 备受业内关注的江北核心地块 包家漕3 地块 被港中旅置业 深圳 有限公司以97083 63万元总价拿下 该地块楼板价为10500元 平米 溢价率为10 根据慈溪国土资源局公告显示 7月26日 乐成老年事业投资有限公司摘得慈溪界牌1 地块 成交总价为18364万元 成交楼面价为1725 08元 平方米 为底价成交 10月11日 宁波市公开出让甬江东岸地块 该地块位于城市核心区 面积达到了97456 银亿房地产开发有限公司以总价198914 7249万元 楼面价8310元 平米的价格竞得 11月28日 宁波市江北区出让江北大道以西滨江2 地块 该地块成交楼面价为7510元 成交总价为152387 8132万元 竞得单位为绿地控股集团有限公司 市场篇 土地市场 商业市场 住宅市场 公寓市场 写字楼市场 住宅市场 市场格局 市场价格由中心区向外拓展 各区域楼盘成梯度竞争市场主力价格12000 18000元 住宅市场 历年走势 受调控政策影响 近年来市区住宅成交呈下降趋势 年均成交量214 4万 左右 成交量 受调控政策影响 近年来市区住宅成交呈下降趋势 年均成交量214 4万 左右 住宅市场 2012年走势 2012年度宁波大市住宅月均成交1672套 年均成交均价13848元 宁波大市月度住宅成交走势 2012年走势 从这一年住宅成交月度数据来看 成交量成倒 V 型 波动较大 在7月份达到峰值 本年度月均成交1672套 月均成交价格为13848元 2012年各区走势 各区成交价格高地为东钱湖板块 多为别墅类住宅产品 故而拉动成交价格居高 宁波年度各区住宅成交均价走势 住宅市场 2012年走势 2012年度宁波大市住宅年度成交总面积2538162 2012年走势 7月份的高成交量 促成了成交面积达到本年度的最高位410948 本年度各区中 鄞州区以903066 的成交量位居第一 宁波年度各区住宅总成交面积走势 市场篇 土地市场 商业市场 住宅市场 公寓市场 写字楼市场 公寓市场 市场格局 价格因区位 品质不同差异较大 市场主力价格10000 12000元 北仑板块 小港 单位 元 7000 11000 12000以上 10000 15000 10000 14000 7000 10000 7000 9000 7000 10000 城西板块个案醉西子 鄞州中心板块个案利时金融 振邦学仕会 北仑板块个案太平洋时代中心 东部新城 高新区板块个案嘉恒广场 和美城 市中心板块个案青苹果 海顿公馆 江北新区板块个案慈城新天地 北高教板块个案明海商业广场 公寓市场 历年走势 2010年市区公寓成交达市场峰值 2012年成交下调 成交量为20 5万 近年年均成交量约21 44万 成交量 2010年市区公寓成交达市场峰值 2012年成交下调 成交量为20 5万 近年年均成交量约21 44万 公寓市场 2012年走势 2012年度宁波大市公寓月均成交290套 月均成交均价11183元 宁波大市月度公寓成交走势 2012年走势 本年度公寓月均成交290套 总成交量为3480套 平均成交价格为11183元 2012年各区走势 各区成交价格高地为江东区 主因为东部新城多盘成交拉高 宁波年度各区公寓成交均价走势 公寓市场 2012年走势 2012年度宁波大市公寓总成交面积205440 宁波大市月度公寓成交面积走势 2012年宁波各区公寓成交总面积比例 2012年走势 本年度公寓总成交面积205440 12月份为成交峰值31436 11月份以30709 位居第二 各区成交总面积比例中 鄞州区占最大比重33 市场篇 土地市场 商业市场 住宅市场 公寓市场 写字楼市场 写字楼市场 市场格局 商务区由单核向多核演变 因区位 品质不同 写字楼价格差异较大 市场主力价格10000 15000元 江北门户区个案 姚江新都 慈城新天地价格 7000 9000元 江北湾头商务区个案 北岸财富中心价格 11000 15000元 三江口商务区个案 环球中心 百隆财富中心价格 20000 25000元 南部CBD个案 商会大厦 博纳国际价格 10000 13000元 潘火商务区个案 和邦2号 宜家地块 东部新城个案 国际金融中心 嘉恒广场价格 14000 20000元 高新区个案 宁波研发园 科贸中心价格 70000 11000元 镇海新城个案 镇海大厦 东来国际价格 6000 8000元 写字楼市场 历年走势 受经济环境影响 近年市区写字楼成交呈下降趋势 年均成交量40 6万 左右 成交量 受经济环境影响 近年市区写字楼成交呈下降趋势 年均成交量40 6万 左右 写字楼市场 2012年走势 2012年度宁波大市写字楼月均成交121套 年均成交均价9176元 宁波大市月度写字楼成交走势 2012年走势 本年度写字楼月均成交121套 总成交量为1448套 成交价格波动强烈 5月份为全年最高点 2012年年均成交价格为9176元 2012年各区走势 本年度写字楼成交价格江北区以15862元 位居首位 江东区15828元 屈居第二 宁波年度各区写字楼成交均价走势 写字楼市场 2012年走势 2012年度宁波大市写字楼总成交面积343907 宁波大市月度写字楼成交面积走势 2012年宁波各区成交总面积比例 2012年走势 本年度写字楼总成交面积343907 月成交面积波动明显 12月份为成交峰值49320 各区成交总面积比例中 科技园区占最大比重34 写字楼市场 出售 案例 仙峰环合中心 写字楼市场 出租 案例 宁波国际金融服务中心 市场篇 土地市场 商业市场 住宅市场 公寓市场 写字楼市场 商业市场 市场格局 形成以天一 鄞州万达为首的多核商业圈 同时新商圈酝酿布局其中 来福士广场 商业市场 历年走势 近年市区商业年均成交量约16 95万 2011年商业成交量达24 2万 创历年新高 成交量 近年市区商业年均成交量约16 95万 2011年商业成交量达24 2万 创历年新高 商业市场 2012年走势 2012年度宁波大市商铺月均成交91套 年均成交均价18054元 宁波大市月度商铺成交走势 2012年走势 本年度商铺月均成交91套 总成交量为1097套 成交价格波动强烈 12月份为全年最高点 2012年年均成交价格为18054元 2012年各区走势 本年度商铺成交价格 江东区以29530元 位居首位 科技园区以28024元 屈居第二 宁波年度各区商铺成交均价走势 商业市场 2012年走势 2012年度宁波大市商铺总成交面积147097 宁波大市月度商铺成交面积走势 2012年宁波各区成交总面积比例 2012年走势 本年度商铺总成交面积为147097 11月份为成交峰值31693 各区成交总面积比例中 北仑区占最大比重29 商业市场 出售 案例 恒茂商业广场 商业市场 出租 案例 宁波来福士广场 来福士 项目介绍 项目概况 服务式公寓建筑面积 约20 000 楼层 22层 甲级办公楼建筑面积 约30 000 楼层 19层 购物中心建筑面积 约50 000 楼层 地上5层地下3层 来福士 项目介绍 项目定位 集购物 休闲 美食 娱乐为一体的一站式 精品超市 时尚服饰 休闲娱乐 特色餐饮 来福士 项目介绍 楼层指南 市场小结 受经济环境 调控政策影响 土地市场略显平稳 刚性需求持续释放 住宅市场进入相对旺销期 公寓 写字楼 商业市场发展趋好 将步入稳定增长阶段 土地市场 住宅市场 公寓市场 写字楼市场 商业市场 近年宁波市区土地年均供应约576万 成交约465万 供求比系数1 24 受经济环境 调控政策影响 土地市场略显平静 而2012年土地供求出现了明显的上涨近期宁波大市土地月均成交近68 5万 预计全年成交达780万 土地成交以商住 住宅类为主 受调控政策影响 近年来市区住宅成交呈下降趋势 年均成交量214 4万 左右 2012年度宁波大市住宅月均成交1672套 年均成交均价13848元 2012年度宁波大市住宅年度成交总面积2538162 2010年市区公寓成交达市场峰值 2012年