天下景城房地产开发项目清算说明.doc

沭阳新世界房地产开发有限公司“天下景城”项目土地增值税清算说明 宗地2007H14位于“东至长安路、西至规划道路、南至临安路、北至瑞和凤凰城”， 2008年4月通过竟拍由我公司，即沭阳新世界房地产开发有限公司竟得。土地面积156.6亩（104400.52平方米）；去掉规划道路，实际使用面积148亩。出让用途为商住两用地，出让金总价为1924万元【注：土地挂牌是156.6亩，去掉规划道路，我公司实际开发用地148亩。也是按148亩缴纳的土地出让金。另，我公司和沭阳县人民政府签有协议规定：该宗地以13万元/亩挂牌，以22万元/亩成交，我公司实际缴纳13万元/亩即1924万元出让金，剩下9万元/亩即1332万元用以补偿拆迁户；同时，我公司负责最少提供14000平方米的安置房，用以回迁安置，安置房均价820元/平方米。】。国有土地使用权出让合同号为沭国土合字（2008）第036号，我公司付清出让金后，取得沭国用（2008）第27091号国有土地使用权证书，规定商业部分的使用期限40年，住宅部分使用期限70年。沭阳县发展与改革发展局批准我公司将宗地用于开发“开下景城”小区(第一次报批 “新世界花园”小区，后更名“天下景城”小区)，同意我公司建设15万平方的房屋。2008年8月13日沭阳县国土资源局颁发了建设用地批准书(沭阳县2008建字第36号。2009年11月2日沭阳县建设局向我公司颁发了建设用地规划许可证地字第321322200800023号。规划开发多层住宅30幢，其中3幢楼的一层沿街为商业用房；开发高层住宅8幢，其中4幢楼的一层沿街为商业用房；另建两层辅房3幢，幼儿园1座；部分住宅下建有层高不足2.2米的储藏室或车库。项目由江阴华厦建筑设计工程有限公司、宿迁设市新筑艺建筑设计有限公司设计，总建筑面积173253.78平方米，容积率1.76；其中：商业面积5917.99平方米，住宅165602.29平方米，幼儿园1733.5平方米，储藏室24674.91平方米(层高不足2.2米，不具有独立产权)。因土地拆迁未能按期完成，经建设局批准，我公司将项目分五期建设。分别于2009年5月13日、2009年9月30日、2009年11月15日、2010年8月17日、2010年12月日、2011年3月9日取得相应的建设工程规划许可证。项目土建工程经委托县招标办公开招标，五期全部由江苏腾达建设工程有限公司中标。我公司分别于2009年7月2日、2009年11月13日、2009年12月17日、2010年12月16日、2011年4月27日取得相应的建筑工程施工许可证。并与江苏腾达建设工程有限公司于2009年5月6日、2009年9月10日、2009年12月1日、2010年9月12日、2011年4月12日签订了建设工程施工合同。工程合同总价15449.94万元，合同采取可变价格，最终以独立第三方审核后的结算价为依据结算。所有工程经江苏中信工程管理咨询有限公司审核结算总价为18716191.63元。为了使项目符合销售条件，我公司还支付了安装工程费1031074.13元，前期工程费用7911085.75元，基础设施费用47382705元，开发间接费5261507元，按规定缴纳了各项行政规费7470008.21元。由于商住混合设计、建造，所有成本费用无法分开核算。特别说明：本次清算，因不满政府补偿安排，到目前尚有50余户回迁户实际入住，但不与我公司进行结算，致使我公司账面拆迁安置支出只有810.27万元。为了清算准确，本次清算“拆迁补偿费”按与政府协议总额1332万元扣除。项目总投资近15000万元，除注册资本3000万元外，项目在实际建设过程中，还使用了期限不一的民间融资，无法提供金融机构结算证明。项目先后于2009年7月、9月、12月、2010年1月、3月、5月、9月、2011年1月、11月取得商品房预售许可证，并开始预售。后经房产管理部门实际测量，整个项目总建筑面积173253.78平方米，其中可售面积171002.23平方米。至2011年4月末已销售145047.43平方米（其中，正常销售对象面积134460.79平方米，安置房10586.64平方米），占可售面积84.82%，共取得销售收入317708818元。其中，整个销售对象均为正常商业交易，无关联方交易事项。根据相关税收法律法规的规定，实现的各项税收、费用已按期申报缴纳，共实际缴纳：营业税16608438.32元，城市维护建设税830421.98元，印花税258818.04元，教育费附加498252.77元，地方教育附加210574.97元，已预缴土地增值税5193680.67元，企业所得税7837105.09元。按照销售比例本次申报扣除营业税15885440.90元，城市维护建设税794272.05元，两项教育附加667188.48元。整个小区清算扣除项目单价为：2313.81元/平方米。按照沭地税土增税清字201261号土地增值税清算通知书的要求，根据中华人民共和国土地增