土地评估说明.doc

“耶”随着一阵欢呼声及掌声，我们的指挥走上舞台，领下“红歌比赛一等奖”的奖状。 你可别以为这只是一个偶然的画面，要知道，这次的成功可是用我们的汗水所换来的。 早在两个月以前，我们就接到了要举办“红歌比赛”的通知。本来时间还早，其他班对此还不大重视，可我们班的班主任似乎一刻也不能等，不仅给我们排好了班歌，还让我们在每天早晨、下午练歌，让我们做着充足的准备迎接挑战。有一次，我们班主任还特的请来了一位音乐老师来指导我们，特别准备了两节课来练歌。当然，我们也不负众望，练得十分认真：有的脸涨红了;有的嗓子练哑了;有的甚至还在这严寒之际，唱出了汗水，渗透了衣裳。离红歌比赛还有一两周了。我们班主任又给我们编了队形，还给我们制出了道具：整个道具呈圆形，飞盘状，一面是咱们班“北山雄鹰”的班徽，一面是代表咱们六班每一棵“小树苗”的绿叶。你可别小看它，它不仅是我们比赛的制胜“法宝”，而且，为了给我们班69名同学每人一个，我们班的几位同学硬是忍冻挨饿，直至晚上十点半左右，才完成了那69个道具。还有几天就要比赛了，同学们抓的更紧了。在一次训练时，一个调皮的同学问道：“老师，你说我们会拿一等奖吗?”这句话打破了紧张的练习，大家都把目光投向班主任那儿。班主任笑着说：“当然啦!我们付出了这么多，如果连我们也拿不到第一，那恐怕就没有人敢去夺第一了。”班主任的一番话有使我们信心大增，再次点燃了我们心中的斗志，想着比赛做着最后的冲刺。比赛当天，我们班除了领唱和指挥，其余人员全部穿着统一色的校服，配上鲜艳的红领巾，再加上耀眼的班徽，给人一种“不拿第一，誓不罢休”的感觉。比赛时，我们忘却了练习时的辛苦，忘掉了站在舞台上的紧张，只是注视着指挥的每一个手势、每一个动作，满怀激情地唱出那嘹亮的歌声，完全沉浸在这优美的旋律里。知道主持人说出：“红歌比赛一等奖的获得者是初20级6班!”便出现了开头的那一幕。成功的花，人们只惊慕她现时的明艳!然而当初她的芽儿，渗透了奋斗的泪泉，洒遍了牺牲的血雨。土地评估说明一、评估对象描述1、 土地位置状况AAXXX产业股份有限公司(以下简称“XXX公司”) 用地座落在AA省YYY市BB高新技术园区内BB路西端南侧。东至塑钢窗厂、开发区泵站；南至开发区空地、开发区泵站；西至AB便道；北至BB路。土地使用权面积XXX平方米。工业用途。2、土地权属状况XXX公司土地总面积为XXXX平方米。以出让形式获得的国有土地使用权。用地使用年限：五十年。自1994年X月X日起至2044年X月X日止，剩余使用年限43年。土地用途：工业用地；用地所有权属于中华人民共和国，用地使用权为AAXXX产业股份有限公司。土地权属清楚，无纠纷，委托方已领取国有土地使用证书，证号为QQ土籍国用（XXX）字第XXX号。目前，委估对象已设定抵押他项权利。抵押权人为中国交通银行YYY分行，抵押时间自2000年X月X日起至2003年X月X日止，抵押物为房产及土地，抵押贷款最高限额为人民币XXX万元。3、建筑物及地上附着物状况根据资产委托方提供的资料及评估人员现场踏勘如下：被评估土地可分为一期、二期用地。一期用地现已建成的建筑物及地上附着物为9层综合办公楼、仓库、工业厂房及现浇砼停车场、道路、围墙、绿地等，建筑结构为：框架结构、混合结构，建筑面积XXX平方米。房屋所有权证号为：房权证S字第XX、XX号等。二期用地均为待建空地且场地平整。二、地价影响因素分析1、 一般因素YYY市是AA省一个地级市，YYY市位于AA省西部，地处中国MM平原，东临DD市和SS地区，南接HH省FF地区，西靠，北与E河、R岭接壤。是AA省西部地区经济、科技、文化的中心。全市辖X区X县一市，总人口XXX万，面积XXX百平方公里，属中温带大陆性季风气侯，是AA省西北部地区的铁路运输枢纽，LL铁路与KK铁路在这里交汇。公路运输和水路运输也实分方便。民航已开通YYY至北京、上海、广洲、沈阳、等九条航线。YYY市是新兴工业城市，是国家重要的工业基地之一、全市拥有三千多家工业企业，其中规模以上有300多家。已形成机械、冶金、电子、轻工、纺织、化工、建材、医药、造纸、食品等门类较为齐全的工业生产体系，工业产品品种上万个。YYY市是国家粮食生产和畜牧业基地之一。YYY市丰富的国土资源适于农林牧副渔的全面发展。YYY市是AA省重要的的商品物资集散地，已形成比较完善的市场体系，全市集贸市场已经发展到300处，年成交额已突破XX亿元。YYY市对外贸易活跃，尤其是对易货贸易，具有比较突出的地理优势。商品出口6大洲33个国家和地区，出口品种达12大类88个品种。对外经济技术合作领域和规模日益扩大。2、 区域因素 BB高新技术园区是AA省人民政府XXX年批准新建的省级外商投资区和高新技术园区。该园区位于YYY市中心南缘，总面积为XXX平方公里。地势平坦，地质优良，结构稳定。距市中心商业区约3公里，距YYY火车站约4公里。距民航机场约5公里。西侧约2公里为，园区内道路呈网状与数条公路相连，XXX公司门前为现浇砼路面双向四车道的BB路，交通便捷。BB高新技术园区基础设施整体较好，均达到“六通一平”（供电、供暖、上水、污水、通讯、道路，场地平整）。BB高新技术园区内已有数家美国、日本、韩国、台湾、香港等国家和地区的商家在此建厂，产品已覆盖纺织、精细化工、食品、电器、航空航天材料等领域。3、 个别因素根据YYY市城市总体规划和BB高新技术园区规划要求，XXX公司所在区域为BB高新技术园区的工业用地，故该地区的土地最佳用途应为工业。委估宗地位于BB高新技术园区的西部，该地势平坦，工程地质堪察资料表明，该地段地质构造良好，地层稳定，适宜建筑，无不良地质现象。委估宗地形状较为规则呈多边形，近似矩形，宽深比约为1：0.84。占地面积XXX平方米，包括一期用地、二期预留用地，一期、二期占地面积比约6：4。土地开发程度达到“六通一平”（ 供电、通讯、供暖、上水、污水、道路，场地平整）。供电：市政供电从变电站2公里长10000KV高压输送至宗地电杆架空的变压器，然后进入宗地内变电室经过计量柜、复合柜、电容柜等控制柜终分别送至宗地内所需用照明、动力电等部门，保障能力100%。目前仅需要一台变压器，设计能力为二台变压器。通讯：设有2条中继线50门HJD-80程控交换机一套。10条直拨电话。供暖：供暖由一台二吨热水锅炉SHWP1.4/0.77/95/70H供应。上水：由市政自来水管网供应，由管径DN300 主水管道接入，保障能力100%。污水：厂区排水管网由DN300流入厂区外开发区排水管网DN600 ，终进入约3公里处氧塘污水处理厂进行处理。道路：一期用地内的停车场、道路完善，路面均为现浇砼路面。场地：二期待建预留用地且场地平整。三、评估依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和在转让暂行条例YYY市人民政府印发关于外商投资区土地有偿使用管理办法的通知委托方提供的资料有关评估的其它资料四、地价定义本报告中的土地使用权价格，系指评估对象于评估基准日达到既定开发程度六通一平（即供电、通讯、供暖、上水、污水、道路，场地平整），工业用途，尚可使用XXX年的市场价格现值。五、评估方法的选择根据此次评估目的及委估土地的用途和实际情况。按照国际惯例，土地评估应采用多种评估方法。鉴于上述情况本次评估首选有基准地价修正法,同时考虑成本逼近法，因而我们选用基准地价修正法和成本逼近法来进行评估。（一）、基准地价修正法根据YYY市人民政府下发的YYY市人民政府印发关于外商投资区土地有偿使用管理办法的通知（Y政发号）文件，土地基准地价构成包括土地出让金、征地费和基础设施配套费三部分，外商投资区内不分土地级别、地域，法定最高使用年限，按不同用途的各类用地价格，确定基准地价。在基准地价的基础上，对影响地价的年期修正因素等修正后求取。因此，基准地价修正法测算土地价格的公式为：土地价格=（土地出让金+征地费+基础设施配套费） 年期修正系数（二）、成本逼近法成本逼近法是把对土地的投资包括土地取得费和基础设施开发费两部分作为“基本成本”，运用经济学等两资金等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所产生的相应利润和利息构成地价的基础部分，在加上政府对土地的所有权收益，从而求得土地价格。因此，成本逼近法测算土地价格的公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。六、评估过程（一）、基准地价修正法根据政发号文件，开发区内土地基准地价包括三项内容：土地出让金、征地费、基础设施配套费。即，便可获得土地使用权。(1)、土地出让金的确定XX元/平方米。(2)、征地费的确定XX元/平方米。(3)、基础设施配套费的确定XX元/平方米。(4)、50年期基准地价的确定基准地价=XX+XX+XX =XXX元/平方米。（5）、确定年期修正系数K待估宗地土地使用权为50年，已使用XX年，剩余时间XX年,有限年期土地使用权修正公式为K=1-1/(1+r) m / 1-1/(1+r) n 式中：r土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.85%与一年期存款利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为4.05%。m剩余土地使用年期，为XX年n法定土地使用年期，为50年则 K=0.9531（6）、修正后（XX年）单位地价 单位地价= 待估宗地对应的基准地价K =XXXXX =XXX元/平方米 （二）、成本逼近法 （1）、土地取得费这里应以重置土地取得费为计算依据，而不应以实际发生的费用为依据。根据评估人员在当地有关部门调查委估土地所在地区目前的土地取得费用水平为XX元/平方米。 (2)、土地开发费此项费用委估宗地外部的基础设施配套费，主要取决于委估宗地外部的基础设施配的配备度与完备度。根据委托方提供的资料，评估人员对委估土地外部的基础设施的配备度与完备度现场勘察，经综合分析，确定委估土地单位面积开发费用为XX元/平方米。 (3)、利息按一般土地投资情况，土地取得费在征地时一次支付，开发费为均匀投入，设定开发期为一年，以银行现行一年期固定资产贷款利率5.85%，并考虑一定的融资费用，确定土地开发的利息率为6%，以单利就计算则：利息=XXX%1+XXX%X=XXX元/平方米(4)、利润委托方作为高新技术制造新材料行业，根据该行业的年平均利润率，取14% 则：利润=（XX+XX）XX%=XX元/平方米(5)、土地增值收益政府作为土地所有者的所有权在经济上要得到实现 ，即获取一定的增值收益，目前收益率一般在XXXX%之间，根据Y市按以上四项之和的XX%计算。即：（XX+XX+XX+XX）XX%=XX元/平方米 (5)、无限年期单位地价计算 无限年期单位地价=XX+XX+XX+XX+XX=XXXX元/平方米(6)、XXX年期单位地价计算待估宗地土地使用权为50年，已使用XX年，剩余时间XX年,有限年期土地使用权修正公式为K=1-1/(1+r) n 式中：r土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.85%与一年期存款利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为4.05%。n剩余土地使用年期，为XX年则 K=0.8222待估宗地单位土地价格=XXXX0.8222=XXXX元/平方米（三）综合地价测算依据基准地价修正法和成本逼近法的估价结果进行分析，两种估价方法得出的结果，无实质差异。因此，取以上两种估价结果的简单算术平均值作为最终估价结果。测算结果见下表：综合地价测算表评 估 方 法元/平方米基 准 地 价 修 正 法XX成 本 逼 近 法XX平 均XX则：总地价=XXXXX=XXX（元） 总地价（取整）=XXX（万元）七、评估结果AAXXX产业股份有限公司用地面积XX平方米，以出让形式取得的国有土地使用权，根据评估目的，在评估基准日、法律规定的有限年期、用途的土地使用权价格为 ：单位地价：￥XX（元/平方米） 总 地 价：￥XXX6（万元）大写金额：人民币XXX整。八、评估结论的瑕疵事项委估土地目前设定房地产抵押他项权利。抵押权人为中国交通银行YYY分行，抵押时间自2000年 月 日起至 年 月 日止，抵押物为房产及土地，抵押贷款最高限额为人民币 万元。由于，委估土地设定房地产抵押他项权利，国有土地使用证、房屋所有权证原件均在有关行政管理部门存放。九、评估事项说明1、本次评估所用的土地面积和建筑面积，是依据委托方提供的国有土地使用证和房屋所有权证的复印件所列面积而定。2、YYY市人民政府 “将BB外商投资区更改为BB高新技术开发区”（文件号 ）。3、评估人员采用的基准地价是依据YYY市人民政府1992年4月下发的YYY市人民政府印发关于外商投资区土地有偿使用管理办法的通知（Y政发199218号）文件的使用要求确定的。十、备查文件1、评估对象位置图。2、国有土地使用证证号为Y土籍国用（2000）字第XX号复印件。3、房屋所有权证证号为：房权证Y字第XX、XX号的复印件。4、YYY市人民政府印发关于外商投资区土地有偿使用管理办法的通知（Y政发199218号）文件的复印件。5、 关于AAXXX产业股份有限公司用地批复 Y政土让20006号的复印件。6、 岩土工程堪察报告责任表的复印件。7、 交通银行短期借款最高额抵押合同（Y交银2000年 最抵字第03号）的复印件。 8、YYY市人民政府 “将BB外商投资区更改为BB高新技术开发区”（文件号 ）。9、有关评估的其它资料。当我被上帝造出来时，上帝问我想在人间当一个怎样的人，我不假思索的说，我要做一个伟大的世人皆知的人。于是，我降临在了人间。我出生在一个官僚知识分子之家，父亲在朝中做官，精读诗书，母亲知书答礼，温柔体贴，父母给我去了一个好听的名字：李清照。小时侯，受父母影响的我饱读诗书，聪明伶俐，在朝中享有“神童”的称号。小时候的我天真活泼，才思敏捷，小河畔，花丛边撒满了我的诗我的笑，无可置疑，小时侯的我快乐无虑。“兴尽晚回舟，误入藕花深处。争渡，争渡，惊起一滩鸥鹭。”青春的我如同一只小鸟，自由自在，没有约束，少女纯净的心灵常在朝阳小，流水也被自然洗礼，纤细的手指拈一束花，轻抛入水，随波荡漾，发髻上沾着晶莹的露水，双脚任水流轻抚。身影轻飘而过，留下一阵清风。可是晚年的我却生活在一片黑暗之中，家庭的衰败，社会的改变，消磨着我那柔弱的心。我几乎对生活绝望，每天在痛苦中消磨时光，一切都好象是灰暗的。“寻寻觅觅冷冷清清凄凄惨惨戚戚”这千古叠词句就是我当时心情的写照。最后，香消玉殒，我在痛苦和哀怨中凄凉的死去。在天堂里，我又见到了上帝。上帝问我过的怎么样，我摇摇头又点点头，我的一生有欢乐也有坎坷，有笑声也有泪水，有鼎盛也有衰落。我始终无法客观的评价我的一生。我原以为做一个着名的人，一生应该是被欢乐荣誉所包围，可我发现我错了。于是在下一轮回中，我选择做一个平凡的人。我来到人间，我是一个平凡的人，我既不着名也不出众，但我拥有一切的幸福：我有温馨的家，我有可亲可爱的同学和老师，我每天平凡而快乐的活着，这就够了。天儿蓝蓝风儿轻轻，暖和的春风带着春的气息吹进明亮的教室，我坐在教室的窗前，望着我拥有的一切，我甜甜的笑了。我拿起手中的笔，不禁想起曾经作诗的李清照，我虽然没有横溢的才华，但我还是拿起手中的笔，用最朴实的语言，写下了一时的感受：人生并不总是完美的，每个人都会有不如意的地方。这就需要我们静下心来阅读自己的人生，体会其中无尽的快乐和与众不同。“富不读书富不久，穷不读书终究穷。”为什么从古到今都那么看重有学识之人？那是因为有学识之人可以为社会做出更大的贡献。那时因为读书能给人带来快乐。自从看了丑小鸭这篇童话之后，我变了，变得开朗起来，变得乐意同别人交往，变得自信了因为我知道：即使现在我是只“丑小鸭”，但只要有自信，总有一天我会变成“白天鹅”的，而且会是一只世界上最美丽的“白天鹅”我读完了这篇美丽的童话故事，深深被丑小鸭的自信和乐观所折服，并把故事讲给了外婆听，外婆也对童话带给我们的深刻道理而惊讶不已。还吵着闹着多看几本名着。于是我给外婆又买了几本名着故事，她起先自己读，读到不认识的字我就告诉她，如果这一面生字较多，我就读给她听整个一面。渐渐的，自己的语文阅读能力也提高了不少，与此同时我也发现一个人读书的乐趣远不及两个人读的乐趣大，而两个人读书的乐趣远不及全家一起读的乐趣大。于是，我便发展“业务”带动全家一起读书现在，每每遇到好书大家也不分男女老少都一拥而上，争先恐后“抢书”，当我说起我最小应该让我的时候，却没有人搭理我。最后还把书给撕坏了，我生气地哭了，妈妈一边安慰我一边对外婆说：“孩子小，应该让着点。”外婆却不服气的说：“我这一把年纪的了，怎么没人让我呀？”大家人你一言我一语，谁也不肯相让读书让我明白了善恶美丑、悲欢离合，读一本好书，犹如同智者谈心、谈理想，教你辨别善恶，教你弘扬正义。读一本好书，如品一杯香茶，余香缭绕。读一本好书，能使人心灵得到净化。书是我的老师，把知识传递给了我；书是我的伙伴，跟我诉说心里话；书是一把钥匙，给我敞开了知识的大门；书更是一艘不会沉的船，引领我航行在人生的长河中。其实读书的真真乐趣也就在于此处，不是一个人闷头苦读书；也不是读到好处不与他人分享，独自品位；更不是一个人如痴如醉地沉浸在书的海洋中不能自拔。而是懂得与朋友，家人一起分享其中的乐趣。这才是读书真正之乐趣呢！这所有的一切，不正是我从书中受到的教益吗？我阅读，故我美丽；我思考，故我存在。我从内心深处真切地感到：我从读书中受到了教益。当看见有些同学宁可买玩具亦不肯买书时，我便想到培根所说的话：“世界上最庸俗的人是不读书的人，最吝啬的人是不买书的人，最可怜的人是与书无缘的人。”许许多多的作家、伟人都十分喜欢看书，例如毛泽东主席，他半边床上都是书，一读起书来便进入忘我的境界。书是我生活中的好朋友，是我人生道路上的航标，读书，读好书，是我无怨无悔的追求。“耶”随着一阵欢呼声