房地产创新开发模式.doc

当前很多房地产开发企业奉行“先筹钱，后拿地，再开发”和“有多少钱，就做多大项目”的开发模式。其实，不少从“枪林弹雨”中走过来的大型房地产开发企业的开发模式与普通的企业有所不同，那就是：思路选定城市融资拿地开发。当前很多房地产开发企业大多奉行“先筹钱，后拿地，再开发”和“有多少钱，就做多大项目”的开发模式。这种常规的开发模式通常具有风险低、操作难度小等优点，但是这种开发模式偏向保守，极易导致企业管理思维僵化、经营范围狭小、企业规模难以做大做强、错失开发良机以及产品“同质化”严重等问题，由此企业将面临强大的市场竞争。目前国际上房地产开发的模式多种多样，也许不同的企业有不同的情况，但如果国内房地产企业想走强者之路，则必须探索出一种比较适合自己健康发展的模式。其实，不少从“枪林弹雨”中走过来的大型房地产开发企业，如深圳万科、大连万达等就清楚地知道，企业如果想摆脱盲目的市场竞争，最终“鹤立鸡群”，“创新”是关键，尤其是房地产开发模式的转变。总结国内外一些大型房地产企业成功的经验，它们的开发模式与普通的企业有所不同，那就是：思路选定城市融资拿地开发。虽然这种开发模式并非“放之四海而皆准”，但是对于中国房地产企业走“强者”之路，具有一定的可行性。新模式的主要环节第一：思路这里所提到的思路就是指“开发思路”。思路在企业拿地之前，并非为了后期开发而“圈地”。它们是在房地产开发企业管理层的超前开发理念下诞生的，也就是说企业管理层首先根据目前的市场状况来预测房地产走势，然后对当时的房地产开发市场进行分析对和主流产品进行评价，最后才确定合理的“开发思路”。第二：选定城市在“开发思路”的引导下，企业根据这种思路来选择最佳实施对象，也就是选择最符合设想开发方式的城市，而且在产品上市后，能够引起“市场轰动”。所选择的对象应该具备开发思路的所有条件，而且跟其他城市相比，它具有绝对的优势。第三：融资在城市选定后，开发项目往往需要大量较大的资金，所以多数企业往往需要通过融资渠道来解决资金问题。这种资金筹集方式的特点在于运作灵活多变，而且后期管理便捷。第四：拿地在融资成功后，合资公司通过各种渠道在定点城市中选定最佳地块。由于这个过程持续的时间往往比较长，而且政府每年都有相应的土地供应计划，所以不少企业会在这个程序中停滞不前。其实如果企业开发思路具有绝对的可行性，企业完全可以通过跟当地政府面对面的交涉来解决土地问题。因为只要这项开发工程对于一个城市的发展而言具有重要意义，或者对城市形象具有重要作用，那么土地并不成问题。第五：开发在前面几项工作顺利完成之后，企业就可以正式进入房地产开发轨道了。在这个程序中，企业必须严格按照预先的开发思路进行设计与建造。而且在开发过程中，项目的营销推广必须紧紧围绕企业的“创新开发模式”，以“高位”和“与众不同”的姿态入市，在最短的时间里达到市场“轰动”的效应。而且在项目营销推广过程中，企业的CI战略完全可以同步进行，这样就能够做到“事半功倍”了。新模式的优点第一：对公司性质没有严格要求这种开发模式并非局限于房地产开发公司。因为“企业理念”才是主导，所以房地产代理公司等也同样能够胜任这项工作。但是房地产开发企业与其他性质的企业相比，通常占有较大的优势。因为在以往的开发过程中，他们积累了丰富的开发经验，而且对于房地产开发流程相当娴熟。第二：有助于企业介入市场空白点因为这种新型的开发模式首先注重的是自身的开发思路。在以“管理层开发思路”为主的前提下，企业往往会从中发现不少市场空白点，从而放弃市场主流产品的设计风格，进而开发一些较为超前的房地产项目。当然，这种产品并非极度和完全的超前，而是在保证原有使用功能和使用习惯的基础上，重点建设一些使用更为舒适、便捷的产品，引导消费者进入一个全新的“居家领域”。第三：有助于规避盲目的市场竞争在以往开发模式的影响下，企业在产品设计风格上通常与市场的主流产品相差无几，所以就很容易引发企业之间的盲目竞争，最终导致两败俱伤。而这种新型开发模式中的开发思路与众不同，所以无论在开发过程，还是在销售过程中，他们遭遇的市场竞争是最小的。第四：有助于提高企业的市场快速反应能力因为这种开发模式对于企业的市场调查和信息处理能力具有很高的要求，而且在市场信息收集方面，企业往往需要专业人员使用最为快捷的渠道来完成，所以在这种工作压力下，他们的市场反应能力就能够得到迅速的提高。第五：有助于激发企业斗志这种开发模式需要企业付出万分的努力，例如在信息收集和开发工作过程中，他们得承受各种社会舆论，根据开发思路执著地进行开发工作。在这种外界压力下，他们的斗志也就自然而然地得到了提高。第六：有助于提高企业的品牌影响力在这种开发模式引导下的开发企业，他们所创造的产品具有很强的市场竞争力，而且可以在销售市场中“脱颖而出”。所以他们面对的销售工作自然就比较顺利。另外，企业“创新”的项目开发还有助于自身品牌价值的提高，企业的社会影响力也就得到相应提高了。新模式有新要求当然，这种房地产开发模式并非任何企业都能够效仿的。与其他开发模式相比，它对企业具有较高的要求。第一：企业管理层具备创新意识只有企业管理层具有一定的创新意识，他们才会领导公司“大刀阔斧”，往更高的层次拼搏。第二：企业具有一定的实力这种开发模式由于前期市场工作繁杂，而且持续时间相对较长，所以需要企业付出较大的人力、物力和财力。因此并非所有公司都能够完成这种系统而又复杂的开发工作。第三：企业具备快速的市场反应能力企业在确定开发思路的之前，需要及时和准确地收集市场信息，这也就要求企业必须具备快速的市场反应能力。第四：企业要具有一定的专业人士虽然项目是由企业管理层的开发思路引导执行的，但是这种开发思路的依据和后期开发执行工作都需要专业人士来完成。第五：企业具有执著追求的经营理念由于这种开发模式的工作量相对较大，而且持续的时间相对较长，所以