房地产税2018房产的终结者.doc

房地产税，2018 房产的终结者前天上午(7月23日)，在成都举行的2016年第三次二十国集团(G20)财长和央行行长会议上，中国财政部长，楼继伟表示：“应该改革房地产税制，遗憾的是目前还没推出来，除了信息收集困难，还有利益调整的阻碍。下一步会义无反顾去做，这也是我们的任务。”这样的表态，基本宣告，中国房地产行业全面性的税制改革，已经排上日程。要做，而且是义无反顾的去做。这给这一年疯狂上涨的一线城市房价，画上了一个大大的问号？是延续疯狂，还是适度冷静，都跟接下来的税制改革，息息相关。大家都知道，由于中国的城市建设用地，产权归国家所有，普通民众买到手的，只是由钢筋混凝土建造的房子，而这间房子，只是被允许在租借期里，放置在中国的土地上，这个租借期，一般是70年。至于70年后，房子怎么归属，还能不能放在这块土地上，其实是不确定的。我们在购买房子的时，通过开发商，一次性的缴纳了70年的土地使用费，我们只是租用，并不是真正意义上的拥有。所以，在这样的情况下，再开征房地产税，合理吗？合法嘛？全社会能否达成共识吗？这些都是很敏感的问题。房地产税，究竟要缴多少？2011年，为了推行房地产税，我国将重庆和上海作为试点，开征房产税。在上海，政府对居民家庭的第二套及以上的住房和非本地居民的购房征收房产税，计税价格为交易价格的70%，税率在0.4%至0.6%之间，人均享受60平方米的免税面积，因此，上海房产税的计算公式为：应纳税额=应税面积*新购房单价* 70% *税率。重庆的房产税税率针对不同的情况，对独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，实施征税，税率区间为0.5%-1.2%。从上海和重庆等房产税试行的结果来看，因为试运行的税率较低，而重庆和上海，又属于刚需较强的卖方市场主导的区域，并没有太大的去库存压力，所以自从开始试运行后，并没有对当地的成交量产生较大的影响。但如果以深圳为例，如果一家3口在深圳南山区(深圳房价最贵的区域)购买了一套100平米的房子，花费800万元，如果按照国际标准1.5%(1.5%的税率被认为是世界通行做法)的税率计算，每年需缴纳的房地产税是12万(每月纳税1万元)，而目前深圳南山区100平米的房子，租金大概每月是9,000左右。所以，一旦开始征收房产税，再如果税率达到1.5%的话，那么目前通过投资物业来获取租金收益的业主，将再也赚不到租金收入，并且每月还要贴钱。这将对拥有两套以上物业的业主，产生较大的影响，对整个一线城市的房价，产生崩溃性的打击。目前，国际上已经执行房产税的国家，平均的房产税定价均值大概在1.5%。而对于一个国家，不同的区域，因为经济、政治、人口等多方面因素的考虑，会采取不同的房产税取值的，以美国为例：美国地产税最高的州在新泽西，房地产税率是达到1.89%；最低的州是路易斯安那，只有0.18%，房产税竟然也可以相差一个数量级，在路易斯安那，也就是说10万美元的房子，每年的房地产税只需要缴纳180美元。从美国各个州的房产税分布来看，约三分之二房地产税率低于1%，美国的平均中线地产税率是1.04%。房地产税，是财政的救命稻草吗？从上海和重庆试行房产税的这5年来看，房地产税基本只占到当地一般公共预算收入2%左右的比重。房产税试点征收的房产税税率较低，征收对象范围较窄，对于财政收入的影响并不显著。从对房产税的增长速度的影响来看，2011年在重庆和上海开始试点时，房产税收入增长在2011年表现出快速增长，但在之后两年便开始回落。据国家统计局公布的数据显示，2015年全国城镇居民7.7亿人，人均住房35平方米，商品房均价6,793元/平方米，城镇住房共269.5亿平方米，全国住房总价值183.07万亿元，如果我们按1.5%(国际一般定价，我国应该低于这个数值)税率对全部住房征收房产税，房产税收入共计2.75万亿，占2015年全国一般公共预算(152,217亿元)收入的18%。但如果是对二套房或以后的物业进行征税，截至2016年，我国有19.7%的城乡家庭拥有两套以上住房，如果按照每个家庭3个成员计算，再如果我们仅对二套房征收房产税，2015年房产税的收入约4900亿元，占2015年全国一般公共预算收入的3.2%。从全国数据测算来看，如果按照征收二套房房产税来估算，对财政收入的影响并不大，但如果按照全部房产面积征收房产税时，那么对财政收入，是有可能产生明显作用的。房地产税，是房地产商的终结者吗？刚刚，我们分析了房地产税对普通民众造成的负担，也分析了对财政收入带来的促进效果。而其实，夹杂这二者中间的房地产商，面临的，可能是一个时代的结束。我们都知道过去十年，是中国地产行业的黄金十年。而其中获利最大的，就是房地产商。从去年国家开始提出“去库存”以来。各大地产商都像疯了似的开始卖掉手中积压已久的“存货”，当然，并没有多好的事情发生，我们没看到什么降价出售，倒是整个房价，都开始上涨。想的太好，现实很残酷。伴随着“去库存”，我们看到的是一线城市房价暴涨70%，二三线城市房价也出现同比环比上涨，在这样的大环境下，各大地产商赶紧出手手中的房产，这也导致了今年各大地产商的业绩，一定很“靓丽”，因为今年卖掉的，确实很多，同比增长一定非常好看。我们看到很多地产商不断调高自己的业绩预期，地产的黄金十年已经过去，怎么房价还是这样一直上涨，丝毫看不到下跌的迹象！只能一声叹息！Why？然而，“去库存”的周期会持续多久，一年？两年？三年？试问两年以后，去完库存的地产商们，还有什么可以拿来支撑起自己高高在上的盈利增速？届时，如果房地产税开征，所有购房者都因为成本问题，暂停买楼，开始卖楼，楼价应声下跌，夹杂在顾客和地块供应商之间地产商，负担着高昂的地价，却再也不能将房子卖给早已承受不了的普通人。房地产商的时代，也就结束了。这两年，在“去库存”和“房地产税”山雨欲来的大背景下，看着地产商的股价连创新高，望着房价节节上涨，不禁有种猜想，会不会，这就是房地产商最后的疯狂呢？也许不能预测未来，但，很有可能！房地产税，到底合不合理？大家是否还记得就在两个月前，温州有一批20年产权房到期了，如果要续期，需要缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金，才能继续居住。这又回到了文章开头的那个问题，中国的房子，到底是不是商品？我们知道作为商品，拥有的唯一属性，就是价格。有人买，有人卖，有市场，商品才有了他真实的价值。中国的房屋市场，是遵循价格规律的买卖交易市场，房子可以算作商品，你可以买了自己居住，也可以买了作为投资，他是商品，你买卖都会交税，这合理，因为毕竟是在中国这个房屋市场上做的交易，所有的买家都遵循着这个规律。房子作为商品，钱少的人，买一套，钱多的人，买两套，三套，很合理，因为他是商品，他遵循了价格规律，有买有卖，这很合理。但是，在中国，我们买的房子，我们有房子的产权，使用权，但是土地我们是买不到的，所以就造成了，房子是我的，土地是国家的境况。从这个意义上讲，我们还是一直在租，不是真正的买了房子，只不过有人租的贵，有人租的便宜，有人租的时间长，有人租的时间短罢了。如果征收房地产税，这就像是明明看似是自己所买回来的，