长江路街道办事处业主大会和业主委员会工作指导细则(试行).doc

长江路街道办事处业主大会和业主委员会工作指导细则（试行）为规范街道居民小区业主大会成立活动，维护业主的合法权益，推动居民小区业主大会成立组织活动的顺利开展，根据建设部业主大会和业主委员会指导规则、山东省物业管理条例和青岛（西海岸）黄岛新区业主大会和业主委员会工作导则等规定，结合街道实际，特制订本细则。一、业主大会成立及业主委员会选举（一）提报申请1、业主大会成立条件：（1）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（2）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十五以上。符合上述条件之一的，可组织成立业主大会。建设单位或前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告所在地社区委员会，在小区内张贴告知书（见附件1）并报送物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明及其他有关的文件资料，建设单位或前期物业服务企业未及时报告的，所在居委会可书面通知建设单位或前期物业服务企业在7日内报送材料；业主可向所在社区居委会提报成立业主大会的书面申请。2、业主大会成立申请内容：业主提报的申请应明确小区基本情况，如小区具体位置、总建筑面积、楼栋数、单元数、总户数、已办理入住手续的入住面积和入住户数、其他物业情况、开发建设单位及前期物业服务公司情况等。（二）申请受理社区居委会受理申请并核实后，在7个工作日内确定是否符合成立条件。（三）成立业主大会筹备组正常情况下，社区居委会应在60日内指导、组织成立业主大会筹备组。1、张贴成立业主大会筹备组公告。社区居委会起草关于成立小区业主大会筹备组的公告（见附件2），提出筹备组成员构成、报名条件、报名方式、报名地点、报名截止时间等，在小区内显要位置（如小区主出入口、宣传栏等处）张贴，并拍照保存。2、成立业主大会筹备组。（1）筹备组人员构成。首届业主大会筹备组由7人以上单数组成，成员为业主代表、建设单位代表、前期物业服务企业代表、社区居委会代表组成。筹备组成员中业主代表所占的比例不得低于筹备组总人数的二分之一。（2）筹备组人员要求。筹备组中建设单位、前期物业服务企业派员由所在单位出具派员证明，报社区居委会；筹备组业主成员由小区所在地社区居委会组织通过推荐和业主自荐的方式产生；不能模范履行业主义务、不按时交纳物业服务费的业主不能参加筹备组，并写入业主大会议事规则。筹备组中业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加。（3）筹备组组长、副组长确定。社区居委会在60日内组织召开筹备组会议，推选筹备组组长1人、副组长1人，确定工作职责，并做好会议记录予以保存。筹备组组长由社区居委会代表担任，副组长由业主代表担任。（4）张贴公告。社区居委会应当自筹备组成立之日起3日内在小区内显要位置张贴关于小区业主大会筹备组成员的公告（见附件3），在公告张贴后7日内，业主对筹备组成员有异议的，由社区居委会协调解决，业主无异议后最终确定。（四）设立筹备组办公地点，确定工作职责1、办公地点：为便于开展工作，可在小区物业管理处、小区所在社区居委会等处设立办公室，在办公室张贴筹备组人员名单及工作职责等。2、职责：确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则；依法确定首次业主大会会议表决规则；制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单,制定业主委员会选举办法；完成召开首次业主大会会议的其他准备工作等。3、分工：由筹备组组长负责组织召开筹备组会议，对职责进行分工。组长全面负责筹备组的工作，副组长、成员配合组长开展工作，参与开展各项活动。（五）筹备组开展业主大会召开前期工作1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。确定会议形式后，应在物业管理区域内显要位置（小区主出入口、宣传栏等处）发布关于小区业主大会会议形式的公告（见附件4）。2、草拟管理规约、业主大会议事规则等草案，确定首次业主大会会议表决规则。（1）管理规约应当对下列主要事项作出规定：物业的使用、维护、管理；专项维修资金的筹集、管理和使用；物业共用部位的经营与收益分配；业主共同利益的维护；业主共同管理权的行使；业主应尽的义务；违反管理规约应当承担的责任等。（2）业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：业主大会名称及相应的物业管理区域；参加筹备组人员要求；业主委员会的职责；业主委员会议事规则；业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；业主投票权数的确定方法；业主代表的产生方式；业主大会会议的表决程序；业主代表、业主委员会委员的资格和条件；业主委员会人数和任期等；业主委员会换届程序、补选办法等；业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；业主大会、业主委员会印章的使用和管理。3、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。取得建筑物专有部分所有权的人应当认定为业主，基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分、但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主的投票权数按照业主户数计算的，一户计算为一票，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算；业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积；不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的投票票数，由管理规约或者议事规则规定；业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。4、制定业主委员会选举办法，确定业主委员会委员候选人产生方式，确定业主委员会委员候选人名单。（1）筹备组根据法律法规要求及小区实际情况，制定并张贴小区业主委员会选举办法（见附件5），确保业主委员会选举过程有据可依。（2）确定候选人条件。筹备组应明确业主委员会候选人资格，不能模范履行业主义务、不按时交纳物业服务费的业主不能参选，并写入业主大会议事规则或管理规约。（3）确定业主委员会候选人产生方式及名单。对于规模较小、业主人数较少的小区，业主委员会委员候选人由业主根据筹备组张贴的关于小区业主大会会议形式的公告内容推荐或者自荐，推荐和自荐的人员直接作为业主委员会候选人；对于规模大、人数较多的小区，筹备组根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，可以以幢、单元、楼层为单位合理划分选举区域，推选一名业主代表参加业主大会会议，业主代表作为业主委员会委员候选人；若业主代表因故无法选出，应在议事规则内明确推选办法及处理方式。（4）业主代表候选人推荐。筹备组按照选举单位（幢、单元、楼层）制定业主代表候选人推荐票（见附件6），筹备组成员分组入户组织业主填写推荐票。如业主因故未参加推荐，筹备组以书面形式在小区明显处张贴关于领取业主代表推荐票的通知（见附件7），要求未参选人员本人或委托人到筹备组领取并填写推荐票。非房屋产权人应持产权人的书面委托书方可填写。业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。（5）业主代表推荐票填写完毕后由筹备组进行统计，以得票多且票数过半者（得票数占一个计量单位总户数双过半）当选业主代表，并于3日内在小区显要位置张贴小区业主代表名单公告（见附件8），公示期不少于7日。若该区域内未过半数的则另行推荐业主代表。5、召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。筹备组按照要求完成上述工作后，在小区张贴关于召开小区业主大会的公告（见附件9），将前述内容包含在公告中，如各项草案、业主大会各项议题、与会时间、地点、参加人员等。（六）召开业主大会、选举产生业主委员会筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。1、会前准备工作（1）业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映；业主可以书面委托（见附件10）的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定；无法现场参加的，在投票日期7日前，应采取直接送达或者邮寄送达等方式将选票送达，并保存送达凭证； （2）确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员（监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员候选人的其他人员担任）；（3）准备票箱和选票。（4）印制业主委员会委员（业主代表）候选人基本情况一览表（见附件11），向与会人员发放。2、会议讨论表决事项业主大会由筹备组组长主持，简要汇报业主大会筹备组前期工作开展情况，安排人员作好会议书面记录，留存影像资料，讨论通过如下事项： （1）表决通过业主大会议事规则、管理规约等，并填写表决票（见附件12）； （2）选举业主委员会委员。业主委员会成员由5至11人单数组成。业主委员会的选举应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；业主委员会委员的当选应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（以下简称“面积、人数双过半”）。业主委员会选举时，经面积、人数双过半同意的候选人超过应选名额时，以得票多的当选；面积、人数得票数不同时，以人数票排名在前的当选；面积、人数得票数均相同，不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选。业主委员会选举时，面积、人数双过半的被选举人少于应选名额时，应当及时就不足的名额另行选举（选票范本见附件13）。（3）业主委员会委员产生。投票结束后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录，最终确定业主委员会委员（表决统计表见附件14）。3、推选业主委员会主任、副主任及执行委员。业主委员会应当自选举之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员。业主委员会主任、副主任和执行委员的推选，一般在业主大会结束后即可开始，选举完成后应在小区内显要位置公示，张贴小区业主大会会议公告（见附件15）。（七）业主委员会备案业主委员会自选举产生之日起三十日内，应提报备案申请（见附件16），持附件16要求的资料报街道办事处初审，街道办事处出具长江路街道办事处关于对小区首届（第届）业主委员会成立的初审意见（见附件17）后报物业主管部门备案，由物业主管部门出具业主委员会备案文书（见附件18）及印章刻制证明，备案文书复印件报送街道办事处留存。二、业主委员会换届选举1、换届选举要求。业主委员会换届选举流程应参照首届业主大会流程。业主委员会任期届满六十日前或出现业主大会议事规则规定的提前换届情形时，业主委员会应当组织召开业主大会会议进行换届选举，在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的社区居委会应当责令其限期组织换届选举，逾期仍不组织的，可以由物业所在地社区居委会组织业主进行换届选举工作，其他单位和个人不得组织换届工作。2、未完成换届前要求。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地社区居委会代行业主委员会的职责。3、换届材料移交。业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，所在地社区居委会应当协调督促其移交；拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。三、业主委员会成员补选业主委员会任期内，成员出现空缺时，应当及时增补。业主委员会成员增补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定；划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法；业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。以业主代表形式召开业主大会选举产生业主委员会的，业主委员会委员补选前，应先组织就空缺的代表进行推选，补足业主代表后召开业主代表大会补选业主委员会委员，业主委员会主任、副主任由业主委员会委员中选举产生。四、业主委员会成员资格和条件1、业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主；2、具有完全民事行为能力；3、遵守国家有关法律、法规；4、遵守业主大会议事规则、管理规约；5、模范履行业主义务，按时交纳物业服务费；6、热心公益事业，责任心强，公正廉洁；7、具有一定的组织能力；8、具备必要的工作时间；9、业主大会议事规则等约定的其他条件。五、业主委员会委员资格终止（一）有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2、丧失民事行为能力的；3、依法被限制人身自由的；4、法律、法规以及管理规约等规定的其他情形。（二）业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：1、以书面方式向业主大会提出辞职请求的；2、拒不履行委员职责的；3、业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；4、违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；5、因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的；6、业主大会议事规则约定的其他情形。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内在物业管理区域内进行公告，并在3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。业主委员会成员拒不履行正常移交义务的，业主委员会可以请求物业所在社区居委会督促移交，也可以请求物业所在地的公安机关协助移交。造成损失的，由相关责任人承担。六、业主大会和业主委员会职责（一）业主大会职责1、制定和修改业主大会议事规则及管理规约；2、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；3、监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，变更或者撤销业主委员会不适当的决定;4、选聘、解聘物业服务企业;5、筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）；6、决定改建、重建建筑物及其附属设施；7、改变共有部分的用途；8、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；9、法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。（二）业主委员会职责1、执行业主大会的决定和决议；2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5、监督管理规约的实施；6、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8、调解业主物业管理纠纷；9、业主大会赋予的其他职责。六、业主委员会工作要求（一）档案建立业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：1、业主大会、业主委员会的会议记录；2、业主大会、业主委员会的决定；3、业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；4、业主委员会选举及备案资料；5、专项维修资金筹集及使用账目；6、业主及业主代表的名册；7、业主的意见和建议；8、其他应纳入工作档案的内容。（二）印章管理及使用业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主委员会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定。业主委员会期满后，应将公章交付所在社区居委会保管，换届选举完成后由所在社区居委会交付新一届业主委员会使用。（三）工作经费业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。（四）会议召集1、业主大会会议。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开；有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地社区居委会可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地社区居委会组织、召开业主大会，其他单位和个人不得组织召开。召开业主大会会议，物业所在地街道办事处应当给予指导和协助，业主委员会应当做好业主大会会议记录，并将表决结果在业主大会作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。2、业主委员会会议。业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议，会议应有过半数的委员出席，业主委员会委员不能委托代理人参加会议，作出的决定必须经全体委员半数以上同意，会议内容应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在社区居委会可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议，同时，应当告知所在地社区居委会，并听取社区居委会的建议。（五）业主大会会议的形式和召开程序业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 1、集体讨论形式的业主大会会议程序 （1）会议公告。业主大会会议召开前15日，由业主委员会（或筹备组、换届改选小组等，本条下同）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，并书面通知所在地街道办事处、社区居委会派代表参加，听取意见、建议。 （2）核实业主身份。业主大会会议召开时，业主委员会对与会的业主核实业主身份后予以登记，非业主参加的需出具业主的授权委托书。在确认符合业主大会会议召开的法定条件后，方可宣布大会召开。街道办事处、社区居委会应当派代表到场指导监督。 （3）现场投票。业主委员会宣布会议表决的内容，提名发票、点票、监票、计票等工作人员名单并征得与会人员多数同意。工作人员现场发放选票后，领票业主或其代理人应对选票签收。业主按要求填写后投入票箱。票箱应当当场检验后加贴封条。 （4）宣布表决结果。工作人员当场开箱清点选票并宣布表决结果。业主对表决结果有异议的，应当当场提出，由业主委员会组织业主当场核实。 （5）会议记录和决定公告。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并将表决结果在业主大会作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。2、书面征求意见形式的业主大会会议程序（1）会议公告。业主大会会议召开前15日，由业主委员会将征询意见表或者表决票（选票）内容在物业管理区域内公告，并书面通知所在地的街道办事处、社区居委会，邀请其派代表监督开票，听取其意见、建议。（2）确定会议工作人员。业主委员会应当确定征询意见表或者表决票（选票）发放、回收、计票、唱票、监票及其他会议工作人员名单（与表决事项有直接利害关系的业主不得担任），并在物业管理区域内公告。（3）表决票送达。征询意见表或表决票（选票）应当在投票日期7日前，按照业主大会议事规则的约定送达全体业主，并保存送达凭证。（4）表决票回收和统计。业主委员会及会议工作人员应当按照业主大会议事规则的约定对表决票进行回收、封存。投票结束后，在规定时间采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录。街道办事处、社区居委会应当派代表到场指导监督。（5）会议记录和决定公告。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并将表决结果在业主大会作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告，并上报街道办事处、社区居委会。如业主对表决结果存在疑问，业主委员会应组织业主对表决票进行复查。七、附则（一）适用范围。本导则主要针对住宅小区，其他类型物业，如大厦、厂区、学校、医院等参照执行。（二）附件使用。附件内容参照现行法律、法规及本区域实际情况拟定，请参照执行。2014年12月2日附件1关于召开首次业主大会选举产生业主委员会告知书小区全体业主：青岛市黄岛区小区于年月日交付使用，总建筑面积平方米，房屋出售并交付使用的建筑面积平方米，达到%，（首套房屋于年月日出售并于年月日交付使用，至今已满两年），已符合法律、法规规定的召开首次业主大会、选举产生业主委员会的条件。联系人：联系电话：特此告知。抄送： 街道办事处 社区居委会 （盖章） 年 月 日46附件2：关于成立小区业主大会筹备组的公 告小区全体业主：收到向我社区居委会提报的关于成立小区业主大会的申请后，我社区居委会对小区情况进行了审核：小区由开发建设，建成于年，首批业主入住时间为年月，总建筑面积平方米，共户，目前已入住户，入住率为%，入住面积平方米，已入住面积比例为%，符合山东省物业管理条例第二十八条规定的一项，符合召开首次业主大会会议的条件，拟成立小区业主大会，选举业主委员会。现就成立小区业主大会筹备组事项公告如下：一、筹备组成员组成社区居委会、建设单位(名称)、前期物业服务企业、业主代表组成。二、筹备组成员要求业主成员应当模范遵守业主义务，按时交纳物业服务费。三、筹备组报名时间及地点1、报名时间：年 月 日 时至 年 月 日 时。2、报名地点：小区物业管理办公室或社区居委会房间。请关心支持小区物业管理工作的业主（应携带身份证、房屋产权证书）踊跃报名，请建设单位、前期物业服务企业指派人员参加。联系人： 联系电话： 社区居委会 年 月 日附件3关于小区业主大会筹备组成员的公 告小区全体业主：根据国家、省、市有关规定，经业主自荐（业主联名推荐）、各有关部门和单位派出人员，筹备组报名工作已结束。年月日，在我社区居委会的组织下，召开了筹备组会议，会议确定了名筹备组成员，并推选了组长、副组长，现予以公告。姓 名性别年龄文化程度身份住 址职务如您对以上业主委员会筹备组成员有异议，请在本公告发布之日起日内与社区居委会联系，联系电话:，我们将进行认真复核并告知您复核结果；若无异议，公示结束后筹备组成员将正式确定并开展下一步工作。社区居委会年 月 日附件4关于小区业主大会会议形式的公告小区全体业主：根据国家、省、市有关规定，结合本小区实际，经筹备组讨论决定：一、首次业主大会会议采用下述第种形式：（1）全体业主集体讨论（2）书面征求全体业主意见二、鉴于本小区的实际情况，应按幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。三、业主代表的具体分布如下：四、业主代表由下述第种方式产生：（1）业主书面推荐 （附推荐表样张）。推荐表将采用签收、寄信或传真等形式送达。（2） 。五、经过对本小区业主业权的核实，业主在本次业主大会会议上的投票权数为票。其中，建设单位为 票。业主如对本公告情况有疑问，或想了解更详细情况，请在年月日之前，与筹备组联系。联系人： 联系电话：特此公告。小区业主大会筹备组（代章）年 月日附件5小区业主委员会选举办法第一章总则第一条 为维护小区广大业主的合法权益，保证业主委员会委员推选过程的公开、公平、公正，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、山东省物业管理条例和建设部业主大会和业主委员会指导规则等法律法规，制定本办法。第二条 小区共有业主户，栋楼，个单元，具有投票权数的业主为户，共选出名业主代表。业主身份的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。第三条 小区业主委员会委员的选举，由小区业主代表大会投票选举产生；业主代表由（选举单位）内全体有投票权数的业主选举产生1名业主代表。第四条 小区业主委员会选举工作由小区首届业主代表大会筹备组主持，接受有关方面的监督指导。第二章 业主代表的产生和投票权第五条 小区所有业主均享有业主代表的选举权与被选举权。第六条 业主投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权；非住宅房地产权证计一投票权。但是在一个选举单位内，同一业主拥有多套房屋的，按一票计算（未出售房屋仍按一房一权计算）。业主代表的投票权是其所代表区域内业主投票权的总和。 第七条 已出售房屋的投票权归产权人，未出售房屋的投票权归建设单位。两者均可委托使用人或承租人行使投票权，但使用人及承租人不具有被选举权。业主委托他人行使投票权的，选票应附带业主授权委托书等有关书面证明。 第八条 同一物业业主超过一人的，物业共有人应当推选一人参加业主代表大会的投票及选举活动。第九条 业主代表的资格1、具有业主身份和完全民事行为能力；2、遵守国家法律法规和物业管理条例等；3、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，能客观、真实地反映所代表区域业主意愿和问题；4、品行端正，无劣迹；5、对于存在违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益等行为业主不能担任业主代表。6、业主身份的确定以房产证登记的姓名为准，夫妻双方（共有的）任何一方作为业主参与选举应有另一方书面委托，业主代表选举产生后，即代表身份确定。第十条 业主代表的产生业主代表在小区区域内，每（幢、单元、楼层）选举人，由本（幢、单元、楼层）半数以上的业主同意方可当选。业主在填写选票时应提供身份证、房产证复印件，租房户在有业主书面授权委托书的情况下，也可以填写选票。第三章 业主委员会委员候选人的产生方法及条件第十一条 业主委员会委员候选人的产生方法业主委员会委员候选人从业主代表中产生，采取业主代表报名自荐、筹备组审核的形式。业主委员会委员候选人应把包括本人姓名、性别、年龄、工作简历在内的个人简介材料与有关证明（如身份证明、产权证明等）提交筹备组，由筹备组将候选人简历向业主公布。 第十二条 业主委员会委员候选人应当符合以下条件1、属于本区域内业主（以产权证明为准）；2、具有完全民事行为能力；3、遵守国家有关法律、法规；4、遵守业主代表大会议事规则、管理规约、业主委员会章程，履行业主义务；5、具有良好的道德品质、热心公益、责任心强、公正廉洁、有一定的组织能力和必要的工作时间；6、不得存在违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益等行为；7、未发生其他不适宜担任业主委员会委员的情形。第四章 业主委员会委员选举第十三条 业主委员会由人组成，其中主任一人、副主任人。业主委员会委员每届任期为年，可以连选连任。第十四条 有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员。1、不符合前述候选人有关条件的；2、不遵守业主代表大会议事规则的；3、违反管理规约的；4、因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的；5、被司法部门认定有犯罪行为的；6、在该区域从事物业公司工作的；7、存在违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益等行为；8、其他原因不适宜担任业主委员会委员的。如果业主委员会委员在任期内因出现上述情形而自动丧失业主委员会委员资格的，则需在上述情形产生之日起30天内，召开临时业主代表大会，选举新的业主委员会委员。第十五条 业主代表选举确认后，由首届业主代表大会筹备组择时召开业主代表大会选举业主委员会委员。本次选举，设监票人名，计票人名，唱票人名，通过选举现场指定的方式确定。第十六条 业主委员会选举，由业主代表大会采取无记名投票的方法、现场公开唱票。第十七条 选票所列候选人得票超过小区业主代表过半数的方可当选。如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。第十八条 选票、选举结果报告单等选举资料由小区首届业主代表大会筹备组存档备查。第十九条 在业主代表大会上选举产生业主委员会委员后，由业主委员会委员推选出本届业主委员会主任及副主任。第二十条 经行政主管部门核准登记并给予书面批复意见后，业主委员会委员正式当选，从批复之日起业主委员会正式成立并开展工作。第五章 附则第二十一条 本办法所称业主是指物业的所有权人（在未获得房屋权属证明之前即购房合同的买受人）。业主既有选举权、也有被选举权。业主身份需经小区首届业主代表大会筹备组按以上标准审核确认。第二十二条 本选举办法由小区首届业主代表大会筹备组负责解释。 附件6小区业主代表推荐票号楼单元，共 户，参与选举 户，得票率户数 %、面积 %户号姓名选举何人业主签名联系电话备注101张三102李四说明：1、本单元选举产生一名业主代表，每户限投一票。2、被选举人必须为房屋产权人或共有房屋产权人，其他任何人不得作为被选举人出现。3、选举人非房屋产权人的，要在备注内写明与产权人的关系，并附委托书。4、1、户号、姓名为预填项，确认业主身份后填写。2、选票备案时需经所在地街道办事处认可。附件7关于领取业主代表推荐票的通知小区全体业主：自 年 月 日起，小区业主大会筹备组按照小区业主委员会选举办法开始组织推荐业主代表，目前，共有户业主参与了推荐，尚有户业主因（原因）未参加推荐，具体名单如下：1-2-201、2-3-302 请上述业主于年月日前到（地点）领取并填写业主代表推荐票，非房屋产权人应持产权人的书面委托书方可领取并填写。筹备组将于 年 月 日对选票情况进行统计，以得票多且票数过半者（得票数占一个计量单位总户数双过半）当选业主代表。选票领取地址：联系人：联系电话： 小区业主大会筹备组 年 月 日附件8小区业主大会业主代表名单公告小区全体业主：经业主自荐、业主联名推荐，已产生符合条件的业主代表名，现予以公告。姓 名性别年龄文化程度住 址备注如您对以上业主代表有异议，请在本公告公布之日起日内到小区业主委员会筹备组提报有关材料。筹备组将进行认真复核并告知您复核结果。 小区业主大会筹备组 年 月 日附件9关于召开小区业主大会会议的公告小区全体业主：为加强小区的物业管理，改善业主的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据国家、省、市物业管理的有关规定，拟召开小区业主大会会议，现将有关事项通知如下：一、会议时间： 年 月 日 时 二、会议地点：三、会议内容：1、选举产生小区业主委员会成员；2、通过小区业主大会议事规则和管理规约；3、其他重大事项。四、会议形式：集体讨论或书面形式如确因其他事务不能到场的，请按照国家及省、市有关规定行使您的权力。 小区业主大会筹备组年 月 日附件10授权委托书委 托 人： 身份证号码：联系电话：住 所：受 托 人： 身份证号码：联系电话：委托事项：现委托 对 小区 年 月 日业主大会会议审议的事项，进行投票表决或表达书面意见，受托人在委托期限内所表达的意见和建议及行使投票权行为，委托人均予以认可。 委托权限：1、选举小区业主委员会委员；2、参与讨论、发言并表达观点、意见；3、对业主大会议事规则和管理规约表达同意或不同意的意见。 委托人： 年 月 日附件11业主委员会委员（业主代表）候选人基本情况一览表序号姓名性别职业年龄政治面貌学历工作单位房屋类型房号12345678910附件12业主大会表决票序号表决事项赞同反对弃权1234注：1、本选票请用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，用铅笔填写或涂改的为废票；2、请在“赞同”、“反对”、“弃权”栏内签字，一项表决内容只能选“赞同”、“反对”、“弃权”之一，多选或不选、涂改均视为无效；3、收到此表决票时，应认真核对业主身份及其投票权数，非业主本人投票的，被委托人应出具身份证、授权委托书、业主身份证复印件等有关的书面证明；房号： ；建筑面积投票权数 票；户数票 票。是否委托投票：是 否（请在框内打“”）业主（签名）： 业主委托投票的代理人（签名）： 填写时间： 年 月 日青岛市黄岛区小区业主大会筹备组/业主委员会（盖章） 年 月 日附件13 小区业主委员会委员选票 编号：序号姓名户号投票栏备注同意不同意说明：1、本表格以姓氏笔画为序。2、本届业主委员会的选举采取差额选举的方式（从 人中选定 人）。候选人获得业主大会投票过半数的赞成票当选。3、本表必须用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，请在你认可的候选人姓名下面的投票栏内签字。4、等于或少于应选委员人数的，为有效票，填写其他符号或所选人数超过应选委员人数为废票；用铅笔填写或涂改的为废票。5、业主委托他人投票的，被委托人应出具被委托人身份证、授权委托书、业主身份证复印件等有关的书面证明。附件14青岛市黄岛区小区业主大会投票权数表决统计表本区域住宅面积平方米，共户；商业网点平方米，共户；其他平方米，共户。序号业主委员会成员姓名建筑面积投票权数户数投票权数相关文件审议表决情况管理规约议事规则其他建筑面积投票权数户数投票权数建筑面积投票权数户数投票权数1234567合计附件15小区业主大会会议公告小区各位业主：年 月 日，在街道办事处（镇、园区）、社区居委会的组织、监督、指导下，召开了小区业主大会会议，选举产生业主委员会委员，并就小区业主大会议事规则和管理规约进行表决。经过广大业主的共同努力，本次业主大会会议议程圆满结束。本次业主大会会议采取方式，共发出选票张，收回张，其中有效票张，无效票张，同意票数占全体业主总人数的%，专有部分占总建筑面积的%，选举产生业主委员会成员，并通过了小区业主议事规则和管理规约，符合国务院物业管理条例、山东省物业管理条例、青岛市物业管理条例、业主大会业主委员会指导规则等有关规定，会议结果合法有效。现将业主委员会成员名单公布如下：业主委员会委员选举结果业主姓名性别得票数占总人数比例占面积比例房号业主委员会任期年。 小区业主大会筹备组 年 月 日附件16关于小区业主委员会备案的申请街道办事处、区城市管理局：年 月 日，在街道办事处和社区居委会的组织、监督、指导下，小区召开了小区业主大会会议，经过广大业主的共同努力，本次业主大会会议议程圆满结束。本次业主大会会议采取（集体讨论、书面）方式，共发出选票张，收回张，其中有效票张，无效票张，同意票数占全体业主总人数的%，专有部分占总建筑面积的%，选举产生了业主委员会委员，通过了业主大会议事规则和管理规约。成员名单如下：主任：副主任：业主委员会任期年，附件真实有效。现将本次业主大会会议的有关材料报送贵处，请予以备案。附件：1、关于成立业主大会的申请（1份）；2、筹备组组建材料（1套，含）；3、会议形式公告；4、小区业主代表产生办法（办法草案、推选候选人通知、会议纪要，1套）；5、业主代表选票及统计情况（1套）；6、业主代表名单的公示（1份）；7、业主委员会选举材料（1套，含召开会议通知、签到表、会议纪要）；8、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程（各1份）；9、业主委员会成员选票（1