十年房地产调整回顾.doc

1、1994年十四大之后的“国七条”国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国发199443号这份文件的主要内容（纲要）包括：（一）城镇住房制度改革的根本目的和基本内容；（二）全面推行住房公积金制度；（三）积极推进租金改革；（四）稳步出售公有住房；（五）加快经济适用住房的开发建设；（六）做好原有政策同本决定的衔接工作；（七）加强领导、统筹安排、积极推进城镇住房制度改革。这是国务院在十四大之后，为贯彻落实中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定，深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，所作出的决定，全文细则共37条。正是这一决定，确立了我国城镇住房走市场化、商品化道路的大方向。值得注意的是，在这份文件中，也早已预见了中低收入家庭的住房问题，因此，明确提出了加快经济适用住房的开发建设问题。关于经济适用住房，是这样表述的，“各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用地经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各级建设行政主要部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融单位在信贷等方面应予以支持。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上。在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排，具体办法由各省、自治区、直辖市人民政府制定。”从这个文件我们也可以看出，我们今天所谈的住房市场化和中低收入者住房保障问题，在12年前我们就在考虑，只是政策实践的后果差强人意，这才是我们要思考的地方。在这个政策之后的第二年，即1995年，我国出台了中华人民共和国城市房地产管理法，距今11年。而这部法律对整个市场的规范作用在逐渐弱化。在物权法草案被搁浅以后，结合不动产物权和国家中长期的房地产发展，我们也许需要重新审视一下这部人大通过的房地产专项法律，让我们的市场调控回到依法治国的轨道上来。2、1998年十五大之后的“国八条”国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知国发199823号主要内容（纲要）包括：（一）指导思想、目标和基本原则；（二）停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；（三）建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；（四）继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；（五）采取扶持政策，加快经济适用住房建设；（六）发展住房金融；加强住房物业管理；（七）加强领导、统筹安排、保证改革的顺利实施。这是国务院在十五大之后，为进一步推进住房市场化所作的一个决定，全文之细则共30条。和1994年的“国七条”相比，除了提出住房金融等概念以外，以较多的篇幅阐述了当时国家对经济适用住房、廉租房和中低收入住房问题的政策。文中，关于住房的供应体系问题，有这样一段文字，“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法，由市（县）人民政府制定。”而今天，最为人们所诟病的也是经济适用住房。到底是政策问题？还是市场问题？还是人的问题？中国的市场如此地庞大而不成熟，地区差异突出，人口压力巨大，市场经济制度环境还很不完善，政治改革难度大，也许，态度实在决定不了什么。当然，从今天的市场状况来看，或许我们该重新审视一下当时提出的住房金融政策。3、2003年的“18号文”国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发200318号主要内容（纲要）包括：（一）提高认识，明确指导思想；（二）完善供应政策，调整供应结构；（三）改革住房制度，健全市场体系；（四）发展住房信贷，强化管理服务；（五）改进规划管理，调控土地供应；（六）加强市场监管，整顿市场秩序。十六大之后，政府的施政风格有所转变，2003年十届全国人大一次会议的召开，中央政府的高级官员进行了换届。恰逢2003年上半年的楼市发展开始提速，央行的121号预警文件，给整个市场带来了很大的震动。围绕着市场是否有泡沫，市场是否过热，是否健康，市场争议很大。这个著名的“18号文”就是在这样一个大背景下扔出来的。在这份文件里，我们开始在国字号文件中看到关于市场缺陷的表述：“我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。”2006年，官方表态论述房地产市场的问题的时候，其实和这一段文字相比，没有什么新的的东西，结构性矛盾、增长过快、监管不完善。从随后近两年的市场表现来看，楼市开始了一轮高速的增长，这个政策的实践效果也并不好。在这份文件里，已经提到，“坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，2005年建设部一名政府官员在接受媒体采访，解释“切实稳定住房价格”的内涵时，再次提到了这“三个基本”.。和以往的政策规定相对照，可以说，我们早发现了问题，也制定了政策，可是我们的政策效果不理想。或许，我们该反思一下，在我们所要构建的和谐社会里，我们到底要建设一个什么样的楼市？我们可以有一个确定的目标楼市吗？籍此建立我们的底线，确立我们的规则，并努力执行下去。再好的政治理念和高端愿望，也需要解码为确定的、可执行的法律和政策，并执行下去。4、2005年的“国八条”国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知国办发（2005）8号文，俗称“老国八条”主要内容（纲要）包括：（一）高度重视稳定住房价格工作；（二）切实负起稳定住房价格的责任；（三）大力调整和改善住房供应结构；（四）严格控制被动性住房需求；（五）正确引导居民合理消费预期；（六）全面监测房地产市场运行；（七）积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；（八）认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。在这个政策之后，国务院又转发了七部委的新国八条关于做好稳定住房价格工作的意见。而时隔一年之后，2006年4月份，又出来了一个“国六条”，旋即转发了九部委的“15条新政”。我们的政策周期在缩短。后面这几个政策，笔者就不再一一列举了，因为硝烟未散，我们对这几个文件还能记忆犹新。而去年的新老国八条曾被视为最为严厉的房地产政策，其内容也非常地务实，但2006北京和深圳等城市房价的疯长，以及今年“国六条”的出台，几乎是一个非常辛辣的讽刺。从营业税政策、个人所得税政策、讨论中的房产税政策，还有或紧或松的贷款政策，我们看到了政府的强硬和无奈。可是，我们的确随时都在担心，什么时候楼市会突然发疯，什么时候政府会突然扔出一个炸弹，且没有先兆。这难道是我们想要的吗？法律和政策，既需要富于远见的刚性，又需要易于执行的柔性。而对我们这样一个发展中的、转型中的市场经济来说，这似乎很难。如何来勾画我们这个社会之楼市的未来，如何构建刚柔并济、施之有效的法律与政策体系，将在很长的时间里，需要思考、警醒和探讨。伴随着房地产市场的回升，近期部分城市房价过快上涨等问题引起决策层高度重视。国办日发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。这份年房地产市场调控蓝图蕴涵哪些新看点呢？严格二套房贷首付比例利率灵活掌握“二套房贷款首付款比例不得低于，贷款利率严格按照风险定价。”通知的明确规定让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。事实上，第二套（含）以上住房首付比例不得低于的规定在年全国楼价持续飙升的状态下就已出台。年四季度以来，在应对国际金融危机的背景下，地方和银行普遍减弱了政策执行力度，一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于，利率也有所降低，出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为，助推部分城市房价过快上涨。交通银行首席经济学家连平认为：“在目前市场情况下，出台这样的规定非常及时。”国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“严格二套住房购房贷款管理，一方面明确了首付比例，另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率，目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。”探索土地出让综合评标办法剑指“地王”频出年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。通知明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。廖英敏说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止地王现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”通知提出“增加住房建设用地有效供应”，中国房地产业协会副会长朱中一【相关新闻】说：“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。”规范国有大企业投资房地产“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，这是通知中涉及“继续整顿房地产市场秩序”的内容之一。整顿房地产市场秩序，历来是政府调控政策的主要内容，值得注意的是，在这份通知中，除了对住房城乡建设部、国土资源部、价格等有关部门、税务部门提出要求以外，还特别提到国有资产监管部门，这样的表述在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。廖英敏说：“年部分上市的国有大企业纷纷进入房地产市场，还拿了不少地王。国有大企业疯狂拍地的行为，不利于房地产市场健康发展。这次政府特别提出要进一步规范国有大企业投资房地产，也是希望国有资本在房地产市场上能够起到好的主导作用。”就在近期举行的中央企业负责人经营业绩考核工作会议上，国务院国资委副主任黄淑和明确表示，面对复杂多变的经济环境，中央企业要做好风险防范，要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域。防止境外“热钱”冲击我国市场在国际金融危机的冲击下，我国房地产市场呈现出异常火暴的态势，对于境外“热钱”具有极大的吸引力。中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，当前在全球普遍低利率环境下，国际跨境资金短期流动加剧，在欧美资本市场和房地产市场相对低迷的同时，新兴市场这两个领域价格不断上涨，不断吸引着“热钱”的进入。通知明确提出，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。尹中立说：“预计今年海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市房市等领域，带来这两个领域的泡沫膨胀。国家正是基于这样的担忧，明确提出加强对跨境投融资活动的监控，防止境外热钱冲击我国市场这样的政策。”年份：2001年政策：关于整顿和规范土地市场秩序的通知影响：提出建立健全土地市场规范运行的基本制度，包括土地使用权公开交易制度等。 年份：2002年政策：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定影响：叫停已沿用多年的土地协议出让方式，11号文件的颁布被业界称为“新一轮土地革命”的开始。 年份：2003年政策：无影响：无 年份：2004年政策：关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知影响：从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让。开发商需在两年内实施开发，否则土地将被无偿收回。“831”土地大限由此得来。 年份：2005年政策：关于切实稳定住房价格的通知影响：国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有。楼市成交低迷、观望气氛浓厚。 年份：2006年政策：关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见、关于住房转让所得征个人所得税有关问题通知影响：“国六条”正式出台。其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由2年延长至5年的规定。 年份：2007年政策：关于加强商业性房地产信贷管理的通知影响：随后房地产市场急转直下，各地的楼市在这一年经历了“前热、热得发狂；后冷、冷得发抖”的坐过山车似的过程。 年份：2008年政策：国务院关于促进节约集约用地的通知影响：相关部门还表示要综合运用税收、信贷等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。 年份：2009年政策：国务院总理温家宝：“遏制房价增长过快”影响：12月27日，国务院总理温家宝接受新华社的专访，其中有关房价问题，温总理提出抑制房价过快上涨的四项措施。 年份：2010年政策：被称为“史上最严调控政策出台”影响：两会过后，北京、上海、深圳等城市的房价并未应声而落，相反呈现出加速上涨的态势，4月15日中央政府四管齐下，再出重拳遏制房价增长，拉开“史上最严调控”的序幕。该文章来源于盐城房产网 年初以来，与百姓生活息息相关的中国股市、楼市和车市从方方面面吸引着人们关注的目光。三市的表现虽然风格迥异，各具特点，却从不同侧面映衬出中国经济运行的轨迹。 涨跌之间问股市：真实起点在哪里？ 继一周前刚刚经历过的一次暴跌后，日的上证综指再次下跌，以点收盘。即便如此，上证综指仍然比去年底时的点上涨了。 今年上半年的中国股市在投资者的期待中走出了 一轮上扬的行情，沪综指在突破点关口后随即站稳点，继而直逼千七，让经历了漫漫熊市的数千万投资者久旱逢甘露。尤其是五一长假后的短短十个交易日，逼空式的行情吸引了成千上万的新人进入股市。 然而，就在越来越多的投资者沉浸在牛市来临的激动与喜悦，翘首企盼股指再上新高之际，股市随即迎来剧烈的调整。月日，上证指数在震荡了十余个交易日后，狂泻点，创沪市近四年来单日最大跌幅。此后的短短三天内，上证指数和深证成指分别累计跌去点和点。大喜大悲、大起大落的体验与投资者不期而至。 中国股市真的让人捉摸不透吗？一些分析人士的观点是，上半年涨情的最主要动因，是股权分置改革的深入推进，使困扰股市多年的不合理的利益结构得到了调整；而股市下跌的直接原因是监管层对开闸，导致市场担心中行、工行等超级航母登陆将分流资金。 一位投资者认为，对于监管者而言，解决股市的问题远比股指一时的高低更重要。作为投资者，当然愿意为质地好的上市公司付出溢价。一批大的公司、尤其是在国民经济中处于主导、垄断地位的公司在本土上市，最能让本土投资者分享到这些公司成长的成果，分享到中国经济成长的成果，也最能增加股票市场的投资吸引力。 一个真正的牛市，需要坚实的基础。值得注意的是，随着上市公司、证券公司等市场主体的规范整顿，利润转移、掏空上市公司等不干净行为的生存空间正变得越来越小，影响市场创新的障碍正在逐步减弱。 监管部门负责人近日表示，当前要继续推进股票发行审核与上市制度的市场化改革，同时进一步完善发行上市保荐制度，继续推动上市公司并购重组的市场创新。应该说，这些措施的真正到位与见效之日，才是中国股市走牛的真实起点。 调控背后看楼市：能否顺应风向标？ 年初以来，中国的楼市再掀调控之风。楼市的发展态势能否顺应调控的风向标，成为大家关注的热点。 一边是房地产调控，一边是房价飞涨。一些地方的老百姓发出这样无奈的感慨时，国家统计局新闻发言人日前公布了这样两组数据：今年上半年，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长；个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅回落个百分点。 从以上两组数据中不难发现，虽然上半年的房地产开发投资增幅明显低于的同期城镇固定资产投资增幅，但房地产开发投资依然继续保持了增长的态势；虽然商品住房价格的涨幅总体趋缓，但部分城市房价依然在涨。 另据权威部门的消息，目前全国商品住房市场成交情况总体稳定，但仍暴露出一些问题，如住房供应结构性矛盾依然突出。在有关部门对个城市的统计中，至月上市预售的商品住房套均建筑面积平方米，超过平方米的有个城市。在北京、环渤海和珠三角地区的部分城市，房价上涨仍然较快。部分城市跨地区购房量较大，外资进入房地产市场较快，房地产开发、交易、中介等行为不规范问题仍较突出。 建设部有关方面负责人说：目前，房产新政策的有关配套措施正在逐步到位，很多地方的具体实施方案还在制定中，因此，调控政策效果的显现客观上需要一定的过程和周期。 有关专家分析，随着有关政策措施的逐步到位，市场总体上将朝着调控目标方向发展，主要表现在：随着关于加大处置闲置土地政策的执行，部分城市闲置土地将会在近两年内加快形成市场有效供应。 受政策预期的影响，市场会有一个观望期，短期内住房成交量可能会有一定程度的萎缩。随着供求关系的调整，房价总体涨幅将进一步趋缓。但受市场供给预期的影响，不排除部分地区短期内大套型房价的上涨。 住房结构调整效应将在未来得到充分反映。此番调控要求各地对适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房项目，采取限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位。 房地产市场秩序将得到规范。如广州市仅月份就宣布收回闲置土地宗，并三次公开追缴家房地产开发企业土地出让金。北京市对存在违规违纪行为的北京荣丰等家房地产企业进行了公开处罚。 开