房地产估价报告案例.doc

精品文档房地产估价报告项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估委 托 方：全州县人民法院估 价 方：湖南锦鑫房地产评估有限公司估价人员：李津、邹勋估价作业日期：2015年3月24日2015年3月30日估价报告编号：湘锦鑫房评报字2015第15-A-0342号1欢迎下载。精品文档目 录致估价委托人函2估 价 师 声 明3估价的假设和限制条件5房地产估价结果报告7一、委托方7二、估价方7三、估价对象概况7四、估价目的8五、价值时点8六、价值定义8七、估价依据8八、估价原则9九、估价方法10十、估价结果10十一、估价人员11十二、估价作业日期11十三、估价报告应用的有效期11有关附件12致估价委托人函全州县人民法院：受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对董剑峰所有的位于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产在价值时点2015年3月24日的市场价值进行了评估。估价目的：为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。 价值时点：2015年3月24日。我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过测算，确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为161.94万元（大写：人民币壹佰陆拾壹万玖仟肆佰元整）。详细评估结果见房地产评估结果一览表。评估详细过程及有关说明，详见估价结果报告。房地产评估结果一览表房屋所有权证号房屋所有权人层数/地上总层数结构设计用途建筑面积()评估单价（元/）评估总价（万元）710110977董剑峰14/16钢混住宅187.198651161.94注：1、本次评估结果为估价对象房地合一的价值，但由于委托人未提供该估价对象土地权属资料，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响。2、根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的房屋产权情况，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。而自2014年4月22日至价值时点，估价对象房屋产权变动情况等不详，提请报告使用人注意，本次评估未考虑房屋抵押、租赁、查封等因素所造成的影响。3、本评估报告经估价委托人（人民法院）送达双方当事人后，当事人接到本报告书次日起10日内，如对鉴定结果有异议，应书面提出并提交相应依据，逾期不提出，本鉴定报告生效。 湖南锦鑫房地产评估有限公司 法定代表人：二一五年三月三十日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象及委托人没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照国家质量技术局及中华人民共和国国家建设部联合颁布的中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司已派估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、本次评估以委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的房屋产权情况（复印件）记载的建筑面积为计算依据。委托方对资料的真实性负责，因资料失实造成估价结果有误，评估机构和估价人员不承担相应的责任。7、本估价系我所对估价对象进行实地查勘的房地产估价专业人员在估价专业知识和业务能力范围内独立撰写并力求真实、准确，未邀请其他专家提供专业帮助。8、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟司法鉴定估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、征收补偿、房地产交易、房地产抵押等其他用途。未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。10、本报告应用有效期为报告出具之日起壹年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。11、参加本次估价的注册房地产估价师签章：李 津 注册房地产估价师（注册号：4320040186） 签章 邹 勋 注册房地产估价师（注册号：4320120019） 签章 二一五年三月三十日估价的假设和限制条件（一）估价假设条件： 1、对于房地产权属状况的有关资料、数据，均以委托方提供的资料和数据为法律依据，并以房地产权属无纠纷，以所确认合法的房屋用途和土地用途等为假设前提。2、本次评估结果以委托评估的房地产现有使用用途及利用方式保持不变，并处于完好状态为假设前提。3、本次房地产评估的价值时点为完成估价对象实地查勘之日。4、委托方未提供国有土地使用证，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响，评估结果为估价对象房地合一的价值。5、估价目的仅供委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。6、根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的房屋产权情况，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。而自2014年4月22日至价值时点，估价对象房屋产权变动情况等不详，提请报告使用人注意，本次评估未考虑房屋抵押、租赁、查封等因素所造成的影响。（二）估价限制条件：1、估价对象是否能继续正常使用，委托方提供的使用功能布局方案是否有变，均对估价结果产生一定影响。2、价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准变化，并对该对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对结论的影响。4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。（三）特别说明：、此项评估是评估时点的价值现值，假设在此期间房地产价格保持稳定。今后，随着时间的推移和房地产市场情况的变化，该价格需作相应的调整。、本评估报告结论仅适用于委托方在本次估价目的下使用，不得用于其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用该报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。、委托单位对所提供资料的真实性负责，如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应责任。、本评估报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合符规范要求负责，而不对房地产定价决策负责。5、本评估报告的计算过程均采用计算机进行连续运算，在技术报告中书写的结果采用了对计算机的数据进行四舍五入保留小数或取整，因此可能会出现个别等式的左右两边不完全相等的情况，此为正常情况，不影响最终评估结论的准确性。6、本次估价外勘是经全州县人民法院赵运华法官、申请人代表马宗良陪同下进行入户查勘的，请报告使用人注意。7、本评估报告经估价委托人（人民法院）送达双方当事人后，当事人接到本报告书次日起10日内，如对鉴定结果有异议，应书面提出并提交相应依据，逾期不提出，本鉴定报告生效。8、本房地产评估报告书包含“估价结果报告”和“估价技术报告”，“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”存档备查。房地产估价结果报告一、委托方名 称：全州县人民法院联系电话政编码：541500二、估价方名 称：湖南锦鑫房地产评估有限公司法人代表：李津地 址: 长沙市雨花区人民中路568号融圣国际第6、7栋2104、2105、2106房资质等级：二级证书编号：湘建房（估）证字第103号联系电话、估价对象概况1、估价对象估价对象为长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产，建筑面积187.19，所有权人为董剑峰；2、估价对象区位状况估价对象坐落于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号，东邻水云间，南邻万科西街庭院，西距古曲中路约100米，北距人民东路约290米。周边聚集大润发超市、旺旺医院、芙蓉区政府、芙蓉区育才第三小学、花桥学校、浏阳河婚庆文化园、中国工商银行(西街花园支行)、中国邮政储蓄银行(长沙市西街花园支行)、延年世嘉酒店等单位及设施，周边学校、医院、银行、酒店、宾馆及各类型商铺云集，生活购物较方便，公共配套设施和基础设施较完善，区域内有156、703、809、143等多条公交线路经过，交通便利。估价对象所在小区环境较好。3、估价对象权属状况根据估价人员现场查勘及委托人提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的房屋产权情况（复印件），估价对象权属状况如下表：房屋所有权证号房屋所有权人层数地上总层数房号结构设计用途产别建筑面积（）710110977董剑峰14/161402钢混住宅私有房产187.19注：委托方未提供国有土地使用权证，土地登记相关内容不详，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响，评估结果为估价对象房地合一的价值。根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的房屋产权情况，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。4、估价对象实物状况评估人员于2015年3月24日现场勘查估价对象实物状况如下：估价对象所在建筑物为钢混结构，建成年代约为2008年，所在单元有二部电梯，平层有两户，地上总层数为16层，地下1层，估价对象位于地上第14层、1402号房，实际用途为住宅，户型为四室两厅一厨两卫两阳台。估价对象所在建筑物外墙贴墙砖，入户门防盗门；客厅、餐厅地面铺亮光仿古地砖，内墙面贴墙纸，天棚刷墙漆、部分石膏吊顶；卧室地面铺木地板，墙面贴墙纸，天棚刷墙漆；厨卫地面铺防滑地砖，墙面瓷砖贴至顶，铝扣板吊顶；室内木包门、铝合金窗。房屋采光、通风较好，现房屋维护状况良好。四、估价目的为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。 五、价值时点2015年3月24日。六、价值定义指估价对象在价值时点的公开市场价值，即在交易双方自愿进行交易、都追求各自最大利益、都了解交易对象、知晓市场行情、有较充裕的时间进行交易、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价的情况下最可能实现的价值。七、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、中华人民共和国土地管理法 3、中华人民共和国土地管理法实施条例 4、中华人民共和国物权法 5、中华人民共和国担保法 6、中华人民共和国拍卖法7、中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法8、最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定（法释200916号）9、湖南省财政厅、湖南省地方税务局关于个人房屋出租有关税收征管问题的通知湘财税（2014）6号10、长沙市地方税务局关于个人房屋出租有关税收征管问题的公告（2014年第4号）11、房地产估价规范（GB/T50291-1999）12、长沙市城市规划区房屋重置价格标准 13、委托方提供的有关待估房地产产权资料 14、受理估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息八、估价原则 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1、 合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。 2、 最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。 3、替代原则:同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。 4、价值时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。价值时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。5、公平原则: 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。九、估价方法估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。估价人员根据所掌握的资料，经实地勘察和调查分析，估价对象为住宅用途，如采用成本法进行评估，不能真实、客观反应估价对象价值，故不宜采用成本法；估价对象不是在建工程或单纯的土地，不具有投资开发或再开发潜力，不宜再采用假设开发法评估。估价对象为住宅用途，所在区域较为成熟，其市场化程度较高，同类用途的房地产交易案例容易搜集，故可选用市场比较法测算估价对象的房地产价值；同一区域内，类似住宅房产出租比较普遍，房产租赁收益在未来一定时期内通过一定方法可以求得，具有现实或潜在的出租收益，因此可以运用收益法进行评估。最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象在价值时点的市场价值。市场比较法是首先调查与估价对象相类似的交易实例，再结合评估人员现场勘查的资料，进行交易情况、交易日期、区位状况、权益状况和实物状况调整，求出委估对象的比准价格。计算公式如下：比准价格交易实例价格（100/交易情况调整）（交易日期调整/100）（100/区位状况调整）（100/权益状况调整）（100/实物状况调整）收益法是在求取估价对象房地产的价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产的未来各期的正常纯利益折算到价值时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产的价格的一种方法。在资本化率不变，年收益按比例递增，收益年期有限的情况下，其计算公式为：房地产价格净收益/资本化率，即：其中：表示年纯收益，R表示报酬率，r表示年递增率，n表示房地产收益年限十、估价结果我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过测算，确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为161.94万元（大写：人民币壹佰陆拾壹万玖仟肆佰元整）。房地产评估结果一览表房屋所有权证号房屋所有权人层数/地上总层数结构设计用途建筑面积()评估单价（元/）评估总价（万元）710110977董剑峰14/16钢混住宅187.198651161.94十一、估价人员李 津 注册房地产估价师（注册号：4320040186） 签章 邹 勋 注册房地产估价师（注册号：4320120019） 签章十二、估价作业日期2015年3月24日2015年3月30日十三、估价报告应用的有效期自本报告出具之日起壹年内有效。 超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。湖南锦鑫房地产评估有限公司二一五年三月三十日 有关附件1. 司法鉴定委托书（复印件）2. 房屋产权情况（复印件）3. 估价对象内外部状况照片及周围环境照片4. 项目位置图5. 房地产估价机构营业执照（复印件）6. 房地产估价机构资格证书（复印件）7. 房地产估价师执业资格证书（复印件）房地产估价技术报告湘锦鑫房评报字2015第15-A-0342号一、个别因素1、估价对象估价对象为长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产，建筑面积187.19，所有权人为董剑峰；2、估价对象区位状况估价对象坐落于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号，东邻水云间，南邻万科西街庭院，西距古曲中路约100米，北距人民东路约290米。周边聚集大润发超市、旺旺医院、芙蓉区政府、芙蓉区育才第三小学、花桥学校、浏阳河婚庆文化园、中国工商银行(西街花园支行)、中国邮政储蓄银行(长沙市西街花园支行)、延年世嘉酒店等单位及设施，周边学校、医院、银行、酒店、宾馆及各类型商铺云集，生活购物较方便，公共配套设施和基础设施较完善，区域内有156、703、809、143等多条公交线路经过，交通便利。估价对象所在小区环境较好。3、估价对象权属状况根据估价人员现场查勘及委托人提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的房屋产权情况（复印件），估价对象权属状况如下表：房屋所有权证号房屋所有权人层数地上总层数房号结构设计用途产别建筑面积（）710110977董剑峰14/161402钢混住宅私有房产187.19注：委托方未提供国有土地使用权证，土地登记相关内容不详，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响，评估结果为估价对象房地合一的价值。根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的房屋产权情况，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。4、估价对象实物状况评估人员于2015年3月24日现场勘查估价对象实物状况如下：估价对象所在建筑物为钢混结构，建成年代约为2008年，所在单元有二部电梯，平层有两户，地上总层数为16层，地下1层，估价对象位于地上第14层、1402号房，实际用途为住宅，户型为四室两厅一厨两卫两阳台。估价对象所在建筑物外墙贴墙砖，入户门防盗门；客厅、餐厅地面铺亮光仿古地砖，内墙面贴墙纸，天棚刷墙漆、部分石膏吊顶；卧室地面铺木地板，墙面贴墙纸，天棚刷墙漆；厨卫地面铺防滑地砖，墙面瓷砖贴至顶，铝扣板吊顶；室内木包门、铝合金窗。房屋采光、通风较好，现房屋维护状况良好。二、区域因素分析1.地理位置估价对象坐落于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号，东邻水云间，南邻万科西街庭院，西距古曲中路约100米，北距人民东路约290米。周边聚集大润发超市、旺旺医院、芙蓉区政府、芙蓉区育才第三小学、花桥学校、浏阳河婚庆文化园、中国工商银行(西街花园支行)、中国邮政储蓄银行(长沙市西街花园支行)、延年世嘉酒店等单位及设施。2.交通条件估价对象区域内有156、703、809、143等多条公交线路经过，交通便利。3.基础设施与公用设施条件估价对象所处区域红线外基础设施条件达到“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），红线内场地平整，水、电、气保障度高，双环形供电，市政供气；电讯、网络畅通完善，城市干道四通八达；有银行营业网点，并且超市、医院等公用配套设施较齐全。4.环境质量该地区地质状况较好，土地有足够承压力，没有严重的水污染、大气污染及噪音污染，也无周期性洪水灾害。三、市场背景分析：A、城市基本概况：长沙位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘。长沙市南接株洲市和湘潭市，西抵娄底市，北达岳阳市、益阳市，东挨江西省宜春市、萍乡市。地理坐标为东经111531145，北纬27512840，东西长约230公里，南北宽约88公里。长沙市，简称长沙，别称“星城”“天下潮都”，国家首批历史文化名城，国家级综合配套改革试验区之一，国家级两化融合试验区之一,国家级重点开发区域，享有“中国快乐之都”和“中国力量之都”美誉。是中国湖南省的省会，是湖南省政治、经济、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中国中西部地区最具竞争力城市，是我国南方重要的中心城市。长沙继成为“两型社会”试验区之后，长沙再次纳入国家层面的战略重点，被列为节能减排的示范城市。本批8个城市，长沙是中部地区唯一入选的省会城市。长沙市辖：长沙市区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）及长沙县、宁乡县、浏阳市，共六区二县一市；长沙市总人口704.41万人，户籍人口为651.19万人,长沙市区人口约363万;长沙市总面积11819.5平方公里，其中长沙市区面积1938平方公里，望城并入长沙城区后建成区面积约为320平方公里。B、长沙市房地产市场背景分析（1）、投资与开发房地产投资增速回升，投资增幅明显。2014年房地产开发投资增长稳定，相较2013年有了明显提升。2014年1-12月，长沙房地产市场完成投资1310.50亿元，同比增长13.60%，增幅较2013年同期上升0.02个百分点。施工方面，2014年1-12月全市商品房施工9647.15万，同比增长11.29%，增幅较2013年同期回落5.91个百分点；新开工回落较为明显，受2014年市场回调的影响，2014年上半年新开工规模大幅回落，在下半年政策持续刺激下，新开工有所回升。2014年1-12月，全市商品房新开工面积2582.90万，同比下降7.18%；其中住宅为1635.47万，同比下降17.57%；竣工方面，规模同比扩大，2014年1-12月，长沙商品楼盘竣工面积为1438.85万，同比提升2.75%。（2）、供应情况一、总体特征，全年供应面积持续稳增，内六区放量明显。2014年，全市新建商品房批准预售2711.58万，同比增长21.36%，累计批准预售243393套，同比增长18.64%；其中内六区累计批准预售2026.25万，同比大幅增长34.63%。二、分区域看，岳麓区的批准预售量最大，达732.63万，同比上升51.84%。芙蓉区供应量最小，达89.36万。除长沙县和宁乡县供应同比有所下降外，其余区县同比均有不同幅度的增长。三、从各月走势来看，除2月受春节假期影响外，其余各月批准预售面积均保持在158万以上，其中12月为年内最高值，达到了341万，同比增长23.14%，环比增长31.39%，创历史新高。(3)、销售情况一、总体特征：成交量显著降低。2014年长沙新房市场，受到宏观经济下行等因素的影响，成交量自1月后持续走低。从商品房成交面积上看，除了2014年的第四季度，其余各月的成交面积均低于2013年同期水平。年尾在政策调整、开发商以价换量，以及传统成交黄金期等利好的共同刺激下，楼市成交量在四季度快速回升，全年呈现明显的两头高、中间低的成交态势。二、从月度数据来看，2014年长沙市新建商品房成交量为1698.59万/156291套，同比分别下降13.64%、16.46%。具体到月，成交面积的峰值出现在10月，成交量为196.12万，同比增幅为全年最高，为11.25%；成交量最低值出现在2月，成交面积为96.74万。除上述两个月，1月和11月、12月超过了190万，5月受拆迁安置项目成交的带动，成交量接近150万，其它月份成交量均在110-120万之间。三、从各行政区域看，成交量最大的为岳麓区，成交面积356.40万，占全市成交总量的20.98%；成交量最低的区域为芙蓉区，成交面积为62.9万，占全市成交总面积3.70%；除浏阳市外，其余区县成交面积同比均为下降，成交面积同比增幅前三的区域分别是浏阳市、开福区和长沙县，同比分别为32.08%、-4.36%和-6.87%。(4)、价格情况一、总体特征：2014年是长沙商品房市场量、价双降的一年。从物业类型看，住宅的均价下跌较为明显，非住宅则轻微下跌。二、从月份看，2014年全年成交均价为6319元/，同比下降3.3%。分月看，全市商品房均价在5、9、11三个月跌破6000元/，而峰值出现在12月，均价为6850元/，此外7月的均价也超过了6800元/。三、分区域看，2014年内六区新建商品房网签价为6940元/。天心区网签均价最高，为8327元/；芙蓉区紧随其后，以8144元/的价格位居第二。宁乡县网签最低,均价为4699元/。四、分物业形态看，2014年全市新建商品住宅均价明显下行，导致整体均价低位徘徊，四季度商品房网签增加，定向房签约占比减少，价格稳步回升，趋近市场正常水平。全年商品住宅成交均价为5451元/，同比下跌6.94%；非住宅全年网签均价为10927元/，同比下跌1.06%。内六区新建商品住宅网签均价为5993元/，非住宅11837元/，同比分别下跌6.74%、1.76%。(5)、供销比分析一、总体特征：供应放量，市场成交低迷，供需市场结构失衡。2014年长沙市新建商品房准预售2711.58万/243393套，销售面积1698.58万/156291套，销售面积、套数供销比为1.60、1.56，相较2013年1.12和1.10大幅提升，供大于求的形势十分明显。2014年长沙全年库存暴增1013万/87102套。二、分区域看，除宁乡县供求基本平衡以外，区域区县均有不同程度的供过于求的现象。其中岳麓区供过于求的现象最为严重，面积供销比达2.17，芙蓉区和长沙县的供求比均为1.31，其余区县的供求指数均超过了1.55。三、从月份看，除2014年2、3月受春节影响供求比为0.93、1.07之外，4月起供求指数开始攀升，并在10月达到峰值3.06，已处于异常区间。除10月外，9月指数为2.67，也已达到预警线。10月后，供求关系有所缓和。(6)、待销分析2014年长沙各区县商品房新增库存最高的是岳麓区，共增加库存356.40万/29022套。近三年的数据显示，长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为2412.35万，211665套。其中住宅1613.41万，146499套，占66.88%；非住宅798.94万，65166套，占33.12%。分行政区来看，岳麓区商品房住宅待售量最高超过550万，其次是雨花区待售量约335万；分面积段来看，120-144户型的商品住宅待售量最高约450万，其次是90-120万户型待售量为415万，144以上户型待售量接近400万。(7)、分类产品一、住宅市场情况（一）供求走势长沙商品住宅自2009年成交达到顶峰后，开发商持续高位推货，近3年推货量与09-11年持平，但成交下跌三成，逐年萎缩，市场容量缩水。从上图可以看出，市场主动权转变。本轮市场调整较上次相比，供销矛盾开始凸显，除2012年外，供销比均超过1，主动权已由卖方向买方转移。2009年市场升温之后，开发商推货热情持续高涨，近三年供应量与上一轮相比基本持平，但成交量同比减少三成，市场容量急剧下降，预计后期客源争夺战将更加惨烈。由于买卖双方预期错位，供销跛腿前行，2014年有10个月供销比大于1，致使年度供销比高达1.49，存量累积，导致短期去化压力剧增。从趋势看，供需矛盾开始凸显。2013年全年住宅供销比为1.07，市场基本饱和；2014年住宅供销比扩大为1.49，供过于求现象明显，供需矛盾加大。2014年10个月供销比大于1，供需矛盾异常突出，市场严峻程度可想而知。第四季度成交上升，供需紧张程度有所缓解，但库存高企，竞争依然激烈。（二）内六区存量情况从内六区存量来看，存量持续累积，市场压力倍增。截至2014年11月底，内六区住宅存量超1400万方，吸纳周期将近19个月，较2013年同期延长近9个月。从上表看，吸纳周期到达历史顶峰：截至2014年11月底，内六区住宅可售面积达到1409.10万，吸纳周期将近19个月，其中天心区短期内压力最大，吸纳周期达29个月，其它各区基本保持在17-18个月之间。可售面积全线上涨：较2013年同期相比，内六区可售面积均涨，其中以岳麓区堆积速度最快，上涨近1.2倍，开福区上涨最少，且吸纳周期也低于整体水平。（三）住宅供应特征从住宅供应特征来看，受前期市场预期乐观和土地成交大增影响，2014年住宅供应同比上涨10%，其中以“金九银十”增幅最为突出，同比上涨33.27%，高位供应量2015年或将持续。（四）区域住宅供应情况各行政区域供应可以分为个三梯队，之间分化明显。岳麓区独占鳌头，全年供应量524万方，且涨幅居首位。从变化趋势看，除开福、望城两区下跌，其他各区均浮动上扬。从各区年度数据来看，除开福、望城两区下跌外，其它四区同比均上涨，芙蓉区基数最小，涨幅最大，达到46.15%。（五）住宅成交特征2014年长沙内六区商品住宅成交面积同比下降两成，上半年受限购限贷调控影响，成交萎靡不振，前三季度成交量均低于2013年同期；9月底限贷放松，刺激效果明显。四季度成交量349.15万方，同比小幅上升，楼市企稳回升，系列政策叠加托底效果明显。（六）区域住宅成交情况住宅成交分区来看，成交集中在岳麓、雨花、望城三区，占总成交量的70%。受政策影响，2014年四季度各区回升趋势明显。成交集中度分析来看，从2014年全年数据来看，岳麓、望城、雨花三区成交量合计为664万方，占内六区成交量的70%，其中岳麓区是唯一突破300万的成交大区。2014年受政策影响效果突出，内六区成交均有不同幅度地下滑，芙蓉区跌幅最大，但四季度受限贷放松影响，各区均有不同幅度上升，其中岳麓区效果最明显。（七）商品住宅户型成交情况从住宅成交户型来看，80-120套型依然占据主力，投资型产品比例降低，改善型需求扩增。受下半年各项政策出台的影响，改善型需求扩增，与2013年同期相比，100-120及120-144两种户型销量占比均微幅扩大。小户型存在机会点。受限购政策影响，2014年小户型投资型产品成交受阻，随着限购限贷的放开，成熟片区的投资型产品存在机会点，可适当增加供应量。(八)商品房住宅成交均价情况楼市下行，导致整体均价低位徘徊，2014年四季度商品住宅网签面积增加，且定向房签约占比减少，阻碍价格上涨的力度减弱，价格稳步回升，趋近市场正常水平。从月度均价来看，价格先抑后稳。从上图可以看出，2014年前11月震荡向下，12月陡然上升。二、三季度，楼市逐渐下行，大量限价项目集中网签，将均价直接拽至谷底。四季度商品住宅签约量占比增加，价格稳步回升。从上图看出，年度均价下挫明显。2014年均价5993元/，同比下跌7.11%，楼市低迷，众多项目期待“以价换量”，价格下探明显，年度均价与2012年基本持平。（九）区域住宅价格特征2014年，7000元/以上区域已经绝迹。在内六区中，除了王牌强区芙蓉区外，其余各区成交均价同比均跌。而望城区稳坐价格洼地，拉低了整体均价。各区价格对比来看，内六区同比均价中五区下跌。年度数据显示，2014年内六区均价均未超过7000元/，五区均价维持在6000-7000元/。作为传统成熟区域，芙蓉区价格依旧坚挺，上涨4.16%，其它五区均有不同程度的下跌。（十）2014年长沙商品房住宅市场总结2014年住宅市场供求持续失衡，存量不断累积，未来销售压力巨大。价格方面，先抑后稳，逐渐回到正常水平。预计未来楼市整体将呈现量价平稳的状态。.供求持续失衡，未来压力倍增。买卖双方预期错位，致使供销跛腿前行，在这个过程中存量不断累积，短期去化压力持续增加。截至11月底，内六区住宅存量超1400万方，吸纳周期将近19个月。.成交持续低迷，岳麓区独占鳌头。上半年受限贷调控影响，整体成交低位运行。9月底限贷放松，刺激效果明显，楼市企稳回升，但整体成交同比仍下跌超两成。.同比量价均跌，均价先抑后稳。前三季度，楼市下行，定向房签约占比上升，对价格影响加强，整体均价低位徘徊，四季度定向房源签约减少，价格稳步回升。四、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从以下方面考虑： 1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果法律是不允许的，应被淘汰。 2、技术上可行。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。 3、经济上可行。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验，只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰4、价值最大：在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。当某房地产已做了某种使用，而且按照城市规划和政府对房地产用途管制要求，该房地产只能做该种使用时，则该种使用就是该房地产的最高最佳使用，应以保持现状继续使用为前提进行估价。根据估价对象所处的自然地理位置和社会经济位置，本次评估的估价目的，以及城市规划的要求和委托方提供的权证资料，确定估价对象法定用途（即住宅用途）为其最高最佳使用用途。五、估价方法的选用估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。估价人员根据所掌握的资料，经实地勘察和调查分析，估价对象为住宅用途，如采用成本法进行评估，不能真实、客观反应估价对象价值，故不宜采用成本法；估价对象不是在建工程或单纯的土地，不具有投资开发或再开发潜力，不宜再采用假设开发法评估。估价对象为住宅用途，所在区域较为成熟，其市场化程度较高，同类用途的房地产交易案例容易搜集，故可选用市场比较法测算估价对象的房地产价值；同一区域内，类似住宅房产出租比较普遍，房产租赁收益在未来一定时期内通过一定方法可以求得，具有现实或潜在的出租收益，因此可以运用收益法进行评估。最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象在价值时点的市场价值。市场比较法是首先调查与估价对象相类似的交易实例，再结合评估人员现场勘查的资料，进行交易情况、交易日期、区位状况、权益状况和实物状况调整，求出委估对象的比准价格。计算公式如下：比准价格交易实例价格（100/交易情况调整）（交易日期调整/100）（100/区位状况调整）（100/权益状况调整）（100/实物状况调整）收益法是在求取估价对象房地产的价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产的未来各期的正常纯利益折算到价值时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产的价格的一种方法。在资本化率不变，年收益按比例递增，收益年期有限的情况下，其计算公式为：房地产价格净收益/资本化率，即：其中：表示年纯收益，R表示报酬率，r表示年递增率，n表示房地产收益年限六、估价测算过程 (一)市场比较法测算过程市场比较法是首先调查与估价对象相类似的交易实例，再结合评估人员现场勘查的资料，进行交易情况、交易日期、区位状况、权益状况和实物状况调整，加权取值，求出委估对象的比准价格。比较实例的选择：参照估价对象同一供需圈内同质房地产的近期市场交易价格比较进行选择。案例A：西街花园,钢混结构，第14层/共16层，四室两厅，约建于2008年，交易单价8776元/平方米,交易日期2015年03月,精装。案例B：西街花园,钢混结构，第10层/共16层，四室两厅，约建于2008年，交易单价8900元/平方米,交易日期2015年03月,豪装。案例C：西街花园,钢混结构，第15层/共16层，四室两厅，约建于2008年，交易单价8115元/平方米,交易日期2015年03月,毛坯。将影响比较案例的区域因素和个别因素比较，列表如下：项目西街花园西街花园西街花园估价对象交易情况修正正常正常正常正常交易日期调整2015.03 2015.03 2015.03 2015.03 房地产状况调整区位状况交通条件较好较好较好较好生活服务设施较齐全较齐全较齐全较齐全教育配套设施较好较好较好较好环境质量较好较好较好较好基础设施六通六通六通六通朝向坐北朝南坐北朝南坐北朝南坐北朝南楼层/总层数第14层/共16层第10层/共16层第15层/共16层第14层/共16层居住区级别小区小区小区小区权益状况权属状况私有私有私有私有实物状况建筑年代2008200820082008结构钢混钢混钢混钢混装修精装豪装毛坯精装配套设施设备较好较好较好较好层高约3米约3米约3米约3米质量合格合格合格合格户型四室二厅四室二厅四室二厅四室二厅物业管理较好较好较好较好单价(元/M2)8776 8900 8115 1、交易情况修正。案例A、B、C均为正常交易价格，故交易情况不作修正。2、交易日期修正。案例A、B、C为近期正常交易，市场变化不明显，故交易日期不作修正。3、房地产状况调整：房地产状况可分为区位、权益和实物三大方面，从而房地产状况调整可分为区位状况调整、权益状况调整、实物状况调整。（1）区位状况调整：区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况，调整的主要内容包括：繁华程度、交通条件、环境质量、生活服务设施、教育配套设施、基础设施（属于可比案例、估价对象以外的部分）、朝向、楼层、居住级别等影响房地产价格的因素。（2）权益状况调整：权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益的状况，权益状况调整的内容主要包括：土地权益、权属状况等影响房地产价格的因素。（3）实物状况调整：实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况，实物状况调整主要包括：建筑年代、建筑结构、配套设施设备、装修、层高、工程质量、物业管理、户型及其他影响房地产价格的因素。比较修正过程如下：项目西街花园西街花园西街花园单价8776 8900 8115 交易情况修正000交易日期调整1.001.001.00房地产状况调整区位状况交通条件000生活服务设施000教育配套设施000环境质量000基础设施000朝向000楼层0-10居住区级别000小计0-10权益状况权属状况000小计000实物状况建筑年代000结构000装修02-6配套设施设备000层高000质量000面积000物业管理000小计02-6合计01-6比准单价(元/M2)877688128633估价对象比准单价（案例A单价案例B单价案例C单价）3 =（8776+8812+8633）3=8740（元/平方米）(二)收益法测算过程收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是在求取估价对象房地产的价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产的未来各期的正常纯利益折算到价值时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产的价格的一种方法。在资本化率不变，年收益按比例递增，收益年期有限的情况下，其计算公式为：房地产价格净收益/报酬率，即：其中：表示年纯收益，R表示报酬率，r表示年递增率，n表示房地产收益年限与估价对象类似的房地产用于出租的较多，本次评估假设估价对象于价值时点达到了类似房地产出租的设备及设施、装修水平，在收集市场背景资料及影响价格的一般因素资料、类似房地产的客观租金、空置率、客观成本费用等资料后，在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益，扣除其租赁过