推动新建住宅一次性装修构建绿色人居环境.doc

推动新建住宅一次性装修构建绿色人居环境中国共产党十七次代表大会提出了 “建设生态文明，基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式”的经济建设目标和新思维，也是住宅建设的指导方针。 用这一精神反思我市的住宅建设，有必要对我市的新建住宅制定新的发展模式。“十五”期间，我市房地产业一直处在快速发展阶段，已经成为厦门新的发展阶段的一个重要支柱产业。随着住宅建设持续发展，大量商品住宅不断满足广大群众的基本住房消费需求，极大地改善了厦门的人居环境。目前我市商品住宅建设基本上是以毛坯房为主，已经不能适应厦门文明城市建设发展的需要，不能满足提高人民生活水平的需要。二次装修浪费巨大的资源和财富，不符合建设节约型社会的大政方针和可持续发展的战略，不利于住宅产业化的推进。推广新建住宅一次性装修，逐步取消毛坯房，是全面落实科学发展观、加快建设资源节约型和环境友好型社会的重大举措，是绿色人居环境建设的需要，是经济社会和房地产发展的必然趋势。一、毛坯房是我国特定历史时期的产物 纵观各国房地产都是开发商出卖商品房时必须要达到使用要求，购房者按照开发商设计好的标准购买该房屋后，入住就能使用，并不存在毛坯房和精装修房之间的区别。改革开放之前，我国的住宅基本上是福利分房，由于建设资金有限，而且当时人们的生活水平不高，因此对房屋的要求不是很高，所以在建设的同时进行了低水平的装修，如厕所的蹲坑、厨房的水槽、水泥地面、石灰墙、简单照明等。但随着经济的发展，人们生活水平提高，越来越多的人对这些低档次初装修并不满意，往往拿到房子后的第一件事就是进行重新装修。住房改革政策出台促进了住宅产业的发展，统一的初装修越来越不受欢迎， 开发商也觉得可以减少投资，宿短开发周期，何乐不为，“毛坯房”顺应这种市场需求而产生，实行至今十几二十年。然而毛坯房二次装修且带来严重的弊端：1、购房者费时费力，装修质量无保障。购房者要为装修住房耗费大量的时间和精力，且常因缺乏专业知识，不能有效地进行监督。大量“游击队”装修工人大多没有受过系统正规培训，技术水平低，有时则是为了图省工，如贴瓷砖的水泥砂浆不实、空鼓，油漆减少遍数，偷工减料，漏水、漏电，出现了许多装修质量问题，而且售后服务得不到保障。纠纷不断，投诉率居高不下，消耗了信访办、工商局12315、各级人民法院、装饰协会等单位不少社会资源，甚至没有签订施工合同，投诉无门。2、建材资源浪费严重。毛坯房根本无法满足住户现代生活的要求，许多购房者在二次装修时几乎都要重新更换门窗，水电重新布置，拆改房间格局，装修材料不能合理使用等。有关资料显示，我国每年因二次装修导致的浪费达300亿之多。据调查分析，目前消费者自行装修平均每平方米大约会造成浪费400450元的耗材，以2005年为例，我市房地产开发投资100多亿元，建成商品房300多万平方米，如果每平方米装修浪费400元，一年将浪费近十个亿。3、环境污染严重。由于毛坯房二次装修，产生了噪音、粉尘、污水、建筑垃圾，劣质材料产生有害挥发物和放射性物质等环境污染，被广大居民称之为“装修公害”。不但浪费社会资源，而且影响居住环境。厦门市建筑装修协会对120套（每套约100平方米左右）商品住宅中档水平的装修进行抽样调查，加权平均，因装修拆改和废弃物产生建筑垃圾50公斤/平方米，甲醛超标占总装修户数70，苯超标占总装修户数10。更难接受的是噪音、粉尘等给左邻右舍住户的污染，极大地损害他人利益，增加社区的不安定因素，带来许多纠纷。一个楼盘从交钥匙到全部装修完长达2-3年，甚至更长，住户苦不堪言。4、存在安全隐患。二次装修损坏主体结构，改变使用功能，影响公共居住环境和安全。一些居民在装修时，随意拆改承重墙，破坏厨房、卫生间防水保护层，随便改动上下水管线。更有甚者，一些房屋中介随心所欲将一套住房改成多套出租，在楼板上增加荷载。破坏建筑成品、房屋结构和性能的情况时有发生。装饰材料和建筑垃圾的搬运损坏电梯造成安全隐患。更为严重的是随意改动煤气等设施，酿成爆炸和火灾。5、国家税费流失。税务部门很难对分散装修收税，造成了税费流失。我市平均每年商品房销售300万平方米（不含二手房），目前平均装修造价1000元/平方米，厦门“游击队”约占1/2份额，按装修工程3.5营业税计算，每年地方税收少收近亿元。二、新建住宅一次性装修的必要性所谓新建住宅一次性装修（又称全装修），是指：在新建房屋交付使用前，所有功能空间的固定面和管线全部粉刷或铺装完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。分为两种模式：一是房产开发企业提供由不同的装修设计、装修材料和设备配置组成的成套方案，供购房者选定后，统一装修，也称菜单式装修；二是开发企业依据市场需求进行统一的装修设计、装修材料和设备配置，提供统一标准的装修。目前市场上主要趋向提供统一标准的装修，后期配饰由业主自行选购，体现个性化。新建住宅一次性装修是必然的趋势。(一)行业有要求。针对多年住宅建设毛坯房销售存在的问题，国务院办公厅1999年72号文件转发的建设部等六部委关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见，提出“加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象”，2002年7月19日建设部2002190号文发出了关于印发商品住宅装修一次到位实施导则通知，明确提出逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标要求，这是推动新建住宅一次性装修的总方针。北京、上海、深圳、广州、南京等地方政府均出台相应的文件要求新建住宅一次性装修到位，并规划限期取消毛坯房。一次性装修住宅占当地楼市产品中的比重正以每年10-20%的增幅递增，目前，广州开发商适应市场需求，自觉推动一次性装修，50%以上的新建楼盘都实行一次性装修，而北京的一次性装修楼盘也达到25%以上。上海市主管部门还出台一整套指导性文件引导开发商进行一次性装修建设，收到明显的效果， 04年一次性装修楼盘达40，05年达60，06年完成一次性装修房3万套。2002年底，厦门延铭房地产开发有限公司在市建设局的支持下，按照国务院办公厅1999年72号文和建设部【2002】190号文件精神开发建设的“华天花园” 商品住宅，全部一次装修。总建筑面积97761.61万平方米，由一栋7层住宅和两栋18层小高层住宅及一栋31层高层商住楼组成，户数862户。项目早已全部售完，几乎全部入住，住户反应良好，接近零投诉。2003年建发房产开发的“新家园”18000平方米高层住宅102户，其中56户一次装修到位。住户也比较满意，物业也好管理。联发房产开发的“裕发广场”单身公寓、海投房产开发的“未来海岸”也有一次性装修的试点。2006年市建设与管理局推动了保障性住房一次性装修也收到良好效果。但总体而言，我市新建住宅一次性装修与国内其他城市发展差距明显，厦门每年商品房竣工销售面积都300多万平方米，一次性装修房占商品房的比例不足5。（二）客观有需要。新建住宅一次性装修建设生态文明、节约能源资源和保护生态环境，构建绿色人居环境的客观需要。1、有利于推进住宅产业化进程、增加国家税收。商品住宅一次性装修，可以通过工业化、规模化生产，实现一体化的现代装修，取代零散化装修，这是实行住宅产业现代化的重要组成部分，是不断提高住宅质量和水平的重要保证。装修行业涉及设计、施工、门窗、整体橱柜、卫浴、建筑五金等20多个相关行业。推广一次性装修住宅建设，将带动这些相关产业的发展，增加国家税收。由于税收由企业统一缴纳，装修“游击队”带来的各类偷税漏税问题将迎刃而解。2、有利于降低成本和优选节能环保材料。进行规模化住宅装修，可以成批选购材料和设备，从而降低成本。据专家估计，一次性装修房平均比消费者自行装修费用可节省2030。更重要的是，批量进货，有条件投入必要的力量进行材料和设备的检测，包括清除有害挥发物和放射性超标的材料，保证材料和设备的质量，减少室内空气污染。而业主自己装修，由于专业和设备条件限制，很难对材料进行质量检测和把关。3、集中装修，可以缩短工期，业主入住后免受噪音干扰。成品化安装，节约材料，减少建筑垃圾、粉尘污染。施工时无需使用客梯垂直运输，保证电梯的使用安全。4、有利于装修质量监督和验收。建设单位采用部品材料进行规模化住房装修，采取设计、施工、监理一体化管理，委托合格的监理单位进行全过程的监理，完工后还要进行严格的分户验收，并有行政监督部门严格监督，从而保证装修质量，并有可靠的保修期。而业主自己装修，很难进行有效的质量监督、验收和确保获得及时售后服务。（三）市场有需求。二次装修给业主带来许多烦恼，经历过装修或准备进行装修的人已经有了深刻的体会。随着生活节奏的加快，居民们没有时间和精力去掌握装修行业日益丰富的装修材料、形式和工艺方面的知识，一次性装修有具有设计施工资质的专业公司按标准规范进行施工、监理和质量验收，质量有保证，购房者也比较放心，只要价格合理公道，省心、省事、省钱。大多数居民都希望购买一次性装修的住宅，尤其是上班族和外地购房者。广州、上海市场已趋于理性和成熟，现在想购买毛坯房已不容易。人们对住房需求观念的改变，特别是期盼获得一个安静、清洁、舒适、健康、环保的居住环境，提高生活品质，已成为主流。最近，据厦门房地产抽样调查，目前我市超过58的消费者会选择一次性装修房，认可程度较高。33的消费者因心存疑虑，暂时不会选择一次性装修房，表明这部分人对一次性装修房不排斥，决心不明确，仍存在选择的可能。仅有9的消费者反对一次性装修房，这说明全装修房符合市场需求。三、推动我市新建住宅一次性装修的配套措施要有效推动我市新建住宅一次性装修，必须要有一些配套措施。（一） 政府和媒体要以党的十七大精神，大力向全社会宣传绿色革命，绿色建筑的概念，转变居住观念，“轻装修，重装饰”用配饰软装体现个性。绿色建筑是指为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间，同时在建筑全生命周期(物料生产、建筑规划、设计、施工、运营维护及拆除、回用过程)中实现高效率地利用资源(能源、土地、水资源、材料)、最低限度地影响环境的建筑物。绿色建筑是以节约能源、有效利用资源的方式，建造低环境负荷情况下安全、健康、高效及舒适的居住空间，达到人及建筑与环境共生共荣、永续发展。绿色建筑最终的目标是以“绿色建筑”为基础进而扩展至“绿色社区”、“绿色城市”层面，达到促进建筑、人、城市与环境和谐发展的目标。只有全社会达成这个共识，推动新建住宅一次性装修就可迎刃而解。（二） 政府有必要出台相应的法律或规章来规范装饰施工、装饰材料的市场行为，以保证新建住宅一次性装修健康发展。有关部门结合实施我市“十一五”房地产建设规划，就厦门市在“十一五”期间如何加快推进全装修住宅建设，纳入政府议事日程，提出总体要求、具体目标和实施方案。（三） 建设行政管理部门要在之前试点工作的基础上逐步推广，特别应总结社会保障性住房一次性装修工作经验，进一步推广，把好事做好。对高层商品住宅、多层带电梯商品住宅必须强制推行。思明区、湖里区首先实施，集美区、海沧区、同安区、翔安区逐步推开。应将一次性装修设为商品住宅用地出让招标的前置条件。如果开发商未按约定实施住宅一次性装修的，不予办理竣工验收。对于之前未将一次性装修设为土地出让招标前置条件的房地产项目，鼓励开发商开展全装修建设，并制定相应鼓励政策引导推进。争取三年内全市取消毛坯房建设。（四） 组织专业人员制定有关住宅一次性装修的地方技术标准，包括建筑装饰装修工程设计制图标准、建筑装饰装修工程设计文件编制深度的规定、住宅工程质量与性能验收标准、住宅装修一次到位工程装修监理要点、造价标准等相关标准，以规范住宅一次性装修工作开展。（五） 开发商为确保一次性装修住宅的质量，应交由具有建设主管部门颁发的专业设计和施工资质的企业，选择管理与技术水平高的队伍承担，推行信誉优先机制。装修设计要在方案设计阶段介入，鼓励室内设计师提供最佳户型和优秀装修方案，一旦被录用，政府和有关部门应予奖励。要选用价廉物美、有保质可保修的材料，积极选用节能、环保的新型材料，严禁使用明令禁止的材料设备。有关部门要加大建材市场的监管力度，把伪劣产品清出市场，从源头上保证产品质量。装修材料应按国家标准规定进行检验。楼盘要先推出样板房，公示设计方案，设计说明，材料清单，造价标准，有关部门要对价格进行监