2011年上半年房地产数据.doc

临沂地产研究 2011年上半年临沂楼市分析报告2011年上半年房地产政策汇总 2011年上半年，为了进一步加强和扩大房价调控的效果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级，细则也不断的深化。为了进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近40个城市出台实施限购令，600多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整；货币、信贷政策持续收紧。一、2011年上半年全国房地产调控政策导读为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下；保障房用地单列；加大保障房建设财政投入，鼓励多渠道筹集资金；保障房建设实行责任制，建设信息公开。土地正常继续调整完善：坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给，商品房用地供应计划也有所上调。二、2011年上半年主要楼市政策之商品房市场 行政措施：1、限购政策升级（7月份二三线城市限购）2、首次要求地方出台房价控制目标；3、2011年全国商品住房用地供应计划14.06万公顷，比2010年实际增长51%；4、商品房销售明码标价，严格要求一房一价制；5、完善土地招拍挂制度；6、国务院督察组督查16省；7、县级及以上城市上报异常交易地块。 货币信贷：1、6次上调存准率，3次加息；2、二套房贷首付60%，利率1.1倍；3、房地产类贷款同比下降显著； 税收策略：1、上海、重庆房产税改革试点；2、住房转让营业税免征年限提高；3、完善房地产相关税收政策；三、2011年上半年主要楼市政策之保障房市场 问责制：1、1000万套保障房签订“军令状”；2、对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制； 资金管理：1、中央及地方政府出资5000亿，社会筹集8000亿；2、加快保障性住房资金预算执行进度；3、支持地方投融资平台公司及其他公司发行债券优先用于保障房建设 建设管理：1、单列保障性住房用地；2、关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知建设信息公开化；3、关于2011年纠风工作实施意见的通知防范和纠正保障性住房建设、配置等环节的不正之风；4、鼓励央企参加保障房建设；5、加强保障房用地管理；6、加强保障性安居工程质量管理 土地市场1、 国土部“全国国土资源工作会议”，完善土地招拍挂制度；确保保障性住房土地供应。2、 国务院“国八条” 单列保障性住房用地；3、 国土部关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知，完善土地供应；确保保障房土地供应落实地。2011年上半年临沂房地产市场基本情况（1） 房地产开发情况1、房地产开发投资完成情况 (1)2011年上半年我市房地产开发完成投资91.5亿元，其中市区完成开发投资56.6亿元，同比增长13.5%、11.2%。房地产开发投资持续增长，占固定资产投资和生产总值的比重逐步增长、房地产市场步入健康发展的轨道。 （2）商品住宅、办公楼、商业营业用房分别完成投资63.31亿元、1.84亿元、8.72亿元，同比分别增长38.3%、-3%、19.8%，分别占房地产开发投资83.6%、2.92%、19.76%。其中市区完成投资41.9亿元、1.53亿元、10.89亿元。 （3）90平方米以下商品住宅完成投资23.27亿元，其中市区16.9亿元，同比增长13%，占商品住宅投资31.44%。（4） 高档公寓完成投资8.26亿元，其中市区完成投资6.3亿元，同比下降11，占商品住宅投资7.3%。2、本年资金来源情况 （1）2011年上半年我市房地产开发资金来源合计126.76亿元（市区51.14亿元），同比增长6.77%。 （2）国内贷款19.44亿元（市区56.85亿元），同比下降0.7%。 （3）利用外资1.98亿元（市区0.61亿），同比增长7.8%。 （4）自筹资金61.34亿元（市区43.37亿元），同比增长67.9%。 （5）其他资金42.37亿元（市区24.37亿元），同比增长4.4%。3、土地开发情况（1）2011年上半年我市完成开发土地面积226.94万平方米，其中市区完成开发土地101.66万平方米，同比增长107.5%。（2） 购置土地面积201.32万平方米，其中市区购置土地72.97万平方米，同比增长47.55%。（3） 土地成交价款21.08亿元，其中市区为8.5亿元，同比增长52.25%。4、商品房施工面积情况（1）全市商品房施工面积797.98万平方米，其中市区施工面积为503.42万平方米，同比增长30.3%。（2）全市商品住宅施工面积703.57万平方米，其中市区344.78万平方米，同比增长32.5%。（3）90平方米以下商品住宅施工面积184.92万平方米，其中市区69.49万平方米，同比增长37.3%。5、商品房新开工面积情况（1）全市商品房新开工面积595.6万平方米，其中市区新开工352.5万平方米，同比分别增长11.2%、11.8%。（2）全市商品住宅新开工面积234.52万平方米，其中市区133.42万平方米，同比增长5.81%。（3）90平方米以下商品住宅新开工面积65.24万平方米，其中市区28.42万平方米，同比增长9.5%。6、商品房供应结构情况（1）商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长，2011年上半年我市商品房竣工面积336.22万平方米，其中市区竣工196.11万平方米，同比增长27%。（2）商品住宅竣工面积227.99万平方米，其中市区137.91万平方米，同比增长13.2%。（3）90平方米以下商品住宅竣工面积42.89万平方米（市区28.82万平方米）同比增长11.3%，占商品住宅竣工面积59.82%。（4） 高档公寓竣工面积18.74万平方米（市区17.98万平方米），同比增长6.7%，占商品住宅2.1%。（2） 商品房市场供应基本情况2011年上半年临沂市房地产市场供应保持平稳的增长速度，其主要原因是：第一，今年全市经济保持了平稳的增长态势，全市国民经济的发展必将推动房地产业的发展；第二，外来大型开发企业的进驻和本市房地产开发企业的壮大给房地产市场注入了活力；第三，本市居民的刚性要求、市民改善自身居住条件的需求、新人结婚用房的需求以及外地市经商人士来我市安居置业的需求有力支撑着临沂市房地产业的发展。2011年上半年我市商品房市场供应共计38011套，面积389.42万平方米，同比分别增长13.1%、11.5%。其中，商品住宅批准销售33850套，面积310.33万平方米；商业办公房屋批准销售4020套，面积76.83万平方米。根据各县市场供应情况来看，临沭、沂水、沂南商品房供应面积位列前三位，临沭商品住宅市场供应以32.56万平方米位列第一。上半年市区商品房批准销售项目46个，共含房屋21559套，面积190.8万平方米，同比分别增长7.2%、10.9%。其中商品住宅批准销售19473套，面积151.8万平方米，同比分别增长10%、29.7%；商业办公用房批准销售2084套，面积38.8万平方米，同比下降11.3%、27.3%。（3） 商品房市场销售情况1、2011年上半年，我市商品房市场销售保持稳定增长，商品房市场销售套数、面积与市场供应相比基本保持平衡，特别是市区商品房市场销售增长幅度较大，商业办公房屋逐步被消费者认可。由于商业办公房屋不受“二套房”贷款政策影响，根据上半年商业办公房屋供应趋紧的情况来看，下半年商业办公房屋将供不应求，大部分投资性需求转向商业办公房屋。2011年上半年我市商品房市场共计网上签约销售37980套，面积366.57万平方米，销售金额128.91亿元，同比分别增长16.5%、18.2%、15.7%。其中，商品住宅批准销售34771套，面积316.64万平方米，销售金额106.59亿元；商业办公房屋批准销售2860套，面积37.97万平方米，销售金额20.45亿元。沂水、临沭、沂南商品房网上签约销售面积位列前三，沂水商品住宅市场销售以20.71万平方米位列第一。上半年，临沂市区商品房网上签约销售27996套，建筑面积241.5万平方米，销售金额96.2亿元，同比分别增长22.9%、25.9%、29.8%。其中商品住宅网上签约销售25850套建筑面积210.5万平方米，销售金额79.7亿元，同比分别增长28.1%、26.4%、33.3%；商业办公用房销售2035套，建筑面积30万平方米，销售金额16.3亿元，因2011年上半年商业办公用房套型较大，故销售套数同比增长比例较低，同比分别增长2.5%、23.5%、12.4%。2、商品房销售价格情况为巩固和扩大房地产市场调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，2011年1月26日，国家出台了“新国八条”遏制部分城市房价过快增长，就我市而言，房地产市场基本没有泡沫，数属生活需求型，城市化的推进提升了刚性需求的市场潜力，市政府严格控制供地规模和节奏、科学编制规划方案，房地产市场健康平稳，市场整体运行状态良好，商品房交易价格保持稳定。2011年上半年商品房价格平稳上涨，销售价格未出现大幅起落，我市商品房成交均价为3516元/ ，其中商品住宅成交均价为3366元/ ，商业办公用房成交均价为5385元/ 。市区商品房成交均价为3983元/ ，与去年同比增长6.2%，其中商品住宅成交均价为3786元/ ，与与去年同比增长5.3%，商业办公用房成交均价为5433元/ ，同比增长7.1%。分析商品房销售价格上涨的原因，房地产开发建设的生产要素上扬、项目品质提升以及项目建设和配套设施成本增加等是其中的原因，住房供应结构变化、资产价格上涨预期则是推动房价稳定上涨的最主要原因。（4） 存量房（二手房）买卖基本情况2011年上半年，在新的房地产市场调控政策力度加码以及货币紧缩政策等的叠加效应干预下，我市存量房市场成交平淡，保持低位运行。市区存量房市场成交虽较去年稍有下降，但整体上看还是比较平稳。受央行加息和上调存款准备金率等货币政策的影响，刚需购房者的买房成本再次上升，同时银行贷款的难度也有所增大，存量房的观望氛围开始产生。2011年上半年我是存量房市场共计成交8853套，面积92万平方米，成交金额20.4亿元。其中，存量住宅成交8590套面积76万平方米，成交金额16亿元。平邑、苍山、莒南存量房成交量较大，这三个县存量房成交面积占九县存量房成交面积的67.1%。上半年，“新国八条”调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足五年转手交易的，统一按销售收入金额征税，以及银行严格贷款审批，因此上半年存量房成交套数、面积同比下降。市区存量房成交4956套，面积44万平方米，同比分别下降1.9%、8.7%；其中，存量住宅销售4805套，面积32.1万平方米，同比分别增长0.8%、0.9%。（5） 住房保障基本情况2011年，我市计划新建保障性住房205万平方米，解决和改善2.75万户中低收入家庭的住房困难。2011年上半年，我市已开工程建设保障性安居工程17094套，完成省下达任务的67.1%。其中，新建廉租住房100套，0.5万平方米，廉租住房租赁补贴378户；经济适应住房8120套，12万平方米；城市棚户区改造项目已签订拆迁安置补偿协议6496户，切实解决中低收入家庭住房困难。2011年上半年临沂房地产市场发展特点我市房地产市场主要呈现以下几个特点：（一）外地大型房企纷纷进驻，进一步推动土地市场交易活跃。今年以来，随着一二线城市限购政策的实行，这些地区的房地产市场被进一步压缩，开发商转而将投资中心下移，转战三线、四线城市。作为三线城市的临沂，软硬件环境比较优势明显，吸引了恒大、荣盛、海尔、中国铁建等多家国内知名房企纷纷进驻。这些大型房企实力雄厚，那地热情高涨，带动了我市土地市场成交活跃。（二）刚性需求支撑，开发投资热度不减。近年来我市房地产市场始终保持了持续健康发展的良好态势，今年市委市政府提出了突出做好中心城市、发展县域经济两大主题，城镇化率年均增长保持7%，“十二五”末中心城区人口将达到220万人，刚性需求十分旺盛。因此，开发企业对我市房地产市场一致看好，在现金流较为充裕的情况下，纷纷上马新建项目，新开工面积保持了较高增速，房地产开发投资持续稳定增长。（三）市场销售热点更热，区域性特征更加明显。由于分摊面积小，物业收费低等原因，多层住宅在我市一直非常畅销，特别是在目前新增住宅以高层、小高层为主的情况下，80-110平方米的多层小区和学区房在市场上一直供不应求，同时随着行政中心北移，北城新区发展预期确定，吸引力不断增强，住房需求持续升温。我市的房地产市场呈现两个“中心”齐并并进的良好态势。（四）调控政策效果显现，商业地产受到青睐。“新国八条”出台以后，作为三线城市，我市不在限购城市之列，由于信贷成本、购房门槛的提高，投资投机性住房需求受到抑制。因金融机构严格贷款审批等原因，造成部分楼盘在合同网签后退房现象较为突出。楼市资金我转而涌入商业地产，在我市坚持商文旅引战略、打造招商引资亮的大背景下，周围配套设施完善的沿街商铺，资源较为稀缺，销售形势畅旺。今年以来，我市的商铺销售比去年有了大幅增加。2011年上半年临沂房地产市场存在的主要问题通过开展调研，我市房地产市场存在的主要问题有：（一）市场出现了一定的观望情绪。新“国八条”出台后，二套房购房门槛提高、限购和其他城市房产税政策的实施，受此影响，市场出现了一定的观望情绪，目前，我市刚性需求仍较大，销售影响尚未明显显现。 （二）房地产市场秩序，特别是房屋中介和房屋租赁市场秩序需要规范整顿。 （三）房地产业发展环境需要进一步优化。部分开