理想中的房地产项目管理方案.doc

理想中的房地产项目管理方案房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。项目介绍：房地产项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，以土地和房屋建筑为对象，以达到特定的使用功能为目的，按照一定的步骤和程序所完成的一次性任务，针对某一项目进行整个项目的整体介绍，项目位置、面积资金等方面说明清楚。项目范围：从项目可行性研究阶段到项目后评价阶段的全过程管理。其中包含的主要工作大项有：一、项目可行性研究：了解市场行情，当地的经济指标、住宅需求指标，全部购买人群及购买能力等，以确认项目定位及项目方案选择。二、项目实施方案确定：确定本项目的性质、规模、时间范围、投资额度，项目的具体要求。三、根据确定的项目实施方案：组建项目团队，按照甲方的具体要求，组织设计单位进行项目的规划设计，组织方案评选，确定最优方案。按照最优方案，组织设计单位完善功能设计及施工图设计。四、确定监理方案：委托监理公司；委托招标代理公司（如需要委托招标代理），确认监理公司和招标代理公司的工作范围。报当地建设行政主管部门备案。五、完成项目实施阶段的组织设计：制定项目人员的工作流程及责任划分，制定纲领性网络计划。各参建单位要按照本纲领性网络计划制定详细的实施网络计划，报项目负责人审查批准。六、组织招标代理公司编制施工招标文件：组织招标工作，确定中标单位及总标的。七、项目实施（施工）阶段的过程管理。按项目实施过程，可描述为下列几个阶段项目的定义、目标设计和可行性研究。 项目的系统分析，包括项目的外部系统(环境)调查分析和内部系统(项目结构)分析等。 项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本(投资)计划、资源计划以及它们的优化。 项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。 项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。 项目的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。 项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理(物业管理)，以及目标实现的程度、存在的问题分析等。八、项目采购管理：确定甲供材料、甲方限价材料、乙方自购材料范围，组织甲供材料、甲方限价材料的市场调查和招标工作。九、销售工作：蕴涵在企业生产开发经营的全过程中中介服务、由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。包括以下内容： 房地产项目区域市场动态分析 房地产项目主卖点荟萃 目标客户群定位分析 价格定位及策略、入市时机规划 房地产广告媒体策略 房地产公关活动策划和现场包装 营销推广效果的监控、评估、修正十、组织竣工验收及竣工结算。房地产项目竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序，是全面考核建设工作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，同时也是确保房地产开发项目质量的关键。十一、项目风险管理。 房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要有以下几个方面： 房地产项目管理的定位风险。 房地产项目管理的投资支持能力风险。 房地产项目管理的质量风险。 房地产项目管理的合约履行能力风险。 房地产项目建设的“创新”风险。 房地产项目管理的“政府”风险。十二、资料、档案、合同文件等管理。房地产项目合同管理是在房地产项目实施过程中，房地产项目参与各方通过对各类房地产项目承包合同的管理，以保证建设工期、工程质量和工程造价目标实现的一项重要工作。十三、项目决算及项目后期评价。项目后评价是指对已经完成的项目或规划的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的系统的客观的分析。通过对投资活动实践的检查总结，确定投资预期的目标是否达到，项目或规划是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现，通过分析评价找出成败的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，为未来项目的决策和提高完善投资决策管理