花园项目组织结构综述.doc

2项目组织结构2.1项目组织结构图在对合肥东海花园项目设计文件进行深入分析的基础上，提出如图21所示的项目组织结构层次。装饰工程建筑设备安装工程合肥东海花园车库室外工程会所5#楼2#.3#.4#楼1#楼二期工程一期工程土建工程二区三区一区图21合肥东海花园项目组织结构层次示意各层次分解如下：第一层次：按建设分期划分，如图2-2所示。合肥东海花园一期工程二期工程三期工程 图2-2 项目组织结构第一层次第二层次：一期工程按不同住宅楼单体、会所、车库、室外工程来划分，如图2-3所示。一期工程车库室外工程会所5#楼2#.3#.4#楼1#楼 图2-3 项目组织结构第二层次第三层次：一期工程1#楼按土建工程、建筑设备安装工程和装饰工程来划分。如图24所示。其他住宅楼单体和会所在该层次的分解方法相同。土建工程建筑设备安装工程装饰工程1#楼 图2-4 项目组织结构第三层次第四层次：一期工程1#楼土建工程按一区、二区和三区划分，如图2-5所示。土建工程二区三区一区图2-5 项目组织结构第四层次一区项目组织结构如图2-6所示。一 区地下二层(基础)地下一层及一层(复式)二层及以上(标准层)17层.18层(复式)21层屋顶花园19层.20层M户型(复式)电梯及其他A户型B户型A户型B户型L户型B户型图2-6 一区项目组织结构二区项目组织结构如图2-7所示。二区地下二层(基础)地下一层一 层二层及以上21层.22层N户型(复式)19层.20层(复式)变配电生活水池及泵房门厅其他C户型C 户型C户型C 户型生活水池及泵房B户型变配电图2-7 二区项目组织结构三区项目组织结构如图2-8所示。三 区地下二层(基础)地下一层及一层(复式)二层及以上(标准层)17层.18层(复式)21层屋顶花园19层.20层K户型(复式)电梯及其他C户型B户型C户型B户型B户型J户型 图2-8 三区项目组织结构1#楼建筑设备安装工程项目组织结构如图2-9所示。建筑设备安装工程给排水消防给水强电系统智能化系统有线电视消防报警电话宽带网煤气管道防火排烟 图2-9 1#楼建筑设备安装工程项目组织结构4#楼土建工程项目组织结构如图2-10所示。4#楼地下二层(基础)地下一层二层及以上(标准层)23层屋顶机房24层.25层(复式)电梯及其他土建工程程 一层(绿化)总配电室车库生活水池及泵房消防水池及泵房E户型F户型F户型E户型P户型P户型Q户型Q户型 图2-10 4#楼土建工程项目组织结构5#楼土建工程项目组织结构如图2-11所示。5#楼地下二层(基础)地下一层及一层(复式)二层及以上(标准层)23 层.屋顶机房24层.25层(复式)电梯及其他土建工程程 G1户型G1户型其他生活水池及泵房G户型H户型H户型G户型P户型P户型Q户型Q户型 图2-11 5#楼土建工程项目组织结构会所项目组织结构如图2-12所示。车库项目组织结构如图2-13所示。车库土建工程墙 体底板顶盖建筑设备安装工程给排水消防给水强电系统智能化系统电话消防报警 图2-12 车库项目组织结构室外工程项目组织结构如图2-13所示。室外工程强电管线弱电管线照明智能化系统 背景音乐喷泉建构筑物道路绿化图2-13 室外工程项目组织结构2.2项目组织结构和编码对照根据第2.1节对项目功能的分析和项目组织结构分解和编码体系原则的确定，合肥东海花园项目组织结构和编码对照如表2-1所示。 项目组织结构和编码对照 表2-1编 码名 称说 明10000000合肥东海花园11000000一期工程111000001#楼11110000土建工程11111000一区11111100地下二层(基础)11111200地下一层及一层(复式)11111201A户型11111202B户型11111300二层及以上(标准层)11111301A户型11111302B户型1111140017层,18层(复式)11111401L户型11111402B户型1111150019层,20层,M户型(复式)1111160021层屋顶花园11111700电梯及其他11112000二区11112100地下二层(基础)11112200地下一层11112201变配电11112202生活水池及泵房11112203地面门厅11112300一层11112301门厅11112302其他11112400二层及以上(标准层)11112401C户型11112402C户型1111250019层,20层(复式)11112501C户型11112502C户型1111260021层,22层,N户型(复式)11113000三区11113100地下二层(基础)11113200地下一层及一层(复式)11113201B户型11113202C户型11113300二层及以上(标准层)11113301B户型11113302C户型1111340017层,18层(复式)11113401B户型11113402J户型1111350019层,20层,K型(复式)1111360021层屋顶花园11113700电梯及其他11120000建筑设备安装工程11120100给排水11120200消防给水11120300强电系统11120400智能化系统11120500有线电视11120600消防报警11120700电话11120800宽带网11120900煤气管道11121000防火排烟11130000装饰工程11131000粗装修11132000精装修112000002#楼同1#楼113000003#楼114000004#楼11410000土建工程11410100地下二层(基础)11410101生活水池及泵房11410102消防水池及泵房11410200地下一层11410201总配电室11410202车库11410300一层(绿化)11410400二层及以上(标准层)11410401E户型11410402F户型11410403F户型11410404E户型1141050023层11410501P户型11410502P户型1141060024层,25层(复式)11410601Q户型11410602Q户型11410700屋顶机房11410800电梯及其他11420000建筑设备安装工程同1#楼11430000装饰工程同1#楼115000005#楼同4#楼11600000会所11610000土建工程11611000地下层11611100技术设备用房11611101总配电视11611102空调机房11611103水池水处理间11611200餐饮服务11611201餐厅11611202厨房11611203仓库11611204咖啡厅11611300商业服务11611301小超市11611302洗衣店及仓库11611303美容美发11611304诊所11611305商务中心11611306银行11611307邮局11611308男桑拿11611309女桑拿11611310男浴室11611311女浴室11611400文化娱乐11611401棋牌室11611402电子游戏厅11611403家庭影院11611404阅览室11611405健身房11611406乒乓球室11611407台球室11611500其他设施11611501管理办公室11611401门厅11611401接待11611401广场11612000地上层11612100游泳池区11612200戏水池区11612300岛上酒吧区11612400瀑布11612500其他11620000建筑设备安装工程11620100给排水11620200消防给水11620300空调11620400采暖通风11620500消防报警11620600强电系统11620700智能化系统11620800有线电视11620900电话11621000宽带网11621100综合布线11621200背景音乐11630000装饰工程同1#楼11700000车库11710000土建工程11711000底板11712000墙体11713000顶盖11720000建筑设备安装工程11720100给排水11720200消防给水11720300强电系统11720400智能化系统11720500电话11720600消防报警11730000装饰工程11800000室外工程11810000强电管线11820000弱电管线11830000照明11840000智能化系统11850000背景音乐11860000喷泉11870000建构筑物11880000道路11890000绿化4投资目标规划合肥东海花园项目管理方于2001年8月24日至9月5日，编制了东海花园一期工程项目的投资规划。主要的编制内容和方法如下。4.1编制依据4.1.1合肥东海花园一期工程号楼设计方案平面图、设计说明。4.1.2全国建筑工程基础定额、安徽省综合定额及2000合肥地区价目表。4.1.3合肥市经济开发区有关建设项目的收费标准及政策规定。4.2 编制方法4.2.1 商品房住宅估算是根据新加坡雅科本设计方案估算单位工程量, 根据合肥地区单位估价表进行估计。4.2.2 有关工程建设和房地产开发其它费用参照合肥经济开发区有关政策规定进行估算。4.3建设项目标准定义鉴于目前项目设计还在初步设计阶段，本投资规划依据方案设计图、设计说明以及以下建设项目标准定义进行估算。4.3.1土建工程 基础为人工挖孔桩，主体结构为框架剪力墙。 内部装饰：内墙面为乳胶漆面层，住户内考虑水泥地面，电梯厅公共部分地面为花岗岩，楼道、公共走廊部分为地砖, 卫生间/厨房地面为防滑瓷砖, 镶板门, 按防火要求设防火门。 外部装饰：外墙面为乳胶漆面层，部分玻璃幕墙，铝合金窗。采用中等材料。本投资规划除会所外未考虑二次精装修。4.3.2安装工程 给排水：卫生间面盆、浴盆、坐便器采用国产中等产品。高层采用地下水池直供，低层采用高频调速系统供水。 消防：设置消防栓，公共部位考虑设置烟感设备及报警通讯系统。 电气工程：照明、开关、插座，电话线、电视线等各种线路，国产一般标准。强电系统采用10KV电源引入小区，采用ABB产品SF6环网开关柜，变压器采用ABB干式变压器，并配有应急柴油机发电机组备用电源。 电梯：1、2、3号楼各4部，4、5号楼各2部，会所扶梯2部。电梯采用国产中档产品。 智能系统：设远程抄表系统，电子门禁、对讲系统。4.3.3小区会所会所采用膜结构形式。由于目前只有方案平面图，其投资暂时按5017元/ m2估算，组成：膜结构1200元/ m2、幕墙50万元、建安部分1400元/ m2，设备安装2部扶梯80万元、中央空调250元/ m2、二次装修暂按2000元/ m2。并按全部工程住宅面积45万平方米均摊，待有设计施工图纸后，再做调整。4.3.4车库车库为下沉、开放式。暂按1220元/平方米进行估计，待有进一步详细设计施工图纸后，再做调整。4.3.5室外工程 室外工程包括道路广场、煤气调压站、变电室、围墙、环卫站等土建工程和自来水、雨水、污水、煤气、供电、电讯管线、小区绿化、照明等。雨水直接排放到市政管网，污水采取化粪池集中处理。4.3.6管理费用 工程监理费用按房屋建安费与其他建设费用之和的0.5%估算、项目管理费用按房屋建安费与其他建设费用之和的1.5%估算、甲方管理费用按房屋建安费与其他建设费用之和的1%估算。4.4投资规划估算有关合肥东海花园一期工程投资规划详见表4-1和表4-2。 合肥东海花园一期工程投资规划估算 表4-1 费 用 项 目单位数量单价合 价说 明房屋建安费1.建安工程费 住宅m277945.491455113410688详见表2 会所m27796.81501739116596膜:上部钢结构、下部钢筋砼结构，扶梯2部，二次精装修2.附属工程费m23500020700000煤气调压站、围墙、环卫站等3.室外工程费 m2112321201347840自来水、雨水、污水、煤气、供电、电讯管线，道路 绿化m21400040560000照明、绿化4.变电室设备费10539258.76186510高低压配电柜、柴油机发电机组、小计161321634其他建设费用土地费用1.土地出让金430470212.城市建设配套费m210539249.55216904城市建设基础设施配套费45元/m2、白蚁防治2元/m2、教育费附加15元/m2、新材料专项费8元/m2、人防异地建设费20元/m2、住宅区公用设施专项费4元/m2、市容费（环保）45元/m2， 开发区减半收费小计482639251.规划、勘测设计费56462573.5%建安工程费2.三通一平费m23500021750249场地平整、临时道路、临时用水电管线小计6396506水电增容费1.电增容:住宅KVA3968220872960220元/kVA,供电局提供 会所KVA1600220352000 车库KVA20022044000 动力泵KVA300220660002.水增容m3/日5001300650000自来水公司提供3.煤气费用户49635001736000小计3720960其他费用1613216工程办许可证费用：定额测定费1.2,质监督2,交易费0.32,合同鉴证费0.1,散装水泥费1.5元/m2,按1%建安工程费(一)(四)合计59994608管理费用1.监理费用11065810.5%(一+二)2.项目管理费33197441.5%(一+二)3.甲方管理费22131621%(一+二)小计6639487(一+二+三)227955729不可预见费113977865%(一+二+三)成本费用总计239353515(一+二+三+四)可销售住宅面积成本2587会所按45万平方米分摊 合肥东海花园一期工程住宅建安投资估算详表 表4-2 序号项 目 名 称单位造价合 价内 容一土方工程5 92852挖、运土，场地平整二基础工程186 3454107人工挖孔桩基础三墙体工程333 6183967多孔砖砌体,钢筋砼剪力墙,乳胶漆面层四梁板天棚屋面工程 162 3008416钢筋砼现浇板,天棚乳胶漆面层五地面.屋面工程 168 3119839水泥地面,部分瓷砖、花岗岩地面,不锈钢楼梯栏杆，改性油毡防水六门窗工程127 2358450镶板门,铝合金窗，防火门窗，玻璃幕墙七脚手架工程122 2265597脚手架，超高增加费，大型机械运输费八土建合计1103 20483228按一类工程取费九给排水工程73 1355644上下水管道.卫生间台式面盆.低水箱坐便器.浴盆十消防工程40 742819消防栓，烟感器,报警通讯十一电气工程98 1819906日光灯，壁灯，吸顶灯，电话线，电视线十二电梯103 192000048万元/部*4十三智能系统38 1920000抄表，电子门禁，对讲系统十四安装合计352 5838369十五合计1455 29653677说明:1）本估价建安造价编制依据全国建筑工程基础定额安徽省综合定额及2000合肥 地区价目表。2）本表中工作量以建筑方案图1#楼估算，待有施工图时再进行调整。3）装饰以粗装饰考虑，不含二次装饰。4）水电部分参考类似工程平方米造价。7.2 进度控制7.2.1 进度分解结构和编码由于大型项目的复杂性，因此其产生的活动也是不计其数，横向上有诸多分部分项工程，纵向有若干阶段及界面，而且也受到各种资源供应的限制。因此，对进度结构的合理分解有助于分析影响进度的因素，更好地进行进度控制。进度分解遵循WBS（Work Breakdown Structure）的规律，按照这一原则，对该工程进行进度结构分解。一般工程项目的进度分解结构图如图71示。投资决策阶段活动活动活动设计阶段生产(开业、试运行)准备阶段工程招投标阶段竣工验收阶段施工准备阶段施工阶段方案设计初步设计施工图设计专业细部设计设计竞赛方案优化审批设计优化审批优化审查单项工程单位工程分部工程活动(设备)活动(主材)单项工程单位工程分部分项工程活动(消防)活动(环保)编制生产、物业、经营手册人员培训单项工程单位工程分部工程活动活动活动单项工程单位工程分部分项工程单项工程单位工程分部分项工程活动(试车)活动()活动()配备开办设备、工器具、办公家具等进度分解结构图7-1进度分解结构对进度结构进一步分解后，过程、任务名称和编码对照表如表72所示。 过程、任务名称和编码对照表 表72编码过程、任务名称QQ000投资决策阶段QQ100预可行性研究(策划)QQ101基础数据调查QQ102项目目标策划QQ103项目组织策划QQ104项目合同策划QQ105项目环境策划QQ106项目风险策划QQ200项目建议书QQ201起草上报项目建议书QQ202批准立项QQ300选址QQ301选址、调查QQ302定点报告QQ303批准选址QQ400可行性研究报告QQ401总论(建设必要性等)QQ402建设规模QQ403选址方案比较QQ404基础设施(工业建筑要描述交通、原材料、产品销售、配套设施等)QQ405项目财务及国民经济效益分析QQ406工程设想与概况QQ407设备选用QQ408环保、节能QQ409人员设置QQ410工程进度QQ411投资估算与资金筹措QQ500建设用地规划许可QQ501建设用地规划许可QQ502政府有关部门意见SJ000设计阶段SJ100方案设计SJ102组织方案竞赛SJ104组织评审SJ106优化调整SJ108优化调整后估算SJ110政府部门审批SJ200扩初设计SJ202扩初设计SJ204扩初设计概算SJ206扩初设计审查准备及审查SJ208扩初设计优化SJ210扩初设计概算调整SJ212业主认可、政府审批SJ300施工图设计SJ307桩基平面布置及预算SJ309试桩设计及试桩SJ311地基基础工程设计SJ312消防专题论证、批复SJ313地下砼结构工程设计SJ315地上砼结构设计SJ317建筑施工图（含内外装饰及幕墙）SJ321机电设计调整方案及施工图SJ323调整后的主要机电设备一览表SJ325弱电设计（OA、BA、CA、FA、SA）SJ326幕墙、膜结构、精装修、弱电深化设计SJ327室外配套工程设计SJ329施工图预算SJ331施工图（建筑、结构）审批、业主认可SJ333其他专业设计ZB100工程招投标阶段ZB103人工控孔桩基工程施工招投标ZB105地基基础工程施工招投标ZB107施工总承包（管理）招投标ZB113机电安装主要承包招投标ZB115电梯招投标ZB117部分机电设备招投标ZB118其余机电设备招投标ZB119ZB121幕墙招投标ZB122膜结构招投标ZB123弱电招投标ZB125精装修工程招投标SG100施工准备阶段SG101场平及土方工程SG102征地、施工用水、电SG200施工阶段SG202地基基础工程SG204地下钢筋砼工程SG206地上钢筋砼工程SG208粗装修SG210屋面工程SG212膜结构工程SG214幕墙工程SG216室内外精装修工程SB100设备安装及调试SB101电气工程SB103给排水工程SB105空调通风工程SB107煤气工程SB109弱电工程SB111电梯工程SB113设备调试Sz100室外配套工程施工Sz101室外管线（供电、供排水、煤气、弱电）Sz103停车场、广场工程Sz105道路Sz107绿化Sz109其它TS100工程初步验收及试运行TS101工程初步验收及试运行KY100生产(开业、试运行)准备阶段KY101人员培训KY103编制生产、物业、经营手册KY104开办设备、工器具、办公家具购置等8 合同管理8.1合同分解结构和编码体系8.1.1合同分解结构 大型项目的合同结构是十分复杂的,如果不对其进行分解,整个合同的管理就会相当混乱,无从抓起,而且,随着工程的开展,对合同的计算机化管理也日趋必要.在合肥东海花园项目的合同管理中,由于计划采用合同管理软件,因此对合同结构的科学分解就成了前提性工作.通过对以往大型工程合同管理经验的总结,并结合本工程的实际情况以及合同管理软件的要求,对合肥东海花园项目的合同结构进行分解如图8-1示。11220中方设计合同11300专业设计合同外方设计合同11210主设计合同1120011100勘察合同11000工程设计合同10000合同分解市政配套合同15000其他合同16000施工承包合同12000会所精装修施工合同1230012400施工总包合同12100膜结构施工合同12200设备材料采购合同13000电梯合同13100给排水合同13200强电合同13300弱电合同13400幕墙材料合同13500装饰材料合同1360013700工程监理合同14100项目管理合同14200监测合同1430014400咨询合同14000图8-1 合同分解结构图8.1.2 合同编码体系合同分解和编码体系如图8-2所示。第二级分解编码 / 顺序号合同编号第一级分解编码图8-2 合同分解和编码体系8.1.3 合同分解结构和编码对照表由上述合同分解结构及编码原则，提出表8-1所示合同分解结构与编码对照表。 合同分解结构与编码 表8-1编 码名 称说 明10000合肥东海花园项目合同11000勘察设计合同11100勘察合同11200主设计合同11210外方设计合同11202中方设计合同11300专业设计合同11301专业设计合同111302专业设计合同211303专业设计合同312000施工承包合同12100施工总包合同12200会所膜结构工程合同12300会所精装修施工合同下一级同样的方法编码13000设备材料采购合同1310013200电梯合同给排水合同下一级同样的方法编码下一级同样的方法编码1330013400强电合同弱电合同下一级同样的方法编码下一级同样的方法编码1350013600幕墙材料合同装饰材料合同下一级同样的方法编码下一级同样的方法编码14000询合同下一级同样的方法编码14100工程监理合同下一级同样的方法编码14200项目管理合同下一级同样的方法编码14300检测合同下一级同样的方法编码15000市政配套合同下级同样的方法编码16000其他合同下级同样的方法编码8.2 招投标及合同文本管理和控制8.2.1 承发包模式的选择常见的建设项目承发包模式有平行承发包、施工总承包、施工总承包（管理）、项目总承包、CM模式等。承发包模式的选择应遵循以下基本原则：（1） 要有利于边设计、边施工；（2） 有利于整个工程的组织和协调；（3） 有利于投资、进度、质量的控制；（4） 有利于合同管理。合肥东海花园项目采用施工总承包（管理）模式。 采用施工总承包（管理）模式时，业主与某个具有丰富施工总承包管理经验的单位签订施工总承包（管理）协议，负责整个项目的施工组织与管理。施工总承包（管理）单位承担部分工程的施工，把某些专业施工任务发包给分包商来完成。施工总承包(管理)招标可以不依赖完整的施工图，换句话说，可以提前到项目尚处于设计阶段进行。另外，工程实体由施工总承包（管理）单位化整为零，分别进行分包的发包，完成一部分施工图招标一部分，从而使这部分工程施工提前到整个项目设计阶段尚未完全结束之前进行。采用施工总承包（管理）模式下的项目合同结构如图8-3所示。精装修施工单位待定幕墙施工单位待定扩初、施工图设计单位安徽省建筑设计研究院咨询单位市政配套单位合肥东海花园项目中心项目业主方案设计单位雅可本设计管理有限公司施工承包管理单位福建土木工程公司上海市建设工程监理有限公司会所承包单位待定施工总包单位福建省土木建筑开发公司海南公司桩基施工单位工程施工监理单位上海营特建设项目管理有限公司、同济大学工程管理研究所土建施工单位待定膜结构施工单位待定项目管理单位图8-3 施工总承包（管理）模式下的项目合同结构11 信息管理11.1 信息分类及编码信息管理基本原则是通过对项目建设过程中产生的所有信息的合理分类、编码，促进项目参与各方及各部门迅速准确地传递信息，全面有效地管理信息，并且客观地记录和反映项目建设的整个历史过程，有效地指导和控制项目实施。 信息分类及编码是信息管理最基本和最重要的手段,从项目管理角度将实施过程中信息分为五大类，如图11-1所示。文字资料图纸及说明项目信息照片及图片录音带录象带图11-1 项目信息分类在以上五种类型信息中，录音带和录象带较特殊，分类及管理也比较简单。以下根据项目实施全过程产生信息的特点，将文字资料、图纸及说明、照片及图片综合考虑，提出信息分类细目。项目管理方将根据该信息分类细目，进行信息的收集和管理。项目管理方将尽可能按以上细目收集电子文件，以利于将来竣工后业主方对项目竣工文档的管理。信息分类及编码采用图112标准形式。需要说明的是，以上信息分类采用四位编码。前两位表示信息大类，后两位表示信息类，如需要，第四位可表示信息子类。信息大类和信息类采用跳跃式编码，以利于在实施过程中根据需要插入新的编码。如0000表示项目前期资料，1000表示设计资料，中间还可插入0100-0900表示其他大类信息，在以上信息分类细目中0500项目公共信息就是在最初版本基础上插入的，这样可避免由于新信息的出现造成原分类及编码的混乱和无序。以上原则同样适用于后两位信息类编码。HFDHHY/XXXX/XXX项目编码信息类顺序号信息大类图11-2 编码图例* 1.信息类别号由四位数字组成，编号方法见上文。 2.信息顺序号即流水号，按001，002.顺序编号。信息分类和编码如下所示，在项目实施过程中将对信息分类和编码作必要的调整和细化。0000 项目前期资料0010 项目建议书0020 项目可行性研究0030 政府部门批文0040 项目前期往来函件0050 基地地质勘察资料0060 有关政策、制度、规定等文件0500 项目公共信息0510 项目基本信息0520 项目实施公告0530 政府部门有关人员信息0540 业主方有关人员信息0550 外方设计单位有关人员信息0560 中方设计单位有关人员信息0570 项目管理方有关人员信息0580 施工监理方有关人员信息0590 承包商单位和人员信息05A0 供货商单位和人员信息05B0 专家信息1000 设计资料1010 设计任务书1020 方案设计文件1030 初步设计文件1040 施工图设计文件1050 精装修设计文件2000 招标投标2010 工程咨询招投标2020 施工总承包招投标2030 土建工程招投标2040 设备安装工程招投标2050 装饰工程招投标3000 合同3010 规划、勘察、设计合同3020 工程咨询合同3030 工程承包合同3040 材料、设备供应合同3050 市政合同3060项目管理方内部人事合同4000 函件4010 政府部门函4020 业主代表函4021 致政府部门函4022 致外方设计单位函4023 致中方设计单位函4024 致项目管理方函4025 致施工监理方函4026 致施工总承包单位函4030 项目管理主任函4040 项目管理副主任函4050 设计管理经理函4060 施工管理经理函4065 项目管理内部联系函4070 监理总工程师函4080 施工总承包商函4090 材料、设备供应商来函40A0 施工分包商函5000 会议组织及纪要5010 市政征询会会议组织及纪要5020 政府审