花都雅居乐(临电电力出文满足需求).doc

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书 (2013)穗中法民五终字第3107号上诉人（原审原告）刘啸文，男，1991年12月28日出生，汉族，住广州市花都区新华街建设路34号。上诉人（原审原告）朱文妹，女，1966年12月23日出生，汉族，住广州市花都区新华街建设路34号。上述上诉人共同委托代理人杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。上述上诉人共同委托代理人霍毅，广东合誉律师事务所职员。被上诉人（原审被告）广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道以南。法定代表人梁正坚。委托代理人李彪，广东正大联合律师事务所律师。上诉人刘啸文、朱文妹因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明:广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）系广州市花都区狮岭镇芙蓉新庄村雅居乐芙蓉坊小区项目的开发商，并已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2011年6月8日，刘啸文、朱文妹与雅居乐公司签订广州市商品房买卖合同（预售）及商品房买卖合同补充协议等附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），刘啸文、朱文妹为乙方（买方），乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭镇芙蓉新庄村雅居乐芙蓉坊（自编第4栋）606房，房屋建筑面积为120.25平方米，其中套内建筑面积为97.93平方米，共有分摊面积为22.32平方米，商品房价款按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米7711.33元，总金额为755171元。付款方式为分期方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日）支付全部房价款的30%，金额226551元，剩余房款528620元在2011年6月29日前支付。交房条件（第十二条）：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的建设工程质量监督报告和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付（第十三条）：甲方应当在2012年12月15日将本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任（第十四条）：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第八条。房屋交付时的有关资料（第十五条）：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的建设工程规划验收合格证。（二）建设单位出具的建设工程竣工验收报告。（三）消防部门出具的建设工程消防验收合格意见书或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）房地产（住宅）质量保证书。（七）房地产（住宅）使用说明书。（八）临时管理规约或管理规约。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。补充协议第六条约定：双方同意对商品房买卖合同第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出收楼通知书后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及提供已加盖甲方公章的房地产（住宅）质量保证书、房地产（住宅）使用说明书，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。对商品房买卖合同第三十一条补充如下（十八条）：5、双方确认，商品房买卖合同及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与商品房买卖合同不一致，以本补充协议约定为准。此外，合同及补充协议还对其他内容进行了约定。合同签订后，刘啸文、朱文妹依约向雅居乐公司支付购房款755171元。2011年9月14日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。2012年12月7日，雅居乐公司取得备案机构就涉案房屋所在楼盘的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2012年12月12日，雅居乐公司以特快专递方式向刘啸文、朱文妹在广州市商品房买卖合同（预售）预留的地址寄出收楼通知书，预约刘啸文、朱文妹在2012年12月15日至2012年12月24日办理收楼手续。刘啸文、朱文妹收到收楼通知书后，认为雅居乐公司未办理消防、规划、人防等单项验收，未取得永久用水、电、市政和煤气、通信、通邮等基础设施建设已完成的相关证明文件而拒绝收楼。2013年2月2日，雅居乐公司以特快专递的方式向刘啸文、朱文妹寄出要求尽快办理收楼手续的函，刘啸文、朱文妹收到该函后，拒绝办理收楼手续。刘啸文、朱文妹以雅居乐公司逾期交楼，已构成违约为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1、雅居乐公司在一个月内向刘啸文、朱文妹交付符合法定满足居住条件的房屋。2、雅居乐公司向刘啸文、朱文妹支付逾期交房的违约金（违约金按已付房价款每日0.1计算，以755171元为计算基数，自2012年12月16日起计至实际交付房屋之日止，暂计至2013年7月8日止的违约金为15481元。3、雅居乐公司承担本案诉讼费。一审庭审中，雅居乐公司为证明涉案房屋已符合补充协议约定的交付标准，提供了广东电网公司广州花都供电局在2012年12月4日出具的关于住宅楼（自编花都雅居乐芙蓉地块）项目永久用电的情况说明，该说明的内容为：“我局已与花都雅居乐建设单位签署了供用电合同（合同编号为：011405-201008-H172）及供电方案协议（协议受理编号为：SQ0114201103007432），业扩部分已立项，立项编号为：030159WP20120124。目前现场工程由业主方投资部分施工基本完成，由供电局投资业扩部分正在施工过程中。该工程于2013年6月30日接通永久用电，保证在未接通永久用电期间该项目临电供应的安全和稳定。同时提供了广州市花都区芙蓉自来水公司出具的证明，证明广州市花都雅居乐房地产开发有限公司工程已竣工备案，用户编号30010221由原来特种用水改为商业用水；用户编号30010225由原来特种用水改为居民生活用水；用户编号30010226由原来特种用水改为居民生活用水。经质证，刘啸文、朱文妹表示不予确认。诉讼中，雅居乐公司表示随时可办理交楼手续。原审法院认为：刘啸文、朱文妹与雅居乐公司签订的广州市商品房买卖合同（预售）及商品房买卖合同补充协议等附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于雅居乐公司是否需承担逾期交楼的违约责任。根据刘啸文、朱文妹与雅居乐公司双方签订的附件七本合同补充协议第十八条第5款约定，双方确认商品房买卖合同及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，补充协议如与商品房买卖合同不一致，以补充协议约定为准。本案中，双方当事人经协商一致，变更了商品房买卖合同第十二条、第十五条关于交房条件及房屋交付时有关资料的约定，变更交房条件和房屋交付时的有关资料为附件七本合同补充协议第六条约定的内容，即雅居乐公司出示了房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表和提供已加盖雅居乐公司公章的房地产（住宅）质量保证书、房地产（住宅）使用说明书，即视为符合交付标准。根据建设工程质量管理条例第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，可以认定取得房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表是房屋交付的法定条件。由于雅居乐公司在通知刘啸文、朱文妹收楼前已取得房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，符合法定和约定的交楼条件，且能满足基本的安全条件和基本的居住要求，因此，刘啸文、朱文妹拒绝收楼无理，其要求雅居乐公司承担延期交楼的违约责任的请求，理由不成立，原审法院不予支持。同理，没有收楼是刘啸文、朱文妹的原因所致，应由其自行承担责任。广州市商品房买卖合同（预售）第十五条已被附件七本合同补充协议的第六条替代，刘啸文、朱文妹认为涉案房屋不具备交楼条件，要求雅居乐公司在一个月内交付符合法定满足居住条件的房屋的请求，依据不足，原审法院不予支持。据此，原审法院依照中华人民共和国合同法第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条的规定，于2013年8月15日作出如下判决：驳回刘啸文、朱文妹的诉讼请求。一审案件受理费94元，由刘啸文、朱文妹负担。判后，刘啸文、朱文妹不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋交付标准应以广州市商品房买卖合同（预售）第十五条约定为准，商品房买卖合同补充协议第六条免除了雅居乐公司为涉案房屋取得永久用电的责任，明显属于免除雅居乐公司责任的格式条款，且雅居乐公司未履行对格式条款作出提示及说明的义务，该补充协议第六条约定显示公平，有违民法公平公正原则，应属无效。2、涉案房屋至今未取得永久用电，不符合商品房买卖合同第十五条关于房屋交付标准的约定，雅居乐公司逾期交付房屋，已构成违约。刘啸文、朱文妹上诉请求：撤销原审判决，改判支持我方的诉讼请求。雅居乐公司二审答辩称：同意原审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、商品房买卖合同和补充协议是双方协商一致确定的，并非格式条款。2、涉案房屋的交楼标准应为：商品房买卖合同附件七“本合同补充协议”第6条的约定，即取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，而竣工验收备案是房屋交付的法定条件，所以，补充协议将竣工验收备案表作为房屋的交付标准，并未免除雅居乐公司的责任，不存在显示公平的情形。3、商品房买卖合同附件七“本合同补充协议”第18条第5款约定“双方确认，商品房买卖合同及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果。本补充协议如与商品房买卖合同不一致，以本补充协议约定为准。”该条款就在买受人签字的上方，可知，在补充协议条款签订时，雅居乐公司已就合同条款已尽合理提示及说明，没有过错。4、永久用电手续办妥与否并非商品房买卖合同约定的交付标准。5、涉案楼盘已收楼业主入住后按供电部门公布的居民用电标准缴交电费，物管公司也是按供电局公布的永久用电的收费标准向业主户收取电费。芙蓉坊项目已办理收楼手续的业主，已装修房屋，入住使用。永久用电手续办妥与否，并不影响刘啸文、朱文妹对涉案房屋的正常使用。双方对一审查明的事实均无异议，且未能提交新证据，本院二审予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为商品房买卖合同补充协议第六条是否为格式条款，雅居乐公司应否承担逾期交楼违约责任的问题。本院认定如下：根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第十八条第5款约定，双方确认商品房买卖合同及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，补充协议如与商品房买卖合同不一致，以补充协议约定为准。因此，对于商品房买卖合同补充协议第六条变更了商品房买卖合同第十二条、第十五条关于交房条件及房屋交付时有关资料的约定，双方对此是清楚的，也明知相应的法律后果，是双方真实的意思表示，且该条款只是变更了交楼标准，并未免除雅居乐公司的义务，故刘啸文、朱文妹认为该条款系格式条款，雅居乐公司未尽提示、说明的义务，不符合事实，本院不予采纳。根据本案查明的事实，涉案房屋在合同约定的交楼日期前已经取得了房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表， 并且，涉案小区已经具备了永久用水、通邮和通气；对于永久用电问题，广东电网公司广州花都供电局出具的关于住宅楼（自编花都雅居乐芙蓉地块）项目永久用电的情况说明中载明：其局与雅居乐公司已经签署了供用电合同，且业主方投资部分施工基本完成，供电局投资业扩部分正在施工，并保证在未接通永久用电期间该项目临电供应的安全和稳定。据此可以判断涉案小区的用电能够得到保障。因此，在涉案小区既符合合同