房地产前期准备工作详细流程.docx

房地产前期准备工作详细流程（施工之前）1、规划部门：（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费2、领取规划用地许可证后，再到市计委(发改委)办理立项手续。需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证需缴纳：（1）土地出让金。70220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出12个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费28元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：规划管理费：0.10.25%档案保证金：5%建设配套费：520元/平方米绿化费：1元/平方米人防费：6.5元/平方米商业网电费：15元/平方米墙改基金：15元/平方米（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。（2）发布招标工程信息。（3）编制招标文件，确定评标办法。（4）选定投标队伍不少于5家。（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。（8）确定中标单位后，双方签订中标条件内容，按规定缴纳招标投标管理费，办理中标通知书。（9）按中标通知书文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米D、质量监督：0.25%0.65%E、施工许可证F、办理安全监督G、核定工程类别和取费标准H、办理开工报告6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证7、供电局：办理施工用电申请8、自来水公司：施工用水申请9、环保局：办理噪音申请10、物价局：销售价格审批注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。 房地产开发流程施工之前期准备，招标一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登记 二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查房地产开发流程 2010-07-07 09:31 房地产开发流程房地产开发一般指房地产开发企业(即开发商)，以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国城市房地产管理法第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：第一步： 项目决策阶段第二步：前期准备阶段前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、建设工程规划许可证都是在这个阶段取得的。而国有土地使用权证由于开发商支付的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。一、 获取土地使用权二、 征地拆迁，申办并取得许可证三、 规划设计四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三步：工程建设阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四步：项目销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。一、申办销售许可证二、商品房销售及按揭办理一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证二、申办建设工程规划验收三、进行，取得商品房权属证明书四、物业移交第五步：交付使用阶段房地产前期开发流程说明房地产, 流程, 开发房地产开发的一般业务程序: |. D( x5 U: E3 n房地产开发的一般业务程序分为四个阶段，具体如下：+ D! h7 j5 xQ+ e1 a1、 投资决策分析阶段；8 O p2 f- U I( n2、 项目前期工作阶段；$ b- Q- & R2 c Z& n% 3、 前期建设阶段；, A6 0 c) e: y. b# k s7 r4、 房屋租售阶段。% U. l( ?$ p# Q3 V2 C* U* b3 S6 # S* k( y; a! g房地产前期开发流程说明# i7 r1 y+ V. i一、 房地产开发项目开工前准备工作; U2 . |( k! N+ N1 j& j1、 领取房地产开发项目手册: / K4 k8 f0 u& R J2、 项目转入正式计划 9 U( e t1 R: R8 ( Q4 G3、 缴纳煤气（天然气）厂建设费* z+ h: 4 v/ 4 X! ; y7 o, w4、 缴纳自来水厂建设费: B9 b% P/ g$ n5 m: u* q7 a5、 缴纳污水处理厂建设费 r) I7 # B* v. w6、 缴纳供热厂建设费) l4 $ I2 t. 8 h5 j* |7、 缴纳供电贴费及电源建设集资费 ?: 9 q- U1 z$ s6 j8、 土地有偿出让项目办理“四源”接用手续5 W% k + X. D3 B X+ ro7 |9、 设计单位出报批图6 B! ?1 e Z6 a6 r1 T$ r. 8 P10、 出施工图3 V t& 5 x& dj11、 编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金, M8 q* |3 Q) X* p7 YB( Y12、 办理消防审核意见表. Z3 A F# Q9 E& N13、 审批人防工程、办理人防许可证, t0 e/ K. l- Z. D14、 核发建设工程规划许可证; X, 9 8 6 m T9 s15、 领取开工审批表，办理开工登记4 ) L* I, m4 O# W; e% l二、 房地产开发项目的工程建设招投标. g/ f, b$ q4 R, * N16、 办理招标登记、招标申请- w, U. _5 Q- 7 j$ ) R2 I5 2 v17、 招标准备$ W/ L6 Q, P0 w( E _18、 招标通告+ f# M* h! |0 w; h3 M- A+ K19、 编制招标文件并核准1 Z& b6 |0 j6 y! y4 j6 m20、 编制招标工程标底. k, O* k1 N- |, C7 L6 W8 |21、 标底送审合同预算审查处确认% k* / tKR6 K$ u8 B22、 标底送市招标办核准，正式申请招标/ I9 q5 S: ; G! b- FQ23、 投标单位资格审批# 5 W# x! q3 6 0 C$ W2 V24、 编制投标书并送达! w v; - u2 g9 i, l25、 召开招标会，勘察现场9 Z, X) u+ X2 q2 F3 X26、 召开开标会议，进行开标1 A! Y3 l! T# c# |1 V7 . G0 q27、 评标、决标# f( G8 R5 Z, g, F# Y* b28、 发中标通知书9 x3 O6 d+ h% ( A6 A4 G4 A29、 签订工程承包合同; _% 2 I- V6 m: q* 1 Y4 q30、 工程承包合同的审查房地产开发前期费用费率及流程地产景观 2010-12-15 11:13:16 阅读9 评论0 字号：大中小订阅 房地产开发前期费用费率及流程、规划部门：（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。需提交：（1）规划用地许可证 （2）可行性研究报告 （3）投资计划及立项申请 （4）领取立项批文3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。需提交：（1）用地申请书 （2）计委立项批文 （3）用地总平面图 （4）规划局出具的用地红线图 （5）规划用地许可证 （6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章） （7）签订土地出让合同 （8）交费、领证需缴纳：（1）土地出让金。70220元/平方米 （2）地界勘测费 （3）土地过户费 （4）管理及工本费 （5）土地使用税4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出12个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费28元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：规划管理费：0.10.25%档案保证金：5%建设配套费：520元/平方米绿化费：1元/平方米人防费：6.5元/平方米商业网电费：15元/平方米墙改基金：15元/平方米（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。A、报建需提交：（1）工程报建申请表 （2）计委立项批文 （3）建设