预制房屋是未来房地产发展方向.doc

安美捷何达其：预制房屋是未来房地产发展方向提要： 佛山市安美捷轻钢房屋有限公司作为中国轻钢建筑产业的领航者，致力于轻钢结构节能建筑产品的开发、推广、研究和应用，推广和普及绿色、节能轻钢结构建筑，推动住宅产业化进程。这次新浪地产网有幸采访到佛山市安美捷轻钢房屋有限公司何达其经理，探讨节能轻钢结构建筑的房地产应用。佛山市安美捷轻钢房屋有限公司 何达其 外贸经理 佛山市安美捷轻钢房屋有限公司作为中国轻钢建筑产业的领航者，致力于轻钢结构节能建筑产品的开发、推广、研究和应用，推广和普及绿色、节能轻钢结构建筑，推动住宅产业化进程。这次新浪地产网有幸采访到佛山市安美捷轻钢房屋有限公司何达其经理，探讨节能轻钢结构建筑的房地产应用。安美捷今年主推的产品首先是轻钢龙骨别墅，该轻钢别墅是用澳洲的技术，全自动生产；其次是板房，该次汶川地震，一部分板房是由安美捷所提供，输出有一万平方左右的活动板房；第三种产品是集装箱房和钢结构厂房。 对于安美捷的钢结构产品，是引进先进的机器和技术，流水线般自动化生产，钢结构通过喷粉及高温烤漆，有良好的防锈保护作用；而对于集装箱，形式更多样化，方便运输，安装简捷，如可使用吊机吊装和整船运输的产品形式，还有是可折叠型的集装箱，折叠后直接放入集装箱中运输，运输到目的地后，直接安装。 在节能这块，安美捷一直严格按照国家的节能标准执行，采用有广东省质检报告的无毒、无公害、绿色环保的材料，作为产品的原材料。 在产品防火方面，安美捷做到一些产品是阻燃的，而大部分是完全防火，既烧不着的。从物理性质来说，无论是完全防火，还是阻燃产品都是通过了国家相关的质检，有质检报告验证。比如阻燃产品，就算真的燃烧起来，都会预有充足的时间，让居住在里面的人们逃离现场。 目前，安美捷60%市场在国内，国内市场销售总额与国外市场相比，占到业务总额的40%左右。对于房地产工程市场这块，安美捷与众多房地产公司建立良好的合作关系，比如清远碧桂园。对于活动板房，安美捷在全国各地都有据点，目前在国内仍应用在临时居所比较多，但轻钢别墅目前正渐运用到房地产开发中，比如旅游地产。 安美捷在寻找开发商合作途径方面，很大一部分是依靠网络，其次是通过社会关系，第三是通过展会。 在未来发展上，安美捷认为，国外许多住宅逐渐由木结构房屋转为轻钢结构房屋，因为从抗震、隔音、隔热、环境保护方面，钢结构住宅都有比较好的解决方案，而且钢结构大部分都可以回收，建筑速度对比传统混凝土住宅，建筑速度要快，大大节省了开发商的工期。目前，国外的钢制房比较高端，国内大部分还是低端产品，但是随着钢制房的推广，从低端向高端发展是必然之路，目前，国内钢制房，正渐从临时性建筑转向永久性建筑，故钢制房屋，在国内的建造水平正在逐渐提升。而且，虽然目前人们传统人居观念还是混凝土建筑，但目前许多开发商和消费者也渐渐看到国外钢结构房屋抗震、防火，可再利用的优点，所以在未来几年或十年中，钢结构房屋在市场占有率方面会有一个飞跃的发展。预制房屋或将是未来房地产的发展方向。 2011，预制房屋将“兔”飞猛进提要：预制装配式房屋即集成房屋是用工业化的生产方式来建造住宅，是将住宅的部分或全部构件在工厂预制完成,然后运输到施工现场，将构件通过可靠的连接方式组装而建成的住宅，在欧美及日本被称作产业化住宅或工业化住宅。预制装配式房屋主要分为四大开发模式：预制钢筋混凝土结构、预制木结构、预制轻量钢结构、预制集装箱房屋。 最近几年，低碳、绿色、生态、环保这些风向标对房地产的影响非常大。其次，我们国家的十二五规划今年是开局之年，十二五规划提出了我们国家的经济增长要转型。第三，我们国家今年保障房建设提出要建设一千万平米，这为我们国家搞住宅产业化提供了非常大的空间。第四，最近这一两年来，我们国家人力成本提升很快，据说有的地方已经翻了一倍了。这直接关系到我们的住宅产业，即预制装配式房屋建设。从传统角度来看，每个人对住宅产品的性能需求现在是越来越高。在这种情况下如果还是按照传统的房屋建造方式就会出现各种各样的问题。验房的时候交不了房，预制装配式房屋在很大程度上能够解决这个问题。从以上几个方面，确实为我们房地产的发展提供了强有力的动力。在过去的2010年我们国家住宅产业化的进程有了比较大的变化，从政策、技术、市场三个方面都出现了拐点。我们从这个角度来看，2011年还会有一个比较大的发展。第一方面，集成。我们的技术现在需要做集成。一个住宅所包含的技术非常多，在选择技术品种的时候有一些技术是非常好的，也有一些技术是相对差一些。把他们混合在一起的时候，如何能够实现集约化。同时我们还需要做部品和项目的集成。大家都很困惑，我们为什么不能够有一个充电器把所有的问题都解决。我们的住宅也是这样的，我们每一家生产的产品样式、造型都不一样，最后造成了很多产品无法衔接上。在部品和项目之间要进行结合。我们现在也要成立一个亚太产业化的联盟。今年万科也成立了住宅产业化联盟。从今年开始会有越来越多的类似于住宅产业集团的模式的联盟出现。未来各种各样的企业都会向这个方向发展。第三方面，推进，从政府的角度来讲，过去的几年里面他们都做了很多的工作，国家示范工程、住房性能认定。目前我们国家康居示范工程有两百多个。住宅产业基地我们国家目前有19个，第一种情况是由房地产企业联盟组成的。第二，部品生产企业联盟。第三，试点城市。目前已经有19个，今年将会扩大力度来推。我们国家也要学习日本，日本有很多好的经验值得我们研究。他们其中有一个方面做得比较好，对住宅产业化有推动力的龙头企业，靠这些龙头企业的推动力量去做示范。类似于航母的企业会推动产业化的发展。还有一方面，我们要面临着突破，现在大家非常关注的一点，是否能够像98、99年一样出现整体宏观层面上的大的政策层面的东西。我们目前的财政宏观政策如果不能实现一个大的突破的话，预制装配式房屋建设进程相对还是需要受到制约。我们也能够看到，北京去年出台了关于推进住宅产业化（即预制装配式房屋）的指导意见。万科也作为第一个试点项目，给补了建筑面积的3%。今年还有可能出现一种情况，你在竞价一块地的时候，他事先会定下这块地只能做预制装配式房屋的建设房，如果你企业不能做，这块地不能竞。目前还有一个难点，首先，如何激发企业的积极性。目前我们国家精装修的比例相对来讲还是比较低的，如果能够把这个比例提高，跟我们预制装配式房屋的关联度很高。综上，我们国家的住宅产业化（预制装配式房屋建设）是一辆开往春天的列车，已经驶入了快车道，我想在未来的一些年里住宅产业化不再是梦想。我们可以一起来期待，期待住宅产业化在兔年里能够兔飞猛进。日本的预制住宅产业提要：住宅就是在施工现场安装预制品化的构件，以住宅形式完成的住宅产品，从这一定义来看，住宅构件的开发是构成全套工业化住宅开发的起点。 住宅就是在施工现场安装预制品化的构件，以住宅形式完成的住宅产品，从这一定义来看，住宅构件的开发是构成全套工业化住宅开发的起点。 一、日本住宅的分类 从住宅构造上来看，日本木结构住宅约占45.1%，钢混结构住宅约占28.5%，钢结构住宅约占20.5%。数据显示，虽然近年木结构住宅的比例逐年递减，钢筋混凝土结构、钢结构住宅的比例逐年递增，但独户住宅中木结构住宅仍保持着80%左右的高比例。随着城市开发及土地的高度利用，预计将来高层公寓式住宅将会显著增加，木制结构住宅的占有比例将逐年递减。 从施工工法上来看，主要有预制构件工法（Pre-fabricated工法）、24工法及传统工法（木造轴组工法）三种。 Pre-fabricated 工法是大型住宅建设企业的主要施工方法。该工法是将住宅的主要部位构件，如墙壁、柱、楼板、天井、楼梯等构件，在工厂成批生产，现场组装。2003年使用Pre-fabricated 工法的新建住宅户数为158,000户，占全部新建住宅的13.5%。历史最高水平是1992年，采用Pre-fabricated 工法建造的住宅253,000户，占全部新建住宅的17.8%。从目前的日本住宅市场来看，Pre-fabricated住宅并没有真正发挥其标准化生产而降低造价的优势。其主要原因是大部分消费者仍倾向于日本传统的木制结构住宅。其次，标准部件以外的非标准设计、加工所需要的费用使该工法建造的住宅总体造价上升，价格优势无法发挥。 24工法是以2英寸4英寸木材为骨材，结合墙面、地面、天井面等面形部件作为房屋的主体框架进行房屋建造。该工法较传统的轴线工法有较高的施工效率。施工时不需要技术较高的熟练工和多能工，中小企业适合采用该工法进行房屋建造。该工法不同于当时盛行的美国式的标准化、规格化工法；房屋构造形式多样、较高的抗震与耐火功能、西洋式的外观设计等是24工法住宅的特色。1988年日本采用该工法的新建住宅户为42,000户，占全部新建住宅的2.5%。以后持续增长，2003年达到83,000户，占全部住宅的7.2%。 传统木造轴组工法，多被大工工务店这一类的地方中小型建设企业所采用，是历史最悠久、最被广泛采用的住宅施工方式。一般情况下，大工工务店的木制住宅现场由工务店的负责人统一指挥。住宅的木制主体结构多由本工务店的技术工人承担施工，屋顶、装饰等工程由外部的工人承担。但是，采用该工法的住宅数量难以统计。原因是较小的建设工程（工程造价低于1500万日元）无需取得建设业许可证。 二、日本的预制住宅发展的起因 正如我们前面介绍的，预制住宅的主要构造部分如墙壁，梁柱，地面，屋顶和台阶等构件都是通过机械加工的方法在工厂生产，然后将这些构件运到施工现场进行组装而成的。把钢架和木材作为住宅结构材料供应住宅的方式是日本独有的一种建筑方式，特别是把住宅和其他商品一样进行品牌化包装投入住宅供应市场，并因此培养出一批年营业额在数千万日元乃至万亿日元的企业，这是日本住宅产业独有的现象。 日本发展预制住宅产业和欧洲反战发展工业化住宅的原因是相同的，都是为了解决二战后的住宅供应不足问题。据统计，二战后日本全国的住宅需求户数达到420万户。针对这种住宅需求，单纯意义上的建设工作基本于50年代前期告一段落。但50年代后半期开始的产业复兴和经济发展，造成了农村人口大量涌入城市，从而再一次造成了城市住宅的供应危机。于是60年代初期诞生了尝试利用工业化手法解决住宅需求的企业。 其中大和住宅诞生于1955年，从60年代开始该公司将主要业务定位于住宅建设开发，直至今日仍坚持以住宅产业为中心的经营方针。积水化学为了开拓新的业务领域，1960年3月在公司内部创建了住宅业务部，同年8月，以“不同的业务内容”为由将住宅业务部独立，并更名为积水住宅产业。松下电工于1961年也成立了住宅业务部，但公司决策层认为住宅业务不过是公司的副业，在1963年做出决断，由松下电器和松下电工共同出资3亿日元，设立新法人成立了松下住宅建材股份公司（现松下住宅的前身）。上述三家是以轻钢结构为结构主体、生产预制住宅的企业。与之相对，三泽木材着眼于木结构预制住宅，并于1962年设立了住宅业务部、1967年将其独立，创建了三泽住宅。日本工业化住宅的第一代企业便是上述的大和、积水、松下和三泽住宅。 第一代企业在创业之初，先后经历了经营难和新业务开拓难等关口，终于在60年代后半期初步踏上轨道。能够获得这一步成功的背景是：住宅不足的社会形势，住宅金融公库认定制度的建立，金融机构对住宅贷款政策的倾斜，当然还有相关企业的不懈努力共同创造了这个初步成果。 日本经济从60年代后期进入了一个突飞猛进的时期，有大量的新企业涌入住宅产业这个新兴行业。与住宅产业最接近、并被公认有条件在该行业中获得成功的大型承建商当时也积极地涌入了这股潮流；但到今天几乎所有的承建企业纷纷被淘汰，唯一还在业内的一家企业也没能进入目前该行业排名的前10名。其主要原因是大型承建商的特长是建设大型建筑的钢筋混凝土技术，而习惯了木结构住宅的日本人不是很欢迎混凝土结构的住宅。同时大型承建商从事独户住宅的开发建设，与他们擅长的一般大型建筑的施工相比，业务内容既繁琐、施工利润又低，因此直接导致了营业效率的降低。独户住宅建设施工市场和一般建设施工业市场在成本构造上有很大不同。大型承建商例行的大型建筑的施工工程管理体制也与独户住宅建设体制不符。 战后的日本政府推进的住宅建设工作重点是通过“量”来解决住宅危机，因此必须解决两个问题，一是依靠传统的手工劳动无法短时间内解决大量的住宅供应；二是当时没有足够的木材满足日本传统的木结构住宅建设。这种社会背景下，预制住宅企业尝试用新工法来改善这种局面。1950年代后期开发了基础构造体系，1970年代前期开发了大型板材构造法（松下住宅，三泽住宅）和住宅单位构造法（积水化学），进入90年代，根据市场需要展开了各种技术开发活动。比如解决VOC问题的健康住宅、无台阶住宅技术开发。目前各企业的技术开发和设计体制重点基本上都转移到顺应市场变化的轨道上。 三、日本预制住宅的发展政策 在住宅的预制化成为一个必须面对的现实课题的时候，就必须要建立关于发展预制住宅产业的相关政策，比如预制住宅的长期需求、建筑施工法以及确立长期发展的产业构造政策。同时预制住宅产业在大量的市场需求，建筑施工技术人员短缺及劳动力成本提高的社会背景下，受到了各界的瞩目。政府也为促进、培养工业化住宅产业的发展出台了相应政策。政府在1965年制定的第一个住宅5年计划“新住宅建设5年计划”中指出，工业化住宅的比率，也就是工厂化率（工厂化率=预制构件住宅建设户数/住宅建设总户数）要达到15%。结果是公共资金住宅达到了8%，民间住宅达到了4%。1971年再次制定的新住宅建设5年计划中规定，公共资金住宅的工业化率要达到28%，民间住宅的工业化率要达到14%。 为达成该目标，随之制定了一些相应的措施，其中对于预制住宅产业的发展起了很大推进作用的是预制住宅的设计与构造方面的技术竞赛以及工业化住宅的性能认定制度。松下和三泽后来将参赛获奖的成果商品化，后来成为企业的支柱产品。除了这种直接效果外，该竞赛从整体上推动了日本预制住宅产业的发展，提高了住宅产品的质量。工业化住宅性能认定制度的设立指导了在住宅工业化产业中起带头作用的预制住宅事业的发展，提高了日本住宅建设事业的整体水平。 工业化住宅的普及和政府对工业化进程的推进，不仅促成了工业化住宅产业的成长，同时很大程度上也促进了住宅建设行业的整体发展，工业化住宅推广的干式工法在传统的工法中也得以广泛应用，工业化住宅产业的成长刺激了住宅建设事业的整体发展，尤其对传统工法的发展也起到很大的推进作用。初期的工业化住宅，多是通过新型建材、设备来完善产品的质量。而随工业化住宅产业的壮大，同时扩大了住宅建材、设备市场、带动了住宅周边行业的发展。目前在这个市场上流通的各种建材设备已被广泛地应用于近代一般工法的建筑施工中。 四、日本预制住宅的营销方式 预制住宅面对顾客进行新生活房型宣传的手段采用了展示场方式。梦幻般的生活空间展示，建立美好家园的宣传广告向人们宣扬并提倡新型的生活方式，而传统的近代工法的承包式施工方式则不可能通过展示场向人们展示自己的施工产品。预制住宅生产企业纷纷参加综合展示场，并在展示场内展开竞争，从而也提高了企业对产品种类和质量不断的开发和提高。当时的客户在面临购房置家情况时，首先是去住宅展示场进行体验。所以当时的现场设计者并没有被期待能发挥和现在同样的作用。 在预制住宅作为一种商品逐渐得到了社会认同的同时，也暴露出意外的盲点。这关系到住宅设计本身。当时的商品把新的生活方式作为销售战略，在性能方面则接受政府部门的指导，在节省能源的态度上不同于近代工法，并积极采取了配合态度。这些特长都是预制住宅企业的特长，同时它们也被发挥在了销售环节上。但是，调查预制住宅的CS问卷和公司内部的满意度调查反映出，相当一部分的居住者还是有很多意见。特别是在设计方面，说明不充分，不能与设计人员会面，预算不对等意见较为多见。据此情况，积水住宅做出了“提高客户的理解度，满意度也会提高”的假设，在今后的住宅建设中出现的课题积极向消费者传递信息，并认为及时沟通信息才是最便捷的办法。“纳得工房”就是在这个背景下，作为和客户沟通的新渠道出现了。以住宅原型进行宣传、让顾客参与计划程序、对公司态度进行解说并且捕捉新机遇的纳得工房至今还是面向顾客进行住宅建设启蒙教育的理想场所。纳得工房还可以灵活运用于对销售、设计人员的社员教育。 技术发展的基础来自于现场的反馈。从信息积累的角度来看，各个企业和相关部门都较好地发挥着各自的职能。另外，住宅建设质量问题的多发和阪神大地震的灾情，都从不同的侧面提高了对工业化住宅的评价。 客户在选择住宅生产厂家时，对企业的态度和各部门的职能发挥情况抱有一定的兴趣，但是他们最关心的还是户型的设计。也就是说关心自己的家会成为什么样子。满足住宅建设量的时代结束了，把住宅作为表现自己社会地位的时代即将过去，住宅已成为一个完全的私人行为。设计的商品化开始受人关注，通过设计体制和希望实现自我价值的顾客一起进行住宅设计。在这个时代背景下，各企业通过自己住宅生产体制，并利用设计创造出不同的特色商品。今后的设计可能必须具备灵活的设计方案以满足客户的个性要求。 五、日本预制住宅的技术发展 预制住宅就是在施工现场安装预制品化的构件，以住宅形式完成的住宅产品，从这一定义来看，住宅构件的开发是构成全套工业化住宅开发的起点。 住宅建设业，包括预制住宅在内，是听取顾客的生活要求，预先设计理想生活空间，并把其要求内容实施成具体化（空间化）的过程，因此也可称其为理解顾客、帮助顾客完成愿望的业务。预制住宅企业在室内装修构件开发系列化阶段，开始将与顾客的生活空间提案业务最密切关连的室内装修构件标准化、系列化纳入重要业务范畴。 因此，上世纪七十年代后半期起，正式开始开发室内装修部件。单元浴室设备，是上世纪六十年代后半期开发的，并成为预制住宅企业独有的住宅构件。浴室其本身的功能性决定了其在现场施工的情况下，必将存在很多质量问题，作为解决这一问题的对策进行了该产品的开发。同时，随着浴室单元的普及，可简单地将浴室设置在楼上，在二楼寝室的隔壁，对应上下分离2层住户，3层楼的2层、3层设置等设计上的灵活性就加强了。预制住宅制造商，在市场中无论是社会印象还是开发手段，在室内装修部件开发中首先起到了主导作用，这也是如今它们能生产各种室内装修部件并成立配套体系的重要原因。 住宅一方面是保护居住者的生命和财产的起到遮蔽作用的建筑物，另一方面也是提供居住者舒适和快乐生活所需的各种设施的内部空间，这两方面具有同等的重要性。在日本，人们对室内空间的质量意识越来越高，这种意识是近20年来逐步形成的，与存在时间并不长的外观设计相比，人们对室内设计的要求等级以及企业方面相对应的能力都不是很充分。随着人们认识到家庭结构会随着代际关系的变化而发生改变，这就会导致住宅功能的变化，而时代的发展也会使住宅的功能跟不上生活的要求，于是住宅空间的灵活性和适应性需求随之诞生。结合住宅本身需要解决结构主体和设备、内装修体系的配套问题，日本发展出了SI住宅体系，使结构主体和设备、内装修体系分离开来，可以做到真正的百年住宅，有效地解决了上述问题。 同时，住宅市场具有信息非对称性的特征。住宅销售行业就是为了消除这种非对称性，并希望能探究买卖双方的共同点。原来的住宅市场是一个地域性很强的市场，预制住宅企业依靠对其住宅的宣传，突破这层地域性障碍。作为主要的宣传手段，主要侧重于新闻、TV等大众传媒以及最近特别受注目的因特网途径。现在的预制住宅，依靠其优质的结构和良好的售后服务,比原有工法建设的住宅在社会上取得了高品质高价格的印象。采明勇：绿色节能建筑的春天到了提要：中国贸促会建设分会集成建筑委员会秘书长采明勇一直致力于国内集成建筑的推广与发展，近日新浪地产网采访了采明勇秘书长，看他是如何看待目前国内绿色节能建筑的现况及未来发展前景。 中国贸促会建设分会集成建筑委员会秘书长采明勇 中国贸促会建设分会集成建筑委员会秘书长采明勇一直致力于国内集成建筑的推广与发展，近日新浪地产网采访了采明勇秘书长，看他是如何看待目前国内绿色节能建筑的现况及未来发展前景。 新浪地产：您如何看待我国绿色节能建筑这块目前的发展情况？ 采明勇：应该说绿色节能建筑的春天应该到了，从几个方面可以验证，中国的建筑标准逐渐的在推出，人们对节能节能建筑，新建筑材料的认可在逐渐的提高；再有就是新农村建设，旅游休闲地产选择节能建筑的项目越来越多，尤其是中国走出去，基本上是建筑方面项目越来越多，原来是人力，物力还有建筑建材，现在输出的同时也把中国的建筑建材的利润提高，把附加值提高了，这就是一份责任。 新浪地产：您如何看待国内节能建筑的未来发展前景？ 采明勇：我认为节能建筑它有节能、环保，还有很多突破传统的砖、钢筋水泥结构的趋势，我想将来也可能在住房建筑的主流上面占有一席之地。 新浪地产：2012年有人说中国将超过美国成为全球最大的屋面市场，您认为目前行业发展情况如何？相关企业如何在未来发展中规划自身的核心竞争力？ 采明勇：我对这个预测表示谨慎乐观，因为中国的企业一旦对某一个行业，或者说一种产品认知度上来了以后，就会投入很多的时间、精力、物力研发，中国人很聪明，一旦确定这是一个发展方向的时候，会有很多的企业进来，包括产品的质量，品牌，价格都会更有竞争力提升。 新浪地产：许多屋顶一体化服务在国内市场也逐渐的兴起，您如何看待？ 采明勇：我觉得还是要有一些政策的扶持，包括一些资金的扶持，这个应该说发展更大一些，屋顶应该是节能环保，我们希望大家能共同培育这个市场。 新浪地产：这个行业今后的发展趋势是怎样呢？ 采明勇：我认为会很乐观，现在出现了绿色屋顶，集装箱房屋、钢结构一体房屋，这肯定是一个发展趋势，我相信前途是光明的，道路是曲折的，现在遇到很多的困难，但是应该说这是一个机会可以多关注和支持这个行业。 新浪地产：谢谢您接受我们新浪网的采访。 王仕统：必须加强国内钢结构设计水平提要：中国建筑钢结构专家、广东省空间结构学会理事长王仕统先生表示，目前国内钢结构建筑与国外最大的差距在于钢结构的设计水平，进一步集成化是我国未来建筑的方向。2011年3月30-4月1日，以“美好人居，持续动力”为主题的2011第三届广州国际园林景观与美好人居博览会暨首届国际预制房屋、模块化建筑、活动房屋与空间展览会在广交会琶洲展馆隆重召开，作为中国首个集成建筑行业的专业展，以打造国际交流合作贸易平台，促进中国住宅工业化发展为核心。展会中我们有幸采访到中国建筑钢结构专家、广东省空间结构学会理事长王仕统先生。他表示，目前国内钢结构建筑与国外最大的差距在于钢结构的设计水平，进一步集成化是我国未来建筑的方向。中国建筑钢结构专家、广东省空间结构学会理事长王仕统新浪地产网：您是国内钢建筑的专家，现在国内的钢建筑和国外的相比非常的笨重，为什么会这样呢？王仕统：主要是我们现在的技术有差别，可能是建筑师和结构师在工作中配合得不好，所以才产生不协调的笨重结构。钢结构一定要做的轻巧，所以我们国家的钢结构基本上还有很长一段路要走。新浪地产网：目前我们和国外相比最大的差距在哪？王仕统：结构行业包括设计与施工(制造与安装)，设计是龙头。目前我国主要还是设计水平，设计方案，结构设计方案跟国外相比有很大的差距，我们一定要把解决方案深度的开发。新浪地产网：目前国内这种集成化的方向如何看待？王仕统：集成化建筑肯定是方向，这个实现了工期就很短，但是我们国家基本上可以说百分之百是工厂焊接，工地也焊接，这种笨重、怪异以及现场焊接的钢结构建筑会被淘汰。我希望在未来的10年内，设计出来的钢结构建筑基本上能体现钢结构的三大核心价值最轻的结构、最短的工期和最好的延性。新浪地产网：您觉得目前国内市场要想发展这一块的话，有哪些方面需要加强？王仕统：一定要加强钢建筑设计水平，把钢建筑设计水平提高了，你的施工就解决了。新浪地产网：感谢您接受我们的采访。预制房屋与集成建筑与住宅产业什么是预制房屋？预制装配式房屋即集成房屋是用工业化的生产方式来建造住宅，是将住宅的部分或全部构件在工厂预制完成,然后运输到施工现场，将构件通过可靠的连接方式组装而建成的住宅，在欧美及日本被称作产业化住宅或工业化住宅。预制装配式房屋主要分为三大开发模式：预制钢筋混凝土结构、预制轻量钢结构、预制集装箱房屋。预制房屋体系集成建筑开发地产先锋 集成建筑开发地产先锋开发集成建筑模式经典成功案例万科企业股份有限公司预制装配式混凝土结构住宅金色水岸、金域华府、慈城新区湖西地块项目、金色水岸御品、长阳半岛海门中南世纪城开发有限公司预制装配式混凝土结构住宅海门中南世纪城南京栖霞建设集团预制装配式混凝土结构住宅东方城、月牙湖花园宝业集团轻钢结构集成房屋苏州雅都大酒店、临江绿苑工业化多层住宅、鉴湖大酒店中集天宇房地产发展有限公司集装箱模块化房屋荷兰学生公寓、青岛. 经济型酒店等米格方舱集装箱模块化房屋茂名汽车野地商业开发模式一：预制混凝土结构房屋万科推进“预制混凝土结构”住宅产业化提要：万科是国内住宅产业化的先行者，早在认知阶段，万科经过对国际上各种工厂化住宅体系的调研，结合国内的实际情况，最终从轻钢结构、木结构、预制混凝土结构三种住宅体系中选择了预制混凝土结构住宅作为万科工厂化住宅的发展方向。同时经过对欧洲、香港和日本三个地区的预制混凝土结构住宅的研究，最终发现日本的预制混凝土结构住宅技术最适合我国的情况。 随着房地产市场的开发，开发商不断加大对新产品的设计及施工。提到PC或许大家都还熟悉，但是至于什么是PC，却很少知道所以然。然而万科却在中国住宅建造方式上，采用“预制装配式混凝土结构”的建造形式，进行了尝试性的革命。 据了解，PC（Prefabricated Concrete Structure）即“预制装配式混凝土结构”，是以预制混凝土构件为主要构件，经装配、连接，结合部分现浇而形成的混凝土结构。PC构件是以构件加工单位工厂化制作而形成的成品混凝土构件。最早提出PC住宅产业化行为的是以美国为代表的欧美国家，于二战之后率先提出并实施的PC住宅产业化之路的。PC住宅具有高效节能、绿色环保、降低成本、提供住宅功能及性能等诸多优势。在当今国际建筑领域17173，PC项目的运用形式，各国和各地区均有所不同，在中国大陆地区尚属开发、研究阶段。 随着人们对住宅品质的不断追求，住宅从基本居住功能，发展至外在环境的舒适，再到内在居住性能质量的提高，都要求实施住宅产业化，而PC住宅产业化更是中国房地产行业发展的必然趋势。万科推进的住宅产业化，是外墙结构采用完全PC（预制钢筋混凝土结构）的方式，楼体的框架结构绝大部分将在工厂加工，现场完成组装，整个建造过程基本上与发达国家在生产线上生产房子的情形类似。2006年年底，万科推出集合其工业化生产资源的第一个市场化项目-“新里程”。2007年，在由中国建设部规划和主导下搜狐网，万科于东莞建立了国家住宅产业化基地，万科也由此成为中国唯一一家经建设部授牌的房地产开发企业。万科东莞国家住宅产业化基地现已成为万科中国住宅产业化技术及产品的研发、培训平台，也是万科与合作伙伴共同推进住宅产业化、建立企业联盟的依托。目前在宁波拥有金色水岸、金域华府、慈城新区湖西地块的万科房地产开发有限公司正将PC（Prefabricated Concrete Structure）即“预制装配式混凝土结构”进行产业化推广，据相关负责人表示，将于近期开盘的金色水岸御品也是PC产业化的代表作之一。万科的住宅产业化历程对于住宅产业化，万科是从住宅的标准化开始的。早在1999年成立了建筑研究中心，并于2002年建成了万科建筑研究中心大楼。这期间完成了两件工作：一件是完成了一系列的技术研发工作，并形成技术研发成果汇编；另一件是建立了集团的材料和部品战略采购平台。2003年万科集团开始实行住宅标准化运动。住宅标准化不仅在集团内快速复制了许多由多层公寓和情景洋房组成的住宅小区，还进行了标准化部品的设计和研发，形成了万科的标准化部品库。这些标准化部品遵循的是工业化的生产和安装方式，对提高成品质量及保证其质量的稳定性很有帮助，所以在非标准化的项目上也得到了广泛的应用。2003年集团还发布了万科的“双标”文件，即住宅使用标准和住宅性能标准。这是万科一系列内控标准开始建立的标志。2004年，万科集团在标准化工作的基础上，启动工厂化工作，成立了工厂化中心，开始万科工厂化住宅的研究工作。但所有工作都必须如下四个阶段循序渐进：认知（了解阶段，调查、研究）；掌握（初试阶段，试验、试做，完成技术验证）；创造（中试阶段，设计、创新，完成市场验证）；应用（推广阶段，规模开发、规模生产）。 在认知阶段，万科经过对国际上各种工厂化住宅体系的调研，结合国内的实际情况，最终从轻钢结构、木结构、预制混凝土结构三种住宅体系中选择了预制混凝土结构住宅作为万科工厂化住宅的研究方向。为了对预制混凝土结构住宅进行充分的认识，2004年底开始设计1号试验楼，在这栋住宅楼上试验了PC（预制混凝土）结构、PC外墙、PC整体式厨房和卫生间、轻钢外墙、轻钢屋顶和ALC外墙，对各种工业化建筑体系完成了一次全面的检验。在1号试验楼的经验基础上，同时经过对欧洲、香港和日本三个地区的预制混凝土结构住宅的研究，最终发现日本的预制混凝土结构住宅技术最适合我国的情况。三条路线完成工业化住宅的商品化 早在2006年，万科制定了的中长期工业化住宅计划，从三条路线完成工业化住宅的商品化。一条是RC的工业化，即在传统现浇钢筋混凝土结构基础上的逐步改良，逐渐向工业化住宅过渡，其主要目标是解决集团现项目开发过程中遇到的传统建造方式带来的工程质量问题；第二条是PC工法的开发，即完全的工业化住宅体系的研发，其目标是为未来集团的规模化工业化住宅生产作产品技术开发；第三条是内装的工业化，主要是针对现在国内毛坯房交楼的实际状况，内装的工业化成为住宅工业化的前提条件。RC的团建筑研究中心的规划下，各区域公司参与的工业化住宅之路，它不涉及结工业化道路，是在集构体系。首先，是轻钢围护系统在传统的现浇钢筋混凝土结构体系上的应用。如在2005年，与世界500强企业OC（欧文斯科宁）签订了关于轻钢结构外围护体系的战略研究协议，开始轻钢外墙和轻钢屋顶系统的研究开发。2006年年初在万科工厂化1号试验楼上面进行了系列试验，完成了技术验证之后，在武汉城市花园项目上东区进行了试点应用（初试），进而对销售情况和居住情况进行总结分析。为了和武汉试点项目进行不同区域消费者对比，在完成武汉试点项目之后又在北京四季花城项目进行试点。其次，是PC外墙体系。在1号试验楼的PC外墙试验之后，万科上海公司首先迈出走向PC住宅之路的第一步。如“新里程”项目的20号、21号楼分别采用香港PC技术和日本PC技术进行外墙设计和建造，并已在2007年春季开工建设。因此无论是轻钢结构的外墙、屋顶还是PC结构的外墙，都能有效地解决房地产开发企业所面临的外围护系统渗漏而遭投诉的难题。 第二条道路，即PC工法的开发。从1号试验楼的全预制体系开始，到2号试验楼选定的半预制体系，逐步沿着既定的“神州计划”前进。2号楼除了结构柱之外，梁、楼板、直接外墙、楼梯等都采用PC构件，工厂预制、现场拼装。而非直接外墙、楼梯间墙、分户墙则采用ALC墙板，内隔墙采用轻钢龙骨双面石膏板系统。设备系统将完全与主体结构脱开，给排水系统采用同层系统，内装系统将完全采用来自日本的设计及其配套产品。另外，在2006年万科完成一系列工作平台建设。工作平台分为软硬件两类，硬件是两项基本工程万科客户体验中心和万科住宅产业化研究基地。软件业有两项基本工程申报国家住宅产业化示范基地和成立万科住宅产业化企业联盟。 标准化集成化的客户体验中心万科客户体验中心主要是作为万科建筑技术面向客户、面向社会的窗口，但它同时兼具收集客户体验信息、客户需求的功能，直接为万科的产品设计部门提供信息，具有一定的研究功能。体验中心的一部分设施围绕尺度展开，让客户对自身行为相关的尺寸形成基本概念，达到自我认知的目的。另一部分设施将上述尺度内容有效整合到产品功能空间中，结合产品的性能和设备，对产品局部进行展示，达到产品认知的目的。还有一部分设施将尺度内容、产品局部内容整合到产品概念中，结合不同人群的生活场景描述，展示特定人群的住宅概念，营造细分人群的生活场景。 万科住宅产业化研究基地主要是作为万科建筑研究中心的产业技术研究平台，基地主要包括：万科建筑技术研发中心，满足研究人员的办公、会议、接待、培训等功能需求，是整个研发基地的中枢；实验工厂，包括PC构件生产车间、模具车间、钢筋车间、木工车间、金属构件及装饰部品加工车间，以及附属仓库等设施，满足实验研究用的构件生产需求，同时满足后续各实验楼建造的预制构件生产需求；建筑技术检测中心，主要包括耐候及节能实验室、建筑隔声实验室、建筑设备实验室、建筑结构实验室、建筑环境实验室、建筑材料及构造实验室等；建筑技术试验场，为建筑施工技术模拟验证提供必要的条件，现场将搭建一系列的试验用构架；产品开发试验场，为万科住宅产品的开发提供实体验证（即搭建1:1现场实体模型）的必要条件；系列实验楼，完成技术验证和居住体验。附属设施，包括水处理设施、垃圾收集和转运设施、人工湿地设施等，为基地实现生产、生活污水零排放等“四节一环保”提供保障。什么是预制混凝土结构房（PC） PC（Prefabricated Concrete Structure）“预制装配式混凝土结构”，是以预制混凝土构件为主要构件，经装配、连接，结合部分现浇而形成的混凝土结构。PC构件是以构件加工单位工厂化制作而形成的成品混凝土构件。 最早提出PC住宅产业化行为的是以美国为代表的欧美国家，于二战之后率先提出并实施的PC住宅产业化之路的。PC住宅具有高效节能、绿色环保、降低成本、提供住宅功能及性能等诸多优势。在当今国际建筑领域PC项目的运用形式，各国和各地区均有所不同，在中国大陆地区尚属开发、研究阶段。开发预制混凝土房屋的10大优点 1、它有利于提高质量，根治了外墙常有渗漏、裂缝的通病。PC楼的外墙PC板是在工厂里预制的，门窗框是在浇PC板混凝土之前就安装在钢模中，这样浇捣混凝土时框和混凝土可以很好的啮合在一起，避免了易渗水的缝隙，渗水概率仅为万分之一。2、有利于加快工程进度。PC板的外墙面砖、窗框等已在工厂里做好，现场不需要外脚手架。局部打胶、涂料，仅用吊篮就可以进行，不占用总工期。就1018层的楼而言，仅此一点就可节约工期3-4个月左右。3、有利于推进资源整合，提高管理效率。在将来全面推行产业化后，盖房子、卖房子，就像去宜家采购，构件是标准的，结构是可以组合的，装配是可以简单完成的。由于PC在一定程度上是已完产品的拼装、组合，管理也是轻松的，效果也是很棒的。4、有利于资本运作。房地产行业是资金密集型企业，资金的周转率、回收速度快非常重要。而PC楼由于建设速度快，竣工早，就能早日回笼资金。5、有利于提高建筑产品的品质，赢得客户。实现PC楼后，由于瓷砖等在工厂里和混凝土牢固地粘结在一起，防止了“冻融”现象，基本杜绝了瓷砖脱落，PC产品能长久不衰、永葆“青春”。6、有利于降低业主管理人员的工作强度。由于产品在工厂预制，常规现场的门窗安装等质量控制点的监控可减少，而且合同数量也减少，管理人员相对轻松，管理的项目数量和质量可以增加。7、有利于施工现场文明施工、安全管理。传统作业是大量工人在施工现场，高空坠落、触电、物体打击等是事故频发率最高前三项。而工厂化是把大量工地作业移到工厂，现场工人最大可减少89%，大大减少了现场安全事故发生率。8、有利于环境保护、节约资源。日本、美国建筑PC已达50%以上。我国目前每百万美元国内生产总值能耗为1274吨标准煤，比美国高2.5倍，比日本高8.7倍。建造房屋大面积工厂化后，钢模板等重复利用率提高，垃圾减少83%，材料损耗减少60%，建筑节能50%以上。9、有利于营造企业创新的氛围，多出创新硕果。企业又好又快地持续发展，几乎和创新是休戚与共的，创新是企业发展的灵魂。由于PC本身是一个创新工程，涉及设计、施工、材料、加工等都需要有一个和传统做法不一样的创新的思路、创新的管理。10、有利于企业“卓越绩效”模式的深入推进。若PC量大、设计标准化后，能极大的增加钢摸板的周转使用次数，从而大幅降低成本。再加上总包、加工厂、材料商等形成竞争，新工艺就很可能降低成本到25%了。开发模式二：预制钢结构房屋钢结构住宅前景广阔提要：如同汽车家庭化、电脑个人化一样，钢结构建筑正有从公建向民建转化的趋势。俞德明：钢结构建筑具有强度高、自重轻、抗震性能好（延性好）、塑性变形能力强、施工速度快、工业化程度高、环保等优点。如同汽车家庭化、电脑个人化一样，钢结构建筑正有从公建向民建转化的趋势。这种被国人视为高档次、高投入的建筑类型将会为开发商带来怎样的市场机会和创新产品？为此，记者采访了建设部中华建规划设计研究院六所所长秦小龙和北京交通大学土木建筑工程学院副教授、日本京都大学工学博士俞德明。作为北京第一个将大跨度预应力技术运用于住宅的结构建筑师秦小龙，先后成功地为今日家园、今典花园二期等项目进行了结构创新，不仅为项目赢得了市场赞许和可观的商业回报，也为开发商通过技术解决方案寻找市场商机提供了可行的思路。回国不久便受聘于北方交通大学建筑系的俞德明副教授，1986年留日深造，先后在日本、香港等著名的设计院所从事结构设计，他参与设计的项目中60都是钢结构，在此方面具有很多的实践经验和极深的造诣。记者：能否从结构设计师的角度，概括一下钢结构建筑的特色。俞德明：钢结构建筑具有强度高、自重轻、抗震性能好（延性好）、塑性变形能力强、施工速度快、工业化程度高、环保等优点。秦小龙：钢结构建筑比传统建筑能更好地满足建筑上大开间灵活分隔的要求，并可通过减少柱的截面面积和使用轻质墙板提高面积使用率，立面变化也更多样。记者：钢结构住宅能为开发商带来怎样的商业机会？秦小龙：从施工方面讲，最直接的优势是可以缩短工期。封顶销售政策加大了建设资金压力，加快工程建设，可使项目销售更具市场竞争力，同时可加快资金回笼、降低风险。采用钢结构建造住宅，平均34天（快的23天）可建一层，与传统住宅体系相比，至少可以缩短三分之一的工期。在北方，常常因冬季施工使用防冻剂造成建筑污染，现代城的“氨气事件”已经让人们意识到建筑污染问题，随着人们的环保意识不断增强，源于建筑和装修污染的问题越来越受到各界关注。而钢结构在建造过程中具有较强的灵活性，在冬季施工时，可以先搭钢骨架，在气温适宜的时候再填充墙体，可以减少防冻剂的使用。钢结构住宅体系工业化程度高，现场湿作业少，为开发商做样板环境提供了更大空间。同时，钢结构住宅体系自重轻，约为混凝土结构的一半，可以大大减少基础造价。俞德明：从安全可靠性方面讲，钢结构具有良好的抗震性能。几年前，我曾亲身感受过日本的大地震，那次地震造成了不小的经济损失，很多建筑都遭受了破坏，在地震中，钢结构建筑经受了考验，与其他类型的建筑相比，它的受损程度最小。除此之外，近年来震害频繁的台湾，也显现出钢结构在地震中的良好表现。中国也是个地震频发的国家，防患于未然是十分必要的。钢结构建筑在欧美、日本等发达国家已被广泛应用，在日本，100米以上的高层建筑几乎全部采用钢结构。由于钢结构梁柱断面小，与混凝土柱相比，可减少7的占用面积，开发商能够获得较大的销售面积。记者：哪类住宅最适宜采用钢结构？秦小龙：从经济效益角度讲，楼层越高，造价越低；规模越大，成本越小，67层的多层成本最高。对空间变化复杂的设计，钢结构的优势更大。记者：什么原因阻碍了钢结构住宅的发展？俞德明：我国目前有36幢钢结构高层已建成或正在筹建，由国内院所完成设计的只有5栋。存在这种现象的主要原因是，国内的设计院所在钢结构设计方面经验不足，尤其是钢结构住宅的设计更是缺乏经验。我在日本、香港的知名设计机构从事多年结构设计工作，其中大部分是钢结构设计。前不久我帮助一外地钢结构项目计算用钢量，发现他们设计方案中的用钢量大大超出，可能是结构建筑师过于保守或没有经验，这无形中增加了造价成本。应该说钢结构住宅的市场前景非常好，设计院所要想赢得市场，与洋设计比拼高低，就要加强学习，尽快成熟起来。秦小龙：市场需求与经济大环境密不可分。长期以来，我国因缺少钢材而对建筑钢结构的运用加以限制，使建筑钢结构的使用和发展受到一定阻碍。近几年，国内的钢材供求关系发生了巨大变化，钢材供过于求的新形势，为我国发展钢结构建筑创造了良好的局面。当前亟待解决的问题是，具有钢结构住宅设计经验的技术人员和施工技术工人较缺乏，致使一些开发商不敢轻易尝试开发。记者：现在房地产市场最具有竞争力的部分就是产品创新及技术创新。然而创新是有风险的，您认为发展商愿意做第一个吃螃蟹的人吗？秦小龙：应该说，钢结构建筑的技术和施工技术是成熟的，只是在钢结构住宅开发方面国内尚没有成规模的项目，设计人员缺乏实践，经验太少，需要一段时间的磨合。我正有意与象俞教授这样在专业上有特长，设计经验丰富的技术专家合作，以成熟的市场经验和技术把握，帮助开发商创造新的利益空间。【房地产应用】别墅、多层住宅、度假村、会所等民用建筑【代表供应商】北新集成房屋有限公司【房地产开发先驱者】宝业集团关于轻钢房屋 轻钢房屋具有自重轻、跨度大、抗风抗震性能好，保温隔热、隔声等各项指标卓越的特点，是一种高效、节能、环保、符合可持续发展方针的绿色建筑体系。适用于别墅、多层住宅、度假村、会所等民用建筑及建筑加层、屋顶平改