2011年度衢州市区房地产市场形势分析.doc

2011年度衢州市区房地产市场形势分析报告衢州市房地产管理处2011年，是市区楼市低迷、纠结的一年。据统计数据显示，今年市区一二手市场成交惨淡，年成交量同比分别下降了32.42%和42.82%，其中商品房年成交量不及2008年“金融危机”时期的成交水平，垫底近五年来的年度成交量。但有幸的是，市区住宅均价终于在今年失去了快速上涨的动力，下半年开始企稳回落。此外，今年开发商拿地热情降低，新推房源量较去年下降了近三成，市区房地产开发投资额同比增幅大幅下降，房屋新开工和竣工面积也大幅减少，俨然“降”字成已为了今年市区楼市的主旋律。从总体上看，今年市区房地产市场运行是稳健、理性的，一是调控取得了成效，挤出了楼市泡沫，稳住了市区房价；二是市区楼市成交整体下行，但各月成交量相对平稳，未出现“反弹”；三是市区保障房建设正积极推进，迈出了调整住房结构体系的一大步。一、市区房地产市场运行情况（一）房地产开发情况 1、房地产开发投资额低位运行，同比增幅大幅回落。据统计，今年市区累计完成房地产开发投资额33.74亿元（其中土地购置费11.26亿元），同比增长%，较去年同期增幅回落%。其中住宅投资28.71亿元，同比增长%,较去年同期增幅回落%；商业营业用房投资1.21亿元，同比增长%。2、房屋新开工面积、竣工面积同比大幅减少。据统计，今年市区房屋新开工面积为77.68万平方米，同比减少%，而新开工住宅面积52.43万平方米，同比减少%，其中新开工140平方米以上住宅面积7.12万平方米，同比减少%。今年市区房屋竣工面积为65.55万平方米，同比减少%，其中住宅竣工面积为52.38万平方米，同比减少%。3、商品房待售面积同比增加。据统计，今年市区待售商品房面积为36.618万平方米，同比增加%，其中待售商品住宅面积为17.31万平方米，同比增加%。（二）房地产交易市场情况1、商品房市场量跌价滞。（1）商品房成交量大幅下滑，年成交量不及2008年。受严厉的调控影响，今年市区楼市成交惨淡，商品房年成交量不足去年的70%，不及2008年成交水平，垫底近五年来年度成交量（图2）。据衢州商品房销售网统计数据显示，全年市区商品房成交备案共计4579件（市本级3377件、柯城441件、衢江761件），备案面积44.11万（市本级30.83万、柯城5.41万、衢江7.87万），其中商品住宅成交备案3654件，面积为37.25万；商业用房成交备案925间，面积为6.85万。与2010年相比，市区商品房成交备案量下降32.42%，备案面积减少41.18%，其中商品住宅成交量下降32.625%，面积减少42.33%；商业用房成交量下降31.63%，面积减少34.01%。今年年初中央出台了“新国八条”，目标明确，态度坚定，力度空前，楼市中投机炒作被挤出，多套购房被限制，观望气氛也愈来愈浓，上半年市区楼市月成交量平稳下滑。9月，我市出台“限购令”，成为全国第二个实行限购的二三线城市。10月，市区商品房成交量环比即大幅下降，11月成交量跌至今年的冰点（图3），成交不足百件，成为市区建立商品房预售备案制度以来的历史最低量。从市场需求层面来看，以市本级为例，今年迎合刚需的90平方米以下小户型年成交1115套，占住宅总成交的44%（如图4），成为住宅成交的第一主力。90-120平方米改善型房源紧随其后，共成交816套，占住宅总成交的32%，而120-144平方米房源和144平方米以上大户型成交占比分别为14%和10%。从成交物业结构来看，以市本级为例，今年商品住宅年成交2545套，商业用房年成交833套，其中商铺544套，办公用房289套（如图5）。商业用房年成交占比有所提高，而今年的10月、11月商业用房成交量一度超过了商品住宅。（2）商品房均价企稳，商品住宅均价逐步回调。在“限购、限贷”等一系列调控政策作用下，今年市区房价终于失去了快速上涨的动力，市区商品房价格走势企稳，商品住宅价格逐步呈现下调趋势。据衢州市商品房销售网数据显示，今年市区商品房成交均价为6970元/（主城区7726元/、西区8317元/、柯城区4555元/、衢江区4769元/、巨化片区4939元/、），其中商品住宅成交均价为6851元/；商业用房成交均价为7618元/。从商品住宅各总价段去化来看，以市本级为例，总价在50-80万元区间的中低端住宅年成交最好，共成交850套，占住宅成交总量的33.41%（如图6）。从商品住宅成交价位来看，以市本级为例，商品住宅成交均价在6000-8000元/和8000-10000元/的房价区间，房源成交量基本相当（如图7），分别成交944套和953套，占总成交量的37.11%和37.46%。2、二手房市场量跌价滞。（1）二手房成交量大幅下降。持续严厉的调控，让今年市区二手房市场成交情况大不如从前，从4月份至12月份（除8月份），市区二手房月成交量一直保持下降的趋势（如图8），单月同比最大降幅达到了78.88%。据统计，全年市区共成交二手房4510件（市本级3339件、柯城347件、衢江824件），面积为43.59万（市本级26.79万、柯城4.79万、衢江12.01万），其中住宅成交3814件，面积为35.98万；商业用房成交536间，面积为7.61万。与2010年相比，二手房成交量下降42.82%，面积减少44.95%，其中住宅成交量下降44.57%，面积减少44.1%；商业用房成交量下降28.82%，面积减少48.62%。（2）二手房成交均价滞涨回落。随着楼市中观望气氛愈加浓重，二手房市场中卖方主动降价的现象已屡见不鲜，而买方基本转向了持币观望，这使得今年市区二手住房成交价格从5月份开始失去了继续上涨的动力，并逐月回落。据统计，今年市区二手房成交均价为3924元/（市本级4789元/、柯城2823元/、衢江2432元/），其中住宅成交均价为3592元/，商业用房成交均价为5491元/。（三）土地供应情况全年市区供应房地产住宅用地（含商住混合用地、出让拆迁安置房用地）19宗，土地面积515406.9平方米(773.11亩),土地出让成交总价款271656.4万元，平均地价351.38万元/亩。其中市本级供应成交5宗，土地面积185749.2平方米（278.62亩），土地出让成交价款97150万元，平均地价348.68万元/亩；西区供应成交12宗，土地面积198514.7平方米（297.77亩），土地出让成交价款112553万元，平均地价377.98万元/亩；开发区供应成交1宗，土地面积72370平方米（108.56亩），土地出让成交价款37053.44万元，平均地价341.33万元/亩；高新园区供应成交1宗，土地面积58773平方米（88.16亩），土地出让成交价款24900万元，平均地价282.44万元/亩。全年市区供应商业用地34宗，土地面积29.0522公顷，土地出让成交价款3.6亿元。（四）房地产贷款和税收情况今年市区房地产贷款（主要是个人贷款）呈现快速增长态势，但从5月份开始，增量环比开始下降，全年房地产贷款同比增幅出现回落。从余额上看，全年全市房地产贷款合计154.50亿元，比年初新增28.13亿元，同比少增3.12亿元。其中，房地产开发贷款余额31.47亿元，新增4.51亿元；购房贷款余额123.03亿元，比年初新增23.63亿元，同比少增9.69亿元。全年市区房地产税收5.37亿元，同比增长58.52%。 二、当前衢州市区房地产市场运行中需要关注的问题（一）今年市区房屋新开工面积、竣工面积同比大减。据统计数据显示，今年市区房屋新开工面积为49.94万平方米，同比减少40.31%，其中新开工住宅面积35.08万平方米，同比减少50.36%。而今年1-9月市区房屋竣工面积为11万平方米，同比减少61.69%，其中住宅竣工面积为9.65万平方米，同比减少62.87%。显然，持续严厉的调控已大大降低了市区开发商对今年楼市的预期，这种非市场自身因素的调节，长此以往，对未来市区房地产市场的运行或将产生较大的影响。（二）市区房地产经纪机构从业人员持证上岗率偏低。近年来，随着我市房地产市场的繁荣，市区房地产中介机构迅速增多，数量由原来的几十家增加到了几百家，这其中以房地产经纪机构数量增加最多。据不完全统计，目前市区已有房地产经纪机构近三百家，从业人员接近千名，而具备职业资格的人数占比不足三成，大部分的经营者或从业人员都不具备房地产经纪职业资格，行业持证上岗率偏低。三、对2012年市区房地产市场趋势的预测2011年，是楼市一个漫长的等待期，房地产商没有等来市场回暖的一刻，购房者也没有等来想像中的房价深度回调。2011年，是走出楼市调控“怪圈”的一年，房价终于没有越调越高，在年底终现拐点。2011年，与其说是房地产的冬天，不如说更是一种“休克疗法”，用一种强有力的调控手段使房地产行业回到正常和理性的轨道上来。年国家的房地产市场调控与以往不同，主要表现在两点：一是调控力度最强。2010年之前房地产市场经历过好多次宏观调控，包括出台国八条、国六条等，但是这些政策出台后，开发商往往看不清方向。而今年的国十条、国五条，不仅严厉，而且方向明确，就是要把房价降下来,降低楼市风险，调控出台密集程度、手段、力度都是空前的。二是调控周期最长。今年楼市调控开始后，曾遭受到质疑，许多普通购房者甚至业内人士，都认为此次调控难以为继，但随后中央和各部委的表态和行动，显示了对于调控的决心，同时从下半年中央高层领导讲话释放的信号来看，此次房地产调控不达目的不会罢休，所以此次调控有可能成为史上最长的调控。有鉴于此，估计2011年楼市调控还将继续，而且根据目前全国楼市及房价的走势，很可能明年国家会实施更为严厉的调控手段，但是我市毕竟属于全国三、四线城市，房地产热度和房价远不及一线城市那么高，所以调控政策的波及面和影响力应该相对有限。乐观预计2011年市区一二手房市场交易情况将恢复平稳，一二手房市场成交量稳中有升，全年总量或与2010年相当，而市区房价一方面在地价和通胀等因素影响下，出现全面下降的可能性很小，另一方面在持续的严厉调控下，上行空间也十分有限，预计全年房价涨幅或在10%以内。四、对促进市区房地产市场健康发展的几点建议（一）坚持房地产调控不动摇，促进我市房地产业健康平稳过渡。建议市区各相关政府部门要充分认识房地产市场调控的重要性和必要性，切实承担住房保障和稳定房价的职责，坚持房地产调控不动摇，认真落实房地产市场调控的各项政策措施。同时要结合我市经济发展的实际，科学的规避负面风险，重点关注房地产市场用地，开发，合理掌控商品房源的投放节奏，促进市区房地产市场的健康、平稳过渡。（二）加强保障性住房建设。建议采取切实措施，进一步加快保障性住房项目建设进度，及早谋划准备2012-2013年保障性住房建设项目，确保2012年度建设项目如期开工。加强建设过程监督检查，强化各方责任主体质量安全意识，落实质量安全责任，确保保障性住房质量和安全。（三）加强住房用地的有效供给。建议继续加大中低价位普通商品住房用地供应量，保障性住房用地做到应保尽保。加强土地征用、房屋征收安置工作，加快土地供应速度，完善土地出让方式，积极探索“限房价、竞地价”、在普通商品房中配建保障性住房等方式供应中低价位普通商品住房用地。（四）引导企业科学谋划市场开发建议市区房地产行业主管部门和协会要积极引导开发企业正确看待、理性评估当前房地产市场发展局势，着眼长远，合理制定未来开发投资计划。市区房地产开发商也要努力培养自身的市场敏锐感，实行差异化竞争战略，找准定位，开拓视野，不断